Grundlagen

• Kapitalherkunft

  • Innen- oder Außenfinanzierung

• Kapitalart

  • Eigenkapital

  • Fremdkapital

• Kapitalfristigkeiten

  • kurzfristig

  • mittelfristig

  • langfristig

Investierung

• Auskunft über die Art des Kapitaleinsatzes

• Anlagevermögen und Umlaufvermögen

Finanzierung

• Auskunft über die Art der Kapitalbeschaffung

• Eigenkapital und Fremdkapital

• Standortgebundenheit

• Einmaligkeit

• Hohe Kapitalbindung

• Die Lebensdauer von Immobilen beträgt teilweise mehr als 50 Jahre.

• Mietverträge werden bei gewerblichen Immobilien langfristig oft über zehn oder mehr Jahre abgeschlossen.

• Aufgrund der hohen Kosten für Immobilien entsteht ein hoher Kapitalbedarf, welcher nur über lange Zeiträume zurückbezahlt werden kann.

• Hohe Übertragungskosten

• Charakteristik des Immobilienmarktes

• Die Finanzierungsparameter können während der Lebensdauer einer Immobilien regelmäßig angepasst

  und optimiert werden. Die Finanzierungsparameter sind neben der Bewirtschaftung der Immobilie einer

  der bedeutendsten wertbildenden Faktoren im Immobilienmanagement.

• Der Kaufpreis wird 100 % durch Kreditaufnahme finanziert

• Der Kaufpreis wird 100 % aus Eigenmitteln beschritten

Die Zahlungsströme aus einer Immobilie wie Mieteinkünfte, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungskosten müssen für die Verzinsung der Eigenkapitals ausreichen.

Hauptfunktion des Eigenkapitals ist die Haftungsfunktion. Durch die Risikoübernahme erwarten Eigenkapitalgeber eine entsprechende risikoadäquate Verzinsung/Rendite.

Haftfunktion.

Durch die Risikoübernehme erwarten Eigenkapitalgebeer eine entsprechende risikoadäquate Verzinsung/ Rendite.

als das Verhältnis aus Eigenkapital und der gesamten Finanzierung

• Rechtsverhältnis: Beteiligungsverhältnis

• Haftung: mindestens in der Höhe der Einlage, ggf. mit gesamten Privatvermögen

• Entgelt: anteilig am Gewinn und Verlust beteiligt

• Verfügbarkeit: unbegrenzt verfügbar

• Interesse: Erhalt des Unternehmens

• Beseteuerng: steuerlich nicht absetzbar

• Rechtsverhältnis: Schuldverhältnis

• Haftung: nicht haftbar

• Entgelt: festen Zinssanspruch und ist NICHT am Gewinn/Verlust beteiligt

• Verfügbarkeit: zeitlich begrenzt verfügbar

• Interesse: Erhalt seines Kapitals

• Besteuerung: als Aufwand absetzbar

Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital

Vorteile, aus Sicht des Mezzanine-Nehmers:

• Erhöhung des Eigenkapitals

• Rückgang der Abhängigkeit von bisherigen Kapitalgebern

• hohe gestalterische Freiheit bei der Vertragsgestaltung

Nachteil, aus Sicht des Mezzanine-Nehmers:

• hohe Transaktionskosten

• höhere laufende Vergütung

• i.d.R. befristete Laufzeit danach dreht eine Finazierungslücke

• Rentabilität steigern

• Liquiditätsbeschaffung

• Unabhängigkeit

• Risikokapital

• Eigenkapital ist oft ein begrenztes Gut

• Renditeerwartung der Eigenkapitalgeber deutlich höher als die der Fremdkapitalgeber

• Je höher der Fremdkapitalanteil desto höher sollte der Cash Flow aus den Mieteinahmen sein, daher erfolgt eine automatische Begrenzung über den Cash Flow

• Laufzeit

• Tilgung

• Geld-/Krditleihe

• Schuldnergruppen

• Verzinsung

• Bereitstellung

• Kontokorrentkredit

  • Betriebsmittelkredite

  • Überziehungskredite

• Darlehen

• Geldmarktkredite

  • kurzfirstige Kredite

• Avalkreditr

• Sonderformen

• Darlehen mit varaibler Zinsbindung:

  • KEINEN festen Zinssatz, sonder kurze Zinsbindungsperiode

  • Zinsen passen sich an das aktuelle Zinsniveau an

  • es werden variable Zinsen vereinbart

    -> Vorteil: varaible Darlehn kann dadruch günstiger angeboten werden, jedoch besteht das Risiko, dass die Marktzinsen steigen un das Darlehen am Ende doch teuer ist

