Grundpfandrechte

• Überlassung eines Geldbetrags an Darlehensnehmer

  • muss in geschuldeter Höhe verzinst und bei Fälligkeit zurückerstattet werden

Personaldarlehen

• nicht durch Sachsicherheiten abgesichert, sondern von Bonität des Darlehensnehmers (ggf. Bürge) abhängig

Immobiliardarlehen

• grundpfandrechtliche Absicherung an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht

• regelt verbindlich, Voraussetzungen und Konditionen zu dem Darlehen zur Verfügung gestellt wird

• wird im Darlehensvertrag vereinbart

• Darlehensgeber kann nur die Sicherheiten verlangen, die vertraglich festgelegt wurden

Rechte

• Auszahlung Darlehen

• Überlassung während der vereinbarten Laufzeit

Pflichten

• fristgerechte Schaffung Auszahlungsvoraussetzungen (auch Bestellung der vereinbarten Sicherheiten)

• Abnahme Darlehen

Rechte

• Anspruch auf vertraglich vereinbarten Zins und Tilgung

• Anspruch auf Sicherheiten

Pflichten

• Auszahlung Darlehen

• Überlassung während Darlehenszeit

• Verbraucherdarlehensverträge (gem. § 492 BGB)

• wird die Schriftform nicht beachtet, ist Vertrag nichtig

  • geschlossener Vertrag wird jedoch durch Auszahlung Darlehens wirksam

• staatliche Aufsicht über die Kreditinstitute

• werden im öffentlichen Interesse tätig

• können Sanktionen verhängen, um Einhaltung von aufsichtsrechtlichen Normen durchzusetzen

• wirkt sich nicht unmittelbar auf das Darlehen aus

• Verstoß gegen aufsichtsrechtliche Normen lässt Darlehensvertrag unberührt

• Ansprüche aus Grundpfandrecht werden durch Zwangsvollstreckung befriedigt

• Grundstückseigentümer muss nur Zwangsvollstreckung dulden

• keine Pflicht Zahlungen auf ein Grundpfandrecht zu leisten

Hypothek

• vom Bestand einer persönlichen Forderung (z. B. Anspruch aus einem Darlehen) abhängig

Grundschuld

• dingliches Recht, unabhängig von einer persönlichen Forderung

• wenn aufgrund schuldrechtlicher Abrede (Sicherungsvertrag), Grundschuld als Sicherheit für Verbindlichkeiten des Grundstückseigentümers oder eines Dritten dient

  (d.h. Grundschuld zur Sicherung von Forderungen)

• Sicherungsvertrag führt nicht zur Abhängigkeit der Grundschuld von gesicherter Forderung

• Grundschuld bleibt als dingliches Recht und damit die Verfügungsbefugnis des Gläubigers über die Grundschuld nach außen unberührt

• Bei einer nach 19.08.2008 bestellten Grundschuld, die Absicherung von Geldforderungen (Darlehensforderungen) dient

• Grundschuldkapital wird erst fällig, wenn es gekündigt und die 6-monatige Kündigungsfrist abgelaufen ist

• abweichende Vereinbarungen unwirksam

• Vollstreckungsmaßnahme muss Grundstückseigentümer zuvor angedroht wurden sein

• Wartefrist von sechs Monaten muss verstrichen sein

• Die Androhung kann unterbleiben, wenn das Grund schuldkapital unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt wurde.

• Grundschuld, für die vom Grundbuchamt ein Brief erteilt wird

• ist umlauffähiger als Buchgrundschuld

• kann außerhalb des Grundbuchs durch schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefs übertragen werden

• gem. BGB Regelfall

• Erteilung Grundschuldbrief muss ausgeschlossen und Briefausschluss im Grundbuch eingetragen werden

  (Enthält Grundbuch keine Aussage zum Ausschluss des Grundschuldbriefs, liegt Briefgrundschuld vor)

• wenn Grundschuld lediglich an einem Grundstück (grundstücksgleichem Recht / Bruchteilseigentum) bestellt

  (es haftet kein weiteres Grundstück)

• Bei Gesamtgrundschuld kann der Gläubiger alle belasteten Grundstücke (grundstücksgleichen Rechte) zusammen in einem Verfahren zwangsversteigern

• bilden Belastungsgegenstände wirtschaftliche Einheit, lässt sich dafür ein höherer Preis erzielen als für die einzelnen Gegenstände

• begünstigte Grundschuld wurde nach 31.12.1977 im GB eingetragen

• vor- oder gleichrangiges Grundpfandrecht eines Dritten ist dem Grundstückseigentümer zugefallen

• im Zeitpunkt der Abtretung ist kein nach- oder gleichrangiges Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen

