Immobilienrecht Herr

Materielle

• Das materielle Recht regelt

  • das Entstehen,

  • den Inhalt,

  • Inhaltsänderungen,

  • Übertragung

  • sowie Erlöschen von Rechten an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten

• Wichtige sonderregelungen enthalten:

  • Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

  • Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG)

Formelle

• Grundbuchverfahrensrecht

• Unter formellem Recht versteht man die zu beachtenden Verfahrensregeln, welchen im Grundstücksrecht große Bedeutung zukommt

• ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche

• der im Grundbuch unter einer gesonderten Nummer gebucht ist

• unbewegliche Sache/immobilie

• Bestadteile eines Grundstücks sind fest mit den Grund und Boden verbundene Sachen

• NICHT die nur für einem vorübergehenden Zewck mit Grund und Boden verbunden sind -> Scheinbestandteiel dann z.B Wohncontainer

wesentliche Bestandteile

• §94 BGB

Scheinbestandteile

• §95 BGB

Grundbcuh hat 5 Teile:

• Aufschrift

• Bestandsverzeichnis

• Abteilung I (Eigentümerverzeichnis)

• Abteilung II (Belastung außer Grundpfandrechte)

• Abteilung III (Grundpfandrechte)

eindeutige Darstllung der am Grundstück bestehenden Rechtsverhältnisse z.B Eigentum und Belastungen

• nein, man bracuht einen besonderen Grund

• reinschauen, nur beim berechtigten interesse

• bank wenn Grundpfandrecht eingetragen

• Notar darf reinschauen

• Geschäftsunfähigkeit

  • wer noch nich das 7 Lebensjahr vollendet hat

  • oder derjenige, dessen freie Willensbestimm und in Folge einer Störung der Geistätigkiet ausgeschlossen ist z.B Demenz

• beschränkte Geschäftsfähigkeit

  • minderjährige, der das 7 Lebensjahr vollender hat

  • er kann handeln wenn, z.B Einwilligung gesetzlichen Vertreters

• Geschäftsfähigkeit

  • nach vollendung 18 Lebensjahr

-> Das Gesetz sieht also GRUNDSÄTZLICH alle Menschen als Geschäftsfähig an, es gibt nur ausnahemfälle

• eine rechtliche Erflog gerichtete Willensäußerung

• sie muss nicht durch sprechen oder schrieben erfolgen, kann auch konkludent erflogen

• Empfangsbedürftige

  • z.B Kündigung

  • neben Abgabe auch Zugang beim Empfänger vorraus

  • Abgabe setzt vorraus, dass die Erklärung willentlich war

  • zugegangen ist eine Erklärung, wenn die Willenserklärung in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist und mit Kenntnisname des Empfängers zu rechnen ist

• nicht Empfangsbedürftige

  • Errichtung eines Testaments

  • wird durch Abgabe wirksam und ist damit rechtlich existent

• zwei oder mehreren übereinstimmenden Willenserklärungen

unterscheiden in:

• Verpflichtungsgeschäft

• -> die Verpflichtung eine Leistung zu erbringen

• Verfügungsgeschäft

• -> Eigentumsübertrsgung

-> verfügungsgeschäft und Verpflichtungsgeschäft wirken unabhängig voneinander!

Wenn das Verpflichtungsgeschäft unwirksam wird, dann wird das Verfügungsgeschäft nicht unter den Umständen unwirksam! Es bleibt bestehen

• beweglichen Sachen

  • Einigung über den Eigentumsübergang und Übergabe der Sache

• unbeweglichen Sachen

  • Einigung des Veräußerers und des Erwerbers und die Eintragung der Rectsänderung im Grundbuch erforderlich

• Antrag

• die Eintragungsbewilligung

• Grundsatz der Voreintragung

• §94 BGB Gebäudeeigentum = Grundstückseigentum

• alles was auf ein Grundstück gebaut wird ist automatisch teil vom Grundstückseigetümer

• Gemeinschaftseigentum

• Sondereigentum

Sondereigetum aufgeteilt in:

• Wohnungseigetum (§1 Abs. 2 WEG)

• Teileigentum (§1 Abs. 3 WEG)

Sondereigetum aufgeteilt in:

• Wohnungseigetum (§1 Abs. 2 WEG)

• Teileigentum (§1 Abs. 3 WEG)

• durch Wohnungseigentumsgesetz möglich, eigetum an einer Wohnung zu erwerben

• Bruchteileigentum

  • dann gehört Ihnen bei jeder Badewanne 1/4

  • hier kann man aber den §1010 anwenden dann geht das nciht, dann gehört einem die Badewanne alleine

• Wohnungseigentum

  • hier gehört Ihnen die Wanne alleine

§1010 führt dazu, wenn es nicht in Benutzungsgesetz geregelt ist, dann kann es jeder nutzen.

