3. Maklerrecht

• Der Makler muss sich bei FUI registrieren

• FUI verdachtsfälle melden

• Perso des Kunden zeigen lassen

• Kapitalnachweis

• Handelt der Kunde für sich oder für dritte

• Baujahr

• Art Energieausweis

• Energieträger

• Energiebedarf oder Verbrauch KWH/anno

Ankaufspreis

- GWG z.B. Zubehör im Einzelwert unter 600

+AKN %

ACHTUNG: Anschaffungskosten für GWG abzüglich grundsteuer

Anschaffungskosten grundlage draus dann % des Gebäudewerts

• MEH

• Erbbau

Bau

• versicherungsprämie

• wertermittglung anpassung NHK

Heimfall ist die Verpflichtung des Erbauberechtigten das Erbaurecht bei eintreten Bestimmter Voraussetzung auf dem erbbaurechtsgeber wieder zu übertragen. Sinn dieser Regelung ist der Schutz des Erdbaurechtsgebers in den fällen in denen der Erbbauberechtigte sein vertraglichen Verpflichtung nicht nachkommt

Kein Grundstücks Kaufpreis

Niedrigeres finanzierungsvolumen

Grundstücks Akquise die sonst nicht möglich ist

Erbauberechtigter wird nur Eigentümer des Gebäudes

Der Erbbauzins hat in der Regel die erste Rangstelle eine Abteilung zwei des aber grundbuch, er wird über eine Kapitalisierung bewertet der erbaurechtsgeben muss gegebenenfalls der Belastung zustimmen und kann im Erbbaurecht Vertrag vorgaben hinsichtlich eines Beleihungauslauf treffen die dingliche Absicherung von Fremdmitteln erfolgt in Abteilung drei des Erbbaugrundbuches

• Qualität der vorhandenen Bausubstanz

• Qualität der Technischen Güte

• Ausstattung

• die Künftige Nutzung und

• die Marktfähigkeit

• vorhandene Grundstück Situation

  und die umliegenden bestände sollten bei der Entscheidungsfindung eine

• wirtschaftlichkeit /Marktbedingungen

• Kann gemäß Paragraph 652 bgb vereinbart werden ist zu entrichten wenn der vertrag nicht geschlossen werden kann

• Sondervereinbarung oder den AGB vereinbart werden

• genau zu erklären wofür

• Prozentsatz höhe muss angemessen sein darf nicht in der Höhe der Provision liegen da sonst eine erfolgsabhängige Provision gesehen wird

1. Kopierkosten

2. kosten für Werbemaßnahmen

3. Portokosten

4. Aufwendung für die Erstellung eines Exposés

5. kosten für Inserate Reisekosten

1. Erstellung energieausweis (wenn Qualifikation vorliegt)

1. Verwaltungs Übernahme

2. Wertermittlung gem. ImmoWertV

• Um sich gezielter Auszurichten werden teilmärkte gebildet

• der Markt wird also gesplittet so können lokale, Regionale bzw. Überregionale Teilmärkte gebildet werden

• teilmärkte sind nach unterschiedlichen faktoren gegliedert, sie gelten als abgeschlossen und überlappen sich nur am Rande

• Das unternehmen muss den Teilmarkt ausloten den er am besten bewirteschaften kann

• Ortsgebunden kann nicht transportiert werden. ein ausgleich von Angebot und Nachfrage ist nur Regional möglich

• immobilie äußerst kapitalintensiv wenn sie im falle von Absatzproblem wird Nötig der Liquiditätsspielraum das unternehmen schnell eingeengt

• die Immobilie lässt sich mit zunehmenden Alter nicht ohne einsatz zusätzlicher finanzieller mittel etwa geänderter Nachfragevorstellung anpassen

• eine Immobilie ist wieder Marktgerecht zu gestalten erfordert erhebliche Finanzierungsbedarf dessen Einsatz nicht Risikolos los es

