VWL

Bewirtschaftung knapper gesellschaftlicher Ressourcen

Effizienz

• bestmögliche Ressourcenverwendung bei Verfolgung eigener oder gesellschaftlicher Ziele

Grenzkosten

• Kosten, die durch Erstellung oder Verwendung einer zusätzlichen Einheit entstehen

Opportunitätskosten

• Kosten, die anfallen, weil alternative Ressourcenverwendung ausgeschlossen werden muss

-> Ohne Investitionen kann kein neues Kapital geschaffen werden

-> Ohne zusätzliches Kapital kann die Produktivität nicht gesteigert werden

-> (diese ist entscheidende Wachstumstreiber)

• Nachfrager konkurrieren in einem Markt

• gut verdienende Singlehaushalte haben höhere Zahlungsbereitschaft pro m² Wfl. haben

• damit werden den Innenstädten tendenziell eher Wohnungen für diese Klientel gebaut

• Aus VWL-Sicht effizient, da die Haushalte, die den Flächen den höchsten Wert (gemessen in Zahlungsbereitschaft) beimessen, zum Zuge kommen

• entsteht durch Intransparenz des Marktes und Heterogenität von Immobilien

• keine Gewährleistung, dass Nachfrager jeweils die für sie optimale Immobilie finden bzw. Anbieter jeweils genau den Kundenbedarf treffen

  (optimale Nutzung der Ressourcen unwahrscheinlich)

• Steuern / Subventionen zur Internalisierung externer Effekte geeignet

• durch Leerstandsbesteuerung wird Gebäudeabriss wirtschaftlicher wodurch Schädigung Dritter verringert wird

• aber: Eigentümer (gerade wegen Leerstand) nicht in der Lage, Steuern zu zahlen

  (Lösung praktisch unwahrscheinlich)

• Steuer kann man nicht ausweichen, da Bemessungsgrundlage nicht veränderbar

• Steuer verursacht keinen Wohlfahrtsverlust und ist damit effizient.

• Ergibigkeit nicht gegebeben, da jede Fläche müsste gleich besteuert werden müsste und Steuer sich nach dem Ertrag des unwirtschaftlichsten Bodens richten würde

• damit insgesamt nur sehr niedrige Einnahmen möglich

  (anderenfalls hätte Steuer konfiskatorische Wirkung)

• aufgrund von Transaktionskosten wird Änderung einer Situation unwirtschaftlich

• bei Grunderwerbsteuer: mit Eigentumsveränderung verbundene Steuerzahlungen führt dazu, dass für beide Seiten vorteilhafter Eigentumsverkauf unterbleibt

• Eigenheimzulage aus Finazierung über Steuereinnahmen -> damit Wohlfahrtsverluste (über Ausweichreaktionen)

• staatliche Verteilung der Mittel und Verzerrung der Preise -> soll zur besseren Ressourcenverwendung führen

• würde aber voraussetzen, dass Staat Präferenzen der Bürger besser kennt als diese selbst

• defniert durch Nichtausschließbarkeit und Nichtrivalität im Konsum

• Deich:

  • niemand kann vom Schutz ausgeschlossen werden (Nichtausschließbarkeit)

  • Nutzen des Einzelnen hängt nicht von Anzahl der Nutzer ab (Nichtrivalität)

  • privates Angebot kommt nicht zustande, weil Anbieter aufgrund Nichtausschließbarkeit keinen Preis für sein Gut erzielen könnte. Trotz Nutzen für Küstenbewohner kommt kein Markt zustande

• Preisveränderung Bestandsimmobilien im Vergleich zu Preisentwicklung Neubauten

• Steigt Q-Faktor, steigen Preise von Bestandsimmobilien schneller als die Neubaukosten

  (Neubau lohnt sich, weil Neubauten mit Gewinn veräußert werden können)

• wichtiger Bestimmungsfaktor für Immobiliennachfrage: Zinssätze

• diese sind im fraglichen Zeitraum stark gefallen, deshalb Entwicklung Preis-Miet-Verhältnis und Preis-Einkommens-Verhältnis

• Ausgleich über rationales Kalkül der Haushalte

• ist Selbstnutzung günstiger, werden mehr Haushalte Häuser kaufen -> Nachfragesteigerung führt zu höheren Hauspreisen, womit sich Preise wieder annähern

• Kosten der Selbstnutzung bestimmt durch:

  • Zinsen,

  • steuerliche Behandlung der Immobilienfinanzierung,

  • Abnutzungskosten,

  • mögliche Wertsteigerung

• Gut „Wohnen“ ist nicht austauschbar

• Büroarbeitsplätze können ausgetauscht werden (bspw. Verlagerungen ins Ausland)

• Nachfrage hängt von Anzahl der Bürobeschäftigten ab -> kann im Zeitablauf deutlich größeren Schwankungen unterliegen als Zahl der Haushalte (demografischer Wandel)