• bei jedem nach- oder gleichrangigen Grundpfandrecht ist der Ausschluss des Löschungsanspruchs (auch) für den betroffenen Fall der Abtretung im GB eingetragen

• oder ursprüngliche Eigentümergrundschuld (Nachweisproblem)

1. Verkäufer erteilt Käufer im Kaufvertrag eine Vollmacht, zur Ermächtigung der Eintragung einer Grundschuld zur Sicherung der Kaufpreisfinanzierung vor der Eigentumsumschreibung

2. bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung darf die Grundschuld nur wegen der an den Verkäufer geleisteten Zahlungen in Anspruch genommen werden

• Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Gläubiger über das Entstehen der Grundschuld (dinglicher Vertrag)

• Ausschluss der Erteilung eines Grundschuldbriefs

• Eintragung der Grundschuld und des Briefausschlusses im Grundbuch

• Grundschuldbestellungsformulare beinhalten überlicherweise vollstreckbare Grundschuld und vollstreckbares abstraktes Schuldversprechen

  • Es kann aus Grundschuld -> in das belastete Grundstück und

  • aus abstrakten Schuldversprechen -> in das gesamte Vermögen

    vollstreckt werden

• die Bewilligung der Eintragung durch den bisherigen Grundschuldgläubiger,

• vom bisherigen oder neuen Gläubiger gestellter Eintragungsantrag und

• Voreintragung des Abtretenden

Belastung

• bei ordnungsgemäßer Wirtschaft und Zweckerfüllung des Erbbaurechts

Veräußerung

• wenn Zweck des Erbbaurechts nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird

• wenn Erwerber Gewähr für Erfüllung der Verpflichtungen aus Erbbaurechtsvertrags bietet

• muss vom Ersteher in der Zwangsversteigerung übernommen werden

• kapitalisierter Erbbauzins ist nicht vorrangig aus dem Versteigerungserlös abzudecken

• da Ersteher geringeres Gebot abgibt -> Berücksichtigung Reallast als Wertminderung

bei öffentlich-rechtlichen Grundstückseigentümer

• soll verhindern, dass die der Grundschuld vorgehende Erbbauzinsreallast in Zwangsversteigerung erlischt und kapitalisierter Erbbauzins Versteigerungserlös aufzehrt

• Grundstückseigentümer sichert Grundschuldgläubiger zu, die Erbbauzinsreallast in der Versteigerung stehen zu lassen

• Untererbbaurecht ist nicht rechtsbeständig, weil Untererbbaurecht beim Heimfall des Obererbbaurechts erlischt

• Bei Wohnungs- und Teilerbbaurecht bestimmt sich Rechtsverhältnis nach WEG

• Belastungsgegenstand (z. B. Grundstück einschließlich seiner Bestandteile) und

• mithaftende Gegenstände (z. B. Grundstückszubehör, Miet- und Pachtforderungen)

• die zur Gebäudeherstellung eingefügten Teile

  (z. B. Türen, Fenster, Heizungsanlage und Leitungen)

• wesentlicher Bestandteil des GS kann nicht Gegenstand besonderer Rechte sein

  (kann ohne GS nicht veräußert oder belastet werden)

• Rechte an einem Gegenstand erlöschen, wenn dieser wesentlicher Bestandteil wird

• nur solche Rechte, die vom Eigentum am Grundstück nicht getrennt werden können

  (z. B. Grunddienstbarkeit, Heimfallanspruch)

• Sachen, die nur zu vorübergehenden Zweck mit Grundstück verbunden oder in Gebäude eingebaut werden

• Außerdem: die in Ausübung eines dinglichen Rechts an dem Grundstück errichteten Gebäude und sonstigen Anlagen

• wesentlicher Bestandteil wird von der Grundschuldhaftung frei, wenn er innerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft von Gebäude getrennt wird

• lässt Gebäudeeigentümer neue Fenster einbauen, werden die alten mit Abtransport vom Grundstück von der Haftung frei

• gem. BGB rechtlich selbstständige bewegliche Sache, die – ohne zu den Bestandteilen zu gehören – dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks zu dienen bestimmt ist und

• zu ihm in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Zusammenhang steht

• nur, wenn es im Eigentum des Grundstückseigentümers steht und keine Enthaftung eingetreten ist

  (z.B. Kneipeneinrichtung von Brauerei gesponsert gehört nicht zum Zubehör)

• Grundschuldgläubiger kann nur zugreifen, wenn

  • Zwangsverwaltung des Grundstücks angeordnet wird oder

  • Forderungen wegen des dinglichen Anspruchs aus der Grundschuld gepfändet werden

• wichtig, dass Mietvertrag vom Mieter nicht vorzeitig beendet werden kann

  (insb. in Zeiten sinkender Mieten)

