Immo

I. Auflassung (Einigung), § 925I 1 BGB

1. Wirksame Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber gem. § 873 I BGB = Auflassung

2. Form, § 925 I BGB

   - mündliche Erklärung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien (auch durch Vertreter) beim amtbereiten Notar

   - ggfs. Bindungswirkung nach § 873 II BGB

   - § 925a BGB bloße Sollevorschrift

-> Bindungsfeindlichkeit der Auflassung

II. Eintragung im Grundbuch

- mit der Eintragung im Grundbuch geht das Eigentum auf den Erwerber über

- Verstoß gegen die GBO -> formelle rechtswidrigkeit -> irrelevant

III. Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung

- grds. frei widerruflich, außer Bindungswirkung nach § 873 II BGB

IV. Berechtigung

- maßgeblicher Zeitpunkt: Vollendung des Rechtserwerbes bzw. der Erfüllung des Erwerbstatbestandes -> Ausnahme § 878 BGB

- Rechtsinhaber oder kraft Befugnis (§ 185 I oder gesetzlich)

I. Alle Erwerbsvoraussetzungen bis auf die Verfügungsberechtigung liegen vor

- bei Vormerkung analog

II. Rechtsgeschäftlicher Erwerb i.S.e. Verkehrsgeschäfts

- Auf Erwerberseite muss mindestens eine Person stehen, die nicht auf der Veräußererseite beteiligt ist

III. Rechtsscheintatbestand, § 891 I BGB

1. Unrichtigkeit des Grundbuchs

- Das Grundbuch ist unrichtig, wenn der Grundbuchinhalt von der materiellen Rechtslage abweicht

2. Legitimation des Verfügenden als Berechtigter

- positive Puplizität und negativen Publizität

IV. Keine Zerstörung des Rechtsscheinstatbestandes bis zur Eintragung

1. Durch Widerspruch, § 892 I 1 BGB

2. Insolvenzvermerk, § 32 InsO

(…)

V. Keine Kenntnis des Erwerbers

• Erwerb ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber positive Kenntnis von der Unrichtigkeit hatte

• Zeitpunkt: Grds. Eintragung des Rechts / ggfs Vorverlagerung durch § 892 II BGB: Antragstellung beim Grundbuchamt (Schützt nicht vor der Eintragung eines Widerspruchs)

• (P) Fahrlässige Unkenntnis

I. Berechtigung des Verfügenden im Zeitpunkt der Einigung /Auflassung

II. Bindungswirkung der Einigung gem. § 873 II

III. Stellung des Antrags auf Eintragung im Grundbuch

• Unerheblich ist, ob der Verfügende oder der Erwerber den Eintragungsantrag gestellt hat

IV. Alle sonstigen zur Rechtsänderung notwendigen Voraussetzungen liegen vor, sodass zum Übergang des Rechts nur noch die Eintragung erforderlich ist

V. Rechtsfolge: Eine Verfügungsbeschränkung, die nach Vorliegen der genannten Voraussetzungen eintritt, hindert den Rechtserwerb nicht.

I. Gesicherter Anspruch (= Anspruch auf Verfügung über ein Recht an einem Grundstück)

• streng akzessorisch (Änderung des Anspruchs führt zur Erlöschung der Vormerkung)

• künftige Ansprüche (§ 883 I 2): Soweit der Rechtsboden für seine Entstehung vorbereitet ist

• Auslösend/ aufschiebende Bedingung möglich

  
  

II. Bewilligung des A (dessen Recht im Grundbuch eingeschränkt wird) oder einstweilige Verfügung, § 885 I 1 BGB

• Bewilligung = empfangsbedürftige WE

• Einstweilige Verfügung = Verfahren nach §§ 935 ff. ZPO

  
  

III. Eintragung der Vormerkung zugunsten der B im Grundbuch

IV. Berechtigung

1. Im Zeitpunkt der Eintragung: als Rechtsinhaber oder Verfügungsberechtigter

2. Im Zeitpunkt der Antragstellung: § 878 analog

• §§ 892, 893 analog bei fehlender Berechtigung

V. Rechtsfolge: §§ 883 II, III, ggfs., § 106 InsO

Zweiterwerb nach §§ 398 I, 401 BGB analog

1. Abtretung des Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung am Grundstück

   a) Abtretungsvertrag zwischen B und C nach § 398 i.V.m. §§ 433, 311b I BGB

   b) Keine Form vorgesehen

   c) Verfügungsbefugnis des B hinsichtlich des Anspruchs (kein gutgläubiger Erwerb möglich)

2. Übergang der Vormerkung kraft Gesetz analog § 401 BGB

   a) B ist Inhaber der Vormerkung

   b) (P) Gutgläubiger Erwerb nach §§ 892, 893 I analog?