Bruchsteileigentum $741 ff BGB

$101 BGB Benutzereigetum , es muss ins Grundbuch eingetragen werden

• Bruchteilseigentum § 747 ff BGB

  • Nachteil: Die Regelung wirkt nur gegenüber einem Sondernachfloger

• Wohnungseigentum

• im Regelfall eine Horizontale Aufteilung von Gebäuden unter verschiedene Berechtigte nach Stockwerken

• Gemeinschaftseigentum

• -> Bestandteile, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind

  • Besteht aus:

    • Grundstück

    • Außenwand

    • Fundament

    • Waschküche

• Sondereigentum

  • Besteht aus:

    • gemeinschaftliche Eigentum

    • Sondereigentum eines anderen

  • dier wird wieder in aufgeteilt:

    • Wohnungseigentum § 1 Abs 2 WEZ ( Sondereigentum einer Abgeschlossenen Wohnung)

    • Teilungseigentum §1 Abs 3 BGB ( Sondereigentum an abgeschlossenen und nicht zu Wohnzwecke dienenden Räumen eines Gebäudes)

-> Bei Eigentumswohnungen handelt es sich also rechtlich um Sondereigentum

• erflogt nach der baulichen Eignung

• nicht nach der tatsächlichen Nutzunng

es gibt keinen gesetzliche Definition im WEG und BGB

Eine Gebrauchsregelug des Gemeinschaftseigentums $10 WEG S.2 vereinbarung des Wohnungseigentum

• in der Teilungserklärung

• Sondervereinbarung mit Zustimmung aller Wohnungseigetumer

• wenn es als dingliches Sindernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist

• die Sondernutzung muss entweder bereis in der Teilungserklärung selbst oder nachträglich durch eintragen im Grundbuch erflogen

• ist zwingend immer nur an ein Mitglied derselben Wohnungseigentümergemeinschaft möglich

• wenn ein oberirdischer Stellplatz künftig nach der neuen Rechtslage als Teileigentum ausgestaltet wird

• kann dieser auch an Dritte veräußert werden

• der nicht MItglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist

• wenn die Grundbücher angelegt sind § 9a Abs 1 S 2 WEG

• Stimmrecht WEG §25 Abs 2 WEG

  • jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme -> Kopfprinzip

  • nach der Größe des Miteigentumanteil -> Wertprinzip

wenn einer 3 Wohnungen hat im Haus, hat er trotzdem nur eine Stimme

wenn jetzt 5 eine Wohnung haben dann haben die auch nur eine Stimme, die müssen sich davor einigen

der Verwalter WEG § 26

nach BEstellung max 3 Jahre

• Enstehung wenn die Grundbücher angelegt sind §9a Abs 1 S2 WEG

• Stimmrecht WEG §25 Abs 2 WEG

  • jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme -> Kopfprinzip

  • nach der Größe des Miteigentumanteil -> Wertprinzip

• Verwalter §26 WEG, nach Bestellung max 3 Jahre

• Hypotek § 1113 BGB Abs 1

  • Abhängigkiet von einer Forderung -> akzessoritätsprinzip

  • streng akzessorisch

  • nach Rückzahlung erloschen

• Grundschuld § 1191 BGB

  • keine Forderung erforderlich / Forderung unanhängig

  • NICHT akzessorisch

  • bei Rückzahlung bleibt sie trotzdem im Grundbuch drin stehen

-> der Unterscheid ist die Forderung

Grundbuch ist viel flexibler, man kann die später wieder für was anderes benutzen

Grundpfandrecht = Sicherheit die die Bank hat