1. Alle Maßnahmen die das Produkt abgestellt sind

• Beschaffungobjekte

• Art der immobilie/ qualität

• architektur

• kostenlosen /kostenpflichtige Dienstleistung

  1. Anwendungsbeispiele

• zielgruppen Festlegung Erwartungshaltung der Zielgruppe bestimmt

• Image der Wohnlage Hausmeisterservice

• Wertsteigerung spätere verwendungsmöglichkeiten

1. Alle Maßnahmen die im Zusammenhang mit der Preisgestaltung zu erfassen sind

   • Preise und Preisnachlässe direkter und indirekter preise Preisvariation

   • kauf und mietaneize

2. Anwendungsbeispiele

   • Preisnominierung

   • sonderwünsche

   • kostenlos Service Leistung

   • Tereurerabatte

1. Beschreibung des Marketings instruments

   • erfolgreiche Plazierung am Absatzmarkt

   • kanäle die Direkte Vermarktung oder Über externe

   • Kreditinstitute

2. Anwendungsbeispiele

   • Direktor Vertrieb über Projektentwickler

   • eigene Mitarbeiter

   • Franchise

   • Makler

   • Immobilienfonds

1. Beschreibung alle Maßnahmen die zur Kommunikation mit dem Nachfragern führen

   • Werbung/öffentlichkeitsarbeit / verkaufsförderung

   • die AIDA Formel Attention (Aufmerksamkeit), Interest (Interesse), Desire (Begierde) und Action ((Kauf-)Aktion

2. Anwendungsbeispiele

   • Werbung im Internet Portal oder Printmedien

   • persönliche gespräche

   • CI einheitliches auftreten des Unternehmens in der Öffentlichkeit

Haushalt:

Für das erfordernis Haushalt Wirtschaftseinheit Wohnung notwendig (einschließlich grund u. Boden). Egal wie viele, selbst genutzt oder vermietet.

Haushaltsnähe

steuerlich geförderte leistungen müssen Örtlichem Haushalt erbracht werden

• Steuerliche Förderung erfolgt auf Antrag des Nutzers

• Steuerermäßigung bei der einkommen Steuern

• begünstigt sind nachgewiesen Haushaltsnahe Beschäftigung und diese werden mit einer Betraglichen prozentualen Begrenzung berücksichtigt

• Berücksichtigung des fähig sind nur Arbeitsentgelte fahrtkosten und maschinen stünden die Bargeldlos beglichen worden

Bestimmung des Verkehrswert im Auftrag eines gerichts für den zweck der Zwangsversteigerung ist stets im miet und lastenfreien Zustand zu ermitteln der wert von belastungen Abteilung 2 des Grundbuch es ist dem Gericht lediglich als zusätzliche Informationen zur Verfügung zustellen

weiterhin wird unterstellt dass es Grundstück frei von nicht im Grundbuch eingetragenen belastungen ist die den wert des Grundstücks beeinflussen kann

1. Vertrag zwischen Käufer und verkäufer muss Rechtswirksam sein

2. Teilungserklärung muss im Grundbuch vollzogen sein

3. die Höhe der einzelnen Kaufpreis raten ist nach dem Baufortschritt festzusetzen

4. Auflassungsvormerkung muss drin sein

5. Baugenehmigung muss vorhanden sein

6. Sonstige Zustimmung Müssen vorhanden sein von Beispiel Zustimmung des Verwalters

7. Die lastenfreistellung von allen Grundpfand rechten die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleich stehen und nicht übernommen werden müssen gewährleistet sein

Direkte Preisnachlass

• Metern Bestand fühlen sich im Vergleich zu neun Metern Schlechter behandelt

• Es kann sich eine nicht gewünschte Mieterstruktur Angesprochen fühlen

• die nicht gewünschte mit der Struktur kann dann zu infrastrukturen Problemn führen

indirekte Preisnachlass

• Vermutung das die Mietsache mit Mängelhaftung ist

• vermutung das der mit vermieter wirtschaftliche Probleme hat

• der Mieter das Gefühl nicht alles an Vergünstigung erreicht zu haben

Direkter Preisnachlass

• der Käufer befürchte das unternehmen hat wirtschaftliche probleme könnte Negative Rückschlüsse führen

• Verunsicherung des Käufers ob trotz Preissenkung später anfallenden Mänge Innerhalb der Gewährleistungsfrist beseitigt werden

• vorherige Käufer die den Ursprünglichen Preis bezahlt haben fühlen sich benachteiligt in

  Direkter Preisnachlass

• bei anderen Käufern können die gewährten Preisnachlässe zu Verärgerung führen

• Befürchtung, dass fällige gewährleistungsanspruch und nicht durchgeführt werden der

• Käufer ist unsicher aber die Maximale Vergünstigung erreicht hat

Direkter Preisnachlass

• rückläufige UmsatzErlöse

• IMAGE verlust

• gewinn einbußen

Indirekter Preisnachlass

• Entstehung höherer kosten

• Preisnachlässe können wenn sie bekannt werden generell gefördert werden

• eine niedrige kaution bringt ein Höheres Ausfallrisiko

Verstöße können sein:

bei geschäftlich unerfahren auftraggebern insbesondere bezüglich des vorstellung des Verkehrswert des Grundstücks

