Wertermittlung II Sachwertverfahren

Alterswertminderung im Sinne von § 38 ImmoWertV

• Alterswertminderung = Restnutzungsdauer / Gesamtnutzungsdauer

• = lineare Alterswertminderung(zum Vergleich: früher wurde teils eine Alterswertminderung nach Ross angesetzt)

Gesamtnutzungsdauer (§ 4 (2) ImmoWertV)

• Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßerBewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutztwerden kann

• = wirtschaftliche Restnutzungsdauer(im Gegensatz zur technischen Restnutzungsdauer)

80 Jahre

40 Jahre

• Basis: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer - Alter

• individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts sind zu berücksichtigen!dazu zählen

• durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen → wirken verlängernd

• unterlassene Instandhaltungen → wirken verkürzend

• wirtschaftliche Nutzbarkeit / Gebäudekonzeption

• nach sachverständigem Ermessen zu schätzen

• üblich: auf 5 Jahre runden

Es besteht Instandsetzungsgebot und Erhaltungspflicht. Ist die Grenze der Zumutbarkeiterreicht, kann der Eigentümer Anspruch auf Entschädigung geltend machen.

• dauerhafte Unterhaltungspflicht

• Genehmigungspflicht aller Umbauten

• Option: Zuschüssen für Erhaltungsaufwendungen oder steuerliche Vergünstigungen

• sehr hohe Investitionskosten zur Weiternutzung erforderlich

• schlechte Grundstücksausnutzung bei hohem Bodenwert

• tatsächliche WGFZ liegt deutlich unter möglicher WGFZ

• weitere Bebauung / Aufstockung / Anbauten sind mit der vorhandenen Bebauung nichtmöglich

• Grundstück ist durch Neubebauung besser nutzbar

Es werden Punktzahlen mittels Liste vergeben

• Restnutzungsdauer (RND) kann durch Modernisierung maximal 70 % derGesamtnutzungsdauer (GND) erreichen

• Modernisierungen haben erst ab einem bestimmten Alter der baulichen AnlagenAuswirkungen auf die Restnutzungsdauer

Via Tabelle

mittels Baupreisindex!

Bruttogrundfläche nach ImmoWertV, Anlage 4

• Summe der marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks

• Bezug: äußere Maße der Baukonstruktion in Höhe Oberkante Fertigfußboden

• Ermittlung nach DIN 277, jedoch nur Bereich a und b:

• Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen

• Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen

• Bereich c: nicht überdeckt

• Balkone, einschließlich überdeckter Balkone, zählen zu Bereich

-Dachgeschosse werden je nach Nutzbarkeit angerechnet

-Spitzböden und untergeordnete Ebenen werden nicht angerechnetLiteraturtip: ImmoWertV, Anlage 4, I

Von den Normalherstellungskosten nicht erfasste werthaltige einzelne Bauteile sinddurch marktübliche Zuschläge bei den durchschnittlichen Herstellungskosten zuberücksichtigen.

• keine Kostenansätze in der ImmoWertV

• Sachwertfaktoren geben das Verhältnis des vorläufigen marktangepasstenSachwertes zum vorläufigen Sachwert an.

• Daten für die Wertermittlung im Sachwertverfahren

• von dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss auf der Grundlage vongeeigneten Kaufpreise und den ihnen entsprechenden vorläufigen Sachwertenermittelt