Wo findet man die wichtigsten Regelungen zum Mietrecht?
allgemeine Vorschriften: BGB §§ 535–548
ausschließlich Wohnraum: BGB §§ 549–578
sonstige Mietverträge: BGB §§ 578–580a
Pachtverträge: BGB §§ 581–584b
Charakterisieren Sie den Begriff „ortsübliche Vergleichsmiete“ für Wohnungsmieten.
Welche Informationsquelle gibt es für ortsübliche Vergleichsmieten?
Ortsübliche Vergleichsmiete:
Repräsentativer Querschnitt der Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum des allgemeinen Wohnungsmarktes vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei Mietverhältnissen, die innerhalb der letzten vier Jahre vereinbart wurden.
Informationsquelle: Mietspiegel nach § 558c BGB, insbesondere qualifizierte Mietspiegel, die nach anerkannten statistischen Grundsätzen nachvollziehbar erstellt wurden.
Wann fällt eine Miethöhenvereinbarung unter das Wucherverbot und was verstehen Sie unter einer Mietpreisbremse?
Wucherverbot gemäß § 5 WiStG und § 291 StG:
Mieten, die in Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigen.
Mietpreisbremse: Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, dann darf nach § 556d BGB die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen
Unter welchen Voraussetzungen sind Mieterhöhungen für Wohnraum zulässig?
Welche Begrenzung gibt es für Mieterhöhungen bei Modernisierung?
Mietanhebungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind zulässig, wenn die Miete mindestens 15 Monate unverändert war und die Erhöhung innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % beträgt (Kappungsgrenze) oder bei vereinbarten Staffelmieten, wenn die Miete mindestens ein Jahr jeweils unverändert bleibt. In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Mieterhöhung auf 15 % reduziert.
Grenze der Mietanhebung bei Modernisierung: 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr.
Welche Rolle spielt die Betriebskostenverordnung?
In der Betriebskostenverordnung sind die Betriebskosten definiert. Sie gilt eigentlich nur für den preisgebundenen Wohnraum und muss deshalb bei Verwendung für andere Mietverhältnisse ausdrücklich zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht werden.
Erläutern Sie die Begriffe „Schönheitsreparaturen“ und „kleine Instandhaltungen“.
Unter welchen Voraussetzungen können diese Reparaturen
dem Wohnungsmieter angelastet werden?
Schönheitsreparaturen und kleine Instandhaltungen können per Mietvertrag
dem Mieter in Verantwortung gegeben werden.
Schönheitsreparaturen umfassen Tapezieren bzw. Streichen von Wänden, Decken, Fußböden (Grundreinigung der vom Vermieter verlegten Teppichböden), Heizkörpern, Fenstern, Innentüren und Außentüren von innen.
Kleine Instandhaltungen betreffen das Beheben kleinerer Schäden an Installationsgegenständen
für Elektrizität, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen.
Im Mietvertrag muss ein Höchstbetrag pro Einzelreparatur und pro Jahr angegeben sein. Er liegt nach gegenwärtiger Rechtsprechung bei 75 bis 125 Euro pro Einzelreparatur bzw. bei maximal 8 % der Jahresmiete.
Stellen Sie Unterschiede im Mietrecht zwischen Wohn- und Geschäftsraum heraus.
Während im Mietrecht für den wohnwirtschaftlichen Bereich im Sinne des
Mieterschutzes Limite gesetzt sind, insbesondere bei den Fragen der Kündigung,
Mieterhöhung, Übernahme von Instandhaltungskosten durch den
Mieter, gilt bei Mietverträgen für Geschäftsräume weitgehende Vertragsfreiheit.
Alle Abweichungen von den BGB-Regelungen müssen jedoch vertraglich
vereinbart werden.
Welche Prämissen sind nötig, damit Miete einschließlich Mehrwertsteuer gezahlt wird? Welche Vorteile ergeben sich daraus für den Vermieter?
Voraussetzung ist, dass der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert und der
Mieter die gemieteten Räume ausschließlich für die Erzielung von Umsätzen
verwendet, die seinen Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Für den
Vermieter lohnt sich dies, wenn er z. B. die auf dem Kaufpreis lastende
Umsatzsteuer über den Vorsteuerabzug erstattet bekommt.
Was versteht man unter „Incentives“ im Rahmen von gewerblichen Mietverträgen?
In welchen Phasen der Entwicklung des Immobilienmarktes spielen sie eine Rolle?
Incentives sind Vergünstigungen, die der Vermieter dem Mieter in Abweichung
von den üblichen Vertragsbedingungen gewährt. Damit wird in Zeiten
eines Flächenüberangebots versucht, Mieter zu gewinnen. In der Regel
sind es mietfreie Zeiten am Beginn des Mietverhältnisses, Mietminderungen,
Mietzuschüsse oder auch Investitionshilfen zum Ausbau der Mieteinheiten.
Charakterisieren Sie die unterschiedlichen Möglichkeiten der Wertsicherung in gewerblichen Mietverträgen. Was ist bei Preisklauseln zu beachten?
Die Wertsicherung der Miete muss im Mietvertrag vereinbart sein. Bei
Wertsicherungsklauseln sind preisrechtlich zulässige Leistungsvorbehalts-,
Spannungs- und Kostenelementeklauseln sowie Preisklauseln im
Sinn des PrKG zu unterscheiden. Preisklauseln bewirken eine automatische
Anpassung der Miete an einen Index, z. B. an den VPI. Sie sind vom
Preisklauselverbot ausgenommen, wenn sie hinreichend bestimmt sind,
keinen Vertragspartner unangemessen benachteiligen, ein in § 3 PrKG genannter
Index vereinbart ist und die Bindung des Vermieters an den Mietvertrag
mindestens zehn Jahre beträgt.
Arbeiten Sie einige Besonderheiten von Pachtverträgen heraus.
Wer ist in der Regel für die Erhaltung des Inventars verantwortlich und wer trägt in der Regel die Gefahr des zufälligen Untergangs?
Gegenstand des Pachtvertrags können Sachen, aber auch Rechte sein. Zu einem Pachtgrundstück für gewerbliche Zwecke gehören in der Regel auch Zubehör und Inventar, die dem Zweck der Ertragserzielung dienen.
Die Erhaltung des Inventars obliegt in der Regel dem Pächter. Die Gefahr des zufälligen Untergangs trägt in der Regel der Verpächter.
Zuletzt geändertvor 11 Tagen