Projektentwicklung

• Konzentration auf qualitätsvolle Ertragsimmobilien

• Transparenz und Nachprüfbarkeit des Entwicklungsprozess

• klare Projektstrukturierung

• Fokus auf Nutzungskonzept und Wettbewerbsfähigkeit

• Blick auf nachhaltige Vermietbarkeit

• stärkeres Investment in neue Anlagesegmente und Marktnischen

• wertbasierte Immobilienentwicklung gewinnt an Gewicht

nach Diederich:

• „Durch Projektentwicklung sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können“

• Standort sucht …

  für ein vorhandenes Grundstück wird eine höherwertige Nutzung an gestrebt

• Idee sucht …

  Projektidee bzw. konkreter Nutzerbedarf soll an geeignetem Standort umgesetzt werden

• Kapital sucht …

  für institutionellen Investor wird nach geeigneter Kapitalwerwendung auf Immobilienmarkt gesucht

Immobilien-Lebenszyklen und Marktzyklen sind Preismechanismus-, Konstruktions- und Entscheidungs-Timelags unterworfen

• Grund und Boden sind unverwüstlich und haben theoretisch unbefristete Nutzenstiftung

• höchsten Ertrag bringender Nutzen für GS ändert sich über die Zeit (Standort erfordert regelmäßig Veränderung)

• Kapital sucht im Laufe der Zeit neue Verwendungen

grundlegende Modelle zur Beschreibung der Projektentwicklung

• Gleichgewichtsmodelle („Equilibrium models“)

  Grundlage volkswirtschaftlich

  Projektentwicklung kommt durch Angebot und Nachfrage zustande (durch Mieten, Renditen, Kaufpreise)

• Institutionenmodelle („Agency models“)

  Grundlage institutionenökonomisch

  beteiligte Akteure und ihre Beziehungen stehen im Mittelpunkt

• Phasenmodelle („Event sequence models“)

  Grundlage betriebswirtschaftlich

  Konzetration auf Management des Projektentwicklungsprozesses und Zerlegung in einzelne Phasen

Es sind zahlreiche Beispiele denkbar. Konkret sei auf das aufgeführte Büromarkt-Beispiel in Kapitel 2.2 verwiesen.

• Projektentwickler hat Rolle des Koordinators und Katalysators

• übernimmt Aufgaben nicht in Eigenregie, sondern als „Agent“ und übt Konzeptionierungs-, Motivations-, Integrations-, Entscheidungs- und Risikofunktion aus

• 3 Gruppen - Flächenkonsumenten (Mieter), Flächenproduzenten (Bauunternehmen) und öffentliche Infrastrukturanbieter (Behörden/Bauaufsicht)

• Projektinitiierung

  • -> Projektkonzeption

    • -> Projektkonkretisierung

      • -> Projektmanagement

        • -> Projektvermarktung

• Wahrnehmung aller wirtschaftlichen, rechtlichen und technischen, organisatorischen und terminlichen Aufgaben zur zielgerichteten Abwicklung eines Projektes

• Kosten, Qualität und Termine als zentrale Kriterien

• Standort sucht Projektidee (und Kapital)

• Projektidee sucht Standort (und Kapital)

• Kapital sucht Standort und Projektide

• durch Analysen und Fakten

• durch Inspiration und Vision

können vom Projektentwickler oder dessen Umfeld initiiert werden

• Option / Anhandgabevereinbarung auf Grundstück

• Kauf unter aufschiebender Bedingung

• Nutzwertanalyse

• Projektentwicklungsrechnung

• systematische formale Analyse des grob umrissenen Projekts

• Überprüfung der Realisierungsfähigkeit anhand detaillierter Daten und Prognosen

• nachvollziehbare Begründung an Projektbeteiligte (Financiers, Nutzer, Investoren, Öffentlichkeit)

Machbarkeitsstudie aus:

• Standort- und Marktanalyse

• Analyse Nutzungskonzept

• Wettbewerbsanalyse

• Risikoanalyse

• Wirtschaftlichkeitsanalyse

Markt- und Standortanayse

• Grundlage für Entscheidungen

• Abschätzung Vermietungs- und Verkaufserfolges

• Untersuchung Angebots- und Nachfragesituation (auf Teilmarkt)

