Abschluss des Mietvertrags

wirksame Willenserklärungen

• Angebot §145 BGB

  +

• Annahme §147 BGB

§535 BGB

• Vertrag über zeitweilige Gewährung einer Sache zum Gebrauch

• gegen Entgelt (Miete)

• Hauptpflichten stehen im Gegenseitigkeitsverhältnis

• Mietvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis

• bei Kombinationsverträgen das jeweilige Vertragsrecht

• bei Kollision der Vertragstyp der wirtsch. oder rechtl. Schwerpunkt darstellt

• Skript 1 Folie 22

• Miete von Räumen, die bestimmt sind zum Wohnen

• anwendbare Vorschriften:

  steht in §549 BGB

  -> das allgemeine Mietrecht §§535-548 BGB

  -> Sonderrecht in §§549 ff. BGB

• Miete von Gewerbeimmobilien, Geschäftsräumen, Sonderimmobilien, Gewerbeflächen

• anwendbare Vorschriften

  • das allgemeine Mietrecht §§535-548 BGB

  • Sonderrecht in §§578 ff. BGB

• Miete von Hotelzimmern, Ferienwohnungen, Schiffen o. Luftfahrzeugen, beweglichen Sachen

• anwendbare Vorschriften:

  • das allgemeine Mietrecht §§535-548 BGB

  • Sonderrecht in §§578 ff. BGB

= Mischformen innerhalb der untersch. Mietvertragstypen (z.B. Wohnung + Gewerbe)

• bei strikter Trennbarkeit der Räume:

  • getrennte Anwendung des WohnungsmietR bzw. GewerbemietR auf die jeweiligen Bereiche

  • Ausnahme: wenn Vermietung nur einheitlich möglich

• bei Untrennbarkeit der Räume:

  • vertraglich vereinbarter Zweck

  • Hilfsweise: tatsächliche Nutzung

  • Im Zweifel: WohnungsmietR

bei trennbar vermieteten Sachen:

• bestehende vertragliche Regelungen?

• wenn nein:

  • getrennte Behandlung der verschiedenen Objekte

  • möglich, dass unterschiedliche Kündigungsfristen für Wohnung & Garage bestehen

• Sache -> §90 BGB

  = körperlicher Gegenstand

• Gegenstand eines Pachtvertrages können auch Rechte sein!

• bewegliche Sachen

• unbwegliche Sachen

• Teile von Sachen

• Vertragsobjekte genau fixieren

• Planzeichnungen zum Anhang nehmen

• Mitegmietete Gegenstände genau beschreiben

• Vertragszweck festlegen

• richtet sich nach Vereinbarung der Parteien

• zentrale Bedeutung des Mietzwecks

  • Mietzweck hat mitbestimmende WIrkung für vertragsgemäßen Zustand der Mietsache

  • Mietzweck bestimmt vertragsgemäßes Gebrauchsrecht

  • Hieraus können sich jwls. mögliche Leistungs-, Schadens- oder Unterlassungsansprüche der Parteien ergeben

• Welche Normen sind anwendbar -> Wohnraum oder Gewerberaum?

  • hier: Mischmietverhältnis

  • hier überwiegende Nutzung als Wohnraum & nicht abtrennbar

    -> Wohnraummietrecht

  • ordentliche Kündigung nur nach §573 Abs.1 BGB möglich -> hier kein berechtigtes Interesse

  => keine wirksame Kündigung durch V zum 30.09.!

• eine Person

  • natürliche Person

  • juristische Person (z.B. Verein, GmbH)

• Personenmehrheit

  • Gemeinschaft (z.B. Ehepartner)

  • Gesellschaft (z.B. GbR, KG)

Bei intakter Ehe wird angenommen, dass der Unterzeichnende zugleich im Namen und mit Vollmacht seines Ehegatten unterzeichnet hat

• Eintrittspflicht jedes Vertragspartners (auf derselben Seite) für die gesamte Leistung (=Gesamtschuldner)

• Anspruch jedes Vertragspartners (auf derselben Seite) bez. der gesamten Leistung an alle (Gesamtgläubiger)

• mehrere Vertragspartner (auf derselben Seite) bilden i.d.R. eine Gemeinschaft, ggf. aber auch Gesellschaft

• Rechtsgeschäftliche Erklärungen sind von allen bzw. gegenüber allen Vertragsparteien abzugeben (Vertretung möglich)

• Vermieter muss nicht Eigentümer des Mietobjekts sein

  • z.B. Untermiete oder “Sale and lease back”

    • Sale and lease back -> §566 BGB

• Hinweis:

  • auch andere Personen als die Mieter dürfen das Mietobjekt gebrauchen & sind im Schutzbereich des Vertrags

    • z.B. Ehegatte, Lebenspartner, der Mieter hat keinen Anspruch auf Erweiterung des Vertrags auf die hinzugekommene Person

Bei Mietverträgen können auch Personen, die keine Vertragspartei sind im wegen des Vertrages mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter einen Anspruch auf Schadensersatz aus dem Vertrag haben.

• Vermietung ist kein höchstpersönliches Rechtsgeschäft

  -> Vertretung ist möglich

• §§164 ff. BGB

• Beispiel:

  im Vertragskopf sind die Eheleute H & M als Mieter aufgeführt, unterschrieben hat nur H.

  -> Bei intakter Ehe wird angenommen, dass jeder Ehegatte den anderen vertritt - vgl. §164 Abs.1 S.2 BGB

1. Eigene Willenserklärung des Vertreters

2. Im fremden Namen

3. Mit Vertretungsmacht

• beachte für die Entgegennahme von WE durch den Vertreter

  -> §164 Abs.3 BGB

• Grundsatz:

  freie Wahl des Vertragspartners (Privatautonomie)

  -> §311 BGB

• Einschränkung:

  Diskriminierungsverbot nach AGG

  Hintergrund: Antidiskriminierungsrichtlinie der EU - §1 AGG

  -> Hinweis: Allg. Gleichheitsgrundsatz Art.3 GG hat die Privatautonomie kaum begrenzt

-> Skript 3, Folie 19-26 durchlesen

• im Wohnungsmietrecht gilt grds. Vertragsfreiheit bzgl. Miethöhe

  • ist aber in angespannten Wohnungsmärkten eingeschränkt durch die Neumietenbremse -> §§556d ff. BGB

    -> maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespannter Wohnungsmarktlage

    -> Ausnahmen: §556e und §556f (Vormiete, umf. Modernisierung, Neubau)

• Verbot des Wucherns -> etwa 100% über der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • §138 Abs.2 BGB

• Verbot des Mietwucherns -> etwa 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • §291 StGB

=> gilt für Wohnraum- & Gewerbemiete

BGB-Grundsatz:

• Gesamtnichtigkeit §138 BGB

• Teilnichtigkeit §139 BGB

§556b & §579 Abs.2 BGB -> Wohnräume & Gewerberäume

§579 Abs.1 BGB -> Grudstücke, reg. Schiffe, bewegliche Sachen

Skript 4, Folie 22