• Darlehen mit festen Zinsbindung:

  • garantiert gleichbleibenden Zinssatz über die gesamte Laufzeit

  • oft über einen gewissen Zeitraum festgelegt, dann noch eine Anschlussfinanzierung notwenig

  • bei langfristigen Darlehnt von Vorteil

  • monatliche Belastung somit auch kalkulierbar

bei vorzeitiger Rückzahlung von Festzinsdarlehen

-> muss man nur zahlen, wenn die Bank einen Nachteil davon hat, wenn die Bank einen Vorteil hat, wird der Kunde NICHT ausbezahlt

• art Schadensersatz wo die Bank will

• fällt an wenn, ein Laufzeitgebundenen Vertrag der frühzeitig beendet wird

• im Vertarg muss folgendes enthalten sein:

  • Vertragslaufzeit

  • Hinweis zu den vertraglichen Kündigungsrechte

  • Angaben zu Berechnung der Vorfälligkietsentschädigung

• Marge

• Risikokosten

• Verwaltungskosten

• Refikosten

• während der Kreditlaufzeit keine Tilgung, sondern nur Zinszahlung

• die Tilgung erflogt am Ende der Laufzeit in einer Summe

• Beispiel: durch Verkauf oder Kombination einer Grundschuld mit Bausparvertrag genutzt

• Rückzahlung erfolgt in gleich hohen Tilgungsraten

• Die Zinsen und damit die Gesamtrate sinken während der Laufzeit aufgrund der sinkenden Restschuld

• gleichbleibende jährlichebTilgungsraten

• Kreditnehmer zahlt über die Kreditlaufzeit gleich hohe Beträge

• Aufgrund der sinkenden Restschuld steigt der Tilgungsanteil und der Zinsanteil sinkt

Annuitätendarlehen:

• gleichbleibende jährlichebTilgungsraten

• Kreditnehmer zahlt über die Kreditlaufzeit gleich hohe Beträge

• Aufgrund der sinkenden Restschuld steigt der Tilgungsanteil und der Zinsanteil sinkt

Ratendarlehen/Abzahlungsdarlehen:

• Rückzahlung erfolgt in gleich hohen Tilgungsraten

• Die Zinsen und damit die Gesamtrate sinken während der Laufzeit aufgrund der sinkenden Restschuld

Endfälliges Darlehen/Festdarlehen:

• während der Kreditlaufzeit keine Tilgung, sondern nur Zinszahlung

• die Tilgung erflogt am Ende der Laufzeit in einer Summe

• Beispiel: durch Verkauf oder Kombination einer Grundschuld mit Bausparvertrag genutzt

Annuitätendarlehn

Abzahlungsdarlehnen

Festdarlehen

• durch den Abschluss einer Zinsobergrenze gegen steigende Zinsen bis zum Laufzeitende des variablen Darlehns absichern -> erflogt durch Zinscap

• bis zum Zinscap, ist der Zinsgrenze ist der Zinssatz dann variable

• steigen die Zinsen über die vereinbarte Zins-Obergrenze hinaus, erhält der Investor eine Ausgleichszahlung in der notwendigen Höhe

• ein Zinscap ist mit weiteren Kosten verbunden

  -> Als gegenleistung für die Absicherung gegen steigende Zinsen zahlt der Käufer eine einmalige Gebühr bei Vertragsschluss

-> Zinsswap dann sinnvoll, wenn Kalkulationssicherheit wichtiger nist als Zinsanpassung (wenn sie weniger wird)

• Der Kunde hat ein variabel verzinstes Darlehen und befürchtet steigende Zinsen und möchte sich daher einen Festzins sichern.

• Kalkulationssicherheit ohne extra Liqidität aufzuwenden

• bestimmte Zinsverbindlichkeiten zeitlich befristet zu tauschen

• Zinsswaps sind reine Zinssicherungsprodukte

Nach Abschluss des Swap zahlt er insgesamt:

Kreditmarge + Swapmarge + Swapsatz als Festzins

Will man den Swap vorzeitig beenden, wird der aktuelle Barwert fällig. Dieser kann positiv oder negativ sein. Der Investor/Kunde muss bei Auflösung des Zinsswaps und einem gesunkenen Zinsniveau eine Ausgleichzahlung an die Swap-Bank leisten. Bei einem gestiegenem Zinsniveau erhält er eine entsprechende Ausgleichszahlung von der Swap-Bank. Dabei kann es zu hohen Auflösungszahlungen kommen.

