1) Immobilien als Kapitalanlage

• Wohnen

• Büro

• Hotel

• Logistik

• Retail / Shopping

• Spezialimmobilien

“Die Assetklassen bei Immobilien unterscheiden sich hauptsächlich durch die Bauweise, Nutzungsart und Qualität der jeweiligen Gebäude.”

• Relativ sicher - Stabiler und weitgehend inflationsgesicherter Ertragsstrom

  • durch Indexierung und Anlage in Substanzwert bzw. Sachwert

• Stabile Zahlungsrückflüsse und Performance

  • Ertrag duch mittel- / langfritige Mietverträge und Wertveränderung

• Gelinge Volatilität (=Schwankungen)

• Chancen auf Wertzuwachs

• Immobilienanlage lässt sich zur Risikodiversifikation nutzen

  • durch günstig / geringe Korrelation mit anderen Asset-Klassen

• bei unveränderter Rendite des Anlegers kann durch die Beimischung von Immobilienanlagen das Risiko vermindert werden

• Direktes Investment

  • Bilanz

  • Tochterunternehmen

  • Joint Venture (=Gemeinschaftsunternehmen)

  • Club Deals

• Indirektes Investment

  • Spezial Fonds (AIF)

  • Geschlossene Immobilienfonds

  • Offene Immobilienfonds

  • Mischfondes / Dachfonds

  • Club Deals

  • Immobilien-AG

  • REIT

• Sonstige Investments

  • PPP

  • Immobilienderivate

  • Verbriefungen

Asset Deal

• Grundstückskaufvertrag mit notarieller Eigentumsübertragung

• Investor steht im Grundbuch

• Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbucheintragung, DD, Courtage)

Shared Deal

• Erwerb von Gesellschaftsanteilen einer Immobiliengesellschaft

• Erwerb kann bei entsprechender Ausgestaltung grunderwerbssteuerfrei erfolgen

• DD-Kosten idR höher als bei Asset Deal, da gesamte Gesellschaft überprüft

direkt

• Eine direkte Immobilienanlage bedeutet Immobilien selbst zu kaufen. Diese kann zu 100% mit eigenen Mitteln finanziert werden oder man nimmt eine entsprechende Hypothek auf

indirekt

• Bei indirekten Immobilienanlagen beteiligt sich der Investor über einen separaten Rechtsträger (beispielsweise über einen Fonds) an Immobilien.

• gute Marktkenntnisse notwendig

• hoher Kapitalbedarf

• hoher Verwaötungsaufwand, u.A….

  • Asset Managment (Betreuung der Immobilie als Vermögenswert)

  • Property Management (Kaufmannische Verwaltung der Immobilie)

  • Facility Management (Technische Betreuung der Liegenschaft)

  —> Übernahme durch spezialisierte Fremdfirmen möglich

• Organisations- und Risikoaspekte

  • Eigentümer hat unmittelbare Verfügungsmacht

• Ertrags- bzw. Kostenvorteile

  • Direkter Einfluss auf Nutzungsform, Nutzer, Mieten,Beweritschaftung

    —> direkter Einfluss auf Optimierung und Ertsteigerung

• Diversifikations- und Renditegründe

• Steuerliche Gründe

  • Nutzung von Abschreibungsmöglichkeiten

• Anlage auch mit kleinen Summen möglich

• Risikostreuung bei Investment in verschiedene Anlageprodukte

• Professionelle Verwaltung durch Fondamanagement

• Einfache und schnelle Verfügbarkeit

• Hohe Transparenz

• Hohe rechtliche Sicherheit

• Fehlendes Kapital für alleinigen Immobilienerwerb

• Fehlendes Know-How für Erwerb und Betrieb

—> Teilnahme an attraktiven Anlagemärkten auch mit geringen Mitteln

• Unternehmen, dessen Tätigkeitsbereich sich in erster Linie auf die Erstellung bzw. den direkten oder indirekten

  Erwerb, den Besitz, die Verwaltung und die Verwertung von Grundvermögen erstreckt

• Wird in der Regel an der Börse gehandelt

• Beispiele: DIC Asset AG, Vonovia AG, Patrizia AG, Deutsche Wohnen AG

• In notariell beurkundeter Satzung sind Sitz, Grundkapital, Gründer etc. festzuhalten

