5. Aspekte und Möglichkeiten der Finanzierung von Immobilien projekten

• Je mehr Verschuldung desto höher die Rendite

• Zeigt, wie sich der gezielte Einsatz von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrentabilität auswirkt – unter der Bedingung, dass die Gesamtkapitalrendite höher ist als der Fremdkapitalzins.

• Planung des Kapitalbedarfs

  (Wieviel brauche ich und wann fallen die Kosten an?)

• Deckung des Kapitalbedarfs

  (Wieviel wird gebraucht?)

• Gestaltung der Finanzierungskonditionen

  (Kredithöhe, Zinssatz, Laufzet etc.)

• Durchführung von Umfinanzierungsmaßnahmen

  (Finanzierung Risikobereitschaft etc.)

• Zinsmanagement

  (Zinsänderung, Zinssatz steuern, Zinsbedinungen, Zinsen begrenzen)

• ggf. Management von Auslandsrisiken

  (Risiko im Ausland)

-> Auf die Risiken des Marktes hat man keinen Einfluss

Kriterien

• Umfang, Struktur- und Risikopotenziale

• Volatilität der Zahlungsströme (z.B Schwankungen)

• persönliche bzw. rechtliche Verhältnisse (Art Rechtsform z.B private Person oder Unternehmen)

• Art der Nachfrage (Art der Nutzung Eigen oder Fremdnutzung)

• Art, Nutzung und Standort der Immobilie

• Lebens- und Restnutzungsdauer (Flexible Immobilie = Vorteile)

• Multifunktionalität der Immobilie

Steuerungselemente

• Zinssatz (nominal, effektiv) bei unterjähriger Verzinsung

• Zinsbindungsfrist und Laufzeit (Wie lange an fixe Zinsen gebunden)

• Anzahl der Zinsperioden pro Jahr (Vierteljährlich, halbjährlich?)

• Zinsverrechnung (Einfacher Zins, Zinseszins etc.)

• Disagio (Zinsvorrauszahlung einbehalt einer prozentzahl von der Bank)

• Höhe der Darlehensschuld

• Tilgungsmodalitäten

Vorteile:

• reduziertes Kreditrisiko

• geringer Zinssatz

• Absehen Steuer des Disagio möglich

Nachteil:

• Höher als Jahreszins

• geringe Abzahlung des Geldes

(Kleiner als eff. Zinssatz)

Kurzfriste Kredite gehen 1-2 Jahre

Vorteile

• günstiger als Annuititsdarlehnen

• gleichbleibende Tilgung

Nachteil

• hohe Anfangbelastung

• Mezzanine Finanzierung

• Projektfinanzierung

• Joint-Venture

• Participating Mortgage

• Immobilien-Leasing

• Immobilienfonds (Für große Investizionsvolumia)

• Securitization (MBS)