Übereignung und Belastung eines Grundstücks

Einschlägige Vorschrift ist § 873 I BGB.

Nein -> § 873 I BGB regelt neben der Übertragung auch die Belastung des Grundstückseigentums (einschließlich Wohnungseigentums) sowie die Übertragung und Belastung von Grundpfandrechten (Hypothek, usw.).

I. K könnte jedoch durch Übereignung nach §§ 873 Abs. 1 Var. 1, 925 Abs. 1 BGB Eigentum an dem Grundstück erworben haben. Eine wirksame Übereignung nach §§873 Abs. 1 Var. 1, 925 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Eigentümerin und der Erwerber sich über den Eigentumsübergang geeinigt haben, der Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird und die Verfügende verfügungsbefugt ist.

1. Einigung

   Zwei koresspondierende Willenserklärungen, Angebot und Annahme, welche auf den Eigentumsübergang gerichtet sind.

   • §§ 164 ff. BGB

     • Insichgeschäft bei Schenkung an Minderj. (§ 181 BGB, §§ 1626, 1629, 1824 BGB (§ 1809 BGB)

   • §§ 116 ff. BGB

   • §§ 105 ff. BGB

     • WE lediglich rechtlich vorteilhaft?

   Auflassung müsste zudem gem. § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt worden sein.

2. Eintragung

3. Einig sein bei Eintragung

4. Berechtigung ggfs. hilfsweise gutgläubiger Erwerb gem. § 892 BGB

   
   

A. V -> E auf Herausgabe des Grundstücks Nr. 16 ge. § 985 BGB

I. V müsste Eigentümer sein

• Verloren an E gem. §§ 873 I Var. 1, 925 I BGB

  • Einigung

    • P: Beide nennen versehentlich Nr. 16, obwohl Nr. 26 gewollt ist. Die Falschbezeichnung ist nach den Grundsätzen der falso demonstratio non nocet indes unschälich. Es gilt das von den Parteien eigentlich gewollte, § 133 BGB.

    • Mithin ist eine Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück Nr. 26 erfolgt.

  • Eigentumserwerb des E von V gem. §§ 873, 925 I BGB scheitert mangels Einigung über Nr. 16. V ist Eigentümer der Nr. 16.

II. E = Besitzer und hat mangels wirksamen KV bzgl. Nr. 16 liegt kein RzB i.S.d. § 986 BGB vor.

III. Erg.: V -> E gem. § 985 BGB (+)

B. Anspruch auf GB-Berichtigung gem. § 894 BGB und Anspruch auf Räumung gem. § 1004 BGB ist positiv festzustellen.

C. E -> V auf Übereignung und Übergabe der Nr. 26 gem. § 433 I 1 BGB

I. A.e.

• KV -> zwei koresspondierende WE, Angebot und Annahme, welche auf den Abschluss des KV gerichtet sind.

  • zwei WE liegen vor (+)

  • Bedenklich: Einigung über Nr. 26 obwohl Nr. 16 gewollt zwar wegen dem Grundsatz der falso demoncratio non nocet unschädlich. Fraglich ist aber, ob das Formerfordernis aus § 311b I 1 BGB erfüllt ist, da sich der Text des KV formal auf Nr. 16 und nicht auf Nr. 26 bezieht und damit gem. § 125 S. 1 BGB nichtig sein könnte.

    • Nach allg. Meinung genügt es, im Fall der Falschbezeichnung, wenn das objektiv gewollte dem Formerfordernis aus § 311b I 1 BGB genügt.

      • Arg.:

        • Warn- und Schutzfunktion der notariellen Beurkundung weiterhin aufrechterhalten, denn Belehrung und Beratung durch Notar erfolgt dennoch.

        • Fraglich ist, ob Beweissicherungsfunktion der notariellen Beurkundung erfüllt ist. Das ist insofern unschädlich, als dem eigentlichen Urkundeninhalt ohnehin nur Indizwirkung zukommt. Danach ist dieser Mangel im Fall der falso d.n.n. hinzunehmen.

Rechtliche Bindung der Einigung

Im Ausgangspunkt kommt der Einigung gem. § 873 I BGB keine Bindungswirkung zu.

Anders gelagert ist es in den Fällen des § 873 II BGB. Ist einer dieser Alternativen gegeben, sind die Beteiligten an die Einigung gebunden und können sich nicht einseitig vom Vertrag lösen.

• Einigung ist

  • notariell beurkundet

  • vor dem GBA abgegeben

  • beim GBA eingereicht

  • Aushändigung der Eintragungsbewilligung

Mithin ist B nicht an die Einigung gebunden und kann sich nachteilsfrei von ihr lösen.

