VL08 Real Estate Financing

• Weniger Kapital notwendig

• Großes Team für globale Investments nötig

• Geringere Immobilienkompetenz notwendig

• Risikodiversifikation ist bei direkten Investitionen nicht gegeben bzw. wäre sie finanziell nicht tragbar, um alle geographischen Märkte weltweit abzudecken

• indirekte Investments bieten Zugang zu:

  • diversifizierten Pools von hochwertige Vermögenswerte

  • spezialisierte Vermögensverwaltung → Delegation von Immobilienerwerb und -verwaltung an die besten lokalen Manager in jedem Markt

  • Nutzung etablierter steuereffizienter grenzüberschreitender Strukturen

  • Zugang zu außerbilanziellem Fremdkapital

-> Erwartete Wertentwicklung

Typischerweise Mix aus Direkt und indirekt

links direktes Investment

rechts indirektes Investment

Immobilienbewertung aktuell recht träge:

Fixed income ist nach unten gegangen, da die Zinsen hoch sind und Equity ist runter und Immobilien haben ein wenig nachgegeben (bezüglich Bewertungen)

• Dadurch geht die Immobilienquote nach oben, zu viel in Immobilien (regulatorisch)

Was wiederum zu Verkäufen führt, Kapital will aus den offenen Fonds rausgezogen werden

• Fonds müssen aktuell gute Immobilien zu schlechten Preisen verkaufen

-        Risiko-Minimierung

-        Höhere Volumen möglich

-        EK-Rendite steigern

Leverage Effekt --> Durch den Einsatz von Fremdkapital kann die Eigenkapitalrentabilität erhöht bzw. vermindert werden.

GK-Rendite > FK Zins = Erhöhung der EK-Rendite

GK-Rendite < FK Zins = Verringerung der EK- Rendite

1. EK-Finanzierung (Equity)

2. Hybride Finanzierung (bspw Mezzanine)

3. FK-Finanzierung (Debt)

1. FK wird zurückgezahlt

2. Mezzaninkapital

3. EK zurückgeführt

4. Rest = Gewinn

—> Verlustreihenfolge = andersherum (als erstes wird EK verloren)

• Mietfreie Zeit

  • Bei Überschneidung von Mietvertragslaufzeiten ist dem Interessenten mehr geholfen wenn er nicht doppelt zahlen muss

• Ausbaukostenzustand (Mietflächen)

  • Einbauten erhöhen den Wert des Projektes

• Cash-TIs (bspw. zur Unterstützung des neuen Mieters bei Umzugskosten oder Rückbauverpflichtungen in alten Mietflächen)

  • sinnvoll jedoch sollte der Fokus immer auf einer Wertsteigerung des Objektes liegen und nicht zu weit über dem Marktniveau liegen —> “hoch gekaufte” Mieten werden schnell aufgedeckt auf Grund von Guter Marktkenntniss der Investoren

Vorteil:

reduziert je nach Finanzierungsvertrag die Margen, Unsicherheit und Risiko, schafft Klarheit über Ausbau etc..

Nachteil:

großer Ankermieter = Klumpenrisiko.

(Gewinnung eines Ankermieters in einer frühen Projektphase bspw. durch Gewinnbeteiligung (eine andere Form der Incentives), Außendarstellung etc. —> Hilft auch der Finanzierungsstruktur)