Übereignung und Belastung eines Grundstücks

Einschlägige Vorschrift ist § 873 I BGB.

Nein -> § 873 I BGB regelt neben der Übertragung auch die Belastung des Grundstückseigentums (einschließlich Wohnungseigentums) sowie die Übertragung und Belastung von Grundpfandrechten (Hypothek, usw.).

I. K könnte jedoch durch Übereignung nach §§ 873 Abs. 1 Var. 1, 925 Abs. 1 BGB Eigentum an dem Grundstück erworben haben. Eine wirksame Übereignung nach §§873 Abs. 1 Var. 1, 925 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Eigentümerin und der Erwerber sich über den Eigentumsübergang geeinigt haben, der Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird und die Verfügende verfügungsbefugt ist.

1. Einigung

   Zwei koresspondierende Willenserklärungen, Angebot und Annahme, welche auf den Eigentumsübergang gerichtet sind.

   • §§ 164 ff. BGB

     • Insichgeschäft bei Schenkung an Minderj. (§ 181 BGB, §§ 1626, 1629, 1824 BGB (§ 1809 BGB)

   • §§ 116 ff. BGB

   • §§ 105 ff. BGB

     • WE lediglich rechtlich vorteilhaft?

   Auflassung müsste zudem gem. § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt worden sein.

2. Eintragung

3. Einig sein bei Eintragung

4. Berechtigung ggfs. hilfsweise gutgläubiger Erwerb gem. § 892 BGB

   
   

A. V -> E auf Herausgabe des Grundstücks Nr. 16 ge. § 985 BGB

I. V müsste Eigentümer sein

• Verloren an E gem. §§ 873 I Var. 1, 925 I BGB

  • Einigung

    • P: Beide nennen versehentlich Nr. 16, obwohl Nr. 26 gewollt ist. Die Falschbezeichnung ist nach den Grundsätzen der falso demonstratio non nocet indes unschälich. Es gilt das von den Parteien eigentlich gewollte, § 133 BGB.

    • Mithin ist eine Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück Nr. 26 erfolgt.

  • Eigentumserwerb des E von V gem. §§ 873, 925 I BGB scheitert mangels Einigung über Nr. 16. V ist Eigentümer der Nr. 16.

II. E = Besitzer und hat mangels wirksamen KV bzgl. Nr. 16 liegt kein RzB i.S.d. § 986 BGB vor.

III. Erg.: V -> E gem. § 985 BGB (+)

B. Anspruch auf GB-Berichtigung gem. § 894 BGB und Anspruch auf Räumung gem. § 1004 BGB ist positiv festzustellen.

C. E -> V auf Übereignung und Übergabe der Nr. 26 gem. § 433 I 1 BGB

I. A.e.

• KV -> zwei koresspondierende WE, Angebot und Annahme, welche auf den Abschluss des KV gerichtet sind.

  • zwei WE liegen vor (+)

  • Bedenklich: Einigung über Nr. 26 obwohl Nr. 16 gewollt zwar wegen dem Grundsatz der falso demoncratio non nocet unschädlich. Fraglich ist aber, ob das Formerfordernis aus § 311b I 1 BGB erfüllt ist, da sich der Text des KV formal auf Nr. 16 und nicht auf Nr. 26 bezieht und damit gem. § 125 S. 1 BGB nichtig sein könnte.

    • Nach allg. Meinung genügt es, im Fall der Falschbezeichnung, wenn das objektiv gewollte dem Formerfordernis aus § 311b I 1 BGB genügt.

      • Arg.:

        • Warn- und Schutzfunktion der notariellen Beurkundung weiterhin aufrechterhalten, denn Belehrung und Beratung durch Notar erfolgt dennoch.

        • Fraglich ist, ob Beweissicherungsfunktion der notariellen Beurkundung erfüllt ist. Das ist insofern unschädlich, als dem eigentlichen Urkundeninhalt ohnehin nur Indizwirkung zukommt. Danach ist dieser Mangel im Fall der falso d.n.n. hinzunehmen.