Die Auflassungsanwartschaft, also das Anwartschaftsrecht des Erwerbers auf die Eintragung im GBA als Eigentümer, sichert dessen Rechtsposition.

Ein AWR besteht, wenn ein merhstufiger Eigentumserwerbstatbestand derart fortgeschritten ist, dass der Veräußerer den Eigentumserwerb nicht eigenständig zu nichte machen kann.

Das ist bei der Eigentumsübertragung insb. dann der Fall, wenn:

• der Erwerber selbst den Antrag auf Eintragung im GB beim GBA stellt, vgl. § 13 I 1,2 GBO (stellt der Veräußerer den Antrag, könnte er diesen zurücknehmen und damit eigenständig den Eigentumsübergang verhindern).

• eine Vormerkung zugunsten des Erwerbers eingetragen wurde (BGHZ 83, 395); die gesicherte Erwerbsposition ergibt sich aus der Sicherungswirkung der Vormerkung.

• B ist lediglich Inhaber einer dem AWR gegenüber schwächeren, nach § 873 II BGB gesicherten, Erwerbsposition. Diese genießt aber nicht den Schutz des § 878 BGB, 17, 45 GBO. -> Demnach entwächst einer Bindung au § 873 II BGB kein AWR.

• Der Gläubiger des Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks kann lediglich nach § 285 BGB die Herausgabe des Ersatzes (zB Kaufpreis) geltend machen, wenn der Verpflichtete vertragswidrig über das Grundstück verfügt.

Gemäß dem Trennungs- und Abstraktionsprinzips kann der Veräußerer eines Grundstücks auch entgegen seiner schuldrechtlichen Verpflichtung (zB § 433 I 1 BGB) anderweitig über sein Grundstückseigentum verpflichten.

Zur Zeit der vertraglichen Verpflichtung besteht kein AWR des Erwerbers und damit kein Schutz der Erwerbsposition.

-> In diese Lücke tritt das Institut der Vormerkung (§ 883 BGB).

Mit der Vormerkung kann der Erwerber eines dinglichen Rechts seinen hierauf gerichteten schuldrechtlichen Anspruch absichern.

Sicherung wird dadurch bewirkt, dass Verfügungen, die dem Inhalt des gesicherten schuldrechtlichen Anspruchs entgegenwirken, gem. § 883 II 1 BGB ggü. dem Vormerkungsgläubiger unwirksam.

Die Vormerkung ist kein dingliches Recht, sondern vielmehr ein im GB einzutragendes Sicherungsmittel eigener Art (sui generis).

Widerspruch ist eine Eintragung im GB, die gegen den Inhalt des Grundbuchs protestiert und schützt damit vor Verfügungen über das Grundstück von Nichtberechtigten.

Die Vormerkung protestiert nicht gegen den Inhalt sondern prophezeit eine Änderung des Inhalts.

C könnte die Vormerkung gem. §§ 883 I, 885 I 1 BGB erworben haben (sog. Ersterwerb).

1. Bestehen eines sicherungsfähigen Anspruchs (§ 883 I BGB) auf Änderung der dinglichen Rechtslage

2. Bewilligung der Vormerkung

   a) Einseitige Bewilligung, § 885 I, § 29 GBO

   b) Einstweilige Verfügung, § 885 I, §§ 935 ff. ZPO

   c) Urteil gem. § 895 ZPO

3. Berechtigung des Bewilligenden

4. Eintragung im Grundbuch, §§ 883, 885 BGB

1. Sicherungswirkung: Schutz vor Verfügungen, die den gesicherten Anspruch vereiteln würden (§§ 883 II, 888 BGB).

   Höchste Klausurrelevanz

2. Rangwirkung: Sichert den Rang des späteren Rechts

   (§ 883 Abs. 3 BGB)

3. Vollwirkung: Schutz in der Insolvenz (§§ 106, 254 Abs. 2 Satz 1InsO), der Restrukturierung (§ 67 Abs. 3 Satz 1 StaRUG) und bei Haftungsbeschränkung des Erben (§ 884 BGB).

Fraglich ist, ob die Vormerkung überhaupt gegenüber einem Widerspruch wirkt.

Zwar passt § 883 II BGB nicht direkt, weil die Eintragung des Widerspruchs keine Verfügung über das Grundstück darstellt.

Dennoch wirkt der Widerspruch nicht gegen den gutgläubigen Vormerkungsinhaber, weil die Vormerkung ihre Aufgaben nur erfüllen kann, wenn sie den Vorgemerkten nicht bloß gegen abweichende Verfügungen des Veräußerers schützt, sondern auch gegen andere Beeinträchtigungen des Erwerbs.