§§ 1113, 873, 1115, 1117 BGB

I. Bestehen der Forderung (Akzessorietät)

- Bestimmtheit muss gewahrt sein

- Geldleistungsforderung

- Bestellung einer Hypothek bzgl. künftiger oder bedingter Forderungen möglich

-> Hypothek erwirbt der Gläubiger erst mit ihrer Valutierung (Entstehung der gesicherten Forderung) gem. § 1163 I 1 BGB

II. Einigung, §§ 873 I, 1113 I BGB

- Einigung gem. § 1113 I gerichtet auf die Bestellung einer Hypothek als Belastung eines bestimmten Grundstücks und insbesondere Bezug auf die zu sichernde Forderung

- Bei Buchhypothek: Einigung über den Ausschluss der Brieferteilung, § 1116 II 1, 3 BGB

III. Eintragung der Hypothek, §§ 873 I, 1115 BGB

- Eintragung der Hypothek in das Grundbuch

- muss sich mit der Einigung decken

- Bei Buchhypothek: Eintragung des Ausschlusses der Brieferteilung, § 1116 II 3 BGB

IV. Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung

- Ausnahme: § 873 II BGB

V. Briefübergabe, § 1117 I 1

- Übergabe des Hypothekenbriefes durch tatsächliche Verschaffung des Besitzes oder Abtretung des Herausgabeanspruchs

- ggfs. Aushändigungsabrede bei Bankdarlehen gem. § 1117 II

-> ersetzt die Aushändigung selbst

- Aushändigungsabrede ist nicht formbedürftig

VI. Verfügungsbefugnis (im Zeitpunkt der Vollendung der Übergabe)

- Eigentümer / § 185 I BGB / gesetzliche Befugnis

- ggfs. zeitliche Vorverlagerung gem. § 878 BGB

§§ 1113 I, 873 I, 1115, 1117, 892 BGB

I. Allgemeine Voraussetzungen des Ersterwerbs, bis auf die Berechtigung hinsichtlich der Hypothek

II. Hypothekenbestellung = Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäft

III. Eintragung des Bestellers als Eigentümer -> Rechtsschein im Sinne § 891

IV. Kein Widerspruch, §§ 892 I S. 1, 899

V. Keine Bösgläubigkeit § 892

§§ 398, 401, 1153 ff. BGB

I. Forderungsabtretung: Einigung über Forderungsübergang gem. § 398

• Form. Schriftform der Abtretungserklärung, § 1154 I

• Hypothek alleine nicht möglich aufgrund der Akzessorietät

II. Briefhypothek: Briefübergabe, §§ 1154 I, 1117

• § 1154 ermöglicht die Übertragung der Hypothek ohne Eintragung ins Grundbuch

  -> Zedent kann Forderung ohne Brief eh nicht durchsetzen

III. oder Buchhypothek: Grundbucheintragung, §§ 1154 III, 873

IV. Berechtigung bzgl. der Forderung

V. Berechtigung bzgl. der Hypothek

§§ 398, 1154, 892, 1155

I. Allgemeine Voraussetzungen bis auf die Berechtigung bzgl. der Hypothek

II. Voraussetzungen Gutgläubiger Erwerb der Hyothek

1. Abtretung = RG i.S.e. Verkehrsgeschäfts

2. Rechtsschein bzgl. der Hypothek

3. Kein Widerspruch

4. Keine Bösgläubigkeit

§§ 398, 1154, 1138, 982, 1115 BGB

I. Allgemeine Voraussetzungen bis auf die Berechtigung bzgl. der Forderung

II. Zusätzliche Voraussetzungen (Forderungsfiktion gem. §§ 1138, 892)

1. Abtretung = RG i.S.e. Verkehrsgeschäfts

2. Rechtsschein bzgl. der Forderung

3. Kein Widerspruch

4. Keine Bösgläubigkeit

(1) Öffentlicher Glaube des Grundbuchs (Verkehrsschutz)

