VL02 Legal DD

Verkäufer

- Haftungsausschluss durch Aufklärung

- Geringerer Risikoabschlag beim Kaufpreis

Käufer

- Reduktion Information Asymmetrie

• Vorbereitung der Finanzierung

• Risiken

• Chancen

- Risikoabsicherung

• wirtschaftlich

• rechtlich

-  Haftungsabsicherung der Unternehmensleitung —> daher eine externe Prüfung besser

Induktiv (alte Methode) & Deduktiv (aktuelle Methode)

Induktiv:

- Bedeutung: alles

- Nachteile: hoher Aufwand an Ressourcen; irrelevante Ergebnisse

- Bsp: Alle baurechtliche Unterlagen werden geprüft

Deduktiv:

- Bedeutung: Bewusst ausgewählte Ausschnitte

- Nachteile: Unregelmäßigkeiten können übersehen werden

- Bsp: Prüfung nur der bauplanungsrechlichen Situation

• Bestimmung des Bindungsgrades

• Exklusivität

• Kommerzielle Eckpunkte

  • KP / KP-fälligkeit

  • Annahmen zu Eigenschaften

  • Garantien

  • Finanzierung

• Haftung für Transaktionskosten

• Zeitlicher Fahrplan

  • Ablauf der Transaktion

  • Ablauf der Due Dilligence

Problem: Ersatzfähigkeit von Aufwendungen der Parteien/Makler bei Nichtzustandekommen des KV

Beispiel: Reservierungsentgelt, Vertragsstrafe, Schadenspauschale etc.

Lösung: Pauschalisierung (10% der Maklerprovision, 0,3% des Kaufpreises, Angemessenheit etc.) oder konkrete Aufwendungen

Kritik: verschuldensunabhängige Zahlungspflicht, mittelbarer Zwang zur Beurkundung (bzgl. Käufer/Verkäufer)

De facto: erfolgsunabhängige Provisionsregelung, ggf. keine nennenswerte Gegenleistung für Käufer, wenn kein qualifizierter Alleinauftrag (bzgl. Makler)

Tritt der Verkäufer von KV zurück, muss der Käufer seine aufgewendeten Kosten nachweisen, oder es wurde eine vertragliche Summe festgelegt

1. Zugang Datenraum

2. Prüfung der Unterlagen

3. Q&A-Prozess

4. Zwischenbericht

5. Prüfung neuer Unterlagen

6. Legal DD Bericht

1. Bestimmung Kaufgegenstand

2. Lage Kaufgegenstand

3. Überbauten

Begriff:

Eine Dienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks/konkrete Person

Arten: 

Benutzungsdienstbarkeit (z.B. Gehrecht)

Unterlassungsdienstbarkeit (z.B. Bebauungsverbot)

Nicht: Handlungspflicht

Regelung:

Zuständige Herstellung, Verkehrssicherung, Instandhaltung/ -setzung, Kostentragung

Wirkung:

Dingliche Wirkung gegenüber jedermann

1. Inhalt des Rechts

2. (Mit-)Berechtigter

3. Ausübungsbereich

4. Instandhaltungspflicht

5. Kostentragung

Sonstige Rechte:

6. Grundschuld, Vormerkung

Wertsicherung: Indexierung nur bei Laufzeit ≥ 10 Jahre (inkl. Optionen) mögich

Umlage Betriebskosten: Keine Beifügung BetrKO nötig; konkrete Benennung sonstiger Betriebskosten in MV erforderlich

Instandhaltung/-setzung: Begrenzung für gemeinschaftliche Anlagen auf max. 10% JNKM; str.; ob Wartungskosten zu deckeln sind

Miethöhe: Bei Wohnraum: grds. max. 10% über ortsüblichen Vergleichsmiete; auch bei Neubau sanktionierte Informationspflichten —>Mietpreisbremse nur bei Neubauten; im MV muss das Gebäude als Neubau deklariert sein

Gewerbe/Wohnen?: Entscheidend ist beabsichtigter Nutzungszweck; ggf. Vereinbarung wohnungsmietrechtlicher Vorschriften im Gewerbemietvertrag

Genehmigungen: Zuständigkeitsverteilung nach objekt- und personenbezogener Genehmigung nicht immer trennscharf

Mieterausbauten: Keine Instandhaltungs/-setzungspflicht des Mieters für Mieterausbauten, für die keine Rückbauverpflichtung besteht

Schriftform: Ggf. Schriftformmangel vorhanden

Ziel: Schutz des Grundstückerwerbers vor (nicht schriftlich fixierten) „Überraschungen“, aber nicht vor Unwirksamkeit des MV

Gegenstand: Mietverträge mit Laufzeit > 1 Jahr (auch Wohnmietverträge mit Kündigungsverzicht)

Inhalt: Wesentliche Abreden (inbes. Mietgegenstand, Miethöhe, Mietzeit, Mietparteien) müssen schriftlich vereinbart werden

Rechtsfolgen bei Schriftformmangel: Ordentliche Kündbarkeit des Mietvertrages; nicht: Nichtigkeit

Eintritt des Vermieters nach § 556 BGB

Grundsatz: Wesentlicher Vertragsinhalt schriftlich

Ausnahmen:

1) nebensächliche Abreden, Erläuterungen (Bsp. Hausordnung)

2) Bestimmbarkeit ausreichend (Bsp. Angabe ungefähre Lage und Größe der Mietfläche)

3) Auslegungsfähigkeit der Pflichten (Bsp. Betriebspflicht bedeutet auch Pflicht zum Offenhalten der Eingänge)

4) Nachforschungsmöglichkeiten des Erwerbers (Bsp. Verlängerungsoptionen)

Schriftform:

„Vertragsbeginn mit Übergabe“

Auswechslung des Mieters

Worst Case für den Käufer: Kündbarkeit des befristeten Mietvertrages

Lösung: Mietvertragsnachtrag als Fälligkeitsvoraussetzung

Baugenehmigung:

Was konkret wurde genehmigt?

• Variationsbreite der genehmigten Nutzung und der Nebenbestimmungen muss geprüft werden (Bsp. Privatkino vs. Öffentliches Kino; Brandschutzkonzept)

Erschließungsbeiträge:

Wer muss erschließungsbeiträge zahlen?

• Schuldner ist der Eigentümer zum Zeitpunkt des Feststellungsbescheids

• Problem: Kostentragung zw. Verkäufer und Käufer streitanfällig („bei Beurkundung bautechnisch begonnen“ (§436 BGB)

• Alternativen: Bescheidlösung, Bauzustandslösung); Lösung: Anlieger-bescheinigung

Baulasten: 

Welche Baulasten gibt es und welche Verpflichtungen hat Eigentümer

• Übernahme öffentl. /-rechtl. Verpflichtung von Eigentümer ggü. Baubehörde, um Voraussetzungen von Baugenehmigung zu schaffen

• Bsp.: Erschließungsbaulast, Abstandsflächenbaulast, Vereinigungsbaulast

Städtebauliches Gebiet:

Befindet sich Grundstück in städtebaulichem Gebiet? Welche Verordnungen muss ich berücksichtigen?

• Bsp.: Erhaltungs-VO (Genehmigungspflicht bei (Nutzungs- Änderung)

• Zweckentfremdungs-VO (Genehmigungspflicht von Abriss, Leerstand, Umnutzung Wohnraum)

• Umwandlungs-VO (Genehmigungspflicht bei Aufteilung in Wohnungseigentum)

• Sanierungsgebiet (Genehmigungspflicht Sanierungsbeitrag)

Vorkaufsrecht:

Existieren Vorkaufsrechte?

• versch. örtliche Vorkaufsrechte (in bestimmten städtebaulichen Gebieten, B-Plan mit Festsetzung „öffentliche Zwecke“; bei Missständen; bei unbebauten Grundstücken)

• Ausübung: Formlos binnen 3 Monaten nach Mitteilung des KV

• Wirkung: keine dingliche Wirkung, aber Grundbuchsperre

• Nebenbestimmungen der Baugenehmigung müssen beachtet werden

• Brandschutzkonzept ist erforderlich für Baugenehmigung

• Bsp Fall: Brandschutzkonzept verhindert die Vermietung einer zweiten Fläche, da BRandschutztür stets offen bleiben muss

Worst Case für Käufer: Unvermietbarkeit der Nutzungseinheit

Lösung: Neues Brandschutzkonzept (Stets 2 Fluchwege, bspw Treppenhaus o. Anleiterung)

—>Kaufpreisanpassung

• Wenn Grundstück sich in Sanierungsgebiet befindet, wird deis im GB vermerkt

• Eigentümer muss sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag zahlen

• sonst Grundbuchsperre (keine rechtliche Veränderung an Grundstück mehr möglich)

• Bei Verkauf: derjenige der zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Sanierung Eigentümer ist, muss an Stadt Ausgelichsbetrag bezahlen

• Abweichende Regelungen in KV möglich

1. Baugenehmigung (Nutzungsumfang, Nebenbestimmungen)

2. Erschließungsbeiträge

3. Baulasten (Stellplatz-, Abstandsflächen-, Vereinigungsbaulasten)

4. Bes. städtebauliche Gebiete

5. Vorkaufsrechte

6. Denkmalschutz (Einzel-/ Ensembleschutz)

• Nacherfüllung

• Schadensersatz

  • Statt der Leistung (Ganze o. Teilleistung)

  • Neben der Leistung

• Rücktritt

• Minderung

• Ersatz vergeblicher Aufwendungen

Pflichten des Verkäufers durch —> AGB, Garantie und Arglist

Definition Arglist:

Arglist (Achtung! Keine betrügerische Absicht erforderlich)

- Verkäufer kennt den Mangel

- Falsche Angaben ins Blaue hinein

- Verkäufer hält den Mangel für möglich / nimmt ihn in Kauf

Aufklärung ist keine Arglist -> Dinge, die für möglich gehalten werden, müssen aufgeklärt werden!

Grundsatz: Keine Aufklärungspflicht

Ausnahme: Aufklärungspflicht über Umstände, die für anderen Teil erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind, insbesondere weil sie den Vertragszweck vereiteln können

-> Keine Aufklärungspflicht bei offenkundigen Mängeln!