• Betrachtung der räumlichen Rahmenbedingungen (Makro- / Miktorstandort, harten und weichen Standortfaktoren)

  • messbar: Verkehrsanbindung, Miete, Steuern

  • nicht messbar: Lebensqualität, Image, Kultirangebot

Analyse Nutzungskonzeption

• Einbindung von Spezialisten in früher Planungsphase (Fachplaner, Facilty Manager, Vermarkter, …)

  (Identifizierung und Korrektur von Planungsdefiziten)

• Teilanalysen von Raumkonzeption, Gebäudetypologie, Primär- (Tragwerkstruktur), Sekundär- (Innenausbau) und Tertiärstruktur (Haustechnik), Nutzungsdauer

Wettbewerbsanalyse

• Anlayse der relativen Marktposition im Vergleich zu Konkurrenzimmobilien

  (auch genehmigte, im Bau befindliche oder projektierte Gebäude)

Risikoanalyse

• Einstellung zu Risikofaktoren durch Identifizierung von beeinflussbaren und nicht beinflussbaren Risikoaspekten (Stakeholder)

Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse

• Auseinandersetzung mit sich ergebenden wirtschaftlichen Konsequenze

• Investionsrechnungen für Vergleich mit anderen Kapitalanlagen:

  • klassisch: Kostenvergleich, Gewinnvergleich, Rentabilitätsrechnung

  • modern: net present value, interner Zinsfuß, Amortisationsrechnung

Angebotsanalyse

• aktuellen Flächenbestand und geplante Flächen

Nachfrageanalyse

• aktueller Bedarf und Nachfragepotenzial

Preisanalyse

• Untersuchung von Preisniveau und Preisentwicklung

• leitet sich aus Motto: „Lage, Lage, Lage“ ab

• Aufgabe Projektentwickler:

  Suche nach einer für die “Idee” bzw. Nutzungskonzeption geeignetes Grundstück

• Betrachtung räumlicher Rahmenbedingen (Makro- und Mikrostandort, weiche / harte Standortfaktoren)

• relative Wettbewerbsposition gibt Rückschlüsse auf Stärken / Schwächen des bestehenden Nutzungskonzept

• wichtig für kontinuierliche Überprüfung des Nutzungskonzepts

• dient bestmöglicher Anpassung an potenzielle Nutzerbdürfnisse und Angebotsdifferenzierung zu Konkurrenzobjekten

• Entwicklungsrisiko

  Kostenüberschreitung, Fertigstellung, Qualitätsniveau, Rechtssicherheit, Umweltrisiko

• Bewertungsrisiko

  Standortrisiko, Marktrisiko, Finanzierungsrisiko; –

• Ertragsausfallrisiko

  Erstvermietung, Anschlussvermietung, Mieterbonität, Inflation, Besteuerung

• Verwertungsrisiko:

  Marktzyklus, Funktionsfähigkeit, Kapitalmarkt

• Wertänderungsrisiko

  Standortqualität, gesamtwirtschaftlicher Rahmen, Trendveränderung, Bedarfsänderung.

  
  

  -> Risiken nehmen im Zeitverlauf ab

• Einschätzung der eigenen Fähigkeiten und Ressourcen

• Auswahl fachlich versierter und erfahrener Projektpartner

• umfassende Analysen (Markt /Standort / Nutzungskonzept / Wettbewerb / Risiko / Rentabilität)

• rechtzeitige Aufnahme Projektvermarktung

• Risikoteilung auf Projektbeteiligte

• professionelle Projektorganisation (Zeit- und Terminplanung, Kontrolle)

• regelmäßige Kommunikation

• Einbau von Puffern in Fertigstellungsfristen

• Berücksichtigung öffentlicher Interessen in Projektkonzeptionsphase

• Einholen Bauvorbescheid / Durchführung Wettbewerb

• Einbindung von Behörden

• Aufbau eines positiven öffentlichen Images

• Public-Relations Maßnahmen

• Vermeidung Grundstückskauf vor endgültiger Entscheidung über Projektdurchführung