• bei Verstoß gegen Schriftformerfordernis kann der Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit gekündigt werden (frühestens zum Schluss des ersten Jahres seit Überlassung des Mietobjekts)

• Gebäude sind gegen alle nach Lage und Art erheblichen Risiken zu versichern

• Neben Standardrisiken im Einzelfall auch sonstige Risikoabdeckung nötig (z. B. Überschwemmung)

• Versicherung in Höhe des Bauwerts (Wiederherstellungswert)

• Befriedigung der in den Abt. II und III des GB eingetragenen Rechte richtet sich nach ihrem aktuellen Rang im Grundbuch

• nachrangiges Recht erhält erst dann eine Erlöszuteilung, wenn das vorgehende Recht in vollem Umfang befriedigt ist

• Ist schuldrechtlich vereinbarter Rang nicht frei, wird die Grundschuld an rangbereiter Stelle eingetragen, d. h., die Grundschuld entsteht mit dem bei ihrer Eintragung freien Grundbuchrang

• Grundschuldgläubiger hat aufgrund der schuldrechtlichen Rangvereinbarung einen Anspruch auf Verschaffung des darin festgelegten Rangs seiner Grundschuld

• in Abweichung von der gesetzlichen Rangfolge soll einem künftigen Recht an dem Grundstück der Vorrang verschafft werden

• Rangvorbehalt kann ohne Mitwirkung des Inhabers des mit dem Vorbehalt belasteten Rechts ausgenutzt werden

nachträgliche Rangänderung setzt

• Einigung zwischen dem Inhaber des zurücktretenden und dem Inhaber des vortretenden Rechts sowie die

• Eintragung der Rangänderung im Grundbuch voraus

• ist zurücktretendes Recht Grundpfandrecht -> Zustimmung Grundstückseigentümer (und ggf. Dritter) erforderlich

• Sicherungsmittel eigener Art, die schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an Grundstück schützt

• wird in Abt. II des GB eingetragen

• Zustimmung des Vormerkungsberechtigten zur Grundschuldeintragung

• Eintragung von Wirksamkeitsvermerken bei Vormerkung und bei Grundschuld im GB (damit Rechtsbeständigkeit der Grundschuld grundbuchersichtlich ist, insb. für Fall der Zwangsversteigerung)

Ein Grundstück ist im Rang nach einer Vormerkung zur Sicherung eines Wiederkaufsrechts beleihbar, wenn

• öffentliche Hand vormerkungsberechtigt ist

• öffentliche Hand die Grundschuld im Wiederkaufsfall übernimmt (Gefahr überschießender Grundschuldbeträge),

• für den Fall des Erlöschens der Vormerkung in der Zwangsversteigerung vereinbart ist, dass für die vorgehende Vormerkung kein oder nur ein solcher Wertersatz beansprucht wird, der den Sicherungswert der Grundschuld nicht beeinträchtigt und

• Anspruch auf Zahlung des Wiederkaufpreises an den Darlehensgeber abgetreten wird

• wenn sie aufgrund gesetzlicher Bestimmungen oder aufgrund Vereinbarung zwischen dem Inhaber des betreffenden Rechts und dem Grundschuldgläubiger (Vereinbarung über das Bestehenbleiben des Rechts in einer Zwangsversteigerung des Grundstücks) versteigerungsfest sind, sodass sie auch den Erwerber des Grundstücks belasten

• Wertminderungspositionen führen zu einer Reduzierung des Beleihungswerts, weil die Übernahme der Positionen durch einen Erwerber zu einem ihrem Wert entsprechenden geringeren Verkaufspreis führt, der im gleichen Umfang den Beleihungswert mindert

• werthaltige Absicherung scheitert daran, dass das Erbbaurecht auf dem gesamten Grundstück lastet,

• das Gebäude wesentlicher Bestandteil nicht des Grundstücks, sondern des Erbbaurechts ist und

• Erbbauzins die Beeinträchtigung des Sicherungswerts der Grundschuld durch das vorgehende Erbbaurecht nicht kompensieren kann

• wenn das Gebäudeeigentum und das Eigentum am Grundstück ein und derselben Person zustehen

• möglich bleibt die Bestellung einer Gesamtgrundschuld

• umfassendes Recht, ein Grundstück zu besitzen und die Nutzungen daraus im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu ziehen

• Grundstückseigentümer ist zu keinen Leistungen verpflichtet, muss nur Ausübung des Nutzungsrechts dulden

• nach Befriedigung vorhergehender Rechte wird aus Erlös Deckungskapital gebildet, das max. 25-fachen Jahreswert des Nießbrauchs betragen darf (ohne Abzug von Zwischenzinsen)

