Was sagt der Kapitalwert aus
zeigt den absoluten Vermögenszuwachs in heutigem Geld, den ein Projekt zusätzlich zu deinen geforderten Kapitalkosten (dem Kalkulationszins) abwirft.
1. Die "Entnahme"-Interpretation: Der Kapitalwert ist exakt „der Betrag, der (falls positiv) zu Beginn entnommen werden könnte, ohne die Finanzierung des Projektes zu gefährden“. Stell dir vor, dein Projekt hat einen Kapitalwert von 10.000 Euro. Das bedeutet, du könntest dir heute sofort diese 10.000 Euro als Prämie auszahlen lassen, und das restliche Geld im Projekt würde immer noch exakt ausreichen, um alle Kosten zu decken und deinen Geldgebern genau ihren geforderten Zins zu zahlen.
2. Der "marginale Wertbeitrag" (Die Eigentümer-Perspektive): Der Kapitalwert misst genau den „marginalen Wertbeitrag für den Anspruch des Eigentümers“. Er sagt dir, um wie viel Euro der Gesamtwert deines Unternehmens heute steigt, wenn du das Projekt durchführst. Kapitalwert > 0 (Positiv): Das Projekt erwirtschaftet mehr als die geforderten Kapitalkosten.
Kapitalwert = 0: Das ist eine beliebte Klausurfalle! Ein Kapitalwert von 0 bedeutet nicht, dass du keinen Gewinn machst. Es bedeutet, das Projekt erwirtschaftet exakt den geforderten Kalkulationszins
Kapitalwert < 0 (Negativ): Das Projekt erwirtschaftet die Kapitalkosten nicht. “Geld verbrannt”
Wie berechnet man den Immobilien-Marktwert bei zwei unterschiedlichen Miet-/Zinsperioden und was ist die "Klausurfalle" bei Periode 2?
Marktwert = Barwert Periode 1 + abdiskontierter Barwert Periode 2. Falle: Der Rentenbarwert von Periode 2 landet am Ende von Periode 1 und muss als Einmalzahlung mit dem Zins von Periode 1 auf t0 abgezinst werden.
Sensitivitätsanalyse Immobilienwert: Welche Faktoren führen zu einem HÖHEREN oder NIEDRIGEREN realen Marktwert als berechnet?
HÖHER: Mieten steigen, Marktzins sinkt, Nutzungsdauer steigt. NIEDRIGER: Mieten sinken (Leerstand), Marktzins steigt, Nutzungsdauer sinkt.
Warum starten Politiker Projekte mit sehr langer Amortisationsdauer (z. B. 28 Jahre) oft nicht?
Konflikt der Zeithorizonte: Politiker denken in kurzen Wahlperioden (4–5 Jahre). Sie tragen heute Kosten und Risiken, während die Erfolge erst Jahrzehnte später einer Folgeregierung nützen.
Wie überträgt sich das politische Wahlperioden-Dilemma auf das Management von Aktiengesellschaften (Prinzipal-Agent)?
Manager (Agenten) mit kurzen Verträgen und Boni bevorzugen schnelle Gewinne in ihrer Amtszeit. Langfristige Projekte mit hohem Kapitalwert werden abgelehnt, obwohl Aktionäre (Prinzipale) davon profitieren würden.
Warum wird die dynamische Amortisationsdauer in der Praxis berechnet, obwohl sie kein alleiniges Entscheidungskriterium ist?
Sie dient als Risiko- und Liquiditätsindikator: Lange Laufzeiten bedeuten hohes Prognoserisiko der Cashflows. Zudem zeigt sie, ab wann das investierte Kapital für neue Projekte wieder liquide ist.
Wie lässt sich der faire Preis (P) einer Immobilie anhand der Jahresmiete (M) berechnen?
Über den Barwert der zukünftigen Mieten!
Bei endlicher Nutzung: Preis = Miete · Rentenbarwertfaktor (P = M · RBF)
Bei ewiger Nutzung: Preis = Miete / Zins (P = M/i)
Warum ist der Quotient aus Preis und Miete (P/M) im langjährigen Mittel sehr stabil, obwohl Mieten und Kaufpreise in Großstädten massiv schwanken?
Weil sich die Miete in der Formel herauskürzt!
Rechnung: P/M = RBF (oder P/M = 1/i)
Interpretation: Der Quotient hängt nur noch vom Zinsniveau ab. Steigen die Mieten durch hohe Nachfrage, steigen die Preise exakt proportional mit. Das Verhältnis bleibt identisch.
Welche Faktoren können den Quotienten (P/M) kurzfristig zum Schwanken bringen?
Zwei Hauptgründe:
Trägheit der Mieten: Kaufpreise explodieren bei einem Hype sofort, Mieten passen sich wegen bestehender Mietverträge (Mieterschutz) aber nur sehr langsam an.
Risikoprämie (p): Kurzfristige Panik oder Angst vor einer Immobilienblase verändern den Risikoaufschlag beim Zins (i = r + p).
Welche Entwicklung führt zu einer echten, dauerhaften Verschiebung des P/M-Mittelwerts?
Eine dauerhafte Änderung des allgemeinen Zinsniveaus.
Beispiel: Da der Quotient gleich dem RBF (bzw. 1/i) ist, führt eine langjährige Niedrigzinsphase (wie in den letzten Jahrzehnten) zwingend zu einem mathematisch dauerhaft höheren Quotienten.
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