Doppelmaklertätigkeit für beide Parteien des Hauptvertrags insbesondere bei Doppelter Vermittlungstätigkeit ohne Offenlegung der Mehr los oder über erlöst Vereinbarung bei

Übervorteilung des Auftraggebers wenn der Markler bereits ein Abschluss des Markler vertrags von einem Kaufpreis angebot Kenntnis hat welches Weit über den Auftrag der vereinbarten Preis Vorstellung liegt

Zu beachten:

Der Makler hat Nebenpflichten in Form von aufklärungspfllicht, Beratungspflicht und unterlassungspflicht sollte er die nicht nachkommen ist ein sittenwidriges Geschäft und damit nichtig

begeht der Makler vorsätzlich oder grob leichtfertig eine Schwerwiegende treue Verletzung kann sein Provisionsanspruch verwirkt sein

verletzt der Makler bei der Klausel seine gesteigerte Sorgfaltspflicht kann der Auftraggeber im Weg des Schadensersatz Freistellung und Pflichten der Mehrerlös Klause verlangen

Vorteil

• Keine Klärung ob bau Fortschritt erreicht oder nicht das

• unternehmen muss keiner zusätzlichen sicherheiten für ein Erwerber vorlegen

  nachteil

• spätere Kaufpreiszahlung hemmen die Liquidität im Bauzeitraum

• Nachteil die Zinsen schlagen sich auf den Kaufpreis nieder

Vorteile

Käufer müssen sich nicht mit der Finanzierung einzelner Kaufpreis arten auseinander setzen

zwischen finanzierungssystem sind in der Regel höher als Zinsen für die dauer Finanzierungsmittel gibt einen Zinsvorteil

Nachteil

der Käufer einen höheren Kaufpreis

zu entrichten die Grunderwerbsteuer gegebenfalls auch andere nehmen kostenfallen dadurch höher aus

Fragestellungen für die SWOT-Analyse sind z. B..

Stärken

Auf welche Ursachen sind vergangene Erfolge zurückzuführen?

Schwächen

Welche Schwachpunkte gilt es künftig zu vermeiden?

Chancen

Welche Möglichkeiten stehen offen?

Risiken

Was machen Wettbewerber

aufgrund unserer Aktivitäten?

Stärken/Schwächen interner

Blickwinkel

1. Erfolge des Unternehmens

2. vorhandene Marktanteile

3. Entwicklung der Kundenzahlen

4. Entwicklung des Personalbestandes

5. Dienstleistungsqualität

6. Führungsstill

Chancen/Risiken externer

Blickwinkel

1. Kundenanzahl

2. Kundenstruktur

3. Wettbewerberstruktur

4. Wettbewerberanzahl

5. Entwicklung der eigenen Geschäftstätigkeit

6. demografische Entwicklung

7. Kundenanforderungen

   und -wünsche

8. Strategien der Mitbewerber

1. Rechte und Pflichten des

   Auftraggebersregelmäßige Informationspflicht

   etwaige Zulässigkeit einer Doppelmaklertätigkeit

   mit Informationspflicht darüber

   Verschwiegenheitsverpflichtung

2. Rechte und Pflichten des Auftragnehmers

• Einschaltungsrecht weiterer Makler

• Recht, sich selbst um einen Hauptvertragspartner zu bemühen

• Informationspflicht

3. Provision und Aufwendungsersatz

• Provisionshöhe und Bemessungsgrundlage dafür,

• Nachträgliche Minderungen der Bemessungsgrundlage mindern den Provisionsanspruch nicht.

• Fälligkeit des Provisionsanspruche

4. Laufzeiten/Kündigung

• zur Laufzeit und Kündigung

• etwaige Formerfordernisse für die Kündigung

Auftragsbeschreibung

• Genaue Beschreibung Objekt

• Preisvorstellung

• Gegenstand Maklervertrag Nachweis o. Vermittlungstätigkeit

1. mit Mitteln der empirischen Forschung messtechnisch nachweisbar sein

2. nach Art und Volumen ausreichend substanziell sein

3. mit den Mitteln des Marketing direkt oder indirekt erreichbar sein

4. sich durch sinnvolle Segmentierungsvariablen von anderen Marktsegmenten abgrenzen lassen

1. horizontale Konkurrenz wird die Situation bezeichnet, bei der auf einem lokal

abgegrenzten Markt mehrere Unternehmen vergleichbare Immobilien anbieten bzw.

anbieten können.