• Mindestnennbetrag des Grundkapitals beträgt 50.000 €

• Immobilien-AGs unterliegen nicht den Anlagebeschränkungen eines REITS und nicht der Notwendigkeit einer Liquiditätsvorhaltung für Anteilsrückgaben eines Fonds

• Sind an der Börse Kursschwankungen ausgesetzt

• Durch die Börsennotierung sind Anteile leicht handelbar und bieten hohe Liquidität

• Hohe Transparenz

• Risikostreuung & Diversifikation

• Geringere Transaktionskosten

• Professionelles Management der Immobilien

• Real Estate Investment Trust (REIT)

• Aktiengesellschaft, die bestimmten Regularien unterworfen ist und deren Vermögen weitgehend aus Immobilien

  besteht

• Erträge der REITs stammen aus Verkauf, Vermietung bzw. Verpachtung von Immobilien und Grundstücken

• Diese Anlageklasse bietet seinen Anlegern regelmäßige, verlässliche und hohe Ausschüttungen und das

  Wertentwicklungspotenzial der klassischen Immobilien-AG

• Bei Erwerb oder Veräußerung von Grundstücken fällt grundsätzlich auch Grunderwerbssteuer an

• Steuerliche Vorteile

  • Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer auf Gesellschaftsebene

• Verbindliche Ausschüttungsquote

  • Mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresergebnisses

• Durch die Börsennotierung sind Anteile leicht handelbar und bieten hohe Liquidität

• Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene

• Transparenz

• Qualitativ hochwertiges Management der Immobilien

• Kurzfristige und langfristig hohe Ausschüttung der Erträge möglich

• Risikostreuung & Diversifikation

• Geringere Transaktionskosten

—> Vergleichsweise höhere Rendite möglich

—> Vorteile für steuerbefreite oder -begünstigte Anleger

—> in DE lediglich 5 AGs mit REIT-Status!!

• Investmentfonds, der nicht nur

  ausschließlich in Aktien oder Anleihen investiert, sondern beide Anlageklassen mischt

• auch: Multi-Asset-Fonds

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• Flexible Anpassung des Schwerpunkts je nach Marktchancen und den geltenden Vertragsbedingungen

• Bestimmte Fonds dürfen bei ihrer Portfoliozusammensetzung auch Immobilienwerte einbeziehen

• Mischfonds eignen sich für Anleger, die ein gewisses Maß an Sicherheit suchen, gleichzeitig aber auch die Chancen des Aktienmarktes nutzen wollen

• Das Chance-Risiko-Profil eines gemischten Fonds liegt zwischen einem Aktien- und einem Rentenfonds

• investieren nicht in Wertpapiere, sondern ausschließlich in andere Investmentfonds (sog. Zielfonds)

• zu den Zielfonds zählen unter anderem Aktienfonds, Rentenfonds, Immobilienfonds aber auch Mischfonds oder Private-Equity-Fonds

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• Offener, inländischer Publikums-AIF

• Doppelte Risikostreuung durch Verteilung des Anlegervermögens auf mehrere Zielfonds, die wie wiederum in eine Vielzahl von Einzeltitel anlegen

• Dachfonds ermöglichen eine standardisierte Vermögensverwaltung für geringe Beträge

• Dachfonds sind für Sparer mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont geeignet

• PPP = Public Private Partnership

• innovatives Konzept zur Finanzierung öffentlicher Investitionsvorhaben, welches vorsieht, infrastrukturelle Bauvorhaben der öffentlichen Verwaltung ganz oder teilweise von privaten Unternehmern finanzieren zu lassen - beispielweise werden öffentliche Immobilien durch Private Partner erstellt und betrieben

• Die öffentliche Hand stellt das Grundstück zur Verfügung und gibt mit einer funktionalen Ausschreibung öffentlicheGebäude in Auftrag

• Langfristiges Engagement (oft 25 Jahre) kann i. d. R. als Eigenkapitalgeber an Immobilien der öffentlichen Hand

  erfolgen

• Pfandbriefe

  • Anleihe, deren Darlehensforderungen durch Grundpfandrechte auf Grundstücke besichert sind

  • werden fast ausnahmslos an der Börse gehandelt & von institutionellen Anlegern gekauft

