Das vertragliche Vorkaufsrecht?
Grundsätzlich: § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“ Interesse des Mieters, für den Fall der Veräußerung Immobilie selbst zu erwerben (Investitionssicherung).
Gesetzliche Regelung Vorkaufsrecht?
§ 463 BGB Voraussetzungen der Ausübung
§ 464 BGB Ausübung des Vorkaufsrechts
Welche Form Vorkaufsrecht?
Form: Nicht verwechseln!
Die Ausübung bedarf nicht zwingend der notariellen Form.
Wohl aber die Vereinbarung des Vorkaufsrechts.
→ Beurkundungspflicht des Mietvertrages
Welche Sicherungsmöglichkeiten gibt es?
Schuldbeitritt
Schuldübernahme
Garantievertrag
Bürgschaft
Wie funktioniert die Bürgschaft?
§§ 765 ff BGB
Bei einer Bürgschaft haftet der Bürge nur subsidiär und akzessorisch für eine fremde Schuld. Dies bedeutet, er muss nur leisten, falls der Hauptschuldner keine Zahlung leistet. Wichtig hier: Der Gläubiger hat sowohl einen Hauptschuldner als auch einen Bürgen, der die Hauptschuld sichert.
Die subsidiäre Haftung kann abbedungen werden – Bürgschaft auf erstes Anfordern und unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage.
Wie funktioniert der Garantievertrag?
Garantievertrag:
Ein Garantievertrag ist anzunehmen, wenn der Dritte unabhängig vom Bestehen einer Verbindlichkeit des Schuldners auf jeden Fall für einen bestimmten Erfolg einstehen oder für einen künftigen Schaden haften will. Ebenso wie beim Schuldbeitritt wird auch hier eine eigene Verbindlichkeit des Dritten begründet. Der Garantievertrag ist die schärfste Form der Haftung. Daher muss hier ein deutlich erkennbarer Rechtsbindungswille vorliegen, der offenkundig auf einen Garantievertrag abzielt.
Wie funktioniert der Schuldbeitritt?
Schuldbeitritt:
Ein Schuldbeitritt ist in aller Regel gewollt, wenn der Beitretende damit ein eigenes wirtschaftliches oder rechtliches Interesse verfolgt. Der neu hinzutretende Schuldner haftet neben dem bisherigen Schuldner als Gesamtschuldner für eine eigene Schuld. Das heißt, bei einem Schuldbeitritt wird eine eigene Verbindlichkeit des Beitretenden begründet. Wichtig hier: Der Gläubiger hat also zwei Schuldner, von denen er nach freier Wahl Erfüllung verlangen kann.
Wie funktioniert die Schuldübernahme?
Schuldübernahme:
§§ 414 ff BGB
– Der neue Schuldner tritt mit Zustimmung des Gläubigers an die Stelle des bisherigen Schuldners, der damit aus dem Schuldverhältnis ausscheidet. Vorsicht jedoch: einer Schuldübernahme trägt der Gläubiger das Insolvenzrisiko des Bei Beitretenden. Daher ist im Zweifel bei der Auslegung eher ein Schuldbeitritt anzunehmen. Denn dieser belastet den Gläubiger nicht. Wichtig hier: Der Gläubiger hat nur einen Hauptschuldner.
Welche Ziele verfolgen das Miet-und Gewerbemietrecht?
Zwischen einem Gewerberaummietvertrag und einem Wohnraummietvertrag bestehen teils erhebliche Unterschiede.
Das Wohnraummietrecht hat den sozialen Schutz des Mieters zum Ziel und schützt ihn vor der Willkür des Vermieters. Dies schlägt sich auch darin nieder, dass die Vorschriften für Wohnraummiete denen der Gewerberaummiete überwiegen.
Das Gewerbemietrecht hingegen geht von einem Kräftegleichgewicht der Parteien aus. Daher kann es im Einzelfall entscheidend darauf ankommen, ob die Parteien ein Gewerbemietverhältnis oder ein Wohnraummietverhältnis begründet haben. Insbesondere gilt es, einen möglichen Missbrauch allein durch die Bezeichnung eines Vertrages als Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag zu vermeiden.
Wo liegen die wesentlichen Unterschiede zwischen Gewerbe und Mietwohnraum?
Befristung:
Mietsicherheit:
Umlage der Betriebskosten:
Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen:
Kündigungsrecht:
Mietrückstände
Ordentliche Kündigungsgründe Vermieter?
Die Kündigungsgründe für den Vermieter sind in § 573 BGB abschließend aufgezählt:
• Schuldhafte Verletzung von Vertragspflichten in nicht unerheblichem Umfang durch den Mieter,
• Eigenbedarf oder
• Das Mietverhältnis hindert den Vermieter an einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks (Verwertungskündigung)
Häufigster Grund ist Eigenbedarf.
Außerordentliche Kündigung des Vermieters?
Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Welche Mittel stehem dem Vermieter für eine Mieterhöhung zur Verfügung?
• Mietspiegel,
• Sachverständigengutachten,
• Drei Vergleichswohnungen,
• Auskunft einer Mietdatenbank stützen kann, soweit sie von der Gemeinde selbst bzw. von Mieterverein und Hauseigentümerverein gemeinsam geführt wird.
Muss der Mieter einer Erhöhung zustimmen?
Der Mieter muss zustimmen, wenn
• die Mieterhöhung formal in Ordnung ist,
• der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert,
• die Jahressperrfrist und
• die Kappungsgrenze eingehalten sind.
KAnn eine Mordernisierung auf den Mieter umgelegt werden?
Die Kosten der Modernisierung der Mietsache können im Mietrecht durch eine Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Hierbei stellen laut § 559 Abs. 1 BGB alle baulichen Maßnahmen, welche „den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“ eine solche Modernisierung dar.
Modernisierungsankündigung?
Die Ankündigung muss folgende Punkte enthalten:
• Art und voraussichtlicher Umfang der Arbeiten,
• voraussichtlicher Beginn und Dauer der Maßnahmen,
• den Betrag der zu erwarteten Mieterhöhung, sowie der künftigen Betriebskosten und
• der Vermieter soll auf Form und Frist des Härteeinwandes (§ 555c Abs. 2 BGB) hinweisen. Dies gilt für Modernisierungsarbeiten innerhalb der Wohnung aber auch für Arbeiten außerhalb der Wohnung, wofür der Vermieter später eine Mieterhöhung fordern will, z. B. für eine Wärmedämmung oder der Schaffung eines Spielplatzes
Zuletzt geändertvor einem Jahr