• Festzinsvereinbarungen

• Private-Equity- oder Venture-Capital-Beteiligungen

• Berücksichtigung ausreichender Reserven im Projektbudget

• Baugrunduntersuchungen (Baugrundgutachten/Altlas tenuntersuchungen)

• professionelle Vertragsgestaltung beim Grundstückskauf

  z. B. Übernahme von Garantien, Kauf unter aufschiebender Bedingung

• Kostenplanung und Kostenmanagement nach DIN 276

• professionelle Vertragsgestaltung mit Planern und ausführenden Unternehmen

• Grundstückssicherung

• architektonische Gestaltung

• Erwirkung der Baugenehmigung

• Vergabe der Bauleistungen

• Verhandlung mit Mietinteressenten

• Abschluss der Finanzierung

• sonstige vertragliche Bindungen (Beratungs- und Maklerverträge etc.)

• ggf. Verhandlungen mit potenziellen Investoren

• Management von Qualität, Kosten und Terminen

• Abweichungen von Rahmenbedingungen müssen unverzüglich zu Überprüfung der noch bestehenden Einflussmöglichkeiten führen

• Vermietung und/oder Veräußerung

• Aufbau einer „Unique Selling Proposition“ (USP)

  Agrenzung (Nutzenvorteil) ggü. Konkurrenzprojekten

• Projektentwicklungsprozess koordinieren und effiziente Zusammenarbeit der Prozessbeteiligten sicherzustellen

• Qualifikation und Bonität des Projektentwicklers und seiner Partner

• Konzeption des Projektes und dessen Fähigkeit zur Erwirtschaftung des Kapitaldienstes (basierend auf Rentabilitätsuntersuchungen

• institutionelle Investoren und in geringerem Ausmaß auch Unternehmen und private Kapitalanleger

  (offene und geschlossene Immobilienfonds, Versicherungen, Pensionskassen, Leasinggesellschaften, Immobilien-AGs, Immobilienanlagegesellschaften)

• Generalunternehmer- und Generalübernehmerverträge

• alternativ Einzelvergabe (verbunden mit höheren Kosten, Riskien und Organistaion)

Immobilienberater

für Markt-, Standort-, Nutzungs-, Wettbewerbs- und Risikoanalysen

Immobilienbewerter

für Gutachten für Financiers und Investoren

Immobilienmakler

frühzeitigen Identifizierung potenzieller Nutzer oder Investoren

Immobilienverwalter

wertvolle Hinweise für Planung aus langjähriger Erfahrung im Betrieb von Immobilien

sonstige

Rechtsanwälte, Steuerberater, Versicherungsmakler

Service-Developer

• entwickelt Projekt im Auftrag eines Dritten von Projektkonzepte bis Planungsreife bzw. Baufreigabe mit Projektmanagement

• ggf. Übernahme von Marketing, Vermietung und Verwertung

• agiert auf fremde Rechnung

• steigt Anteil an Service-Developer -> Anzeichen für Bank, dass niemand mehr auf eigene Rechnung agieren will

Trader-Developer

• agiert bis zur Fertigstellung auf eigene Rechnung und eigenes Risiko

• nach Fertigstellung Veräußerung an Endinvestor (keine Bestandshaltung)

• renditeorientiert

Investor-Developer

• ist für Projektentwicklung von Initiierung bis Fertigstellung verantwortlich

• fertig gestellte Immobilie geht in den eigenen Bestand über

• nicht renditeorinetiert

• auc Daseinsvorsorge (Brücken, Schulen, Infrastruktur, Kasernen)

• Grundstücksakquisition

  • -> Nutzungskonzept

    • -> Baurecht

      • -> Projektfinanzierung

        • -> Baudurchführung

          • -> Marketing und Vermietung

            • -> Investment

Exit an jeder Stelle möglich

Kreativität und Intuition

analytische Fähigkeiten

Kenntnisse des Vermietungs-, Investitions- und Grundstücksmarktes

Kenntnisse über Anbieter und Nachfragerstrukturen

technische Kenntnisse

juristische und kaufmännische Kenntnisse

Kenntnisse in Menschenführung und Teamfähigkeit

• vermehrte Orientierung an Projekten wie

  • Revitalisierung von Industriearealen,

  • Nachnutzung oder Umnutzung wirtschaftlich obsoleter Immobilienobjekte

  • Verdichtung und Belebung urbaner Räume

• Anstrebung umfeldbezogener, integrierter Lösungen

Wandel der

• Sozialstruktur,

• Bedürfnisse, kollektive Raumbilder

• ästhetische Aspekte und Beteiligungsformen

• Standortfaktoren

• Planungskultur

  
  

• stärkere Nutzerorientierung (Marktorientierung) sowie größere Situationsorientierung (Umfeldorientierung)

• dezentralere Ausrichtung der Projektentwicklung und Stadtentwicklung nötig

• engere gegenseitige Ausrichtung

• integrierte Prozesse

• Parallellauf von StadtentwickLung und Projektentwicklung bis Prozessende

• vertraglich fixierte Zusammenarbeit zwischen einer Kommune und Unternehmen bzw. Personen aus der freien Wirtschaft (z. B. Projektentwicklern oder Investoren)

• Zweck: Realisierung von Immobilienprojekten

• leere Kassen bei öffentlicher Hand, Vertragspartner profitieren von Verkürzung der Genehmigungszeiten und Unterstützung bei Schaffung gesellschaftspolitischer Akzeptanz

• häufig in juristischer Form als Projektgesellschaft abgesichert

öffentlichen Hand

• Partizipation an Ressourcen des privaten Sektors

• Sicherung der eigenen Interessen in der Projektentwicklung

• Vermeidung institutioneller Restriktionen sowie Imagegewinn und Beziehungspflege

privaten Unternehmen

• Gewinnerzielungsabsicht

• Partizipation an Ressourcen des öffentlichen Sektors

• Sicherung von Entscheidungs- und Handlungsautonomie

• Beschleunigung der Projektdurchführung

• Imagegewinn und Beziehungspflege

Streitpunkte

• städtebauliche Fragen, Nutzungskonzept, Informations- oder Vertragspolitik

• Zusammenarbeit zweier oder mehrerer unabhängiger Unternehmen -> gründen Gemeinschaftsunternehmen zur Realisierung des Kooperationszwecks

• zentrales Abwicklungsorgan ist Objektgesellschaft (GF von Vertretern beider Partner)

• Verkauf der Immobilie als

  • Share Deal (Anteile der Gesellschaft werden verkauft) oder

  • Asset Deal (objekt wird verkauft, GEsellschaft wird aufgelöst

• Asymmetrien hinsichtlich Information, Know-how und Kapital

• typische Verhaltensunsicherheiten zwischen Equity-Partner und Projektentwickler sind: Qualitätsunsicherheit, versteckte Information, versteckte Absicht, verstecktes Handeln

• erfolgsabhängige Honorarstruktur

• bedingt Interessensausgleich, der Projektentwickler von opportunistischen Handlungsstrategien abhält

Beim Frontdoor-Approach steht die Herleitung der erforderlichen Miete im Vordergrund (Investorensicht)

Beim Backdoor-Approach geht es dagegen um die Ermittlung des tragbaren Grundstückspreises

DIN 276 gliedert die Kosten im Hochbau nach Zeitpunkt im Entwicklungsprozess und Detaillierungsgrad

Je weiter Projekt fortgeschritten, desto höher Genauigkeit der Kostenermittlung

• Miethöhe

• Flächeneffizienz

• Eigenkapitalquote

• Verkaufsfaktor

• Baukosten

• Planungszeit

• Bauzeit

• Leerstandszeitraum

• Zinssatz Fremdkapital

• Zinssatz Eigenkapital

• abweichende Szenarien durch Veränderungen der wichtigsten Kennzahlen

• Best-Case-/Worst-Case-Betrachtung in Relation zu den kalkulierten Werten

• gibt wichtige Informationen zur Beurteilung von Risikogesichtspunkten

• Verdeutlichung der Wichtigkeit einer akkuraten Schätzung von Parametern

• Kritik:

  • ausschließliche Betrachtung zweier Variablen

  • Variation um 10 % deckt nicht potenziellen Alternativenraum ab (in Praxis auch deutliche Überschreitungen dieser Werte)