1. Beispiel:

Zwei oder mehrere Bauträger bieten Reihenhäuser in einem ahnlich gelagerten

Preissegment an

Z.B.

Eine vertikale Konkurrenzsituation ist vorhanden, wenn keine produktgleiche Situation besteht, sodass es keinen Zwang aus dem Gesichtspunkt der Bedürfnisbefriedigung gibt, das unterbreitete Angebot anzunehmen.Es kann auf ein substitutes Wirtschaftsgut

ausgewichen werden.

Beispiel:

Anstatt eines Reihenhauses kann eine Doppelhaushälfte erworben werden.

Eigentumswohnungen stehen mit anspruchsvollen Mietwohnungen im Wettbewerb.

1. ZB.

Eine totale Konkurrenz herrscht dort, wo andere Wirtschaftsgüter mit dem Produkt

Immobilie konkurrieren

Beispiel:

Kapitalanleger vergleichen Vor- und Nachteile eines Immobilienerwerbes mit anderen

Anlagemöglichkeiten, wie Z. B. Wertpapieren, Fonds, Sparmodellen.

Kundenschutz bedeutet die Bestätigung

des Auftraggebers, dass er die nachgewiesenen Kunden noch nicht kennt. Dafür

übermittelt der Makler seinem Auftraggeber Namenslisten mit Objektinteressenten,

die z.B.auf eine Anzeige reagiert oder von ihm ein Kurzexposé erhalten haben und um

weitere Nachweis- o der Vermittlungstätigkeiten bitten. Bestätigt daraufhin der

Auftraggeber, dass er diese Kunden noch nicht kennt, kann der Makler exklusiv

den Nachweis der Geschäftsgelegenheit ohne Befürchtung eines später erhobenen

Vorkenntniseinwandes erbringen. Makler bekommt seine Provision auch bei gemeinschaftsgeschäften

individualvertraglich eine sogenannte Gleich stellungsabrede vereinbart wird. Dann führt auch ein anderer Hauptvertragsschluss - z.b. bei Zwangsversteigerung

Kriterien sind z. B.:

• günstige Anbindung an den öpnv

• Ärzte und Apotheken in der Nähe

• ausreichende Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe

Der Zielgruppe angepasste Werbemaßnahmen sind z. B.

• Einrichtung einer möblierten Musterwohnung im Neubau oder einem ähnlichen Gebäude

• ausführliches Exposé mit Grundrissen auf Hochglanzpapier mit übersichtlichen Textstrukturen

• seniorengerechte Anzeigenschaltung, z. B. - Anzeigen in zielgruppengerechten Medien mit adäquater Layout-Gestaltung

1. die Finanzierung einer Immobilie oder einer Immobilienanlage

2. eine festgelegte Kapitalhöhe

3. eine festgelegte begrenzte Zahl von Fondsanteilen

4. die Vorgabe einer Mindesthöhe der zeichenbaren Anteile

5. Beteiligung an einer Gesellschaftsform wie GbR oder KG

6. lange Kapitalbindung (ca. 20 Jahre)

7. schwierige Rückgabe der Fondsanteile, da kein geregelter Zweitmarkt

8. Ausschüttungen sind je nach Rechtsform und Art der Tätigkeit normalerweise Einkünfte

9. aus Gewerbebetrieb bzw. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

1. Daten, Fakten und Informationen bezüglich des Objektes soliten sachlich und fachlich objektiv nachweisbar sein.

2. Anpreisungen und mehrdeutige Aussagen sind zu vermeiden

3. Zusicherungen sind durch vorsichtige Formulierungen zu vermeiden

4. Fremdangaben, die der Makler nicht überprüft hat oder überprüfen kann, sind als solche eindeutig und nachweisbar kenntlich zu machen.

5. Getätigte Belehrungen oder Risikohinweise solte sich der Makler von seinem Geschäftspartner schriftlich bestätigen lassen

1. Nach den allgemeinen Grundsätzen von $ 280 f. BGB muss der Makler wegen einer Pflichtverletzung bei einem Schuldverhältnis (Vertrag) Schadenersatz leisten:

• Das ergibt sich z. B. bei einem Verstoßs gegen Nebenpflichten der Tatigkeit, wie z. B. Aufklärungs- und Beratungspflichten

• Ausnahmsweise haftet der Makler auch aus einer Hauptpflicht, wenn er z. B. einen Alleinauftrag hat und nicht tätig wird

1. Pflichtverletzung

   • Falschberatung: Der Makler macht mangels eigener Fachkenntnis unzutreffende

     Angaben über die Bebaubarkeit eines Grundstückes

• Schlechtberatung: Der Makler gibt für den Kunden wichtige Informationen nicht weiter oder schönt" vorhandene Angaben, indem er z. B. eigene Flachenberechnungen vornimmt, Grundrisszeichnungen anfertigt oder gar Nutzungsbeispiele fur das Objekt

  vorschlägt, die sich nicht realisieren lassen

• Erkennt der Makler, dass sein Kunde von fehlerhaften Informationen ausgeht, hat er diese richtigzustellen.

• Abschluss einer habt Versicherung

• Er verweist bei den Informationen dass diese Angaben vom Käufer sind

• Er versucht Anpreisung die sich auf das Objekt beziehen vorsichtig zu formulieren und keine Angaben zu machen die objektiv widerlegbar sind

• Ermittlung der eine Anschaffung sein herstellungskosten

• Feststellung des Marktpreise

• Überprüfung der Spekulationsfrist

• Ermittlung verwaltungskosten für Umwandlung

• Kalkulation Hausgeld

• Erstellung eines Exposés

• Kalkulation von Gerichts Notar und Behörden kosten

• Kalkulationen Instandhaltungskosten

1. Ansehen, Prestige, Image

2. Sicherheit

3. Bequemlichkeit und Komfort

4. Bereicherung (Geld sparen)

5. Neugier und Entdeckung

6. Soziales Engagement

7. Gesundheit/Wellness

1. Dem Käufer stehen im Innenverhällnis zum Verkäufer die Nutzungen aus dem Objekt zu. Ihm sind also z. B. die Mieterträge wirtschaflich zuzurechnen

2. Der Käufer muss aber im Innenverhältnis zum Verkäufer auch die Lasten tragen. Beispielsweise hat er die Grundsteuer zu übernehmen.

3. Den Käufer trifft die Gefahr des zufälligen Unterganges. Solte also z. B. das Objekt nach diesem Zeitpunkt durch höhere Gewait, z. B. durch Explosion, zerstört werden, so hat der Käufer die Konsequenzen daraus (Z. B. Wiederaufbaukosten) zu tragen

4. Den Käufer trifft die Gefahr der zufälligen Verschlechterung. Der Käufer hat von diesem Zeitpunkt an z. B. für Sturmschäden aufzukommen.

5. Der Käufer hat von diesem Zeitpunkt an die Verkehrssicherungspfticht. Er haftet also, solte sich z. B. ein Mieter nach der Übergabe ein Bein brechen, weil eine Gefahrenstelle auf dem Grundstück unzureichend gesichert war.

6. Steuerrechtlich git die .Übergabe" als Zeitpunkt für den Übergang des wirtschaftlicher Eigentums an den Erwerber der Immobilie.

7. Ab Übergabe beginnt die kaufvertragliche Gewährleistungsfrist ($ 438 BGB) zu laufen

1. Der Käufer kann bis zur Eigentumsumschreibung keine Mietverträge abschließen.

2. Der Käufer kann auch keine Mietverträge kündigen

3. Der Käufer hat nicht das Recht, Mieterhöhungen durchzuführen

4. Da die Grundsteuer für das ganze Jahr festgeselzt wird, bleibt der Verkäufer auch über die .Ü bergabe" hinaus Steuerschuldher. Die vierteljährliche Fälligkeit der Zahlungen ändert daran nichts

5. Sollten noch Erschlie ß ungskosten anfallen , haftet für diese stets der jeweilige Eigentümer gegenüber der Gemeinde

Stärken

Welche synergiepotiale gibt es?

Schwächen

Welche diens Dienstleistungen ist besonders schwach?

Chancen

Gilt es besondere Trends zu verfolgen?

Risiken

Kann ein politikwechsel Einfluss auf unsere geplanten Aktivitäten nehmen?

Hausanschlusskosten in die Gesamtkosten mit einrechnen

Wenn Eigenleistungen im Kaufpreis inkludiert sind, müssen diese für die Berechnung der Grunderwerbsteuer abgezogen werden

Wert der Erbpacht+ Kaufpreis = Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer

Anbieten von Preisgünstigen grundstücken zum Beispiel Abstimmung mit der gemeinde w o fg

Einhaltung von Förder Vorraussetzungen auf der Grundlage des W o fg

Möglichkeit der Durchführung von Eigenleistung Z.b. Bauleiter zur Verfügung stellen

Hilfe bei Beantragung Lasten Zuschuss

Angebot von Erbpacht Grundstücken