immowirtschaft

0. (Versand des KV-Entwurfs an die Vertragsparteien durch den Notar)

1. 14-tägige Warte-/Überlegungsfrist

2. anschl. notarielle Beurkundung des KV, i. d. R. einschl. Auflassung

3. Notar versendet beglaubigte Kopien an Gutachterausschuss, Finanzamt, Gemeindeverwaltung, Grundbuchamt,

ggf. noch weitere Stellen

4. Wenn vereinbart: Eintrag der Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch; Abt. Il

5. Kaufpreiszahlung wie vereinbart, ggf. über Notaranderkonto

6. Nutzen-Lasten-Wechsel wie vereinbart

7. Grunderwerbsteuerbescheid des FA geht ein, (meist) Käufer zahlt GESt, FA erteilt Unbedenklichkeitsbescheinigung

8. Gemeinde erteilt innerhalb von zwei Monaten Negativbescheid zum Vorkaufsrecht

9. Unbedenklichkeitsbescheinigung und Negativbescheid werden (durch den Notar) dem GB-amt zur Kenntnis gegeben.

10. Eintrag des neuen Eigentümers durch das GB-amt im GB Abt. I unter Bezug auf die Auflassung, Löschung des vorherigen Eigentümers, Löschung der Auflassungsvormerkung. Damit ist der Eigentumswechsel vollzogen.

Kaufpreis-Zahlung:

Vereinbarung über die Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises, Kontoverbindung, ggf. über Notaranderkonto, mögliche

Stundung oder Teilzahlungen, Zinsvereinbarung und dingliche Sicherung bei Zahlungsaufschub, Belastungsvollmacht

und Kaufpreisabtretung mit Zwecksicherung, Folgen bei Zahlungsverzug

Vereinbarung, dass/ob sie im Grundbuch eingetragen wird, mit Antrag und Bewilligung der Vertragspartner, Auftrag an

d e n N o t a r

Sie dient zum Schutz des Käufers durch Eintrag im Grundbuch, Abt. I. Damit kann der Verkäufer und Noch-Eigentümer die Immobilie nicht mehr zum Nachteil des Käufers belasten

Gleichzeitig Antrag und Bewilligung auf Löschung, nachdem der Käufer als Eigentümer eingetragen wurde

Vereinbarung eines bestimmten Datums, meist Monatsanfang. Mit diesem Termin ist der Käufer berechtigt, die Immo-

bilie zu nutzen, z. B. selbst zu bewohnen oder Mieten zu fordern. Andererseits übernimmt er auch alle Belastungen, z. B.

Betriebs-, Verwaltungs-, Instandhaltungskosten. Der NLW gilt nur im Innenverhältnis.

Der NLW wird häufig von der Zahlung des Kaufpreises abhängig gemacht, z. B. „. ab 1. des Monats, der auf die KP Zahlung folgt."

In der Regel geht mit dem NLW auch der „Besitzübergang" einher. Handelt es sich aber um vermietete Immobilien, die

verkauft werden, trifft das nicht zu - der Mieter ist und bleibt Besitzer.

Der NLW bedeutet nicht den Eigentumsübergang - der erfolgt erst mit Umschreibung des Grundbuchs in Abt. 1.

Festlegung, dass der Vertrag gültig bleibt, wenn eine oder mehrere Klauseln unwirksam sein sollten. An Stelle der un-

wirksam vereinbarten Regelung tritt dann die gesetzliche Bestimmung.

(Hinweis: Diese Festlegung ist zwar häufig in Verträgen abschließend formuliert, aber überflüssig. Es gilt sowieso, dass

unwirksame Vertragsbestandteile durch die entsprechende gesetzliche Regelung ersetzt werden, der Vertrag insgesamt

aber bestehen bleibt.)

Art der baulichen Nutzung

Maß(e) der baulichen Nutzung

Überbaubare Grundstücksflächen

Örtliche Verkehrsflächen

Hier ist nach den - ggf. noch zu bauenden - Erschließungsanlagen gefragt.

Öffentliche Erschließung:

Baumaßnahmen durch die Gemeinde außerhalb des Grundstücks, bis an die Grundstücksgrenze

Private Erschließung:

Baumaßnahmen auf dem Grundstück, zwischen Grundstücksgrenze und Baukörper

Beispiele

Öffentliche Erschließung

Straßenbau bis an die Grundstücksgrenze - Verbindung bis zur nächsten vorhandenen öffentlichen Straße

Ebenso öffentliche Wege, Plätze außerhalb des Baugrundstücks

Parkflächen, Grünanlagen u. a.

