Beleihungswert

4 Teile und 4 Anlagen:

• Teil 1: Allgemeine Bestimmungen und Verfahrensgrundsätze (§§ 1-4)

• Teil 2: Gutachten und Gutachter (§§ 5-7)

• Teil 3: Wertermittlungsverfahren (Ertragswert §§ 8-13, Sachwert §§ 14-18, Vergleichswert § 19, Besonderheiten bei einzelnen Objekten §§ 20-26)

• Teil 4: Schlussvorschriften (§§ 27-28)

Anlage 1:

Mindestsätze für die Einzelkostenansätze für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten

Anlage 2:

Maximalsätze für die Nutzungsdauer in Deutschland belegener baulicher Anlagen

Anlage 3:

Bei den Mindestkapitalisierungszinssätzen nach § 12 Absatz 4 für einzelne Nutzungsarten zu berücksichtigende Aufschläge

• für die Ermittlung der Beleihungswerte nach § 16 Abs. 1 und 2 PfandBG und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten anzuwenden

• verbindlich anzuwenden von Pfandbriefbanken im Rahmen des Pfandbriefgeschäfts

  (vgl. auch den Abschnitt über „Allgemeingültigkeit“ bei Crimmann)

• Grundstück, grundstücksgleiche Recht oder vergleichbare Recht einer ausländischen Rechtsordnung, das mit dem Grundpfandrecht belastet ist oder belastet werden soll (§ 2 BelWertV)

• Grundstücke, Erbbaurechte, Wohnungs- oder Teileigentum sowie Wohnungs- oder Teilerbbaurechte jeweils einschließlich ihrer wesentlichen Bestandteile

§ 3 BelWertV

• unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt

• unter Ausschaltung von spekulativen Elementen

• während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.

Er ist im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zu ermitteln. Zugrunde zu legen ist dabei die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung

• der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts,

• der normalen regionalen Marktgegebenheiten und

• der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen.

Die Feststellung nachhaltiger Merkmale des Objekts und deren Einflussgrößen auf die Bewertung bedarf dabei einer langfristigen Betrachtung der Marktgegebenheiten.

Der betrachtete Zeitraum ist zu benennen und seine Angemessenheit nachvollziehbar darzulegen.

• getrennte Ermittlung von Sach- und Ertragswert zum Zweck der Beleihungswertermittlung (§ 4 Abs. 1 BelWertV)

• anstelle Sachwert bei EFH / ZFH sowie WEG/TEG auch Vergleichswert (§ 19) möglich

• beide Werte üben gegenseitige Kontrollfunktion aus

  (Ertragswert zeigt, ob der anhand physischer Eigenschaften ermittelte Sachwert des Objekts dessen Eigenschaften auch unter wirtschaftlichen Aspekten zutreffend widerspiegelt. Der Sachwert dient der Kontrolle der Nachhaltigkeit von Erträgen und Kapitalisierung bei der Ermittlung des Ertragswerts)

• Maßgeblich für den Beleihungswert ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf (§ 4 Abs. 1 BelWertV), sodass die Kontrollfunktion i. d. R. beim Sach- oder Vergleichswert liegt

• bleibt der Sach- oder ggf. Vergleichswert um mehr als 20 % hinter Ertragswert zurück, sind die Nachhaltigkeit der zugrunde gelegten Erträge und ihrer Kapitalisierung besonders zu prüfen

• zur Kontrollbetrachtung für Kosten- und Ertragsansätze gleiche Annahmen berücksichtigen (insb. in steuerlicher Hinsicht)

• bestätigt sich ermittelter Ertragswert, ist das Ergebnis nachvollziehbar zu begründen, andernfalls ist Ertragswert entsprechend zu mindern

Ausnahmen nur in bestimmten Fällen:

• Wohnungs- und Teileigentum: zusätzlich Vergleichswert ermitteln und als Kontrollwert zu berücksichtigen („Drei-Säulen-Prinzip“)

  Bei Eigentumswohnungen und einzelnen, in sich geschlossenen gewerblich genutzten Einheiten kann in diesen Fällen auf den Sachwert verzichtet werden (§ 4 Abs. 2 BelWertV)

Bei anderen Objekten, bei denen ein Vergleichswert aus Kaufpreis- oder anderen Marktdatensammlungen nicht abgeleitet werden kann (bspw. komplexe Gewerbeimmobilien wie Shopping Center in Teileigentum oder Pflegeapartments) oder bei nach WEG aufgeteilten Mehrfamilienhäusern, die als Ganzes  finanziert werden, wird der Ertragswert auf die Flächen- oder sonstige Nutzungseinheit des Objekts umgerechnet und über entsprechende Vergleichsfälle plausibilisiert

• EFH/ZFH/ETW: Ermittlung des Ertragswerts kann entfallen und der Beleihungswert aus dem Sachwert oder dem Vergleichswert abgeleitet werden („Ein-Säulen-Prinzip“), wenn Objekt

  • nach Objekt- und Standortqualität zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist

  • vorausgesetzt werden kann, dass es von potenziellen Erwerbern dauerhaft zur eigenen Nutzung nachgefragt wird.