• aus Deckungskapital erhält Nießbraucher eine Geldrente nach dem Jahreswert des Nießbrauchs (zahlbar in Quartalsbeträgen im Voraus)

• Benutzungsdienstbarkeit (Wegerecht, Leitungsrecht)

• Verbotsdienstbarkeit (Gewerbeverbot)

• Ausschlussdienstbarkeit (Verzicht auf nachbarrechtl. Befugnisse - Duldung)

• Herrschvermerk (im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstücks) stellt sicher, dass

  • Grundbuchamt ohne Zustimmung des Gläubigers einer Grundschuld am herrschenden Grundstück keine Inhalts- oder Rangänderung oder Aufhebung der Grunddienstbarkeit im GB einträgt

• soll langfristige Nutzung eines GS durch Mieter absichern

  (insb. bei Zwangsversteigerung oder Verkauf durch Insolvenzverwalter)

• Erwerber kann aufgrund des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts zwar einen Miet- oder Pachtvertrag kündigen, nicht aber das Nutzungsrecht aufgrund der Dienstbarkeit

• wichtig für Mieter, wenn er Investitionen getätigt hat

• Grundschuldgläubiger hat hinsichtlich Bezahlung des Entgelts keine sichere Rechtsposition

  • Anspruch auf Zahlung gehört nicht zum Haftungsverband der Grundschuld

  • Abtretung ist nicht insolvenzfest

• Wertsicherung der aufgrund der Reallast zu erbringenden wiederkehrenden Leistungen ist als Inhalt der Reallast vereinbart

• Eintragung der Erhöhungen der Leistungen im GB nicht erforderlich

• Anspruch richtet sich noch gegen den in der Grundschuldbestellungsurkunde ausgewiesenen Vollstreckungsschuldner

  (sonst Erteilung einer Vollstreckungsklausel gegen den Rechtsnachfolger erforderlich)

• Vollstreckungstitel ist zugestellt

• Wartefrist von zwei Wochen ist eingehalten

• für jedes Grundstück im Rechtssinn muss gesonderter Wert festgesetzt werden

• Belastungen eines Grundstücks, Mietvorauszahlungen und Baukostenzuschüsse dürfen nicht abgesetzt werden

• Verkehrswert beweglicher Gegenstände, die mitversteigert werden, ist separat zu schätzen

• Rangklasse 1: Ansprüche aus Zwangsverwaltung, Insolvenzverwalter

• Rangklasse 2: Ansprüche Lasten und Kosten gemeinschaftlichen Eigentums oder Sondereigentum

• Rangklasse 3: Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten

• Rangklasse 4: dingliche Rechte am Grundstück, die in Abt. II und III eingetragen sind

  (Hauptanspruch und wiederkehrende Leistungen wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge)

• Ersteher tritt in alle bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse ein

• aufgrund Sonderkündigungsrechts kann Ersteher Miet- oder Pachtverträge zum ersten zulässigen Termin nach Erteilung des Zuschlags unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen

• Mieter von Wohnraum genießen gesetzlichen Mieterschutz

Zwangsverwaltung

• Beschlagnahme der Miet- und Pachtforderungen

• Entzug der Verwaltung und Benutzung des Grundstücks

• Befriedigung Gläubiger aus Erträgen des Grundstücks

Zwangsversteigerung

• Befriedigung erfolt aus der Substanz, d. h. Veräußerung Grundstück

• räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt allein oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Bestandsverzeichnis gebucht ist

• Miteigentümer nach Bruchteilen kann über einen bestimmten ideellen Anteil an einem Grundstück wie über Alleineigentum frei verfügen

• ist mit seiner Miteigentumsquote im Grundbuch eingetragen

• Miteigentumsanteil an GS regelmäßig nicht verwertbar ist

• dinglich gesicherter Gläubiger muss Anteil selbst erwerben um dann die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft zu betreiben

  (Erlösbefrieidrigung kann somit sehr lange dauern)

Prüfung von

• Abweichungen der Bauausführung vom Teilungsplan

• angemessene Verteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums

• Bestehen von Gebrauchsregelungen und Sondernutzungsrechten und ggf. deren Auswirkungen

• Beschränkung der Veräußerbarkeit durch ein Zustimmungserfordernis

• Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage

• an der Einheit entsteht Sondereigentum nur im Ausmaß des Teilungsplans

• wurde die Einheit kleiner errichtet als geplant, entsteht Sondereigentum nur an den tatsächlich existierenden Räumen

• geht Einheit über den Grundriss hinaus, gehört der „Überbau“ entweder zum Gemeinschafts- oder zu einem anderen Sondereigentum.

  
  

• gem. WEG Verteilung im Verhältnis der Miteigentumsanteile

• Abweichung durch Vereinbarungen oder durch Mehrheitsbeschlüsse möglich