Lärmschutzwände

Schutzwälle o. ä. gegen Überschwemmungen

Private Erschließung:

Leitungsgebundener Anschluss des Gebäudes auf dem Grundstück an das öffentliche Netz wie

Wasser- und Abwasserleitungen,

Stromleitungen,

Gasleitungen,

Glasfaser- o. a. Telekommunikationsleitungen.

Wege, Stellplätze o. ä. auf dem Grundstück

Beseitigung alten Baumbestandes oder Abriss alter Gebäude (Herrichten des Grundstücks)

Öffentliche Erschließung:

Straßenbau bis an die Grundstücksgrenze - Verbindung bis zur nächsten vorhandenen öffentlichen Straße

Ebenso öffentliche Wege, Plätze außerhalb des Baugrundstücks

Parkflächen, Grünanlagen u. a.

Lärmschutzwände

Schutzwälle o. ä. gegen Überschwemmungen

Private Erschließung:

Leitungsgebundener Anschluss des Gebäudes auf dem Grundstück an das öffentliche Netz wie

Wasser- und Abwasserleitungen,

Stromleitungen,

Gasleitungen,

Glasfaser- o. a. Telekommunikationsleitungen.

Wege, Stellplätze o. ä. auf dem Grundstück

Beseitigung alten Baumbestandes oder Abriss alter Gebäude (Herrichten des Grundstücks)

Dementsprechend sind Neubauten so zu errichten, dass bestimmte Anforderungen zur Energieeinsparung, zum Einsatz

erneuerbarer Energien oder zur energieeffizienten Heizungstechnik eingehalten werden.

Für den Bereich der Wärmeversorgung sind das beispielsweise:

- Das Haus ist als Niedrigstenergiegebäude zu errichten (§ 10 GEG)

- Es gibt Anforderungen an einen gewissen Mindestwärmeschutz/Dämmung (§ 1 GEG)

- Wärmebrücken sind zu minimieren (§ 12 GEG)

- Der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung darf 55% eines sog. Refe-

renzgebäudes nicht überschreiten (§ 15 GEG)

- Zur Wärmeerzeugung ist ein bestimmter Anteil erneuerbarer Energien vorgeschrieben (5$ 34 f GEG)

- oder Energieeinsparung von mind. 15% im Vergleich zu einem Referenzgebäude (§ 45 GEG)

Sicherlich war in der IHK-AP eine solch detaillierte Auflistung nicht verlangt, sondern nur die generelle Aussage:

→ Neubauten müssen nach den anerkannten Regeln der Technik möglichst energiesparend (insbes. Primärenergie)

errichtet werden. Das GEG macht genaue Vorgaben.

- Dämmung der Gebäudehülle einschließlich Dach, Boden und Fenster

- Einbau von Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen zur Stromerzeugung oder zur Warmwasserbereitung, ggf. kombiniert

- Einsatz effizienter Heizungsanlagen

- Wärmepumpen (Geothermie)

- Nutzung der abgegebenen Wärme elektrischer Geräte (Wärmetauscher)

.. gilt It. § 80 GEG:

(1) Wird ein Gebäude errichtet, ist ein Energiebedarfsausweis ... auszustellen. Der Eigentümer hat sicherzustellen,

dass der Energieausweis unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes ausgestellt wird

Zur Begründung:

a) Der Energiebedarfsausweis ist gesetzlich vorgeschrieben (s. o.)

b) Aber ein Verbrauchsausweis wäre hier ohnehin unmöglich, da es sich um einen Neubau handelt, bei dem man nicht auf den tatsächlichen Verbrauch der Vergangenheit zurückgreifen kann.

1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis im Sinne von § 81 oder Energieverbrauchsausweis im Sinne von § 82,

2. den im Energieäusweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs für das Gebäude,

3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,

4. bei einem Wohngebäude das im Energieausweis genannte Baujahr und

5. bei einem Wohngebäude die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse

... können bzw. werden sein:

- Namen und Kontaktdaten der Vertragspartner

- Projektbeschreibung

(detaillierte Beschreibung des Projekts einschließlich Art und Umfang der gewünschten Architektenleistungen sowie

spezifische Anforderungen und Ziele des Bauherrn)

- Leistungen des Architekten:

(Klare Definition der Leistungsphasen mit Grundleistungen, ggf. besonderen Leistungen und/oder zusätzlichen Leis-

tungen)

- Aufgaben, Pflichten des Bauherren

(Informationen, Vollmachten, Zusammenarbeit, Voraussetzungen für den reibungslosen Ablauf schaffen)