  • Objekt noch vermietet, ist die hiermit verbundene Wertminderung nachvollziehbar zu ermitteln und vom Beleihungswert abzuziehen = VERMIETUNGSABSCHLAG, jedoch nicht notwendig, wenn in den Vergleichspreisen bereits berücksichtigt und nachvollziehbar dargelegt wird, dass die Vermietung keinen Preiseinfluss hat.

Bei Ableitung des Beleihungswerts aus Sachwert ist regelmäßig zu prüfen, ob aufgrund der Merkmale des Objekts und der regionalen Marktgegebenheiten unter besonderer Berücksichtigung der Nachhaltigkeit ein Abschlag vom Sachwert erforderlich ist = Nachhaltigkeitsabschlag = aus Sicherheitsgründen ist eine positive Anpassung grundsätzlich zu vermeiden! Trotzdem möglich: Begründung / Einzelfallentscheidung / Sorgfalt!

• in gewissem Rahmen bei Nachhaltigkeitsab- bzw. zuschlag möglich (§ 4 Abs. 4 BelWertV)

  Marktanpassung müsste auf nachhaltiges Marktgeschehen abstellen

• nach BaFin für Marktanpassungen (insb. für Zuschläge) nur „sehr eng begrenzter Rahmen” mit nachvollziehbarer Begründung

• Sachwert soll Kontrollfunktion aus Zwei-Säulen-Verfahren behalten

• für EFH und ZFH Vergleichswertverfahren nur zulässig, wenn mind. 5 aktuelle Vergleichsfälle vorliegen, die auch hinsichtlich der Wohnfläche hinreichend übereinstimmen (§ 4 Abs. 2 BelWertV).

• Vergleichspreise müssen hinsichtlich der maßgeblich ihren Wert beeinflussenden Merkmale, insbesondere Lage, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten, mit dem zu bewertenden Objekt übereinstimmen

• Sicherheitsabschlag in Höhe von mind. 10 % vom Ausgangswert

• gesonderter Wertabschlag bei erkennbarem Instandhaltungsstau, Baumangel oder Bauschaden oder sonstigen baulichen Aufwänden (insb. Maßnahmen zur Ertüchtigung bei Nutzungsänderungen - Umbaukosten), wenn noch nicht auf andere Weise berücksichtigt

• Abschlag ist auf Grundlage der für die Beseitigung bekannten oder vorsichtig geschätzten Aufwendungen (Erfahrungssätzen) zu ermitteln (§ 4 Abs. 3 BelWertV)

• wird neben dem Beleihungswert für das mangelfreie Objekt gesondert ausgewiesen

• nach Mangelbeseitigung und positivem Besichtigungsergebnis kann der ungekürzte Beleihungswert ohne Neubewertung in Ansatz gebracht werden

• Bauplätzen und nicht fertiggestellten Neubauten fehlt bis zur Baufertigstellung die zur Pfandbriefdeckung notwendige Ertragsfähigkeit. Der Anteil derartiger Objekte an den zur Deckung der Hypothekenpfandbriefe genutzten Deckungswerten ist daher auf 10 % begrenzt (§ 16 Abs. 3 PfandBG). Der Beleihungswert ist in diesen Fällen der Zustandswert nach § 4 Abs. 4 BelWertV.

• Der Zustandswert wird (der fehlenden Ertragskraft entsprechend) anhand der bereits hergestellten Substanz bemessen als Summe aus dem Bodenwert und dem anteiligen Wert der baulichen Anlage, der (prozentual) dem erreichten Bautenstand entspricht.

