Grundlagen Immobilienbewertung

Grundstücksgleiche Rechte sind dingliche Rechte an einem Grundstück, die:

-selbstständig übertragbar sind

-im Grundbuch eingetragen werden

-wie ein Grundstück belastet, verkauft oder vererbt werden können

Grundbuch ist ein von den Amtsgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an

ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden.

Folgende Rechte können u. a. in das Grundbuch eingetragen werden:

• das Eigentum,

• das Erbbaurecht,

• das Wohnungseigentum,

Darüber hinaus kann durch Anmerkungen und Ersichtlichmachungen auf bestimmte rechtlich

erhebliche Tatsachen hingewiesen werden.

Mietvertrag (§ 535 BGB): Entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch.

Beispiel: Du mietest eine Wohnung.

Leihe (§ 598 BGB): Unentgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch.

Beispiel: Du leihst dir kostenlos ein Fahrrad.

Pachtvertrag (§ 581 BGB): Entgeltliche Überlassung einer Sache oder eines Rechts zum Gebrauch und zur Fruchtziehung (Erträge).

Beispiel: Du pachtest einen Bauernhof und verkaufst die geernteten Kartoffeln.

Trennungsprinzip: Verpflichtungsgeschäft und Verfügungsgeschäft sind rechtlich zwei getrennte Geschäfte.

Beispiel: Kaufvertrag und Übereignung einer Sache sind zwei verschiedene Rechtsgeschäfte.

Abstraktionsprinzip: Beide Geschäfte sind rechtlich voneinander unabhängig. Die Unwirksamkeit des einen führt grundsätzlich nicht automatisch zur Unwirksamkeit des anderen.

Merksatz:

Trennung = zwei Geschäfte.

Abstraktion = zwei unabhängige Geschäfte.

Verpflichtungsgeschäft: Man verpflichtet sich, etwas zu tun oder zu leisten. Beispiel: Kaufvertrag – der Verkäufer muss die Sache übergeben und übereignen.

Verfügungsgeschäft: Ein Recht wird unmittelbar übertragen, belastet, geändert oder aufgehoben. Beispiel: Übereignung des gekauften Fahrrads.

Merksatz: Verpflichtung = Ich muss etwas tun. Verfügung = Ein Recht wird direkt verändert.

Immobilien-Aktiengesellschaft (Immobilien-AG): Eine Immobilien-AG ist eine juristische Person in Form einer Aktiengesellschaft, die in Immobilien investiert, diese besitzt, verwaltet und vermietet. Anleger können durch den Kauf von Aktien indirekt in Immobilien investieren. Ihre Einkünfte erzielen sie beispielsweise durch Dividenden (Einkünfte aus Kapitalvermögen) und mögliche Kurssteigerungen. Die Liquidität ist bei nicht börsennotierten AGs eher gering, bei börsennotierten AGs hingegen hoch. Die Gewinne können einbehalten, reinvestiert oder ausgeschüttet werden.

Real Estate Investment Trust (REIT): Ein REIT ist eine spezielle Form einer Immobilien-Aktiengesellschaft, die überwiegend in Immobilien investiert und in der Regel börsennotiert ist. Anleger können sich durch den Kauf von Aktien indirekt am Immobilienmarkt beteiligen. Die Einkünfte entstehen hauptsächlich durch Dividenden und mögliche Kurssteigerungen. Aufgrund der Börsennotierung ist die Liquidität meist hoch. Eine Besonderheit ist, dass REITs einen Großteil ihrer Gewinne ausschütten müssen (bei deutschen REITs grundsätzlich mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses).

Wesentlicher Unterschied: Beide ermöglichen eine indirekte Immobilieninvestition über eine juristische Person. Während eine Immobilien-AG Gewinne flexibel reinvestieren oder ausschütten kann, unterliegt ein REIT besonderen gesetzlichen Vorgaben und einer hohen Ausschüttungspflicht.

Die Kaufpreissammlung ist eine Sammlung tatsächlich erzielter Kaufpreise von Immobilien, die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte geführt wird.

Sie dient als wichtige Datengrundlage für die Immobilienbewertung.

Wichtigste Merkmale:

Enthält Daten über tatsächlich abgeschlossene Grundstücks- und Immobilienverkäufe.

Erfasst beispielsweise Kaufpreis, Lage, Grundstücksgröße, Baujahr und Gebäudeart.

Dient der Ermittlung von Bodenrichtwerten und anderen Wertermittlungsdaten.

Unterstützt die Verkehrswertermittlung, insbesondere beim Vergleichswertverfahren.

Merksatz: Die Kaufpreissammlung enthält tatsächliche Immobilienkaufpreise und hilft dabei, realistische Marktwerte von Immobilien zu ermitteln.

Typologien dienen dazu, Immobilien anhand gemeinsamer Merkmale in Teilmärkte zu kategorisieren und abzugrenzen, um eine objektive Vergleichbarkeit zu gewährleisten.Unterschieden werden dabei folgende drei Dimensionen:

•Sachliche und funktionale Teilmärkte

• Räumliche Teilmärkte

• Zeitliche Teilmärkte