Grundlagen II Werte, Lage und Immobilienmarkt

• Wertbegriffe - Anlässe zur Wertermittlung - Verkehrswert nach § 194 BauGB

• Immobilienmarkt

• Marktbeobachtung/Marktrecherche

• Lage - als eines der zentralen wertrelevanten Merkmale einer Immobilie

• Philosophische Werte

• Moralische Werte

• Ökonomische Werte

• Immobilienbewertung • Verkehrswertermittlungnach§194BauGB

• Ästhetische Werte

Wert: Qualität, die einer Sache innewohnt und aufgrund derer sie begehrenswert ist

Preis: Betrag, der beim Kauf für eine Ware bezahlt werden muss

Kosten: finanzielle Ausgaben, die für die Bezahlung von Gütern oder Dienstleistungen entstehen

• Steuerliche Bewertung

• Beleihungswertermittlung

• Verkehrswert-/ Marktwertermittlung

• Europäische / Internationale Marktwertermittlung

•  Grundbesitzwert bei Erbschafts- und Schenkungssteuer

•  Kaufpreisaufteilung für steuerliche Abschreibung (AfA)

•  Einheitswert (bis 2024) für Grundsteuer... (Grundlagen: BewG, EStG, ErbStG)

• Kreditvergabe

• Bemessung der Eigenkapitalquote von Banken... (Grundlagen: Pfandbriefgesetz, BelWertV

•  Vermögensdisposition, Performance von Immobilienfonds

•  Unterstützung von An- und Verkauf, oder Zwangsvollstreckung

•  Gerichtliche und außergerichtliche Auseinandersetzungen bei Erbschaft, Scheidung,...

•  Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt, ... (Grundlagen: BauGB, ImmoWertV)

—> Im Folge dessen kommt die Europäische/Internationale Marktwertermittlung

Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen und allein objektive Maßstäbe preisbestimmend sind.

• Wenn ein außerordentliches Interesse des verkäufers oder Käufers vorliegt

• Es bestehen Bindungen verwandschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art

• Wertermittlungsstichtag

• Qualitätsstichtag

ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und der für die Ermittlung der allgemeinen Wertverhältnisse maßgeblich ist

ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungs- stichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist.

• rechtliche Gegebenheiten

• tatsächlichen Eigenschaften

• sonstige Beschaffenheit

• Lage

Ein Wert wird von jedem Einzelnen subjektiv eingeschätzt.

Wahrscheinlich schätzt eine Mehrheit den Wert einer Sache ähnlich ein.

Liegt ein Wert in der Spanne, in der ihn die Meisten einschätzen, kann er als zutreffend angesehen werden.

In tausend €

Ortsübliche vergleichsmiete dient als Grundlage oder orientierung für die Preisentwicklung/festlegung

• Angebot und Nachfrage

• Wirtschaft und Konjunktur, Arbeitslosenquote

• Demografische Entwicklung

• Bautätigkeit (Fertigstellung von Neubauten)

• Finanzmarkt (Leitzinssatz, Inflation, Finanzierungsmöglichkeiten)

• Steuerpolitik (z.B. Sonderabschreibung (Ost, § 10e ), „Spekulationssteuer“ = Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, Grunderwerbssteuer,...)

• Politische Steuerinstrumente wie Zuschüsse (Kinderbaugeld (HaKiBaBo) oder Auflagen bei der Kreditvergabe (Wohnbaukredit-Richtlinie ...)

• Krisen: Coronapandemie, Dotcom-Blase, Lehman Brothers, Bankenkrise, Finanz- und Staatskrisen, Energiekrise

• vdp-Immobilienpreisindex

• Statistisches Bundesamt

• Empirica Blasenindex

Wohnimmobilien

• Wohnungseigentum

• Einfamilienhäuser/Doppelhaushälften/Reihenhäuser

• Mehrfamilienhäuser/Wohnanlagen

Gewerbeimmobilien

• Einzelhandel

• Büro

• Logistik

• Hotel&Gastronomie

• Handwerk/Produktion

Nord - Süd

Ost - west

Land - Stadt

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch __den Preis_______bestimmt, der

• in dem _____Zeitpunkt______, auf den sich die Ermittlung bezieht,

• im _____gewöhnlichen_______ Geschäftsverkehr

• nach den ______rechtlichen Gegebenheiten____________und _______tatsächlichen Eigenschaften______________, der sonstigenBeschaffenheit und der ____Lage_

• des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung

• ohne Rücksicht auf _____ungewöhnliche____________ oder _______persönliche________ Verhältnisse

zu erzielen wäre.

§ 199 (2) BauGBDie Landesregierungen werden ermächtigt,durch Rechtsverordnung [...] die Bildungund das Tätigwerden derGutachterausschüsse, [...] zu regeln.

Zu den Aufgaben der GAA zählt

• Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,

• Bodenrichtwertermittlung

• Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstige daten der Wertermittlung

• Erteilung von Auskünften aus derKaufpreissammlung

Das jeweilige Bundesland

Ja!

falsch

Erste Abteilung!

Einigung von Käufer & Verkäufer vor Notar + Eintrag ins Grundbuch

Festzelt

falsch

rechtliche

Gebäude