Enteignung / Entschädigung

Enteignung ist darauf ausgerichtet, einen „angemessenen Ausgleich“ für das Genommene „bildhaft“ zu gewähren

(„bildhaft“ = es ist nicht in identischer, jedoch in ähnlicher Art zu entschädigen ist, wie sich der Verlust ausgewirkt hat)

Enteignung = gesetzlich geregelter Rechtsakt

im einzelnen Fall nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit ihn erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Art nicht erreicht werden kann

(§ 87 Abs. 1 BauGB)

enteignungsgleiche Eingriff = rechtswidriger Eingriff im Sinne eines nicht normierten Vorgehens der öffentlichen Hand in das Eigentum

• Eingriff ist zu entschädigen

• tritt unter Umständen dann ein, wenn die Grenze der entschädigungslos zu duldenden Sozialbindung des Eigentums überschritten wird

Die Enteignung darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt.

nur im einzelnen Fall zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Art nicht erreicht werden kann

Totalenteignung (vollständige Grundstücksenteignung)

Totalverlust ist zu bewerten

Teilenteignung (Enteignung einer Teilfläche)

Teilfläche und die den verbleibenden Grundstücksteil betreffenden Wertveränderungen sind zubewerten

Entschädigungsanteil für den Rechtsverlust

Entschädigung für andere durch die Enteignung eintretende Vermögensnachteile, z. B. Betriebsverlust durch Unwirtschaftlichkeit

ebenso Berücksichtigung von Vermögensvorteile der Festsetzung

Rechtsverlust: im Allgemeinen nach Marktwert

Beachtung von Reduktionsklauseln nach § 95 Abs. 2 BauGB

(modifizierter Marktwert = Enteignungswert)

Zeitpunkt, an dem Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet

maßgebend auch für die Bestimmung des Grundstückszustandes

Abweichungen bei vorzeitiger Besitzeinweisung (dann Zeitpunkt der Besitzeinweisung maßgebend) sowie bei Fällen der Vorwirkung der Enteignung

Beteiligte (auch Grundschuldgläubiger) haben einen originären Entschädigungsanspruch gegenüber der Enteignungsbehörde

Grundschuldgläubiger sind nicht auf Entschädigungsanspruch des Grundstückseigentümers angewiesen, sondern können notfalls selbst tätig werden

Veränderungssperre für mehr als vier Jahre

Gemeindliches Vorkaufsrecht überlagert „älteres“ Vorkaufsrecht

Planungsschäden

Gemeinde kann Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch einen Verwaltungsakt ausüben

Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich vertraglich verpflichtet, das Grundstück in einer angemessenen Frist entsprechend den städtebaulichen Vorgaben zu nutzen

Gemeinde kann zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194 BauGB) zum Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet (§ 28 Abs. 3 BauGB).

(zumeist unbebauten) Grundstücken, die üblicherweise in höherwertiges Vorderland und geringerwertiges Hinterland aufgeteilt werden können, wenn dort ein Teil des Vorderlandes abgetreten werden muss

zu entschädigen ist das „vorgeschobene Hinterland“

Differenzwertmethode

Verschiebemethode

Bruchteilswertmethode

Durchschnittswertmethode

Nutzwertanalytische Ansätze