Mit der Vormerkung ist der Grund für die Erfüllung des Anspruchs gelegt, der Erwerb des Rechts vollzieht sich dann unabhängig von der weiteren Entwicklung des Grundbuchinhalts und dem guten Glauben des Berechtigten.

Problem: Akzessorität der Vormerkung

Die Vormerkung kann nur bestehen, wenn und solange der abzusichernde Anspruch besteht.

Aufgrund ihrem Zweck, eine bestimmte Forderung zu sichern (§ 883 BGB) und ihrer dinglichen Abhängigkeit vom Bestand und der Durchsetzbarkeit der Forderung (§ 886 BGB), ist die Vormerkung ein streng akzessorisches Sicherungsmittel.

Das Erlöschen des gesicherten Anspruchs hat auch das Erlöschen der Vormerkung zur Folge.

Demanch erlischt mit Anfechtung des KV auch die damit verbundene Vormerkung

A. V -> K auf Zustimmung zur GB-Berichtigung gem. § 894 BGB analog.

V könnte gegen K einen Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs, also auf Zustimmung zur Löschung der Vormerkung gem. § 894 BGB haben.

Im Ausgangspunkt findet § 894 BGB nur auf Rechte an einem Grundstück Anwendung. Die Vormerkung ist kein dingliches Grundstücksrecht sondern ein Sicherungsmittel sui generis. Eine dahingehende Regelung lässt das Gesetz jedoch missen und da die Vormerkung zumindest den Erwerb an einem dinglichen Recht sichert liegt eine vergleichbare Interessenlage vor, sodass § 894 BGB auf die Vormerkung analog Anwendung findet.

I. Unrichtigkeit des GB

Zunächst müsste das GB unrichtig sein, § 894 BGB.

Das Grundbuch ist unrichtig, wenn die formelle Grundbuchlage von der materiellen Rechtslage abweicht.

1. Formelle Grundbuchlage -> Vormerkung zugunsten K

2. Materielle Rechtslage -> wirksamer Ersterwerb der Vormerkung durch K

   Es müsste eine Vormerkung zugunsten des K wirksam entstanden sein. Die Vomerkung ist ein streng akzessorisches Sicherungsrecht, welches zur Sicherung einer Forderung in das GB eingetragen werden kann, § 883 I 1 BGB. Hieraus folgt das Erfodernis des Bestehens einer sicherungsfähigen Forderung.

   Vorliegend ist die zum Kaufvertragsschluss führende WE des V wegen Geschäftsunfähigkeit gem. §§ 105 I, 104 Nr. 2 BGB nichtig und der Kaufvertrag damit unwirksam. Mithin mangelt es an einer sicherungsfäghigen Forderung, weshalb eine Vormerkung aus materiellrechtlicher Perspektive nicht besteht.

3. ZE: GB entspricht nicht der materiellen Rechtslage und ist demach unrichtig.

II. Anspruchsberechtigter -> Recht muss unrichtig oder nicht eingetragen sein.

III. Buchberechtigter als Verpflichteter

IV. Keine Einwendungen

V. Ergebnis: Anspruch des V auf Erteilung der Bewilligung iSd § 19 GBO durch K gem. § 894 BGB.

Umstritten ist, ob ein gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung möglich ist.

• e.A. (Lit.): Gutgläubiger Erwerb der Vormerkung scheidet bei Zession des gesicherten Anspruchs aus.

  • Arg.: Vormerkung geht analog § 401 I BGB auf Zessionar über. Damit würde ein gesetzlicher Vormerkungserwerb vorliegen. Ein gutgläubiger Erwerb setzt aber einen rechtsgeschäftlichen Erwerb voraus.

  • Arg.: Es mangelt an der von §§ 892 f. BGB vorausgesetzten sachenrechtlichen Übertragungsform und damit liegt ein Verstoß gegen das Publizitätsprinzip vor.

• h.M. (BGH + teilw. Lit.): Gugtgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung ist analog § 892 I 1 BGB möglich.

  • Arg.: Der Erwerber und dessen Vertrauen auf die Richtigkeit des Inhalts des Grundbuchs ist schutzbedürftig.

  • Zu berücksichtigen ist die Schutzbedürftigkeit des Erwerbers und dessen Vertrauen in den Inahlt des Grundbuchs.

I. Es müsste eine wirksame Vormerkung bestehen.

Das Entstehen einer Vormerkung setzt einen sicherungsfähigen Anspruch, die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch sowie die Bewilligung zur Eintragung des Berechtigten voraus.

1. Sicherungsfähiger Anspruch

   Es müsste ein sicherungsfähiger Anspruch bestehen. Mangels Annahme des B liegt kein wirksam zustandegekommener Kaufvertrag vor, aus welchem sich ein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks ergeben könnte.

