Zwangsvollstreckung / § 805 und Vermieterpfandrecht

Standort: Statthaftigkeit; Abgrenzung § 771 / § 805 ZPO.

Ergebnis: Das Gericht legt die Klage als Klage auf vorzugsweise Befriedigung aus und gibt ihr insoweit statt; im Übrigen weist es sie ab. Kosten nach § 92 ZPO.

Formulierung: „Ein die Veräußerung hinderndes Recht i.S.d. § 771 ZPO steht dem Kläger nicht zu, weil das Vermieterpfandrecht ein besitzloses Pfandrecht ist; der Pfändung kann er nach § 805 I ZPO nicht widersprechen, sondern nur vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös verlangen, die als Minus in seinem Antrag enthalten ist.“

Kernargumente: (1) Der Wortlaut des § 805 I ZPO: Wer „sich nicht im Besitz der Sache befindet“, kann der Pfändung nicht widersprechen. (2) Der Vermieter will nur Befriedigung aus dem Wert, nicht die Sache; das erreicht er über den Vorrang am Erlös. (3) § 771 ZPO haben dagegen Eigentümer, Vorbehaltsverkäufer, Sicherungseigentümer (BGH, h.M.) und der Inhaber eines Anwartschaftsrechts. (4) Als Anwalt § 805 ZPO von vornherein beantragen, wenigstens hilfsweise.

Fundstelle: Thomas/Putzo § 805 und § 771 (Rn. selbst nachtragen).

Herkunft: Hemmer 1665 (Kurs 2025) und 1713.

Standort: Zulässigkeit der Klage nach § 805 ZPO.

Ergebnis: Klage beim Vollstreckungsgericht bzw. beim Landgericht in dessen Bezirk (§ 805 II ZPO, ausschließlich nach § 802 ZPO) gegen den pfändenden Gläubiger; den Mieter mitverklagen, wenn er das Pfandrecht bestreitet. Dazu ein Antrag auf Hinterlegung des Erlöses (§ 805 IV ZPO).

Formulierung: „Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht nach §§ 805 II, 802 ZPO ausschließlich zuständig; dass die Mietforderung teilweise noch nicht fällig ist, steht nach § 805 I a.E. ZPO nicht entgegen.“

Kernargumente: (1) Streitwert nach § 6 ZPO: die Forderung, oder der geringere Wert der Sache. (2) Gläubiger und Schuldner sind Streitgenossen (§ 805 III ZPO). (3) Rechtsschutzbedürfnis ab der Pfändung bis zur Auskehr des Erlöses; danach nur noch die Eingriffskondiktion gegen den Gläubiger (§ 812 I 1 Alt. 2 BGB). (4) Hinterlegung nur bei Glaubhaftmachung (§ 805 IV ZPO); bei Eile in der Anwaltsklausur unbedingt mit beantragen. (5) Tenor: „Der Kläger ist aus dem Reinerlös des vom Gerichtsvollzieher … am … gepfändeten … in Höhe von … € vor dem Beklagten zu befriedigen.“

Fundstelle: Thomas/Putzo § 805 (Rn. selbst nachtragen).

Herkunft: Hemmer 1713.

Standort: Begründetheit, Bestehen des Pfandrechts (§ 562 BGB, für Gewerberäume über § 578 BGB).

Ergebnis: Erfasst sind eingebrachte, pfändbare Sachen, die dem Mieter gehören. Gesichert sind Forderungen aus dem Mietverhältnis außer künftigen Entschädigungsforderungen und Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr (§ 562 II BGB). Es erlischt durch Entfernen mit Wissen und ohne Widerspruch des Vermieters (§ 562a BGB) oder durch Sicherheitsleistung (§ 562c BGB); die Wegschaffung durch den Gerichtsvollzieher lässt es nicht erlöschen.

