Schweden

1.) ÄGANDERÄTT – DAS VOLLSTÄNDIGE EIGENTUM

 Äganderätt bedeutet, dass Grundstück und Gebäude vollständig im Eigentum

stehen.

2.)BOSTADSRÄTT – EIGENTUM DURCH MITGLIEDSCHAFT

-       Eine Bostadsrätt bedeutet, dass man Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft wird ähnlich der WEG

-       Die Genossenschaft besitzt das Gebäude, man erhält ein Nutzungsrecht

-       Man kann diese Wohnung verkaufen, vererben oder grundsätzlich selbst nutzen.

-       Gleichzeitig zahlt man eine monatliche Gebühr an die Genossen-schaft. Diese deckt Instandhaltung, Verwaltung, Gemeinschaftskredite und Rück-

lagen.

HYRESRÄTT – DAS REGULIERTE MIETVERHÄLTNIS

-       Schwedische Mietrecht ist stark reguliert

- Mieten werden durch Mietorganisationen und Vermieterverbänden bestimmt

-        Kündigungsschutz ist ausgeprägt, Mieterhöhungen sind strukturiert verhandelt

-        In Großstädten existieren Wartelisten über viele Jahre. Das bedeutet: Die Hyresrätt erzeugt Stabilität, aber kein Vermögen.

• Der Immobilienmakler oder die Immbilienmaklerin ist nicht nur Vermittler, sondern übernimmt eine strukturierende, dokumentierende und kontrollierende Funktion im gesamten Verkaufsprozess.

• Die Tätigkeit ist stark reguliert und staatlich überwacht.

• Makler organisiert nicht nur die Besichtigungen, er führt das Bieterverfahren, dokumentiert jedes Gebot, prüft die Identität der Beteiligten, stellt sicher, dass Pflichtinformationen vorliegen und sorgt dafür, dass der Kaufvertrag alle gesetzlichen Mindestanforderungen erfüllt.

• In Schweden dürfen nur registrierte Makler tätig sein Registrierung erfolgt bei der fastighetsmäklarinspektionen (FMI)

   

Anerkannte Ausbildung mit juristischen, wirtschaftlichen und immobilienrechtlichen Inhalten:

Eine Person, die in Malmö als Makler tätig werden möchte, muss ein entsprechendes Hochschulstudium absolvieren und sich bei der Aufsichtsbehörde registrieren lassen. 

-        In Schweden st der Makler gesetzlich verpflichtet, die Interessen beider Parteien zu berücksichtigen. Er soll als unabhängige Zwischeninstanz agieren.

-        Wenn während der Besichtigung ein Mangel bekannt wird, muss der Makler diesen offen legen auch wenn dies den Verkaufspreis möglicherweise mindert – Dokumentationspflicht streng geregelt

-        In Schweden zahlt in der Regel die Verkäuferseite die Maklerprovision

-        Für Käufer entstehen meist keine direkten Maklerkosten. Im Schnitt sind das 3% bei Wohnungen und 3,3% bei Einfamilienhäusern.

• Schweden zählt zu den bargeldlosesten Volkswirtschaften weltweit

• Die App Swish ist ein zentrales Zahlungsmittel für private und geschäftliche Transaktionen.

• Swish ist direkt mit Bankkonto und BankID verknüpft.

• Zahlungen erfolgen dadurch in Echtzeit (Sekundenbereich).

• Auch im Immobilienbereich wird Swish genutzt, z. B. für:

  • Anzahlungen

  • Reservierungsgebühren

  • Nebenkosten

Die BankID ist das zentrale digitale Werkzeug im schwedischen Identitätssystem.

·  Sie wird von schwedischen Banken bereitgestellt und basiert auf der personnummer.

  BankID fungiert als:

• elektronische Unterschrift

• universelles Authentifizierungssystem

• Zugangsschlüssel zu Behörden und digitalen Diensten

  
  

Sie ermöglicht die vollständige digitale Abwicklung zentraler Prozesse, insbesondere:

• Unterzeichnung von Immobilienkaufverträgen

• Beantragung von Hypotheken

• Abgabe von Steuererklärungen

• Freigabe von Zahlungen

·  Neben BankID existiert mit Freja eID eine alternative digitale Identitätslösung in Schweden.

·  Freja ist staatlich anerkannt und kann auch ohne direkte Bankanbindung genutzt werden.

·  Die erweiterte Version Freja+ erfordert eine zusätzliche Identitätsprüfung und bietet ein höheres Sicherheitsniveau.

 Mit Freja+ sind möglich:

• Zugang zu Behördenportalen

• digitale Vertragsabschlüsse

• Nutzung digitaler Signaturen

·  Die samordningsnummer richtet sich an Personen ohne dauerhaften Wohnsitz in Schweden, z. B. ausländische Immobilienkäufer.

·  Sie dient der administrativen Identifikation und ermöglicht die steuerliche Erfassung.

·  Mit einer samordningsnummer ist es möglich, eine Immobilie in Schweden zu besitzen.

·  Sie bietet jedoch keinen vollständigen Zugang zum digitalen System.

·  In der Praxis bestehen Einschränkungen, insbesondere bei:

• Eröffnung eines schwedischen Bankkontos

• Erhalt einer vollwertigen digitalen Identität (z. B. BankID)

·  Dadurch ist die wirtschaftliche und digitale Handlungsfähigkeit deutlich eingeschränkt.

·  Die personnummer ist die zentrale Identitätsgröße in Schweden.

·  Sie wird von der Steuerbehörde (Skatteverket) vergeben.

·  Die personnummer ist nicht nur eine Verwaltungsnummer, sondern die Grundlage für nahezu alle wirtschaftlichen Aktivitäten.

·  Voraussetzung für die Vergabe ist ein dauerhafter Aufenthalt in Schweden

·  Die Beantragung erfolgt beim Skatteverket, das prüft, ob die Bedingungen für einen langfristigen Aufenthalt erfüllt sind.

-       Eigentum wird durch die sogenannte Lagfart nachgewiesen

-       Lagfart ist die offizielle Eintragung des Eigentümers im Register

-       Diese Eintragung ist der entscheidende Moment wie bei uns die Beurkundung

-       Mit dem Eigentum werden auch die Rechte übertragen, diese sind auch im Register dokumentiert

-       Rechte heißen Servitut

—> Es wird kein Notar benötigt, es wird alles transparent durch die Register geführt

-       Eigentum wird nicht Lokal geführt, sondern in einer digitalen Datenbank

-       Das Register enthält alle notwenigen Informationen zu den ET, Hypotheken, Rechte und Belastungen etc.

-       Das Register ist öffentlich für Dritte nach Legitimation einsehbar (ohne berechtigten Grund möglich)