Wertermittlung IV Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen.

Bsp:

Der Verursacher, wenn dieser nichtmehr greifbar ist, ist der nächste Grundstückbesitzer dafür verantwortlich

Instandsetzung:

Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Zustands

Instandhaltung:

Erhalt zum Stimmungsgemäßen Gebrauch

• Entspricht der Werteinfluss den Instandsetzungskosten

• lassen sich die kosten genau abschätzen?

• Ist die Behebung unaufschiebbar?

  • Können Folgeschäden entstehen?

  • Ist die Nutzbarkeit eingeschränkt oder unmöglich?

• Lässt sich die erforderliche Instandsetzung von einer Modernisierung eindeutig abgrenzen?

Wertminderung nach einem vollständig behobenen Schaden oder Mangel aufgrund des Risikos der Wiederkehr, z.B. nach Sarnierung eines echten Hausschwamms, Selbstmörderhaus, nach Altlastensanierung

Minderertrag = Ertrag, der unter dem marktüblich erzielbaren Ertrag liegt.

• Überlegungen zur Bewertung

• Wie stark weicht der Minderertrag vom marktüblichen Ertrag ab?

• Wie schnell kann der Ertrag vorraussichtlich auf das marktübliche Niveau angehoben werden?

  • Wie lange dauert es maximal?

  • Wie wahrscheinlich ist es, dass das Mietverhältnis eher endet?

• Wie ist die Lage am Immobilienmarkt? (Angebot und Nachfrage)?

• Wenn Daten für die Wertermittlung herangezogen werden, die aus Kaufpreisen abgeleitetwurden, sind die gleichen Parameter wie bei der Ableitung zu verwenden,z.B. bei Gesamtnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Regeln zur Ermittlung derBruttogrundfläche, Wohn- und Nutzfläche

• bei den Verfahrensschritten innerhalb eines normierten Verfahrens

• Wahl der Parameter innerhalb der marktüblichen Spannen,z.B. beim Gebäudestandard, bei Mietansätzen

• Rundung im Rahmen der Schätzgenauigkeit, bei Zwischen- und Endergebnissen

• überall da, wo keine (direkt vergleichbaren) Daten für die Wertermittlung verfügbar sind,z.B. (top)aktuelle Lage am Immobilienmarkt, in Fällen mit (zu) wenigen, vergleichbarenKaufvorfällen

• Marktanpassung soweit keine Umrechnungskoeffizienten vorliegen,z.B. häufig bei objektspezifischer Anpassung von Sachwertfaktor und Liegenschaftszinssatz

• überall da, wo keine normierten Verfahren oder Verfahrensrichtlinien existieren,z.B. teilweise bei der Bewertung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale