Bodenordnung, Sanierung, Entwicklungsmaßnahmen

• Baugesetzbuch mit dem allgemeinen Städtebaurecht, 4. Teil (Bodenordnung), sowie das besondere Städtebaurecht

• grundsätzlich die Gemeinde,

• jedoch unter definierten Voraussetzungen auch Treuhänder und Privatpersonen

• Agrarland

  • reines Agrarland und

  • „besonderem“ Agrarland (welches sich für außerlandwirtschaftliche Zwecke eignet)

• Bauerwartungsland (entsteht, wenn z. B. das Gebiet im Flächennutzungsplan als Wohn-zuwachsfläche dargestellt ist)

• Rohbauland (entsteht, wenn ein Bebauungsplan aufgestellt wurde)

• Baureifes Land (BL)

  • BL erschließungsbeitragspflichtig:

    (Bodenordnung wurde durchgeführt und es liegen bebaubare Grundstücke vor; die Kosten für Erschließungsanlagen und -flächen sind noch nicht bezahlt)

  • BL erschließungsflächenbeitragsfrei:

    (GS bebauungsfähig; Kosten für den Ausbau der Erschließungsanlagen sind noch nicht bezahlt)

  • BL erschließungsbeitragsfrei:

    (GS bebauungsfähig; Kosten nach § 127 BauGB sind bezahlt)

• (Zwangs-)Grundstückstauschverfahren

• dient dazu, bebaute und/oder unbebaute Grundstücke in der Weise neu zu ordnen, dass nach Lage, Form und Größe zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen

• Einleitung durch den Umlegungsbeschluss (von der Umlegungsstelle)

• Folgen:

  • Verfügungs- und Veränderungssperre

  • Eintragung des Umlegungsvermerks

  • gesetzliches Vorkaufsrecht

• Erfassung der Beteiligten durch

  • Bestandskarte und Bestandsverzeichnis (Nachweis des alten Bestandes)

• Erstellung eines rechtsverbindlicher Bebauungsplan (sofern nicht bereits mit der Einleitung der Umlegung existent)

• Inkrafttreten des Umlegungsplan durch öffentliche Bekanntmachung

• Bestandteile

  • Umlegungsplan und Umlegungsverzeichnis (Nachweis des Neuzustandes sowie alle anderen Entscheidungen)

Den Eigentümern soll, unabhängig vom Verteilungsmaßstab, möglichst ein Grundstück in gleicher oder gleichwertiger Lage zugeteilt werden.

• Zwischen eingeworfenen und zugeteilten Grundstück bestehen in der Umlegung deutliche Wertunterschiede (ggf. auch Lageunterschiede)

• Das eingeworfene Grundstück geht zunächst unter und entsteht dann als Zuteilungsgrundstück neu

• Die planungsrechtlich zulässige Nutzungsart ändert sich meist (durch parallel aufgestellten Bebauungsplan)

• eingeworfene Flächen sind meist Rohbauland,

• Zuteilungsflächen sind dem Zweck der Umlegung entsprechend als Bauland (erschließungsflächenbeitragsfrei)

• Wenn dingliche Rechte aufgehoben und nicht neu begründet werden, bestehen nur noch schuldrechtliche Ansprüche gegenüber dem Eigentümer weiter

• vereinfachte Umlegung wird nur für in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke durchgeführt

• keine Bereitstellung von Flächen in größerem Umfang möglich

• im Verfahren auszutauschenden oder einseitig zuzuteilenden Grundstücke oder Grundstücksteile dürfen nicht selbstständig bebaubar sein

• einseitige Zuteilung muss im öffentlichen Interesse geboten sein

• vereinfachte Umlegung wird nicht im Grundbuch eingetragen

„besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften“ (§§ 152 bis 156 BauGB)

• werden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten angewendet und in solchen Sanierungsgebieten (vereinfachtes Verfahren), in denen sie nicht im Rahmen der Sanierungssatzung ausgeschlossen sind (§ 142 Abs. 4 BauGB)

• Anfangswert = Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt wor-den wäre (§ 154 Abs. 2 BauGB)

• Endwert = Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (§ 154 Abs. 2 BauGB).

