Erläutern Sie die grundlegende BGH-Auffassung zur Enteignung.
Die Enteignung ist darauf ausgerichtet, einen „angemessenen Ausgleich“ für das Genommene „bildhaft“ zu gewähren. „Bildhaft“ – als feststehender Begriff der BGH-Rechtsprechung – bedeutet dabei, dass nicht in identi-scher, jedoch in ähnlicher Art zu entschädigen ist, wie sich der Verlust ausgewirkt hat.
Stellen Sie die Definition der Enteignung und des enteignungsgleichen Eingriffs gegenüber.
Die Enteignung ist ein gesetzlich geregelter Rechtsakt, der im einzelnen Fall nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit ihn erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Art nicht erreicht werden kann (§ 87 Abs. 1 BauGB).
Der enteignungsgleiche Eingriff ist als rechtswidriger Eingriff im Sinne eines nicht normierten Vorgehens der öffentlichen Hand in das Eigentum anzusehen. Der Eingriff ist zu entschädigen. Er tritt unter Umständen dann ein, wenn die Grenze der entschädigungslos zu duldenden Sozial-bindung des Eigentums überschritten wird.
Benennen Sie wesentliche Zulässigkeitsvoraussetzungen für die Enteignung.
Die Enteignung darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt.
Sie ist nur im einzelnen Fall zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Art nicht er-reicht werden kann.
Welche Fallgruppen sind bei der Enteignung zu unterscheiden und wie ist dort zu bewerten?
Zu unterscheiden sind grundsätzlich
– die Totalenteignung und
– die Teilenteignung.
Bei der Totalenteignung wird dem Eigentümer das Grundstück vollständig genommen, der Totalverlust ist zu bewerten.
Bei der Teilenteignung wird dem Eigentümer zwar nur ein Teil des Grund-stücks (Teilflächen), das zunächst primär Gegenstand der Enteignungs-entschädigung ist, genommen. Vielfach treten jedoch weitere Einflüsse auf, die den verbleibenden Grundstücksteil betreffen und dort zu Wertver-änderungen führen; diese sind mitzubewerten.
Was kann Gegenstand der Entschädigung bei der Enteignung sein?
Die Entschädigung ist zu differenzieren
– in den Entschädigungsanteil für den Rechtsverlust sowie
– in die Entschädigung für andere durch die Enteignung eintretende Vermögensnachteile, z. B. Betriebsverlust durch Unwirtschaftlichkeit.
Vermögensvorteile sind bei der Festsetzung zu berücksichtigen.
Nach welchem Wert richtet sich die Entschädigung?
Die Entschädigung für den Rechtsverlust richtet sich im Allgemeinen nach dem Marktwert.
Dabei sind jedoch die Reduktionsklauseln nach § 95 Abs. 2 BauGB zu be-achten. Der hierdurch modifizierte Marktwert wird (in der Literatur) auch als Enteignungswert bezeichnet.
Welcher Wertermittlungsstichtag ist bei der Ermittlung der Entschädigung zugrunde zu legen?
Im Allgemeinen ist der Zeitpunkt anzusetzen, an dem die Enteignungs-behörde über den Enteignungsantrag entscheidet.
Dieser Zeitpunkt ist auch für die Bestimmung des Zustandes des Grund-stücks maßgebend.
Abweichungen ergeben sich bei der vorzeitigen Besitzeinweisung (dann ist der Zeitpunkt der Besitzeinweisung maßgebend) sowie bei den Fällen der Vorwirkung der Enteignung.
Wie ist der Entschädigungsanspruch des Grundschuldgläubigers geregelt?
Bei Enteignungen und enteignungsgleichen Eingriffen haben die Beteilig-ten – und auch die Grundschuldgläubiger – einen originären Entschädi-gungsanspruch gegenüber der Enteignungsbehörde.
Damit sind die Grundschuldgläubiger nicht auf den Entschädigungsan-spruch des Grundstückseigentümers angewiesen, sondern können notfalls auch selbst tätig werden.
Stellen Sie beispielhaft Entschädigungsanlässe dar.
– Veränderungssperre für mehr als vier Jahre
– Gemeindliches Vorkaufsrecht überlagert „älteres“ Vorkaufsrecht
– Planungsschäden
Was ist zu beachten, falls die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nach § 24 bzw. § 25 BauGB ausübt?
Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch einen Verwaltungsakt ausüben.
Der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich vertraglich verpflichtet, das Grundstück in einer angemessenen Frist entsprechend den städtebaulichen Vorgaben zu nutzen.
Die Gemeinde kann den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194 BauGB) zum Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet (§ 28 Abs. 3 BauGB).
Bei welcher Art von Bewertungsfällen wird die Verschiebemethode angewendet?
Die Verschiebemethode findet bei (zumeist unbebauten) Grundstücken Anwendung, die üblicherweise in höherwertiges Vorderland und gerin-gerwertiges Hinterland aufgeteilt werden können, wenn dort ein Teil des Vorderlandes abgetreten werden muss.
Zu entschädigen ist dann das „vorgeschobene Hinterland“.
Nennen Sie die wesentlichen Bewertungsmethoden, die bei der Bewertung eines Teilflächenentzugs angewendet werden.
– Differenzwertmethode
– Verschiebemethode
– Bruchteilswertmethode
– Durchschnittswertmethode
– Nutzwertanalytische Ansätze
Kapitel 4 Planungsschäden
Kapitel 4.1
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