(2) Akzessorietät der Hypothek

(3) Versagung des gutgläubigen Erwerbs der Forderung)

A. Anspruch muss wirksam entstanden sein

I. Anspruchsberechtigter muss Inhaber der Hypothek sein

II. Anspruchsgegner muss Eigentümer sein, § 1148

III. Fälligkeit der Hypothek

• Falls Fälligkeit der Forderung von einer Kündigung abhängt, § 1141 I BGB

B. Keine Einwendungen des Eigentümers

I. Einwendungen aus dem Forderungsverhältnis

- ggfs. § 1163 I i.V.m. § 1177 I bei Anfechtung des Darlehens

- Zahlung auf das Darlehen

II. Einwendung aus dem Hypothekenverhältnis

- §§ 1183, 875 BGB Aufhebung

- § 1181 BGB Befriedigung

C. Keine Einreden des Eigentümers

I. Aus dem Forderungsverhältnis

• z.B. Stundung nach § 216

II. Aus dem Hypothekverhältnis

- Stundung der Hypothek

Der Sicherungsvertrag (SiV) ist causa (= Rechtsgrund) für die Grundschuldbestellung und verknüpft schuldrechtliches Darlehen und die davon abstrakte Grundschuld miteinander

• Zweckbestimmungen im Sicherungsvertrag:

  • Welche Forderung soll durch die Grundschuld gesichert werden?

  • Wann darf die Grundschuld verwertet werden?

  • Was geschieht nach Erlöschen der Forderung?

§§ 873 I, 1191, 1192 I, 1115, 1116 (1117) BGB

I. Einigung gem. § 873 I BGB

• Im Falle einer Nichtigkeit oder Untergang der Darlehensforderung ist nach § 158 I auch die Grundschuldbestellung unwirksam, wenn …

  (1) Ein Bedigungszusammenhang zwischen Forderung und Grundschuld zulässig ist

  (2) und ein solcher im Sinne einer Bedingung vereinbart wurde

• Im Falle einer Buchgrundschuld: Einigung über den Ausschluss der Brieferteilung, §§ 1192, 1116 II 1, 3 BGB

II. Eintragung, §§ 1192 I, 1115 BGB (ohne Forderung)

III. Einigsein bei Eintragung

IV. Berechtigung

V. Grundschuldbrief, §§ 1117, 1116 II (Briefübergabe oder Einigung über Briefausschluss und Eintragung)

I. Einigung über die Übertragung der Grundschuld, §§ 413, 398

II. Schriftform gem. § 1154 I

• nur für die Abtretungserklärung des Zedenten

• Ersetzbar durch die Grundbucheintragung, § 1154 II

III. Briefgrundschuld: Briefübergabe, §§ 1154 I, 1117

IV. Buchgrundschuld: Eintragung Grundbuch, §§ 1154 III, 873 I

V. Berechtigung hinsichtlich der Grundschuld

- eine Verfügungsbefugnis fehlt, wenn die Grundschuld als nicht abtretbar erklärt wurde und dies ins Grundbuch eingetragen wurde

- ggfs. dann gutgläubiger Erwerb gem. § 892

I. Unrichtigkeit des Grundbuchs

• Definition: Unrichigkeit ist anzunehmen, wenn der Grundbuchinhalt bezüglich eines Grundstückrechts, eines Rechts an einem solchen oder einer Verfügungsbeschränkung von der tatsächlichen materiell-rechtlichen Rechtslage abweicht (= formelle von materieller Buchlage)

  1. Feststellung der Buchlage (formelle Lage)

  2. Feststellung der materiell-unrichtigen Lage

  3. Divergenz

II. Anspruchsberechtigter (Aktivlegitimation): “Derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Rechtslage oder Beschränkung beeinträchtigt ist.”

III. Anspruchsgegner (Passivlegitimierter): “Derjenige, dessen Recht durch die Berechtigung betroffen wird”.

IV. Einwendungen

• Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB oder § 1000 BGB analog wegen etwaiger Verwendung

• § 242

• Einrede der Verjährung geht gem. § 898 BGB nicht (nach h.M. aber Verwirkung möglich)

V. Rechtsfolge

• Anspruch auf Abgabe der Bewilligungserklärung nach §§ 19, 29 GBO: Inhalt der Erklärung richtet sich nach Art der Unrichtigkeit des GBs