Hotel

Hotel

• Beherbergungsbetrieb mit angeschlossenem Verpflegungsbetrieb

• angemessener Standard und Dienstleistungen

• mind. 20 Zimmer mit i.d.R. eigenem Bad/Dusche/WC

• Hotelempfang vorhanden

Hotel Garni

• Hotel, das Beherbergung, Frühstück, Getränke und max. kleine Speisen anbietet

Pension

• Beherbergungsbetrieb mit eingeschränkten Dienstleistungen

• Mahlzeiten nur für Hausgäste

Gasthof

• Beherbergungsbetrieb, der einem Schank-/Speisebetrieb angeschlossen ist

• Schwerpunkt auf Gastronomie

• Gastraum i. d. R. einziger Aufenthaltsraum (keine Lobby)

Serviced Apartments/Boardinghouse

• vorrangig für Langzeitnutzer

• Ausstattung wie Wohnungen

• Hauptausstattungsmerkmal ist eine Kitchenette, die der Selbstversorgung dient.

• Umfang der Serviceangebote unterschiedlich

Tagungshotel

• i.d.R. Full-Service-Hotels mit großem Konferenzbereich mit mehreren Räumen unterschiedlicher Größe

• teilweise Kongress-/Plenarsaal für bis zu 1.000 Personen

• Ausrichtung auf Bewirtung der Teilnehmer und Unterstützung der Veranstaltung

Ferienhotel

• primär für Urlauber

• touristisch interessante Regionen / attraktive Lage

• i.d.R gehobene Aussattung, großes Freizeitangebot

Wellnesshotel

• großer Wellness-Bereich (Spa)

• umfassendes, z. T. hochwertiges gastronomisches Angebot

Hostel

• Beherbergungsbetrieb mit Gruppenschlafräumen und Standardschlafräumen

• Sanitäranlagen i. d. R. gemeinschaftlich

• Anlaufphase von i. d. R. 2-3 Jahren, um sich am Markt zu etablieren

• Anlaufphase geprägt durch geringe Umsätze und höherem prozentualen Aufwand

• erst nach Abschluss der Anlaufphase („Vollbetriebsphase“) wird volle Ertragskraft erreicht

• in Anlaufphase häufig Pachtnachlässe

• Kosten, die vor Inbetriebnahme anfallen, z. B. Personalkosten, Verwaltungs-/Marketingkosten, Kosten der Erstausstattung (Warenlager), Allgemeinkosten (Energie)

• Häufig beteiligt sich Investor/Eigentümer an Pre-Opening-Costs

• Zuschüsse werden als Teil der Gesamtinvestition finanziert und bei Kalkulation der Pacht berücksichtigt

Miet-/Pachtvertrag

• in Deutschland gebräuchlichste Vertragsform

• Wer: Individualhoteliers und Hotelgesellschaften

• Laufzeit: 20-25 Jahre (selten 10-15)

• weitgehende Risikoverlagerung auf den Betreiber (Pächter)

• unterschiedliche Chancen-Risiko-Profile durch Festpacht/Umsatzpacht/Kombination

• Einnahmen Eigentümer: Pacht (20-30% vom Gesamtumsatz; 60-75% vom GOP)

• Pachtindexierung: ~60-80% des VPI (selten 50-100%)

Managementvertrag

• international gebräuchlichste Vertragsform

• Laufzeit: 10-15 Jahre (selten auch weniger)

• Betreiber agiert wie ein Geschäftsführer im Namen und auf Rechnung des Eigentümers (oder des Pächters); Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB)

• Eigentümer stellt Ressourcen, Betreiber das Know-How

• Risiken verbleiben weitgehend beim Eigentümer, dafür Chance auf höhere Erträge

• Vergütung des Managers

  • reiner Managementvertrag: Manager erhält Gebühr aus i. d. R.:

    „Basic Fee“ (i. d. R. 2-4% v. Nettoumsatz) + „Incentive Fee“ (8-12 %v. GOP)

  • Managementvertrag mit Owners Priority

Franchisevertrag

• Betreiber (Franchisenehmer, FN) wirtschaftet in eigenem Namen und auf eigene Rechnung

• Wer: Hotelgesellschaften mit Marke

• Laufzeit: 10-20 Jahre

• Betreiber stellt Ressourcen

• Einnahmen: operativer Cash Flow

• Wirtschaftliches Risiko beim Franchisenehmer (Eigentümer)

• Gebühren ca. 7% vom Logisumsatz

• Franchisegeber (FG) stellt Marken-/Namensverwendung, Vermarktungssysteme, Know-How

• Vergütung des FG durch Aufnahmegebühr, Lizenzgebühr, Marketing-/Reservierungsgebühr

• Letter of Comfort: Versprechen des FG, bei Ausfall des FN bei der Suche nach einem Nachfolger zu helfen

Auslastung:

• prozentuale Inanspruchnahme der Übernachtungskapazitäten durch zahlende Gäste;

  i. d. R. als Zimmerauslastung (bei Hostels und Ferienhotels auch Bettenauslastung)

ARR:

• Ø Preis je verkauftes Zimmer / Nacht

RevPAR:

• Ø Umsatz je verfügbares Zimmer / Nacht

• ARR x Auslastung bzw. Netto-Logisumsatz / Anzahl Zimmer

Doppelbelegungsfaktor:

• Ø Zahl der Personen in einem gebuchten Zimmer

Listenpreis:

• offizielle Zimmerpreise; tlw. tagesaktuell festgelegt inkl. USt., Frühstück etc.

traditionelle Pachtwertmethode:

• üblicher Pachtanteil aus geschätztem oder tatsächlichem Nettoumsatz:

  nachhaltiger Rohertrag = ca. 24-30 % x erzielbarer Nettoumsatz

• Schwachstelle: Kostenseite wird nur durch den üblichen Pachtanteil berücksichtigt; Vernachlässigung der tatsächlich höheren Kosten bei unrentablem Betrieb

betriebswirtschaftliche Pachtwertmethode: