Wertermittlung III

• Idee des Vermietens/ Verpachtens

  • in Anlehnung an das Käuferverhalten beim Kauf eines Renditeobjekts, zum Beispiel eines Mehrfamilienhauses

• Rohertrag

  • Durch Vermietung oder Verpachtung lassen sich jährliche Erträge erzielen.

• Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähig)

  • Es fallen laufende Kosten an, die nicht auf den Mieter/Pächter umgelegt werden können. Diese sind vom Rohertrag abzuziehen. Übrig bleibt der Reinertrag

• Bodenwert und Bodenwertverzinsung

  • man kann mit den Geld nichts anderes machen, das Geld ist gebunden

  • deshlab haben sie keine Verzinsung, deshalb zieht man das im nachhinein ab

  • dann erhält man den Reinertarg

• vorläufigen Ertragswert

  • Reinertrag + Bodenwer = vorläufiger Ertragswert

Was brauchen wir für Bausteine?

• zukünftige Zahlungsflüsse

  • was fließt rein/ raus?

    -> Miete rein (wenn man besitzer ist) instandhaltung fließt raus

Die Summe der einzelnen abgezinsten jährlichen Erträge ergibt den Barwert.

Formel: Barwert = jährlicher Ertrag x Barwertfaktor

• Der jährliche Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten .

• Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen ; hierbei sind die tatsächlichen Erträge zugrunde zu legen, wenn sie marktüblich sind.

• Angebotsmieten/Marktbeobachtungen von Markler

• Mietspiegel (Wohnen)

• eigene Mietdatenbanken

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• die tatsächliche gesahlten Mieten

• bei Wohnen, soweit sie im Rahmen der ortsübliche Vergleichsmiete/ innerhalb der Spanne des Mietspiegels liegen

• bei Gewerbe, soweit sie nicht erkennabr außerhalb der marktüblichen Erträge liegen

-> Ansätze beim Gutachterausschuss erfragen!

• Ertragswertermittlung zu allgemein Wertverhältnissen erflogt immer mit marktüblich erzielbarem Ertrag (ggf. abweichend von tatsächlicher Miete)

• Mindermieten (Underrent)

  • Prüfung der gesetzlichen und vertraglichen Anpassungsmöglichkieten:

    In welchen Schritten kann die Miete auf das marktüblich erzielbare Niveau erhöht werden?

  • in der Regel: Abzug der entgangenen Miete bis zum Erreichen der marktüblich erzielbaren Erträge als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal

• Mehrmieten (Overrent)

  • Theorie: Prüfung, ob die Mehrmiete nachhaltig ist

  • Praxis: kein Ansatz für Mehrmiete, weil Nachhaltigkeit meist nicht gesichert ist

    -> Mieter kündigt wieder, keine Garantie

  • falls nachhalltig: Mehrmiete als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal

• z.b Mietfreie Zeiten ( muss erst mal alles hinrichten bis ich was verkaufen kann, dann kann er früher rein ohne miete zu zahlen)

• (Nettokalt-) Miete und umlagefähige Betriebskosten

• im Wohnmietvertrag gilt ein besonderer Mieterschutz

• In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gilt. ggf. Mietpreisbremse

• “ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen” -> reduzierte Kappungsgrenze

• Gewerbemietvertrag kann die MIete mit oder ohne Umsatzsteuer vereinbart werden

• Laufzeit/ Kündigungsbedingungen/ Verlängerungsoptionen

• Wertsicherungsklausel, Staffelmiete

• Incentives

• Regelungen zu Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

• die Verwaltungskosten ,

• die Instandhaltungskosten ,

• das Mietausfallwagnis und

• die Betriebskosten im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

• Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann

• = wirtschaftliche Restnutzungsdauer

• Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer - Alter

• individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts sind zu berücksichtigen!

  dazu zählen:

  • durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen wirken verlängern

  • unterlassene Instandhaltungen wirken verkürzend

  • wirtschaftliche Nutzbarkeit / Gebäudekonzeption

• nach sachverständigem Ermessen zu schätzen

• üblich: auf 5 Jahre runden

= Kaufpreis bzw. Wert der Immobilie / Jahresrohertrag

= anfänglicher Jahresrohertrag / Kaufpreis bzw. Wert der Immobilie

= (Jahresrohertrag liquiditätswirksame Bewirtschaftungskosten**) / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)

• werden benötigt:

  • zur Ermittlung der jährlichen Bodenwertverzinsung

  • zur Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags über die Restnutzungsdauer

• ermittelten Kapitalisierungszinssätze

• drückt aus wie sich der Immobilienmarkt erwartet

• dienen im Ertragswertverfahren der Marktanpassung

• berücksichtigen als Modellgröße auch die erwartete Mietpreisentwicklung

• bezieht sich immer auf den Boden und Bau und können dür die beiden Teile nicht unterschiedlich angesetzt werden

• Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren dienen der Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt

• Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze , mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Liegenschaftszinssätze werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens nach den §§ 27 bis 34 auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden Reinerträgen ermittelt .

Merke:

Bei höherem Liegenschaftszinssatz sinkt der Ertragswert, bei geringerem Liegenschaftszinssatz steigt er.

-> egal welches Verfahren, man kommt immer auf den gleichen Wert

• Rohertrag

  -> Durch Vermietung oder Verpachtung lassen sich jährliche Erträge erzielen.

• (nicht umlagefähige) Bewirtschaftungskosten

  ->Es fallen laufende Kosten an, die nicht den Mieter/Pächter umgelegt werden können. Diese sind vom Rohertrag abzuziehen. Übrig bleibt der Reinertrag

• abgezinster Bodenwert

  -> Das Kapital, das im Boden steckt, ist Teil des Immobilienwerts Es steht jedoch erst nach Ablauf der Restnutzungsdauer für andere Zwecke zur Verfügung. Durch die Inflation/den Kaufkraftschwund wird das im Boden gebundene Kapital am Ende der Restnutzungsdauer weniger wert sein. Der Bodenwert ist deshalb auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen.

• Der jährlicher Reinertrag kann über die Restnutzungsdauer erzielt werden. Sein Barwert ergibt zusammen mit dem abgezinsten Bodenwert den vorläufigen Ertragswert

• Vereinfachtes Ertragswertverfahren

• Periodisches Ertragswertverfahren

• ……

• Verfahren analog dem allgemeinen Ertragswertverfahren, jedoch mit dem Unterschied:

• Reinertrag setzt sich aus unterschiedlichen jährlichen Erträgen aus mehreren Perioden innerhalb des Betrachtungszeitraums zusammen. Deren auf den Wertermittlungsstichtag abgezinste Barwerte (Kapitalwerte) werden summiert

• Der Restwert des Grundstücks zum Ende des Betrachtungszeitraums wird ebenfalls abgezinst auf den Wertermittlungsstichtag addiert.