1.1 Immobilienbewertung

1. Abhängig vom Immobilientyp

2. Berücksichtigung der Marktbesonderheiten

3. Berücksichtigung der Immobilienbesonderheiten

4. Zweckabhängig (sicherer / Maximaler Wert, Berücksichtigung Chancen und Risiken)

5. Dynamisch

6. Einfachheit

7. Variabilität wichtiger Faktoren

8. Genauigkeit

9. Eindeutigkeit

Vefahren nach ImmoWertV: (Zweck: Gutachten, Steuern, Bilanzen)

• Vergleichswertverfahren

• Sachwertverfahren

• Ertragswertverfahren

Verfahren für Investoren:

• klassische DCF-Verfahren

• Cash-Flow-Equity Verfahren

• VoFi

-> VL1.1 F25

• räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche

• besteht aus einem oder mehreren Flurstücken

• bestimmt durch

  -> Lagebezeichnung (Ort, Straße, Hausnummer)

  -> Grundbuchbezeichnung (Grundbuch, Grundbuchblatt)

  -> Katasterbezeichnung (Gemarkung, Flur, Grundstück)

• 
  

1. Ein- und Zweifamilienhäuser

2. Mietwohngrundstücke

3. Wohnungs- und Teileigentum

4. Geschäftsgrundstücke

5. Gemischt genutzte Grundstücke

6. Sonstige bebaute Grundstücke

-> VL1.1 F29

Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbar wäre.

Abhängig von:

1. rechtlichen Gegebenheiten

2. tatsächlichen Eigenschaften

3. sonstigen Beschaffenheit

4. Lage des Grundstücks

Wert der Immobilie, der über den Zeitraum der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.

Ohne Berücksichtigung konjunkturell bedingter Schwankungen und unter Ausschaltung spekulativer Elemente.

Grundlage der Wertermittlung:

Vorsichtige Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit

• langfristige, nachhaltige Merkmale des Objekts

• normalen regionalen Marktgegebenheiten

• derzeitiger und anderweitig möglicher Nutzung

Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

Alle Umstände, die den Preis beeinflussen sind zu berücksichtigen.

Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtgen

Wertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke

1. Vergleichswertverfahren

2. Ertragswertverfahren

3. Sachwertverfahren

-> Wertermittlung bebauter/unbebauter Grundstücke

-> Anerkannte Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswerts, v.a. zur steuerlichen Bewertung

-> verpflichtend für Gutachterausschüsse

-> Anwendung bei Bund, Ländern und Kommunen

Kreditwirtschaftliche Wertermittlungen

1. Ertragswertverfahren

2. Ertrags- und Sachwertverfahren nur zur Kontrolle

-> Bewertung von Vermögenswerten, die ein Bankkunde als Sicherheit für einen Kredit anbietet

-> Belastung der Immobile im Grundbuch durch Grundpfandrechte

-> zukünftiger Wert: konservative Ansätze

Steuerliche Bewertung von Grundvermögen

1. Vergleichswertverfahren

2. Ertragswertverfahren

3. Sachwertverfahren

-> Bemessung der Grund-, Erbschafts- und Schenkungssteuer

-> immer anzuwenden, falls nicht bestimmte Steuergesetze gelten

1. allgemeine wirtschaftliche Lage

2. Verhältnisse am Kapitalmarkt

3. wirtschaftliche und demografische Entwicklungen des betrachteten Gebietes

   
   

1. Entwicklungszustand

2. Rechte und Belastungen

3. Lagemerkmale

4. Art und Maß der baulichen und sonstigen Nutzung

5. Abgaberechtlicher Zustand

6. Weitere Mekmale

1. Flächen der Land- und Forstwirtschaft

   -> Land- und forstwirtschaftlich nutzbar

2. Bauerwartungsland

   -> bauliche Nutzung nach den weiteren Grundstücksmerkmalen (Stand Bauleitplanung) zu erwarten

3. Rohbauland

   -> für bauliche Nutzung bestimmt, aber noch nicht erschlossen

4. Baureifes Land

   -> nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und tatsächlichen Gegebenheiten als Bauland nutzbar

1. Dienstbarkeiten

2. Nutzungsrechte

3. Baulasten

4. Wohnungs- und mietrechtliche Bindungen

1. Verkehrsanbindung

2. Nachbarschaft

3. Wohn- und Geschäftslage

4. Umwelteinflüsse

ergibt sich aus den §§ 30, 33 und 34 BauGB und sonstigen Vorschriften

Pflicht zur Entrichtung nicht steuerlicher Abgaben

1. Tatsächliche Nutzung

2. Grundstücksgröße

3. Bodenbeschaffenheit

4. Baujahr

5. Denkmalschutz

6. …

prognostizierte Anzahl der Jahre, in denen die bauliche Anlage wirtschaftlich genutzt werden kann

Verkürzung/Verlängerung durch Instandsetzungen / Modernisierung möglich

• durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens pro m² bebauter oder unbebauter Grundstücksfläche

• vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln

• Ermittlung und Veröffentlichung durch Gutachterausschüsse

Bodenwertermittlung

-> Wert des unbebauten Grundstücks

• Ermittlung im Vergleichswertverfahren mit Vergleichspreisen oder Bodenrichtwerten

• ggf. Minderung um Freilegekosten (Abriss)

1. Sachwert ermitteln

   -> Bodenwert

   -> Sachwert der baulichen Anlagen

   -> Sachwert der sonstigen Anlagen

2. Berücksichtigung Marktanpassung

3. Berücksichtigung Alterswertminderung

4. Berücksichtigung allg. Wertverhältnisse durch Anwendung von Sachwertfaktoren