Bodenwertentwicklung/ Deduktive Wertermittlung

• Flächen der Land- und Forstwirtschaft

• Bauerwartungsland

• Rohbauland

• baufreies Land

  
  

• Flächen, die ohne

  • Bauerwartungsland

  • Rohbauland

  • oder baureifes Land zu sein

• forstwirtschaftlich nutzbar sind

• Reines Agrarland

• Begünstiges Agrarland

• Beeinträchtigtes Agrarland

• Begünstiges Agrarland

  • Eignung für nicht-landwirtschaftliche Zwecke

  • wertebestimmende Parameter:

    • Grabeland/ - Erholungsflächen (priv. Kleingarten)

    • Tierhaltung

    • Zelt- und Campingplätze

    • Lagerflächen

  • Verkehrswert entsprechend Angebot und Nachfrage

    • Verkehrswert kann deutlich über dem reinen “Agrarlandwert” liegen.

• Reines Agrarland

  • Eignug für landwirtschaftliche Zwecke

  • wertbestimmende Parameter:

    • Ertragsfähigkeit des Bodens und Klima

    • Bewirtschaftbarkeit (Größe, Grundstücksschnitt, Hängigkeit)

  • Verkehrswert entsprechend Angebot und Nachfrage

• land- und forstwirtschaftliche Nutzung ist eingeschränkt

  • geschützten Biotopen

  • Maßnahmen zum Schutz, Pflege und Entwicklung von Boden, Natur, Landschaft und Wasser

• Verkehrswert kann deutlich unte dem “reinen Agrarlandwert” liegen

• Stand der Bauleitplanung

  • Fläche ist im FNP als Baufläche dargestellt —> liegt jedoch nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans

• Sonstige städtebauliche Entwicklung

  • Entwicklung zu Bauland ist zu erwarten (z.B. Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbs)

  • Bevölkerungsentwicklung erfordert zusätzliches Bauland

• Flächen die für eine bauliche Nutzung bestimmt sind

• Erschließung ist jedoch noch nicht gesichert

• Lage Form und Größe für bauliche Nutzung noch nicht gestaltet

• Bebauungsplan setzt eine private Nutzung fest

• Bebauungsplan lässt private Nutzung gesichert zu erwarten

• in einem Zusammenhang bebauten Ortsteil ist eine private Nutzungsmöglichkeit zulässig

ungeordnet:

• vorhandene Grundstücke können aufgrund von Lage, Zuschnitt, Größe nicht unmittelbar bebaut werden

• Erschließungsflächen eigentumsrechtlich nicht geordnet

geordnet:

• Erschließungsflächen eigentumsrechtlich geordnet

• Grundstücke können noch nicht bebaut werden, da Erschließung technisch noch nicht erfolgt ist

• Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind

Vorraussetzungen:

• Private Nutzung nach Bauplanungsrecht zulässig

• Grundstücke sind aufgrund ihrer Lage, Zuschnitt, Größe baulich nutzbar

• Erschließung ist rechtlich und technisch gesichert

• unbebauter aber bebaubares Grundstück im Bereich eines ansonsten bebauten Gebietes

• Unterschiede zum Neubaugebiet:

  • Baustruktur

  • soziales Umfeld

  • Daseinsvorsorgeeinrichtungen (z.B. Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Einrichtungen)

  • Immissionen durch benachbarte Neubauvorhaben entfallen

• Kaufpreise mit vergleichbarer Qualität sind selten

• Kaufpreise unterschiedlichen Beubaugebeten unterscheiden sich

  • Art und unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung

  • Zeitdauer für die Durchführung der Bauleitplanung, Bodenordnung und Erschließung

  • Erschließungsaufwand

• Methode zur Unterstützung bei der Verkehrswertermittlung

Kalkulationsparameter:

• Kostenaufwand zur Schaffung eines bebaubaren Grundstücks

  • Flächenabtretung für die Herstellung der Erschließungsanlagen

  • Erschließungsbeiträge

  • Bodenordnung durch Kaufvertrag mit den Nachbarn

• Wartezeit bis zur Baureife

1. Verursacher eines Eingriffs ist dazu verpflichtet, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen

2. Verursacher dazu verpflichtet, unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes auszugleichen oder zu ersetzen