Formulierung: „Dem Kläger steht an der Maschine ein Vermieterpfandrecht nach §§ 562 I 1, 578 II BGB zu, weil der Mieter sie als sein Eigentum willentlich und auf Dauer in die gemieteten Räume eingebracht hat und sie pfändbar ist.“

Kernargumente: (1) An Dritteigentum entsteht kein Pfandrecht, weil es keinen gutgläubigen Erwerb gesetzlicher Pfandrechte gibt; das ist das Einfallstor für Sicherungsübereignung und Eigentumsvorbehalt. (2) Unpfändbare Sachen sind ausgenommen (§ 562 I 2 BGB i.V.m. § 811 ZPO). (3) Kein Widerspruch, wenn die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht (beim Gewerbe: regulärer Warenabsatz) oder die übrigen Sachen offenbar ausreichen (§ 562a S. 2 BGB). (4) Ließe die Wegschaffung durch den Gerichtsvollzieher das Pfandrecht erlöschen, liefe § 805 ZPO leer.

Fundstelle: Grüneberg §§ 562, 562a (Rn. selbst nachtragen).

Herkunft: Hemmer 1665; ersetzt die geplante MietR-Karte zum Vermieterpfandrecht.

Standort: Begründetheit, Rang gegenüber dem Pfändungspfandrecht.

Ergebnis: Nur wegen der Miete für das letzte Jahr vor der Pfändung, also für April 2025 bis März 2026 (12.000 €). Wegen der älteren Rückstände für Oktober 2024 bis März 2025 (6.000 €) wird die Klage abgewiesen.

Formulierung: „Wegen der Miete für die Zeit vor dem 1.4.2025 kann der Kläger sein Pfandrecht dem Beklagten gegenüber nach § 562d BGB nicht geltend machen, weil sie mehr als ein Jahr vor der Pfändung liegt.“

Kernargumente: (1) Grundsatz der Priorität (§ 804 II, III ZPO, § 1209 BGB): Das Vermieterpfandrecht entsteht mit der Einbringung und geht dem späteren Pfändungspfandrecht vor. (2) § 562d BGB schränkt das nur gegenüber dem pfändenden Gläubiger ein, damit der Vermieter nicht jahrelang Rückstände auflaufen lässt. (3) Stichtag ist die Pfändung, nicht die Klage. (4) Typischer Grund für eine Teilabweisung; die Kosten dann nach § 92 ZPO.

Fundstelle: Grüneberg § 562d.

Herkunft: eigene Übungskarte nach Hemmer 1665.

Standort: Begründetheit, Rang; Kollision mit Sicherungseigentum.

Ergebnis: Der Vermieter. Die Bank hat nur mit dem Vermieterpfandrecht belastetes Sicherungseigentum erworben. Gegen G hat die Bank § 771 ZPO, der Vermieter § 805 ZPO; am Erlös geht der Vermieter vor.

Formulierung: „Das Vermieterpfandrecht ist bereits mit der Einbringung im Januar entstanden, als M noch Eigentümer war; die Bank hat das Sicherungseigentum nur belastet erworben, weil ein gutgläubig lastenfreier Erwerb nach § 936 I 3 BGB bei der Übereignung nach § 930 BGB erst mit der Übergabe eintritt, an der es fehlt.“

Kernargumente: (1) Priorität: Das Pfandrecht ist älter als das Sicherungseigentum. (2) Die Maschine bleibt beim Mieter, deshalb greift § 936 I 3 BGB nicht. (3) Sicherungseigentum gibt der Bank § 771 ZPO, macht sie aber nicht ranghöher als den Vermieter.

Fundstelle: Grüneberg §§ 936, 562.

Herkunft: Hemmer 1665 (Grundfall).

Standort: Begründetheit, Rang; Kollision mit vorweggenommener Sicherungsübereignung.

Ergebnis: Der Vermieter (BGHZ 117, 200).

Formulierung: „Das Vermieterpfandrecht geht vor, weil es mit der Einbringung zugleich mit dem Sicherungseigentum entsteht und bei gleichzeitiger Entstehung das gesetzliche Pfandrecht des Vermieters den Vorrang hat.“

Kernargumente: (1) Bei der antizipierten Übereignung erwirbt zunächst der Mieter selbst (Durchgangserwerb); für eine juristische Sekunde ist die Ware sein Eigentum. (2) Mit der Einbringung entstehen Pfandrecht und Sicherungseigentum gleichzeitig. (3) Sonst könnte jeder Mieter durch eine Globalsicherungsübereignung das Pfandrecht des Vermieters aushebeln, und § 562 BGB liefe leer. (4) Die Bank kann sich schützen, indem sie vom Vermieter einen Verzicht oder Rangrücktritt einholt. (5) Gegenprobe: Erwirbt die Bank direkt vom Lieferanten, ohne Durchgangserwerb, entsteht kein Vermieterpfandrecht.