Rechtliche Bindung der Einigung

Im Ausgangspunkt kommt der Einigung gem. § 873 I BGB keine Bindungswirkung zu.

Anders gelagert ist es in den Fällen des § 873 II BGB. Ist einer dieser Alternativen gegeben, sind die Beteiligten an die Einigung gebunden und können sich nicht einseitig vom Vertrag lösen.

• Einigung ist

  • notariell beurkundet

  • vor dem GBA abgegeben

  • beim GBA eingereicht

  • Aushändigung der Eintragungsbewilligung

Mithin ist B nicht an die Einigung gebunden und kann sich nachteilsfrei von ihr lösen.

Die Auflassungsanwartschaft, also das Anwartschaftsrecht des Erwerbers auf die Eintragung im GBA als Eigentümer, sichert dessen Rechtsposition.

Ein AWR besteht, wenn ein merhstufiger Eigentumserwerbstatbestand derart fortgeschritten ist, dass der Veräußerer den Eigentumserwerb nicht eigenständig zu nichte machen kann.

Das ist bei der Eigentumsübertragung insb. dann der Fall, wenn:

• der Erwerber selbst den Antrag auf Eintragung im GB beim GBA stellt, vgl. § 13 I 1,2 GBO (stellt der Veräußerer den Antrag, könnte er diesen zurücknehmen und damit eigenständig den Eigentumsübergang verhindern).

• eine Vormerkung zugunsten des Erwerbers eingetragen wurde (BGHZ 83, 395); die gesicherte Erwerbsposition ergibt sich aus der Sicherungswirkung der Vormerkung.

• B ist lediglich Inhaber einer dem AWR gegenüber schwächeren, nach § 873 II BGB gesicherten, Erwerbsposition. Diese genießt aber nicht den Schutz des § 878 BGB, 17, 45 GBO. -> Demnach entwächst einer Bindung au § 873 II BGB kein AWR.

• Der Gläubiger des Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks kann lediglich nach § 285 BGB die Herausgabe des Ersatzes (zB Kaufpreis) geltend machen, wenn der Verpflichtete vertragswidrig über das Grundstück verfügt.

Gemäß dem Trennungs- und Abstraktionsprinzips kann der Veräußerer eines Grundstücks auch entgegen seiner schuldrechtlichen Verpflichtung (zB § 433 I 1 BGB) anderweitig über sein Grundstückseigentum verpflichten.

Zur Zeit der vertraglichen Verpflichtung besteht kein AWR des Erwerbers und damit kein Schutz der Erwerbsposition.

-> In diese Lücke tritt das Institut der Vormerkung (§ 883 BGB).

Mit der Vormerkung kann der Erwerber eines dinglichen Rechts seinen hierauf gerichteten schuldrechtlichen Anspruch absichern.

Sicherung wird dadurch bewirkt, dass Verfügungen, die dem Inhalt des gesicherten schuldrechtlichen Anspruchs entgegenwirken, gem. § 883 II 1 BGB ggü. dem Vormerkungsgläubiger unwirksam.

Die Vormerkung ist kein dingliches Recht, sondern vielmehr ein im GB einzutragendes Sicherungsmittel eigener Art.

C könnte die Vormerkung gem. §§ 883 I, 885 I 1 BGB erworben haben (sog. Ersterwerb).

1. Bestehen eines sicherungsfähigen Anspruchs (§ 883 I BGB)

2. Bewilligung der Vormerkung

   a) Einseitige Bewilligung, § 885 I, § 29 GBO

   b) Einstweilige Verfügung, § 885 I, §§ 935 ff. ZPO

   c) Urteil gem. § 895 ZPO

3. Berechtigung des Bewilligenden

4. Eintragung im Grundbuch, §§ 883, 885 BGB

Problem: Akzessorität der Vormerkung

Die Vormerkung kann nur bestehen, wenn und solange der abzusichernde Anspruch besteht.

