ZUSAMMENFASSUNG MASTER DRIVE

1. Was ist Gegenstand der Bewertung?

2. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr

Einzelne Positionen: Grundstück, einschließlich Bestandteile (Gebäude, Außenanlage, sonst Anlage, Zubehör), Rechte (Erbbaurecht oder Liegenschaftsrechte)

Handel auf dem freien Markt, weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder Zwang, objektive Maßstäbe kommen zur Geltung —> Verkehrswert somit Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde (Beispiel: Gebäude nach Mauerfall, Logistikimmobilien)

1. AfA – Absetzung für Abnutzung

2. Auflassung – Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über Eigentumswechsel beim Grundstückskauf

3. Triple-Net-Mieter - i.d.R. gewerbliche Mieter mit Grundmiete, Nebenkosten und Anteil für Unterhalt der Bausubstanz

4. Over-rented / under-rented Objekte -tatsächlich erzielte Erträge liegen über / unter den üblichen Erträgen

5. AAA-Mieter –Triple-A-Mieter = aktueller/ potentieller Mieter mit erstklassiger Bonität oder Kreditwürdigkeit

6. Eigenkapitalrendite – betriebswirtschaftl. Kennziffer: Verhältnis von eingesetztem Kapitel (Eigenkapital) zu Gewinn

7. Nettokaltmiete – Miete ohne umlagefähige Betriebskosten

1. Grundakte – Sammlung aller Urkunden & Unterlagen (Erbschein, Todesurkund, Kreditvertrag), die dem Grundbuch zugrunde liegen (Akten, auf die im Grundbuch Bezug genommen wird, Grundbuch) (Eintragungs- und Löschungsbewilligungen)

2. Grundbuch – öffentliches Register zur Sicherung von Rechten, geführt im Amtsgericht/den Grundbuchämtern (Für KN in Villingen-Schwellingen)

3. Öffentlicher Glaube des Grundbuchs – Angaben können als richtig angenommen werden/ Alle Eintragungen genießen öffentlichen Glauben, außer Lagebezeichnung, Flächenangaben, Nutzungsart (Gefahr von Übertragungsfehlern: Bei Fax, per Mail, Fehler im Kataster —> kein öffentlicher Glaube)

a. Deckblatt – (Aufschrift) Amtsgericht, Gemarkung, Grundbuchband, Grundbuchblatt

—> Dient der rechtlichen Identifizierung des Grundstücks/ Wohneigentums/ Erbbaurechts

b. Bestandverzeichnis – Merkmale des Grundstücks, folgt Angaben Liegenschaftskataster (Bezeichnung Gemarkung, Flur, Flurstücke, Nummern Liegenschaftsbuch, Lagebezeichnung, Größe)

—> Dient der tatsächlichen Kennzeichnung des Grundstücks

c. Erste Abteilung – Eigentumsverhältnisse

d. Zweite Abteilung –Rechte, Belastungen & Beschränkungen (Besitze ohne Grundpfandrechte, wie Erbbaurechte, Grunddienstbarkeit, Nießbrauchrechte)

—> Für Wertermittler wichtig

e. Dritte Abteilung – Grundpfandrechte/ Grundschulden

—> Für Ermittlung Verkehrswert i.d.R. unwichtig

1. Realfolium – Vorstellung, dass für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt angelegt wird (getrennte Grundbücher)

2. Personalfolium – erlaubt mehrere Grundstücke desselben Eigentümers in einem Grundbuch

3. Sonderformen des Grundbuchs – Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch / Erbbaurechtsgrundbuch / Wohnungs- bzw. Teilerbbaurechtsgrundbuch/ Bergbaugrundbuch, Eisenbahngrundbuch (eigenes Amt, DB) / Fischereigrundbuch (Bayern)

a. Eigentumsverhältnisse – Abt. I – (3 Formen) Alleineigentum / Miteigentum / Gesamteigentum (Was ist das umfassendste dienliche Recht an einer Sache/ Grundstück, dass gegen jeden Dritten wirkt? Das Alleineigentum)

b. Rechte Dritter – Abt. II – Vorkaufsrecht / Dienstbarkeiten / Nießbrauch / Reallasten / Erbbaurecht

c. Grundpfandrechte – Abt. III – Hypothek / Grundschuld / Rentenschuld

schuldrechtlicher Kaufvertrag, braucht Notarielle Beglaubigung,

Voraussetzung: Auflassungsvormerkung (weiterer Kauf ist auszuschließen, Sperrvermerk, Gebühren)

Erst mit Umschreibung im Grundbuch (Verwaltungsakt), Ausnahme: Tod,

Zwangsversteigerung

a. Wesentliche Bestandteile – Gebäude und Anbauten / Techn. Gebausstat. / Baume, Pflanzen/ Ansaat

b. Scheinbestandteile – Einbauküche d. Mieters/ Tresen Gaststätte (gehört nicht Eigentümer)

c. Zubehör – z.B. Mülltonne/ Möbel / verpacktes Baumaterial im Rohbau/ Pferde Reitstall

• Flächen der Land- und Forstwirtschaft: (Land- und forstwirtschaftlich nutzbar, Ohne Bauerwartung)

• Bauerwartungsland: (Erwartung einer baul. Nutzung in absehbarer Zeit, Aufgrund entsprechender Darstellung im

• Flächennutzungsplan —> entspr. Verhalten der Gemeinde, der allg. Entwicklung im Gemeindegebiet)

• Rohbauland (solange es kein B-Plan gibt): Bauliche Nutzbarkeit nach §§ 12, 30, 33 oder 34 BauGB, jedoch: ungesicherte Erschließung, nach Lage/ Form/ Größe unzureichend gestaltet

• Baureifes Land: Bauliche Nutzbarkeit nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften, B-Plan ..