Fundstelle: BGHZ 117, 200 = NJW 1992, 1156; Grüneberg § 562.

Herkunft: Hemmer 1665 („vorweggenommene Sicherungsübereignung“).

Standort: Begründetheit, Bestehen und Rang; Kollision mit Eigentumsvorbehalt.

Ergebnis: An der Sache selbst entsteht zunächst kein Pfandrecht, wohl aber am Anwartschaftsrecht des M. Die Bank erwirbt das belastete Anwartschaftsrecht und mit der Zahlung belastetes Eigentum. Der Vermieter geht vor.

Formulierung: „Das Vermieterpfandrecht hat mit der Einbringung das Anwartschaftsrecht des Mieters ergriffen; die Bank hat das Anwartschaftsrecht nur in diesem belasteten Zustand erworben, sodass sich das Pfandrecht mit dem Bedingungseintritt an dem Eigentum der Bank fortsetzt, obwohl diese unmittelbar vom Verkäufer erwirbt.“

Kernargumente: (1) Die Maschine gehört bis zur Zahlung dem Verkäufer; einen gutgläubigen Erwerb gesetzlicher Pfandrechte gibt es nicht. (2) Das Anwartschaftsrecht ist ein dem Eigentum wesensgleiches Minus und wird vom Pfandrecht erfasst (BGH NJW 1965, 1475). (3) Der Erwerber des Anwartschaftsrechts erwirbt bei Bedingungseintritt ohne Durchgangserwerb des Mieters (BGHZ 20, 88), aber nur so, wie er die Anwartschaft erhalten hat, also belastet. (4) Gegen den pfändenden Gläubiger hat der Vorbehaltsverkäufer § 771 ZPO und steht über allen. (5) Anwaltstipp: Der Vermieter kann den Restkaufpreis selbst zahlen (§ 267 BGB); dann tritt die Bedingung ein, und sein Pfandrecht erfasst die Sache voll.

Fundstelle: Grüneberg § 562; § 929 (Anwartschaftsrecht).

Herkunft: Hemmer 1665 (Eigentumsvorbehalt).

Standort: Anwaltsklausur; Zweckmäßigkeit.

Ergebnis: Sofort Klage nach § 805 ZPO gegen den pfändenden Gläubiger erheben und zugleich beantragen, die Hinterlegung des Erlöses anzuordnen (§ 805 IV ZPO), mit Glaubhaftmachung durch Mietvertrag, Kontoauszüge und eidesstattliche Versicherung. Ist der Erlös schon ausgekehrt, bleibt die Eingriffskondiktion gegen den Gläubiger (§ 812 I 1 Alt. 2 BGB).

Formulierung: „Es wird beantragt, die Hinterlegung des Erlöses anzuordnen, da der Anspruch des Klägers auf vorzugsweise Befriedigung glaubhaft gemacht ist (§ 805 IV ZPO).“

Kernargumente: (1) Ohne Hinterlegungsanordnung wird der Erlös an den Gläubiger ausgekehrt, und die Klage verliert ihren Gegenstand. (2) Fälligkeit der Mietforderung ist nicht nötig (§ 805 I a.E. ZPO). (3) Rückstände nach § 562d BGB auf das letzte Jahr vor der Pfändung begrenzen, sonst droht eine Teilabweisung mit Kostenfolge. (4) Alternative zur Klage: Selbsthilferecht nach § 562b BGB nur, solange der Mieter Sachen entfernen will; gegen die Pfändung hilft es nicht. (5) Mandantenschreiben: Kosten- und Erfolgsrisiko, Rang gegenüber etwaigen Sicherungsnehmern erläutern.

Fundstelle: Thomas/Putzo § 805.

Herkunft: eigene Übungskarte; Muster der bayerischen Anwaltsklausur.