Betreiben… um was geht es da ?
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Implementierung und Übernahme
Bedienung
Instandhaltung
Inspektion
Wartung
Instandsetzung
Erneuerung
Verbesserung und Modernisierung
Implementierung
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Vor Beginn des Gebäudebetriebs müssen die grundsätzlichen Anforderungen an den zukünftigen Gebäudebetrieb definieren
Aufnahme und Beurteilung der im Gebäude installierten technischen Anlagen und Einrichtungen
Einweisungen des erforderlichen Personals (bspw. Objektleiter, Haustechniker, Hausmeister, etc. in
die örtlichen Gegebenheiten und mögliche Besonderheiten
Abstimmung und Strukturierung der erforderlichen betriebsorganisatorischen Prozesse der Dienstleister und deren Arbeitsabläufe
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Die Bedienung der gebäudetechnischen Anlagen und Installationen sind personenbezogene Leistungen und werden üblicherweise durch einen Haustechniker / Hausmeister durchgeführt
Übliche Leistungen sind hierbei:
Überwachung der Anlagen
Steuerung der Anlagen
Regelung der Anlagen
Aufgaben
Definition DIN 31051
Gruppierung der Maßnahmen + deren Ziele
Die Instandhaltung soll sicher stellen, dass … für den Gebäudebetrieb in einem funktionsfähigen Zustand nachhaltig erhalten bleiben und bei einem Ausfall wieder hergestellt werden.
die technischen Systeme,
Bauelemente,
Geräte oder
Betriebsmittel
Instandhaltung nach DIN 31051
„Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen, sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rückführung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann.“
Gruppierung der Maßnahmen, Ziele und Strategien der Instandhaltung
Maßnahmen
Wartung -> Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats
Inspektion -> Feststellung und Beurteilung des IST-Zustandes
Instandsetzung -> Rückführung der Betrachtungseinheit in einen funktionsfähigen Zustand
Verbesserung -> Steigerung der Funktionssicherheit einer Betrachtungseinheit
Ziele
Lebensdauer von Gebäudeelementen zu optimieren ggf. zu erhöhen
Betriebssicherheit und Verfügbarkeit der Anlagen gewährleisten und zu verbessern
Störungsausfälle zu vermeiden
Instandhaltungsbutgetplanung - Tranzparenz der Kosten
Minimierung der Schadensfolgekosten
Optimierung der Nutzungsqualität
Strategien
Präventivstrategie
Inspektionsstrategie
Korrektivstrategie
Strategien der Instandhaltung
Alle Instandhaltungsstrategien verfolgen prinzipiell die gleichen Primärziele:
Erhöhung der Anlagenverfügbarkeit
Reduzierung der Instandhaltungskosten
-> Jede Strategie verfolgt diese Ziele jedoch mit einer unterschiedlichen Risikostrategie.
Zur Auswahl der geeigneten Strategie muss daher im Vorfeld eine geeignete Risikoabwägung getroffen werden, die die Eintrittswahrscheinlichkeiten von Störungen den Verfügbarkeitsanforderungen – mittels definierter Kriterien – gegenüberstellt
Technische Nutzungsdauer
= Zeitraum, in dem ein Vermögensgegenstand technisch in der Lage ist seinen Verwendungszweck zu erfüllen.
Durch vorbeugende Instandhaltung ist es möglich, dass Nutzungspotential aufzufüllen und die Lebensdauer zu verlängern. Begrenzung der technischen Nutzungsdauer:
Grenze der Schadhaftigkeit, bei der eine Instandsetzung aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen nicht mehr sinnvoll ist
Veränderungen der Nutzeranforderungen
Funktionale Alterung
Veränderung von rechtlichen Auflagen
Ästhetische Überlegungen
Wirtschaftliche Nutzungsdauer
= Zeitspanne, in der es wirtschaftlich sinnvoll ist ein Anlagegut zu nutzen.
Optimale Nutzungsdauer = Nutzungsdauer mit maximalen Kapitalwert.
Einflussgrößen:
Im Verlauf der Nutzungszeit ansteigende Instandhaltungskosten
Technischer Fortschritt – bspw. neue Gerätegeneration effizienter im Energieverbrauch
Veränderte Nutzeranforderungen
Technische Lebensdauer und wirtschaftliche Lebensdauer
Abnutzungsvorrat – Alterung von Gebäudeelementen
Ist der Vorrat, der möglichen Funktionserfüllung unter definierten Rahmen- bedingungen, den eine bauliche oder technische Anlage aufgrund ihrer Herstellung oder Instandsetzung inne hat.
