Grundzüge des französiches Mietrechtes: Wie ist die Laufzeit bei möbilierten und nicht möbilierte Wohnungen ?
A.) Mietvertrag einer nicht möblierten Wohnung
- VM eine Privatperson Mindestlaufzeit MV 3 Jahre u. verlängert sich stillschweigend
- VM eine juristische Person Mindestlaufzeit MV 6 Jahre
B.) Mietvertrag einer möblierten Wohnung
- Stellt die möblierte Wohnung des Mieters den Hauptwohnsitz dar, läuft der MV mind. 1 Jahr (bzw. 9 Monate für Stud.) + verlängert sich stilllegend um jeweils 1 weiteres Jahr
Wie ist die Laufzeit eines gewerblichen Mietvertrages ?
- Das gewerbliche Mietrecht gewährt dem Mieter einen besonderen Schutz
- Mietzeit beträgt 9 Jahre, kann beliebig erneuert werden
- Bei regelmäßiger Mietzahlung durch den Mieter, kann der VM nur unter besonderen Bedingungen kündigen: Meist entspricht die Kündigung, die Entschädigung dem Marktwert des Unternehmens
- Mieter selbst kann alle 3 Jahre kündigen
- Als Gegenwirkung, hat der Mieter dem VM meist ein Eintrittsgeld zu zahlen
Welche Punkte muss ich als Immobilienmakler beachten ?
- gesetzlich geschützte Berufsbezeichnung, betreibt ein Handelsgewerbe und unterliegt dem französischen Handelsgesetzbuch
- strenge gesetzliche Berufsordnung, dem sogenannten Hoguet-Gesetz
- Zugangsbedingungen sind gesetzlich vorgeschrieben
-Maklerzulassung wird durch die Behörde ausgestellt Carte Proffessionelle (Berufsausweis/Gewerbekarte
-Deutsche Makler müssen ebenfalls einen Berufsausweis beantragen, wenn sie Immobilien in Frankreich vermitteln, möchten
-Die Zulassung muss alle 3 Jahre erneuert werden
Folgende Voraussetzungen müssen für die Beantragung des Berufsausweises (Carte proffessionelle) erfüllt werden:
- Diplom, mind. 3 Jahre Studium im Bereich Jura, Wirtschaft oder Handel bescheinigt
- Abitur mit 3-jähriger Berufserfahrung
- Mind. 4 jährige Berufsanstellung als Führungskraft in einem Immobilie betrieb o. 10 jährige Berufserfahrung als angestellter Immobilienmakler
- Usw.
Das Mandat bzw. Auftragerteilung in Frankreich
A. Das Mandat bzw. Auftragserteilung
- Maklervertrag sollte schriftlich geschlossen werden -> ohne schriftlichen Vertrag kein Anspruch auf Kommission!
- Es ist genau vorgeschrieben, wie das Mandat aussehen muss (Maklervertrag):
Berufsausweis des Maklers, Exklusiv oder halbexklusiv Vertrag, Auftragsbeschreibung, Höhe der Courtage, Vertragslaufzeit etc.
a.) Mietverwaltungsmandat
- Vertrag ist spätestens vom VM nach Abschluss MV zu unterzeichnen
- Vermittlungshonorar trägt VM, Honorar gesetzlich nicht begrenzt
- Makler darf Mieter einige Kosten in RG stellen sind aber gesetzlich begrenzt
Höchstgrenze:
Sie dürfen nicht die vom VM getragenen Kosten + Höchstgrenze pro/qm überschreiten
- Die Höchstgrenze setzt sich je nach Lage der Whg zusammen z.B.
- 12€/qm x 40 qm (Whg) = 480€ dürfen max. zu Lasten des Mieters getragen werden
Welche Formen der Verkaufsaufträge gibt es ?
a.) Verkaufsauftrag, exklusiv, halb-exklusiv oder nicht exklusiv
- Maklervertrag muss vor Veröffentlichung unterzeichnet sein
- Beim Halb-exklusiven Vertrag, darf ET ebenfalls die Immobilie verkaufen
- Bei Besichtigungen wird ein sogenannter Besichtigungsschein unterzeichnet
- Die Höhe der Courtage ist gesetzlich nicht begrenzt in der Regel wird diese vom Käufer gezahlt
Was muss ich zu den Notaren und Rechtsanwälte als Makler in Frankreich wissen ?