Aufgrund ihrem Zweck, eine bestimmte Forderung zu sichern (§ 883 BGB) und ihrer dinglichen Abhängigkeit vom Bestand und der Durchsetzbarkeit der Forderung (§ 886 BGB), ist die Vormerkung ein streng akzessorisches Sicherungsmittel.

Demanch erlischt mit Anfechtung des KV auch die damit verbundene Vormerkung

A. V -> K auf Zustimmung zur GB-Berichtigung gem. § 894 BGB analog.

V könnte gegen K einen Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs, also auf Zustimmung zur Löschung der Vormerkung gem. § 894 BGB haben.

Im Ausgangspunkt findet § 894 BGB nur auf Rechte an einem Grundstück Anwendung. Die Vormerkung ist kein dingliches Grundstücksrecht sondern ein Sicherungsmittel sui generis. Eine dahingehende Regelung lässt das Gesetz jedoch missen und da die Vormerkung zumindest den Erwerb an einem dinglichen Recht sichert liegt eine vergleichbare Interessenlage vor, sodass § 894 BGB auf die Vormerkung analog Anwendung findet.

I. Unrichtigkeit des GB

Zunächst müsste das GB unrichtig sein, § 894 BGB.

Das Grundbuch ist unrichtig, wenn die formelle Grundbuchlage von der materiellen Rechtslage abweicht.

1. Formelle Grundbuchlage -> Vormerkung zugunsten K

2. Materielle Rechtslage -> wirksamer Ersterwerb der Vormerkung durch K

   Es müsste eine Vormerkung zugunsten des K wirksam entstanden sein. Die Vomerkung ist ein streng akzessorisches Sicherungsrecht, welches zur Sicherung einer Forderung in das GB eingetragen werden kann, § 883 I 1 BGB. Hieraus folgt das Erfodernis des Bestehens einer sicherungsfähigen Forderung.

   Vorliegend ist die zum Kaufvertragsschluss führende WE des V wegen Geschäftsunfähigkeit gem. §§ 105 I, 104 Nr. 2 BGB nichtig und der Kaufvertrag damit unwirksam. Mithin mangelt es an einer sicherungsfäghigen Forderung, weshalb eine Vormerkung aus materiellrechtlicher Perspektive nicht besteht.

3. ZE: GB entspricht nicht der materiellen Rechtslage und ist demach unrichtig.

II. Anspruchsberechtigter -> Recht muss unrichtig oder nicht eingetragen sein.

III. Buchberechtigter als Verpflichteter

IV. Keine Einwendungen

V. Ergebnis: Anspruch des V auf Erteilung der Bewilligung iSd § 19 GBO durch K gem. § 894 BGB.

-> in Klausur sind hier alle materiellrechtlichen Probleme zu verorten.

Wenn der wahre (matereriellrechtliche) Berechtigte ins GB eingetragen werden will (weil das GB nicht der materiellen Rechtslage entspricht), muss er dem GBA die Eintragungsvoraussetzungen nachweisen.

Hierzu zählt stets der Nachweis, dass der von der Berichtigung Betroffene diese Eintragung Bewilligt (vgl. § 19 GBO).

Ist der Betroffene zur Erteilung seiner Bewilligung nicht bereit, so kann der materiellrechtlich Berechtigte den formell Berechtigten zur Erteilung seiner Zustimmung gem. § 894 BGB verplfichten.

Durchaus. Gem. § 898 BGB unterliegen die Ansprüche aus §§ 894 ff. BGB nicht der Verjährung.

1. Zudem K Anspruchsberechtigter sein.

   Anspruchsberechtigt ist (ab hier § 894 BGB abschreiben): derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist.

1. Anspruchsberechtigter

Anspruchsberechtigt ist derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist.

Wie gesehen steht G das Recht auf Eintragung einer ihm zustehenden Grundschuld am Grundstück des S zu, sodass sein Recht nicht richtig eingetragen ist und er damit Anspruchsberechtigter ist.

1. Verpflichteter