Ursachen der Abnutzung
Ausgewählte Beispiele von Lebensdauern von Bauteilen
Rohbau
Beton 100 Jahre
Heizungsanlage
Brenner 12 Jahre
Heizkessel 20 Jahre
Heizleitungen 40 Jahre
Erdwärmetauscher 60 Jahre
Raumluft
Geräte 15 Jahre
Leitungen 35 Jahre
Durchführung vorbeugender Maßnahmen (Austausch von Teilen mit geringen Abnutzungsvorrat)
Vorsorgliches Verhindern von Ausfällen bzw. Nichtverfügbarkeiten
i.d.R. mit erhöhtem Personalaufwand verbunden
Hohe Kosten für Ersatzteile, da auch Komponenten mit geringer Abnutzung „präventiv“ ausgetauscht werden
Anwendungsfelder:
Nutzungsarten mit hohen Ansprüchen an die Versorgungssicherheit und Verfügbarkeit des Gebäudes und seiner Technik
Krankenhäuser – insbesondere Intensivstationen/OP-Bereiche, Labore, Kraftwerke, Rechenzentren, etc.
Zeitpunkte + Umfang zur Durchführung erforderlicher Maßnahmen werden auf Basis der vorliegenden Informationen detailliert geplant
Hoher zeitlicher Aufwand für die Planung der Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich
Schulungs- und Trainingsaufwand für ausführendes Personal erforderlich
Inspektionsstrategie kann einen „Art Mittelweg“ zwischen der Korrektiv und Präventivstrategie darstellen
Gute Verfügbarkeiten können gewährleistet werden, ohne gleichzeitig hohen Kostenaufwand für den präventiven Austausch zu erzeugen
Dem gegenüber steht der hohe zugehörige Management- und Planungsaufwand
Instandhaltungsaufwand wird auf ein Minimum reduziert bzw. ggf. komplett eingespart
= korrektive Wartung erfolgt nur, wenn ein Ausfall eingetreten ist
Anfänglich eingesparte Kosten der nicht durchgeführten Instandhaltung, treten zu späteren Zeitpunkt, oftmals verstärkt auf, da:
Hohe Kosten durch unvorhersehbare Ausfälle, bspw. Stillstandskosten von Produktionsanlagen
Hoher Aufwand der Fehleridentifikation
Kosten für Interrims-/Ausweichlösungen
Hohe Folgekosten durch Sekundärausfälle
Korrektivstrategie ist meistens bei einer Gesamtbetrachtung, durch die entstehenden Folgekosten, mit deutlich höheren Kosten verbunden, die anfänglich eingesparte Kosten der Instandhaltung übersteigen
Neben den reinen technischen Folgekosten (bspw. Reparatur und Ersatzteilkosten) kommen ggf.
hohe quantifizierbare Kosten von Nichtverfügbarkeiten (Produktionsausfällen) und weitere nicht
quantifizierbare Kosten (bspw. Nutzerunzufriedenheit, Imageverlust, etc.) hinzu.
Inspektion umfasst folgende Punkte:
Maßnahmen zur Feststellung des Ist-Zustandes
Beurteilung des Ist-Zustandes
Bestimmung der Ursachen der Abnutzung
Ableiten von notwendigen Konsequenzen für zukünftige Nutzung
Typische Arbeitsschritte einer Inspektion:
Begehung Grobe Inaugenscheinnahme und Beurteilung Gesamtzustand der baulichen und technischen Anlagen Gleichzeitig Kontrolle der Verkehrssicherungspflicht
Sichtkontrolle Zustandsbeurteilung anhand visueller Begutachtung und Aufzeichnung einzelner Zustandsgrößen – hierbei Erfassung offensichtlicher Funktionsmängel
Funktionskontrolle Prüfen ob die baulichen und technischen Anlagen ihre Funktion erfüllen
Zustandsermittlung Detaillierte Bewertung des Ist-Zustandes anhand objektivierbarer Kriterien und Ableitung eventuell erforderlicher Konsequenzen
Definition
Skizze
Abnutzungsvorrat
Wartungsleistungen 3
Maßnahmen 3
= Maßnahmen zur Verzögerung des Abnutzungsvorrates.
