Vergleichswertverfahren

• Bodenwertermittlung unbebauter und bebauter Grundstücke

• bei genügend Vergleichspreisen, ist das Vergleichswertverfahren das einfachste und zuverlässigste Verfahren

• Zeitpunkt des Verkaufs

• Ähnliche Größe

• ähnliche Nutzungsqualität

• Führung + Auswertung einer Kaufpreissammlung

• Ermittlung von zonalen Bodenrichtwerten

• sonstige Daten:

  • Liegenschaftszinssätze

  • Umrechnungskoeffizienten

  • Sachwertfaktoren

  • Vergleichsfaktoren

• Makrolage:

  • Standortfaktoren (räumliche Einordnung, Steuern etc.)

  • Strukturdaten der Region und Stadt

• Mikrolage

  • Nachbarschaftslage

  • Verkehrslage

  • Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel

  • stadträumliche Lagen

  • Emissionslage

• Bildung von Wohnlageklassen

  • mäßige Lage - kompakte Bausweise mit wenigen Freiflächen

  • Mittlere Lage - ohne besondere Vor- und Nachteile

  • Gute Lage - Ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, offener Bebauung und Vorgärten

  • Sehr gute Lage - absolut ruhige Wohnlage, überwiegend ein- und zweigeschossige Bauweise mit großen Grundstücken

• Maß der baulichen Nutzung

  • GFZ oder GF

  • GRZ oder GR

  • BMZ oder BM

  • Zahl der Vollgeschosse

  • Bauweise

  • Höhe der baulichen Anlage

GFZ = gibt an, wie viele m² Geschossfläche pro m² Grundstücksfläche erlaubt sind

Grundsatz:

• je größer die Gesamtfläche eines Grundstücks, desto kleiner ist der auf den m² bezogene Bodenwert

• bei übertiefen Grundstücken kann im hinteren Teil ggf. nicht mehr der Wert für baufreies Land angesetz werden

• Eignung als Baugrund

  • felsiger Untergrund

  • Schichtenfolge, Beschaffenheit und Tragfähigkeit

  • Baustoffschädigende Bestandteile

  • Tal-, Hang- oder Höhenlage

  • Grundwasserverhältnisse

• BoG

  • Rechte und Belastungen am Grundstück

  • Abweichende Reinerträge

  • Instandhaltungsrückstau