   Nach § 883 I 2 BGB sind künftige Ansprüche ebenfalls vormerkungsfähig.

   Dies setzt voraus, dass der Rechtsboden für die Entstehung gelegt ist. Dies ist anzunehmen, wenn der künftig Verpflichtete seinerseits bereits einer festen Bindung unterliegt, sodass die Entstehung des endgültigen Anspruchs nicht mehr von seiner Willkür abhängt (BGHZ 12, 115).

   Gem. § 145 BGB ist derjenige, der einem anderen die Schließung eines Vertrags anträgt, an den Antrag gebunden. Mithin ist A hier an sein Verkaufsangebot gebunden, sodass der künftige Anspruch aus § 433 I 1 BGB vormerkungsfähig ist.

A. K -> B gem. § 888 I BGB auf Zustimmung zur Löschung der Grundschuld.

I. Bestehen einer wirksamen Vormerkung zugunsten des Anspruchstellers

-> um mehr Prüfungspunkte zu berücksichtigen bietet sich hier eine abweichende Prüfungsreihenfolge an.

1. Bewilligung des Berechtigten (+)

2. Eintragung (+)

3. Sicherungsfähiger Anspruch

   Es müsste zur Zeit der Vormerkungsbewilligung ein vormerkungsfähiger Anspruch bestehen.

   a) Möglicherweise könnte aus der notariell beurkundeten Einigung über den Grundstücksverkauf ein Anspruch auf Eigentumsübertragung gem. § 433 I 1 BGB entwachsen sein.

   -> BGB-AT Problem: Scheingeschäft, § 117 BGB

   Problematisch ist, dass die Erklärungen des K und V im beiderseitigen Einverständnis nur zum Schein abgegbeben wurden. Damit besteht ein Scheingeschäft i.S.d. § 117 BGB, sodass die Erklärungen gem. § 117 I BGB nichtig sind. Ein wirksamer und somit vormerkungsfähiger Anspruch ist nicht entstanden.

   Zwar könnte nun das verdeckte Rechtsgeschäft gelten, § 117 II BGB. Dieses wurde aber nicht notariell beurkundet. Damit bleibt es hinter dem Formerfordernis aus § 311b I 1 BGB zurück und ist folglich formnichtig gem. § 125 BGB.

   b) Heilung des Formmangels

   Denkbar ist, dass durch die Heilung des Formmangels gem. § 311 I 2 BGB rückwirkend ein ein vormerkungsfähiger Anspruch entstanden ist.

   Das würde aber Voraussetzen, dass die in § 311 b I 2 BGB normierte Heilung ex-tunc wirkt.

   § 311b I 2 BGB wirkt aber nicht ex-tunc, sondern entfaltet ihre Wirkung nur zukünftig (BGH NJW-RR 2017, 114). Ein vormerkungsfähiger Anspruch bestand damit zur Zeit der Vormerkungsbewilligung nicht.

   Mithin mangelt es an einem vormerkungsfähigen Anspruch.

   c) Formnichtiger mündl. und heilbarer Vertrag = künftiger und damit vormerkungsfähifer Anspruch?

   • (-), Rechtsboden, welcher den Antragenden bindet ist noch nicht geschaffen. Mithin kein künftiger vormerkungsfähiger Anspruch.

   
   

   
   

-> in Klausur sind hier alle materiellrechtlichen Probleme zu verorten.

Wenn der wahre (matereriellrechtliche) Berechtigte ins GB eingetragen werden will (weil das GB nicht der materiellen Rechtslage entspricht), muss er dem GBA die Eintragungsvoraussetzungen nachweisen.

Hierzu zählt stets der Nachweis, dass der von der Berichtigung Betroffene diese Eintragung Bewilligt (vgl. § 19 GBO).

Ist der Betroffene zur Erteilung seiner Bewilligung nicht bereit, so kann der materiellrechtlich Berechtigte den formell Berechtigten zur Erteilung seiner Zustimmung gem. § 894 BGB verplfichten.

Durchaus. Gem. § 898 BGB unterliegen die Ansprüche aus §§ 894 ff. BGB nicht der Verjährung.

1. Zudem müsste K Anspruchsberechtigter sein.

   Anspruchsberechtigt ist (ab hier § 894 BGB abschreiben): derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist.

1. Anspruchsberechtigter

Anspruchsberechtigt ist derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist.

Wie gesehen steht G das Recht auf Eintragung einer ihm zustehenden Grundschuld am Grundstück des S zu, sodass sein Recht nicht richtig eingetragen ist und er damit Anspruchsberechtigter ist.

1. Verpflichteter