Abnutzungsvorrat:
Wartungsleistungen:
In der Regel in wiederkehrenden Abständen
Auf Basis einer projektspezifischen Wartungsplanung
Durch speziell ausgebildetes Fachpersonal
Mögliche Wartungsmaßnahmen:
Nachstellen der Einstellungen technischer Anlagen
Wiederauffüllen von Betriebs-, Schmier- oder Verbrauchsmitteln
Austausch von Verschleißmaterialien (bspw. Filter, Dichtungen)
Überprüfung von prüfpflichtigen Anlagen und Einrichtungen durch Sachkundigen (Feuerlöscher, Rauchmelder, RWA)
Kalkulation von Wartungskosten/Erneuerungskosten
Besonderheit
es fallen nicht nur die Kosten für die neuen Ersatzteile an, sondern auch
Stundenverrechnungssatz (v.A. am Wochenende oder nachts)
Fahrtkosten
Rückbaukosten
Entsorgungskosten
Sicherungskosten
Gewährleistungsverfolgung
= sicherstellen, dass die im Rahmen der baulichen Erstellung zugesagten Eigenschaften der baulichen und technischen Anlagen, innerhalb der vertraglich vereinbarten bzw. der gesetzliche geltenden Gewährleistungsfrist eingehalten werden.
Folgende Leistungen treten in diesem Zusammenhang auf:
Durchführung von Abnahmebegehungen -> Übergaben + Feststellung + Erfassung von Mangelpunkten
Geltend machen und Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen
Verfolgung der Mängelbeseitigung
Begleiten und Abnahme der beseitigten Mängel
Unterstützung bei der Beweissicherung
Was ist der Unterschied zwischen Garantie und Gewährleistung?
Energiemanagement
Verbrauchsmedien
wiederholende Arbeitsschritte
Ablauf
Kosten für Verbrauchsmedien stellen bei den gebäudebezogenen Kosten einen wesentlichen Kostenbestandteil dar – insbesondere bei den energetischen Aspekten mit stark steigender Tendenz (Energiekosten).
Verbrauchsmedien sind:
Wärme- und Kälteenergie
Strom
Wasser und Abwasser
-> Das Energiemanagement ist als KVP-Prozess zu verstehen (KVP = Kontinuierlicher VerbesserungsProzess)
wiederholende Arbeitsschritte:
Auswahl des Energiekonzeptes mit hoher Energieeffizienz (bspw. BHKW)
Integrieren eines Zähler- und Messkonzeptes in Verbindung mit der Gebäudeautomationstechnik zur optimierten Verbrauchserfassung
Umfassender Einsatz von regenerativen Energien
Verzicht auf fossile Brennstoffe als Primärenergieträger
Ablauf eines Energiemanagements
Prüfen der Energiekostenabrechnungen
-> Reduzierung der Energiekosten durch Optimierung der Einkaufsbedingungen auf dem Energiemarkt
Sicherstellen des Energiemonitoring
-> (d.h. laufende Erfassung, Auswertung und Analyse der gebäudebezogenen Energieverbrauchsdaten) Soll-Ist-Vergleiche, Bildung von zeitbezogener Energieverbrauchskennzahlen (bspw. kWh/m2 BGF)
Ableiten und Erarbeiten von Optimierungsmaßnahmen zur Reduktion Energieverbrauch
Non-investive Maßnahmen
Investive Maßnahmen
non-investive Maßnahmen 5
investive Maßnahmen 3
Non-investive Maßnahmen:
Verwendung von LED-Lampen anstelle von Glühbirnen
Vermeidung von Stand-by-Betrieb für Elektrogeräte
Verwendung von energiesparenden Geräten, wie z.B. einem A+++ Kühlschrank
Regelmäßige Wartung von Heizungs- und Kühlgeräten
Vermeidung von unnötigem Lüften durch Verwendung von Wärmerückgewinnungssystemen.
Investive Maßnahmen:
Installation einer Wärmepumpe oder Solarthermie-Anlage
Austausch von alten Fenstern gegen energieeffiziente Fenster
Einbau einer smarten Heizungssteuerung
Zuletzt geändertvor 2 Jahren