- Fristen

(Zeitpunkte, bis wann welche Architektenleistung erbracht werden soll, Vereinbarungen für den Fall des Leistungs-

verzugs)

- Haftung und Versicherung:

(Haftung des Architekten definieren sowie Verantwortlichkeiten für eventuelle Schäden oder Verluste; Festlegung zur

Berufshaftpflichtversicherung mit bestimmter Deckungssumme)

- Gewährleistung für bzw. Verjährung der Architektenleistungen

(meist wohl Verweis auf gesetzliche Bestimmungen)

- Geistiges Eigentum:

(Vertragliche Klärung, wer das geistige Eigentum an den architektonischen Plänen und Entwürfen besitzt, die im

Rahmen des Projekts erstellt werden)

- Änderungen und Zusatzleistungen:

(Regelungen zu möglichen späteren Projektänderungen und damit zusammenhängende Abrechnung von Zusatzleis-

tungen)

- Vertraulichkeit:

(Bestimmungen zur Vertraulichkeit der Projektdetails)

- Kündigung des Vertrages

(Bedingungen, unter denen eine Vertragspartei den Vertrag vorzeitig/ außerordentlich kündigen kann und damit

zusammenhängender Schadensersatz)

- Streitbeilegung:

(Schiedsklausel oder Bestimmungen zur Beilegung von Streitigkeiten)

Natürlich ist Folgendes auch ein wesentlicher Vertragsbestandteil - hier aber nicht (mehr) gefragt:

- Honorar und Zahlungsbedingungen

(Festlegung des Honorars des Architekten und der Zahlungsbedingungen, einschl. der Zahlungszeitpunkte, der

1.1 Stellenbeschreibungen

.... dienen dazu, eine klare und eindeutige Aufbauorganisation zu schaffen.

Sie beschreiben die Aufgaben des Stelleninhabers und dessen Position, also die Über- und Unterstellungsverhältnisse,

die Anforderungen, Vertretungsregeln, Weisungsbefugnisse und Eingruppierung in die Gehaltsgruppe.

Sie spiegeln damit Kriterien für die Auswahl bei Personaleinstellungen wider.

Mögliche Aufgaben in diesem Fall könnten z. B. sein:

- Bearbeitung von Anliegen der Bestandsmieter

- Abnahme freiwerdender Wohnungen und Neuvermietung

- Mietenbuchhaltung einschl. Forderungsmanagement bei Mietrückständen

- Betriebskostenabrechnungen erstellen

- Mängelaufnahme und -beseitigung an den Bestandswohnungen

- Planung, Durchführung und Abrechnung von Modernisierungen

- Durchsetzung von gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen

... müssen (mind.) bevollmächtigt sein, alle Rechtsgeschäfte im Rahmen ihres gewöhnlichen Arbeitsbereichs selbst-

ständig zu entscheiden und auszuführen.

Damit liegt eine Artvollmacht vor: Sie berechtigt, dass die Inhaber bestimmte Arten von wiederkehrende Geschäften

und Prozessen selbstständig tätigen und entscheiden dürfen. Sie wird i. d. R. im Zusammenhang mit der Stellenbe-

schreibung im Arbeitsvertrag erteilt.

Eine Artvollmacht ist eine Form einer Handlungsvollmacht.

Die Inhaber einer Artvollmacht können betriebliche Dokumente mit dem Zusatz „i. A." unterschreiben.

Image aufbessern durch ...

Mögliche Maßnahmen der Öffentlichkeitsarbeit könnten z. B. sein:

- Sponsoring sozialer Aktivitäten oder Vereine

- Öffentlichkeitswirksame Spende (Scheckübergabe) an eine soziale Organisation

- Eigener Auftritt/ Info-Stand auf kommunalen Festen

- Öffentliche Grundsteinlegung, Richtfest oder Einweihung des ersten Neubaus

- Präsentation innovativer Bautechnik zur Vereinbarkeit mit Umwelt-/Naturschutz

- Auftritt und Projekt-Präsentation auf Messen und Ausstellungen

- Redaktionelle Artikel mit klarer Erkennbarkeit des Unternehmens in Zeitungen/ Zeitschriften

Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten, z. B.

- Erfassung der Anzahl der Interessenten, die zielgerichtet Kontakt aufnehmen und Kauf-Interesse bekunden

- Analysetools, Messung der Aufrufe der Homepage bzw. Klicks auf die Werbebotschaft

- Umfragen vor und nach der Werbekampagne und Vergleich der Antworten

- Vergleich der Umsatzerlöse vor und nach der Werbekampagne