• Debt-Fonds

  • Fonds die Finanzierungen aus institutionellen Anlagemitteln außerhalb des Bankensektors zur Verfügung stellen

• Mezzanine

  • Finanzierung mit Hybridkapital

  • Position zwischen Eigenkapital und Fremdkapital

  • enthält Eigenschaften der Eigen- und Fremdkapitalfinanzierung mit meist zweitrangiger Besicherung

Wirtschaftssubjekte, die Kapital (z. T.) in Immobilien investieren

• Professionelle Anleger

  • Kreditinstitute, Versicherungsgesellschaften, Organismen für gemeinsame Anlagen und ihre

    Verwaltungsgesellschaften, Pensionsfonds sowie große Unternehmen gemessen an bestimmten

    Mindestbilanzsummen, Nettoumsatz und Eigenmitteln

• Semi-Professionelle Anleger

  • Diese Kategorie wurde für institutionelle Anleger geschaffen, die nicht sämtliche Kriterien eines professionellen Anlegers erfüllen. Laut Kapitalanlagengesetzbuch (KAGB) §1 (19) 33 sind semiprofessionelle Investoren Anleger, die Anteile an einem Spezial-AIF erwerben

  • Semiprofessionelle Investoren müssen mindestens einen Betrag von 200.000 Euro investieren

• Private Anleger

  • Alle Anleger, die weder professionelle noch semiprofessionelle Anleger sind

• Unterschiedliche Anlegergruppen, die an nationalen und internationalen Kapitalmärkten investieren, um eine kontinuierliche Vermögens- und Ertragssteigerung zu erreichen

• Institutionelle Investoren stellen oft die gebündelten Investitionen privater Investoren dar (z. B. Lebensversicherung, die als institutioneller Investor / Anleger auftritt)

• Beispiele

  • Versicherungen

  • Versorgungswerke

  • Pensionskassen

  • Banken, Unternehmen

  • Stiftungen

  • Kirchliche Anleger

• Klar definierte Portfoliostruktur mit klarem Rendite-Risiko-Profil

• Umsetzung als Top-down-Prozess mit aufsichtsrechtlichen Restriktionen

• Anlageerfolg unterliegt kontinuierlichem Überwachungs- und Steuerungsprozess (u. a. BaFin-Zulassung)

• Natürliche Personen, die auf eigene Rechnung am (Kapital-)Markt investieren um eine einmalige oder kontinuierliche Vermögens- und Ertragssteigerung zu erreichen

• I.d.R. kein strategischer Planungsprozess des Investments

• Unterliegen keinen aufsichtsrechtlichen Regularien

• Investment ist abhängig von…

  • Höhe Eigenkapital

  • individueller Nachsteuerrenditeerwartung

  • gewünschtem Anlagehorizont

  • Individueller Risikobereitschaft

• Direktinvestition (Wohnungen, WuG, etc.)

• Offene Publikumsfonds (Hausinvest, DWS Grundbesitz Global, Deka-ImmobilienEuropa)

• Indirekte Anlagevehikel in Form von geschlossenen Immobilienfonds (früher oftmals Schiffsfonds)

• Begrenzte Anzahl der Anleger

• Begrenzte Höhe des Fondsvermögen (abhängig vom Anlagegegenstand)

• Begrenzung der ausgegebenen Anteile, da die Höhe der Investition von Anfang an feststeht

• Fonds für verschiedene Vermögensgegenstände

• z. B. Immobilien, Flugzeuge, Triebwerke, Schiffe, gebrauchte Lebensversicherungspolicen, Unternehmensbeteiligungen, Solaranlagen, etc.

• Eine Rücknahme der Anteile des Anbieters ist normalerweise ausgeschlossen

• Eine Weiterveräußerung der Anteile ist nur an Dritte möglich, z. B. auf dem Sekundärmarkt / Zweitmarkt – diese existieren jedoch kaum.

• Hohe weiche Kosten: Vertriebskosten

• Anteile an Offenen Immobilienfonds können täglich erworben werden

• Für die Rückgabe gelten laut KAGB folgende Fristen:

  • 24 Monate Mindesthaltepflicht

  • 12 Monate Rückgabekündigungsfrist

• Für Fondsanteile, die vor dem 22.07.2013 erworben wurden, gelten abweichende Regelungen