Kartenstapel

Ein Gutachter besitzt auf einem abgrenzbaren Spezialgebiet Expertenwissen dahingehend, dass er neben einem überdurchschnittlichen Fachwissen auch über umfangreiche Erfahrungen verfügt.

Der Gutachter erfüllt seine gutachterlichen Aufgaben persönlich, unabhängig, unparteiisch, gewissenhaft und weisungsfrei.

• Erstellung von Marktwert-, Beleihungswert- und Mietwertgutachten

• Verfassen von Standort-, Substanz- und Marktanalysen

• Bautenstandsfeststellungen, Baukostenschätzung, Wirtschaftlichkeitsanalysen

• Freie Gutachter unterliegen keiner Sachkundeprüfung, keiner Zulassung oder einer staatlichen Bestellung (ernennen sich quasi selbst)

• Gerichtlich beauftragte Gutachter werden öffentlich-rechtlich auf Anordnung tätig (Gerichtsgutachter sind mehrheitlich öffentlich bestellt und vereidigt)

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige genießen durch ihren Titel das Vertrauen der Öffentlichkeit hinsichtlich Glaubwürdigkeit und Objektivität

• Zertifizierte Gutachter werden auf der Grundlage der DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine unabhängige Stelle entsprechend dem Anforderungsprofil geprüft. (Zertifizierung erfolgt auf den Gebieten: Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Beleihungswertermittlung, Bewertung von landwirtschaftlichen bebauten und unbebauten Grundstücken)

• Chartered Surveyors gehören dem international tätigen britischen Berufsverband „Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)“ an.

• auf der Basis des § 36 GewO

• nach den Grundsätzen der länderspezifischen Sachverständigenordnungen

• Keine hoheitlichen Befugnisse

• Öffentliche Bestellung bezieht sich auf ein bestimmtes Sachgebiet

• Rechtsanspruch auf öffentliche Bestellung

• Voraussetzung der persönlichen und fachlichen Eignung

• Befristung auf fünf Jahre

• Keine Beschränkung auf Kammergebiet

• Verpflichtung zur Erstattung von Gerichtsgutachten

• Fortbildungsverpflichtung

• Begriff „Zertifizierung“ gesetzlich nicht geschützt

  (durch Zertifizierung wird lediglich die Übereinstimmung einer Dienstleistung mit einer vorgegebenen Norm bescheinigt)

• Zertifizierungsstellen werden durch die Trägergemeinschaft für Akkreditierung entsprechend der DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert

• Personen werden durch die Zertifizierungsstelle zertifiziert

• Die DIN EN ISO/IEC 17024 definiert keine speziellen fachlichen Anforderungen

• die G. werden auf der Grundlage des BauGB (§ 192 BauGB) gebildet

• die G. werden als Kollegialgremien tätig, die aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern bestehen

• Die ehrenamtlichen Gutachter rekrutieren sich aus den Bereichen Immobilienwirtschaft, Wohnungs-, Finanz-, Bau- sowie Landwirtschaft

• Die G. bedienen sich einer Geschäftsstelle

Erzeugung von Transparenz auf dem Grundstücksmarkt im jeweiligen Zuständigkeitsbereich.

Im Einzelnen sind die Aufgaben:

• Erstattung von Gutachten

• Führung der Kaufpreissammlung

• Ermittlung von Bodenrichtwerten

• Ermittlung sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten

• Verfassen von Grundstücksmarktbericht

Werkvertrag: Verpflichtung zur Herstellung eines Gutachtens verpflichtet, d. h., er schuldet einen Erfolg

Dienstvertrag: Verpflichtung zum Tätigwerden

Der Gutachtervertrag ist nach ständiger Rechtsprechung ein Werkvertrag, bei dem der Gutachter einen Erfolg schuldet, z. B. die Erstattung eines Gutachtens.