  (Beachtung eines im Sanierungsverfahren aufgestellten B-Plans)

• Ausgleichsbetrag = Der Wert, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks entspricht (§ 154 Abs. 1 BauGB);

  Endwert – Anfangswert (konjunkturelle Weiterentwicklung beachten)

• Sanierungsunbeeinflusster Grundstückswert = Grundstückswert, der sich nach dem Zustand des Grundstücks ohne Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder Durchführung ergeben würde (konjunkturelle Einflüsse sind zu berücksichtigen)

• Neuordnungswert = Grundstückswert nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme (und Zahlung des Ausgleichsbetrags)

• Beim Erwerb darf kein höherer Kaufpreis gezahlt werden als der sanierungsunbeeinflusste Grundstückswert (§ 153 Abs. 2 BauGB). Dies gilt für Verkäufe von Privat an Privat ebenso wie für Ankäufe durch die öffentliche Hand. (Überpürfung durch Marktwertgutachten)

• Bei der Veräußerung Verkauf zum Marktwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (Neuordnungswert) ergibt (sofern die Ziele der Sanierung für dieses Grundstück bereits erreicht sind)

Im Entwicklungsrecht gilt (gegenüber dem Sanierungsrecht):

• Enteignung auch ohne Bebauungsplan zugunsten der Gemeinde oder eines Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig

  (§ 169 Abs. 3 BauGB, aber: Besonderheiten im Anpassungsgebiet)

• Grundstückserwerbsgebot der Gemeinde im städtebaulichen Entwicklungsbereich

  (§ 166 Abs. 3 BauGB)

• Veräußerungspflicht für Gemeinde für die erworbenen Grundstücke nach der Neuordnung, sofern sie nicht für die Erschließung oder Ähnliches verwendet werden

  (§ 169 Abs. 5 bis 8 BauGB)

• Anpassungsgebiete sind Gebiete, die gem. § 170 BauGB in einem im Zusammenhang bebauten Gebiet für Maßnahmen zur Anpassung an die geplante Entwicklung vorgesehen sind.

• Das Anpassungsgebiet wird förmlich festgelegt. Das Entwicklungsrecht gilt eingeschränkt.

• Anpassungsmaßnahmen z. B. Ausbau Straßen oder von Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen, welche Erschließungs- oder Ergänzungsfunktionen für den Entwicklungsbereich wahrnehmen sollen

§ 169 Abs. 3 BauGB

• sich Gemeinde bzw. Entwicklungsträger erfolglos um den freihändigen Erwerb des Grundstücks zu angemessenen Bedingungen bemüht und ist Eigentümer nicht in der Lage, Grundstück entsprechend der geplanten Nutzung zu entwickeln, so ist Enteignung (auch ohne Bebauungsplan) zulässig

besonderes Städtebaurecht für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (§§ 171 a bis 171 e BauGB)

• Stadtumbau für Gebiete mit erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten

• insbesondere wenn dauerhaftes Überangebot an baulichen Anlagen (vorallem Wohngebäuden) besteht oder zu erwarten ist

• Grundlage für Anwendung ist ein städtebauliches Entwicklungskonzept. Zur Verwirklichung der Stadtumbaumaßnahmen - Abschluss städtebauliche Verträge (§ 11 BauGB)

• städtebauliche Maßnahmen zur Sozialen Stadt zur Stabilisierung und Aufwertung von Ortsteilen, die durch soziale Missstände benachteiligt sind

• ebenfalls für Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf

• Anwendung, wenn Gebiet aufgrund der Zusammensetzung und wirtschaftlichen Situation der darin lebenden und arbeitenden Menschen erheblich benachteiligt ist

• Gemeinde setzt Gebiete für Maßnahmen des Stadtumbaus und der Sozialen Stadt fest

• Abschluss städtebaulicher Verträge zur Durchführung der Maßnahmen mit den Eigentümern der betroffenen Grundstücke( § 11 BauGB)

• ggf. Satzung zu Genehmigungsvorbehalte zur Sicherung der Maßnahmen

• durch Abschöpfung des Planungswertausgleichs ergibt sich Dämpfung des Bodenwertes

• Bei der Heranziehung von Vergleichspreisen oder Bodenrichtwerten ist darauf zu achten, ob bei diesen ebenfalls Planungswertausgleich im vergleichbaren Umfang berücksichtigt wurde