Chancen:

• Kalkulationssicherheit

• wird der variable Zinssatz oberhalb des vereinbarten Festzinssatzen festgestellt, erzielen sie in dieseer Zinperiode einen finaziellen Vorteil, sie erhalten die Differeenz von der Bank, ohne Prämie zu zahlen

• bei vorzeitiger Auflösung erhalten sie eine Ausgleichszahlung

Risiken:

• wenn die Zinsen sinken, kein Nachlass

• wird der variable Zinssatz unterhalb des vereinbarten Festzinssatzen festgestellt, erzielen sie in dieseer Zinperiode einen finaziellen Nachteil, sie zahlen die Differeenz an die Bank

• wenn der Variable Zinssatz negativ festgestellt wird, zaheln sie den absoluten wert der neativen Zinsfeststellung zusätzlich zum vereinbarten Festzinssatz an die Bank

• SWAP = Austausch von zukünftigen Zahlungsströmen

• Tausch von Förderungen/Verbindlichkeiten

• Dadurch können Zahlungsströme getauscht werden

• Dadurch finanzielle Risiken in der Finanzierung verringert werden

• Gegenüberstellung der Aufwendungen und Erträge eines Unternehmens.

• um den Jahresgewinn oder -verlust innerhalb einer Abrechnungsperiode zu ermitteln

• Durch die GuV werden innerhalb einer festgelegten Periode bzw. eines Geschäftsjahres die Unternehmensergebnisse ermittelt und die Quellen derer genau dargestellt

• GuV stellt die in der jeweiligen Periode erzielten Erträge den angefallenen Aufwendungen

  gegenüber -> Jahresüberschuss (Erträge > Aufwendungen) oder ein Jahresfehlbetrag (Erträge < Aufwendungen)

• Jahresüberschuss oder –fehlbetrag ist deckungsgleich mit dem ermittelten Wert in der Bilanz

• ausführlichere Darstellung, aus welchen Einzelposten und Zwischensummen das Jahresergebnis zusammengesetzt

• Rohergebnis

• Betriebsergenis

• Finanaergebnis

• Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkiten

• Ergbenis nach Steuern

• Jahresüberschuss

cashflow:

JÜ+Abschreibungen

erweiterer cashflow:

JÜ+Abschreibungen (=cf) erweitert um den Zinsaufwand

• ecf wird zur Beurteilung der Kapitaldienstgrenze verwendet,

• EBITDA eine Vergleichsgröße für Unternehmen mit unterschiedlichsten Rechtsformen darstellen soll, zusätzlich noch unabhängig von der Finanzierungsstruktur (Fremd- oder Eigenkapital), daher noch die Neutralisierung des Zinsergebnisses.

• EBT = Gewinn vor Abzug von Steuern

• EBIT = Gewinn vor Abzug von Zinsen und Steuern

• EBITA = Gewinn vor Abzug von Zinsen und Steuern und Abschreibung immateriellen Vermögensgrgenstände

• EBITDA = Gewinn vor Abzug von Zinsen und Steuern und Abschreibung immateriellen Vermögensgrgenstände und Abschreibung auf Sachanlagen

Vergleichbar mit einer Pyramide bildet das EBT, der Gewinn vor Steuern, den Sockel.

Beim EBIT werden zusätzlich die Zinsen herausgerechnet.

Bankkredit von 7% , jährliche Gesamtkapitalrendite von 10% -> Leversge Effekt, mit einem geringeren mitteleinsatz von 7% einen größeren Mittelertrag von 10% zu erwirtschaften

• Der Leverage-Effekt beschreibt den Zusammenhang zwischen Eigenkapitalrendite und

  Verschuldungsgrad.

• Die Eigenkapitalrendite nimmt mit steigendem Verschuldungsgrad zu, solange die Gesamtkapitalrendite größer ist als der Fremdkapitalkostensatz

• Ziel: optimales Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital zur Optimierung der Eigenkapitalrendite

Vorteil:

• Tolle Möglichkeiten um seine Eigenkapitalrentabilität enorm zu erhöhen

Nachteil:

• Gefährlich, da das Ergebnis verschlechtert wird, falls die Gesamtkapitalrentabilität niedriger ist als die Kosten für das Fremdkapital

• erweiteret cashflow und der Kapitaldienst periodenmäßig gegenübergesetllt

• Kapitaldienstfähigkiet wird dann als gegeben bezeichnet

Als kapitaldienstfähig wird ein Kreditnehmer bezeichnet,

• der künftig ausreichend Cashflow generieren kann,

• um die gewährten Kredite bedienen zu können.