Notare als Makler
- Notare sind offene Konkurrenz zu dem Immobilienmakler
- Sie benötigen einen Verkaufsauftrag
- Kommission darf frei ausgehandelt werden
Rechtsanwälte als Makler
- Rechtsanwalt darf seit 2009 nach Voranmeldung bei der Rechtsanwaltskammer makeln – solange es eine Nebentätigkeit bleibt
Die Rolle des Notars in Frankreich
- Der Notar wird in Sachen Kaufverträge, Hypotheken oder Erbschaft gebraucht
- Nur beurkundete Notarakten können beim Grundbuchamt (Service de publivité fonciére) in dem Immobilien Register (Fichier immobilier) eingetragen werden
- Prüft Gültigkeit der Vorverträge oder erstellt diese
- Beratung von Immobilie- Vermögens und Nachlassangelegenheiten
- Notare benötigen einen Verkauf Auftrag bei Vermittlung von Immobiliengeschäften
A. Notare als verlängerter Arm der Finanzverwaltung
- Notarkosten sind ca. 1 % des Kaufpreises, er treibt die Gebietskörperschaften ein (Steuern)
- Die Kosten des Notars belaufen sich auf bis zu 10 % des Kaufpreises + werden von Käufer getragen, darin sind steuern, Grundbuchamt und notarkosten an sich enthalten
Was muss ich zum französischen Grundbuch wissen ?
- Grundbuch sammelt lediglich die Notarakten + gibt auf Anfragen Auskunft über die Eigentums- und Belastungsverhältnisse
- Eintragung hat deklaratorische Wirkung
- Eintragung nicht notwendig, um Eigentümer zu sein, es reicht die Einigung der Parteien. Hiervon raten jedoch alle ab
- Außerdem existiert das Grundregister (fichier immobilier) und das Eintragungsregister.
- Die Eigentumsverhältnisse eines Grundstückes gibt die Eigentümerkartei als Teil der Grundakte Auskunft
Welche Varianten des Vorvertrages gibt es ?
Varianten des Vorvertrages:
1.) Beiderseitige Verkaufs- bzw. Kaufversprechen
· Verkäufer und Käufer verpflichten sich mit dem Vorvertrag (compromis de vente) verbindlich zum Verkauf bzw. Kauf.
· Das Eigentum geht dabei noch nicht über.
· Erst wenn alle Bedingungen erfüllt sind, wird der notarielle Vertrag (acte authentique) unterschrieben.
· Das Eigentum geht erst dann auf den Käufer über.
2.) Einseitiges Kaufversprechen- bzw. Verkaufsversprechen
- Kaufangebot, welches einseitig besteht
- Bietet dem Verkäufer sein ernsthafteres Kaufangebot an, bis zu einem bestimmten Zeitpunkt unwiderruflich
- Käufer hinterlegt beim Makler 10 % des KP
- Bei Nichterfüllung fließt der Betrag an den Verkäufer als Entschädigung
Französischer Verbraucherschutz
1. Fall: Es gibt ein Vorvertrag (üblich in Frankreich)
Das ist der Normalfall.
👉 Beispiele für solche Vorverträge:
promesse de vente (einseitiges Verkaufsversprechen)
compromis de vente (gegenseitiger Vorvertrag)
👉 Dann gilt: ➡️ 10 Tage Widerrufsfrist
Beginnt am Tag nach Zustellung des Vorvertrags (per Einschreiben)
In dieser Zeit kannst du ohne Begründung zurücktreten
Du musst den Widerruf auch per Einschreiben erklären
Der Verkäufer darf kein Geld annehmen während dieser Frist
✅ Wichtig: Diese 10 Tage beziehen sich nur auf den Vorvertrag, nicht auf den späteren notariellen Kaufvertrag.
2. Fall: Es gibt KEINEN Vorvertrag
Das ist eher selten.
👉 Dann gilt: ➡️ 7 Tage Überlegungsfrist
Du bekommst den endgültigen Kaufvertrag vorgelegt
Danach musst du 7 Tage warten
In dieser Zeit darf der Vertrag NICHT unterschrieben werden
❗ Unterschied zur 10-Tage-Frist:
Kein „Widerruf“ nötig, weil du noch gar nichts unterschrieben hast
Es ist einfach eine Wartefrist vor der Unterschrift
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