• Vergütung grundsätzlich nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) (HOAI konkretisiert den Vergütungsanspruch gemäß den Regularien des BGB zum Werkvertrag)

• Gerichtssachverständigen nach JVEG (nach Zeitaufwand)

• alte HOAI - Mindest- und Höchstsätze der Honorare für die Gutachtererstattung richtete sich nach der Höhe des Verkehrswertes (unter Berücksichtigung der Schwierigkeit der Wertermittlung)

Nacherfüllungsansprüche:

• Korrektur, § 635 BGB

• Selbstvornahme, § 637 BGB

• Rücktritt vom Vertrag, § 636 BGB

• Minderung der Vergütung, § 638 BGB

• Schadensersatz bei erheblichem Mangel

Haftungsansprüche:

Haftung gegenüber Dritten besteht, wenn diese in den Schutzbereich des Gutachtervertrags aufgenommen wurden. Dies ist dann der Fall, wenn Dritte einem Personenkreis angehören, dem vorhersehbar das Gutachten vorgelegt werden könnte.

• Haftung kann in bestimmtem Maße sowohl durch AGB als auch – wirksamer – durch Individualabreden eingeschränkt bzw. für leichte Fahrlässigkeit auch grundsätzlich ausgeschlossen werden.

• Ausschluss der Haftung für vorsätzliches und grob fahrlässiges Handeln ist dagegen nicht möglich

• Erstellung von Marktwert- und Beleihungswertgutachten

• Verfassen von Standort-, Substanz- und Marktanalysen

• Bautenstandsfeststellungen bzw. Mittelverwendungskontrollen

• Baukostenschätzung

• Beratung der verschiedenen Bankabteilungen

• Erstellung von immobilienspezifischen Wirtschaftlichkeitsanalysen

• Risikobeurteilung als wesentlicher Bestandteil der Wertgutachten

• Einschätzung der „weichen“ Faktoren im Rahmen des Immobilien-Ratings

• Überprüfung von Beleihungswertgutachten der Kreditabteilung im Rahmen der Kleindarlehensgrenze

• Neubewertung bei Veränderungen der wertrelevanten Parameter der Bestandsbewertung im Rahmen der Anwendung der Anrechnungserleichterungen für die Eigenkapitalentlastung

• strikte organisatorische Trennung von Kreditabteilung und der Gutachterabteilung, die in vielen Fällen außerhalb der Hierarchien unmittelbar dem Vorstand der Bank unterstellt ist. (Bestätigung durch den Vorstand, dass sie weisungsunabhängig nach bestem Wissen und Gewissen tätig sein sollen)

• PfandBG regelt, dass die Wertermittlung durch einen von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter vorzunehmen ist

• BaFin fordert strenge Funktionstrennung zwischen Gutachter und Kreditbearbeiter als zwingende Voraussetzung.

• §7 BelWertV regelt strikte Funktionstrennung und andererseits die organisatorische Eingliederung der Gutachter in die Aufbauorganisation der Pfandbriefbank.

Für den Einsatz interner Gutachter:

• schnelle, unbürokratische Gutachtenbearbeitung

• Verfügbarkeit von Beratungsressourcen

• Vorhaltung einer Kernkompetenz

• Effizienz- und Kostengründe (in Abhängigkeit des Aufgabengebiets)

Gegen den Einsatz interner Gutachter sprechen:

• Gefahr der Vertretung geschäftspolitischer Interessen

• Effizienz- und Kostengründe (in Abhängigkeit des Aufgabengebiets)

– Verhalten

– Persönliche Verhältnisse

– Selbstverpflichtung

– Fachliche Kompetenz und Seriosität

– Objektivität, Neutralität, Eigenverantwortlichkeit

– Vertraulichkeit

– Interessenkonflikte

– Preisbildung und Honorar

– Unterlassung von Abwerbung

– Verbot der Mehrfachtätigkeit

– Fairer Wettbewerb und seriöse Werbung

– Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht

– Überwachung und Sanktionen

– Anzeigepflichte

• international anerkannte Bewertungsstandards und

• Verfahrensanweisungen zur Bewertung von Vermögensgegenständen im Rahmen von Jahresabschlüssen

entwickeln, veröffentlichen und deren weltweite Akzeptanz und Einhaltung fördern

• „Red Book“ enthält Grundsätze der Wertermittlung sowie Anwendungsempfehlungen

• Vorschriften sind bindend für die Mitglieder der RICS (Abweichung nur in begründeten Ausnahmefällen möglich)