Quick-Check Bestandsimmobilien

• Kunden-und Objektdaten/ Art des Objektes (Grundstücksdaten, Plandaten, Nettonutzflächen)

• Immobilienwert

• Kreditsicherheiten

• Kunden-/Bank-Kalkulation

• Investitionen

• Finanzierung

• Vermietung/Vermarktung

• Rendite

• Full Recourse:

  • Vollständige Haftungseinbindung des Gesellschafters

  • Der Kreditnehmer haftet mit seinem vollständigen wirtschaftlichen Vermögen.

• Non Recourse:

  • haftet allein ein spezifisches Sicherungsgut.

• Limited Recourse:

  • Zunächst haftet ein spezifisches Sicherungsgut, darüber hinaus steht der Gesellschafter betraglich limitiert zusätzlich zur Verfügung.

• Investor schließt Kaufvertrag über Unternehmensteile. Dadurch sämtliche vermögensgegenständ an Investor übereignet, im Gegenzug muss der Investor dem Unternehmen Geld zahlen, die Schulden übernimmt der Investor nicht sondern nur die vermögenswerte

• Nach dem Deal gehören dem Investor alle Immobilie, dem Unternehmen nur noch das Geld und Schulden

• Verkauf der vermögensgegenstände eines Unternehmens

• nur bestimmte oder alle Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten vom Unternehmen erlangen

• “Rosinenpicken” , Aufwändig , bei Insolvenzen

• Liegenschaft Verkauf von Vermögensgegenständen

• Durch diese Erwerbsstruktur wird rein die Immobilie übertragen, sonstige Rechte und Pflichten müssen ggfs. explizit mitübertragen werden

• Investor schließt mit dem Unternehmensbesitzer ein Kaufvertrag und bekommt gegen Zahlung des Geldes alle Aktien, dadurch wird er Eigentümer des Unternehmens

• Übernahme der Schulden

• Haftung für Verbindlichkeiten

• Einfach

• alle oder die Mehrheit der Anteile an der Zielgesellschaft, der die Immobilie gehört (z.B. Stammanteile, Aktien)

• größeren Prüfungsaufwand

Zins + Tilgung

Aus dem Cash-Flow der Immobilie wird der Kapitaldienst der Fremdfinanzierung bedient/sichergestellt. Der Cash-Flow muss nachhaltig erwirtschaftet werden können. Die Cash-Flow-Analyse ist daher von zentraler Bedeutung für die Immobilienfinanzierung.

• zukünftig ausreichend Cashflow zu generieren, um den Kapitaldienst aller Verbindlichkeiten vollständig und fristgerecht zu bestreiten.

• damit eine der wichtigsten Kennzahl in der Immobilienfinanzierung überhaupt

Im Beispiel verbleiben aus dem Objekt-Cash-Flow 4,1% für Kapitaldienst und

Free Cash-Flow. Die Einschätzung der Kennzahl somit ist abhängig von Zinssatz,

Tilgungsrate und Stabilität des Objekt-Cash-Flows.

• Baukostenrisiko

• Bauzeitenrisiko

• Abverkaufsrisiko

• Liquiditätsrisiko

wer

• auf eigenem Grundstück baut

• das Bauvorhaben im eigenen Namen und für eigene Rechnung errichtet.

• das Bauherrenrisiko trägt und das von ihm errichtete Produkt an Investoren oder Selbstnutzer verkauft.

• schon vor bzw. während der Errichtung kauft und der Bauträger bereits Vermögenswerte vom Erwerber annimmt, bevor das Haus fertig und das Eigentum umgeschrieben ist.

• Der Bauträger baut also mit dem Geld der Erwerber.

• den Erwerber davor zu schützen, dass er finanzielle Verluste dadurch erleidet,

• dass er dem Bauträger Vermögenswerte bereits vor der Fertigstellung anvertraut

-> Bei der Durchführung eines Bauvorhabens muss der Bauträger bestimmte Voraussetzungen erbringen, bevor er von seinen Käufern Zahlungen verlangen kann. Diese grundsätzlichen Regeln sind im § 3 MaBV formuliert

• gilt nur für Gewerbetreibende

• der Bauträger muss Bauherr sein und zur Ausführung des Auftrages Vermögenswerte entgegennehmen

• der Erwerber muss Eigentum an dem Grundstück erwerben

• rechtswirksamen Kaufvertrages

• kein Rücktrittsrecht des Bauträgers

• erforderlichen Genehmigungen und Bestätigung durch einen Notar

• die Baugenehmigung muss erteilt worden sein

Weicht der Bauträger von den Voraussetzungen nach MaBV §3 ab, muss er gem. § 7 MaBV Sicherheit leisten, sofern

er Raten/Zahlungen abrufen möchte

• Diese Sicherheit wird in Form einer Bankbürgschaft zugunsten des jeweiligen Käufers gestellt. Hier können Bürgschaften insgesamt über den erwarteten, gesamten Verkaufspreis zugunsten des Käufers ausgestellt werden

• Üblicherweise werden je nach Abruf der jeweiligen Raten Einzelbürgschaft herausgeben.

• Die Stellung einer Bürgschaft nach §7 MaBV kann für den Bauträger aus Gründen der Zinsersparnis sinnvoll sein.

• Das Geschäft wird so lange nach MaBV § 7 abgewickelt bis die Voraussetzung einer Abwicklung nach MaBV § 3 gegeben sind. Der Wechsel nach § 3 MaBV verbindet die (verpflichtende) Rückgabe der Bürgschaften. Eine Vermischung ist nicht zulässig.

• Im Bauträgervertrag müssen entsprechende Vereinbarungen enthalten

• Bei Erwerb z.B. einer Eigentumswohnung bereits während der Bauphase, müssen vor der Fertigstellung Teilzahlungen geleistet werden.

• Diese Zahlungen darf der Bauträger zum Schutz des Erwerbers nur entgegennehmen, wenn die Bank des Bauträgers nach § 3 MaBV durch die Ausstellung einer Freistellungserklärung sicherstellt, dass die Einheit nach der Erstattung des vollen Kaufpreises von der Globalschuld freigestellt wird.

• Daher wird auch die Bank des Käufers eine Freistellungserklärung fordern, bevor eine erste Auszahlung vorgenommen wird und sich ggf. die Ansprüche daraus abtreten lassen. Denn erst wenn die Globalgrundschuld tatsächlich von der Bank des Bauträgers gelöscht wird, sind die Auszahlungsvoraussetzungen endgültig erfüllt.

• Ohne diese Freistellungserklärung dürfen nach MaBV keine Raten angefordert werden.

• Der Marktwert entspricht dem geschätzten Geldbetrag,

• für welchen ein Grundstück am Tag der Bewertung gehandelt würde, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

• die Bank vergeben Baufinazieurngskredite grundsätzlich nur bis zu einem so genannten Beleihungswert

• diese Grenze errechnet sich aus dem Kaufpreis - Sicherheitsabschlag (ca. 10%) = Beleihungswert

• dieser Wert soll bei Verkauf der Immobilie jederzeit erzeilt werden

• der Beileihungswert darf den Wert der Immobilie nicht überschreiten

Wertbeeinflussende Faktoren:

• Bewirtschaftunsgkosten

• vorgegebene Höchstnutzungsdauer

• Vorgegebene Kapitalisierungszinssätze

der Marktwert den aktuell möglichen Kaufpreis einer Immobilie darstellen soll, wohingegen der Beleihungswert einen zukünftig erzielbaren Kaufpreis ausdrückt. Der Marktwert ist also das “heute und hier” und der Beleihungswert das “vielleicht morgen”.