• Kapitalmarkt notwendig, um Ausgleich zwischen Ersparnissen und Investitionen zu erzielen

• Kapital wird über Zins seiner produktivsten Verwendung zugeführt

• Risiken werden von denjenigen getragen werden, die dies am besten können

• wegen Unsicherheit über künftige wirtschaftliche Entwicklung verlangen Kreditgeber Aufschlag, wenn sie Geld über längeren Zeitraum verleihen

• Differenz zwischen kurzfristigen und langfristigen Zinsen = Risikoprämie für die längere Laufzeit

geschlossener Immobilienfonds

• Initiator sammelt so lange Kapital ein, bis genügend Eigenkapital für die Realisierung eines bestimmten Projekts vorhanden ist

offener Immobilienfonds

• Anleger können jederzeit Kapital einzahlen / auszahlen lassen

• hinsichtlich der Investitionsobjekte, der Liquidität und der Fremdkapitalaufnahme streng reguliert

• Besteuerung ausschließlich auf Anlegerebene

• Vermögen überwiegend aus Immobilien

• Großteil des Gewinns wird ausgeschüttet

• spüren Wirtschaftlichkeitsreserven auf und heben sie

• tragen zur besseren Ressourcennutzung bei und beschleunigen Strukturwandel

• Risikostreuung durch Mischung, sofern Anlagen nicht vollständig miteinander korreliert sind (sich nicht stets gleich entwickeln

• Gesamtrisiko des Portfolios kann gesenkt werden, ohne dass Rendite gesenkt wird

wesentliche Aufgabe der Bank:

• Bonität von Kreditnehmern, Risiken von Krediten einschätzen und Entwicklung kontrollieren

• durch vollständigen Verkauf der Forderungen verlieren Banken Anreiz, diese Aufgaben wahrzunehmen

Folge:

• mehr Kredite an bonitätsschwache Kunden (siehe Subprime-Krise)

Festverzinsliche Hypothekendarlehen:

• hohe Planungssicherheit,

• Schutz vor Zinserhöhungen,

• Vorfälligkeitsentgelt bei vorzeitiger Kündigung des Darlehens

Variable Darlehen:

• Zinssenkung / Zinserhöhung geht an Kunden (Risiko)

• Kündigung ohne Vorfälligkeitsentgelt möglich

• variable Zinssätze meist unterhalb Zinsen für festverzinsliche Hypothekendarlehen

• M × V = Y × P

• M = 1,03 : 1,01 = 1,0198

• Geldmenge muss um 2 % wachsen

Unter den gegebenen Bedingungen führt die Einlage zu einer Erhöhung der Geldmenge um 20 Mrd.

• wenn Nominalzinssätze nicht im gleichen Umfang steigen, nimmt Kreditangebot ab

• -> Folge: Forderungen der Gläubiger werden im Zeitablauf entwertet, für Unternehmen lohnen sich Investitionen kaum, da Konsumverzicht (Verlagerung von Konsum in die Zukunft)

• höhere Besteuerung, da Nominalverzinsung (und nicht Realverzinsung) Bemessungsgrundlage

• Inflation erhöht Unsicherheit, wirkt sich dämpfend auf Investitionstätigkeit aus

• Indexierung Schutz bei Bestandsverträgen

• bei Neuvermietungen fraglich, ob höhere Nominalmieten durchgesetzt werden können

• ggf. steigt daher Leerstand bei Inflation (wirtschaftliche Aktivität lässt ohnehin nach)

• Transmissionsmechanismus setzt bei den Wohneigentümern an

• durch Zinssenkung steigt Wert des Eigentums, damit mehr Kreditmöglichkeiten und positive Auswirkung auf Konsum

• Vermieter i.d.R. weniger zahlreich und aufgrund durchschnittlich höheren Einkommens geringere Konsumquote

• Investoren kaufen Immobilien dann, wenn sie besonders günstig sind, und verkaufen sie auf dem Peak des Preisbooms

• Risiko: jeder Zyklus verläuft anders, unvorhergesehene Ereignisse können Zyklus drehen, sehr hohes Risiko

• Time-Lags beim Immobilienangebot

  • Preismechanismus-Lag (Baupreissenkung erreicht Marktakteure verzögert)

  • Entscheidungs-Lag (lange Entscheidungsprozesse bei Projektentwicklung)

  • Konstruktions-Lag (Planung / Fertigstellung liegen weit auseinander, Markt kann sich geändert haben)

• Institutionelle Manager folgen mit ihren Entscheidungen der Herde

• hängt mit der Unsicherheit und den Anreizen zusammen

• generell gilt: „gemeinsame“ Fehler mit weniger Sanktionen verbunden als individuelle Fehler

• Städte und Kommunen stehen im Wettbewerb um die Ansiedlung von Unternehmen und Haushalten

• bei dezentraler Baulandausweisung wird auch dieses Instrument für Wettbewerb genutzt, sodass tendenziell mehr Bauland als bei zentraler Planung ausgewiesen wird