• ist Ertragswert (nach Fertigstellung) < Sachwert -> darf Zustandswert Summe aus Bodenwert und anteiligem Ertragswert der baulichen Anlage nicht überschreiten, der dem erreichten Bautenstand entspricht

• Prüfung, ob wegen Lage auf dem Grundstücksmarkt auf ermittelten Zustandswert Nachhaltigkeitsabschlag, der die Verkäuflichkeit des noch nicht fertiggestellten Objekts berücksichtigt, vorgenommen werden muss (= für mögliche Kostensteigerungen im Zuge von Bautenstops / Umplanungen / wenn Dritte ins Projekt kommen / soll das Risiko einer ggf. eingeschränkten Verkäuflichkeit nicht fertiggestellter Immobilien abbilden)

• jeweiliger Bautenstand ist durch eine von der Bank zu bestimmende fachkundige Person zu ermitteln, die von Bauplanung und -ausführung unabhängig ist.

formellen Anforderungen an Beleihungswertgutachten (i. W. in § 5 Abs. 1 und 2 BelWertV):

• Beleihungswert ist mittels eines Gutachtens zu ermitteln

• Gutachten ist durch einen oder mehrere von der Pfandbriefbank bestimmte Gutachter [i. S. d. §§ 6 f. BelWertV] zu erstellen

• Bank ist grds. selbst für die Bewertung der Sicherheit verantwortlich und hat daher auch den Gutachter selbst zu bestimmen und zu beauftragen. Gutachten, die durch Dritte beauftragt wurden, können nur in sehr engen Grenzen herangezogen werden (Portfoliokauf, Kooperationen).

• in besonderen Fällen (Syndizierung, Zusammenarbeit, Kooperation, Portfoliokäufe) dürfen auch Gutachten akzeptiert werden, die für andere Kreditinstitute oder Versicherungsunternehmen gefertigt wurden

• unter folgenden Voraussetzungen (§ 5 Abs. 2 BelWertV):

  • Gutachten entspricht den Bestimmungen der BelWertV

  • Plausibilisierung durch nicht mit der Kreditentscheidung befassten, fachkundigen Mitarbeiter der Pfandbriefbank (auch der einzelnen Bewertungsparameter)

  • Ergebnis der Plausibilisierung wird dokumentiert

In keinem Fall dürfen Gutachten zugrunde gelegt werden, die vom Darlehensnehmer beauftragt oder vorgelegt worden sind.

in § 5 Abs. 3 und 4 BelWertV definiert:

1. Objekt- und Standortqualität

2. regionaler Immobilienmarkt

3. rechtliche und tatsächliche Objekteigenschaften

4. Beleihungsfähigkeit

5. Verwertbarkeit und Vermietbarkeit des Objekts

6. ausreichend großer Käufer- und Nutzerkreis zur Sicherung der nachhaltigen Ertragsfähigkeit oder der dauerhaften Nachfrage von Eigennutzern

7. vielseitige Verwendbarkeit und ausreichende Nutzbarkeit durch Dritte (objektive und subjektive Drittverwendbarkeit)

8. Darstellung im Zeitablauf zu erwartender Wertverluste

9. nachvollziehbare Darstellung und Begründung der wesentlichen Objektdaten (insb. Raum- und Flächenmaße), Bewertungsparameter und getroffene Annahmen

10. nennen, beachten und ggf. wertmindernd berücksichtigen aller Umstände, die Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert beeinflussen

    (insb. auch etwaige Nutzungsbeschränkungen, Mieterdienstbarkeiten, Dienstbarkeiten, Duldungspflichten, Vorkaufsrechte, Sanierungsvermerke, Baulasten und sonstige Lasten und Beschränkungen)

nach § 6 BelWertV folgende Anforderungen:

1. Ausbildung und berufliche Tätigkeit, die ihm besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Immobilienbewertung erbracht haben

   (wird vermutet für Gutachter, die öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert)

2. spezielle Kenntnisse für die Erstellung von Beleihungswertgutachten

   (gilt als belegt für Gutachter, die von HypZert zertifiziert sind)

3. spezielle Kenntnisse über den jeweiligen Immobilienmarkt und die Objektart

   (Bank hat sich in jedem Fall von der Erfüllung selbst zu überzeugen)

1. Unabhängigkeit von Kreditakquisitions- und Kreditentscheidungsprozess

2. Unabhängigkeit von Objektvermittlung, -verkauf und -vermietung

3. keine Beziehung zum Darlehensnehmer verwandtschaftlicher, sonstiger rechtlicher oder wirtschaftlicher Natur

4. kein eigenes Interesse am Ergebnis des Gutachtens

5. keine Festsetzung des Beleihungswerts oder Kreditbearbeitung durch den Gutachter

Organisatorisch ist die Unabhängigkeit des bei der Bank angestellten Gutachters nach § 7 Abs. 2 BelWertV dadurch abzusichern, dass der Gutachter

1. nur der Geschäftsleitung ggü. verantwortlich ist, oder

2. Teil einer Gutachtereinheit ist, die unmittelbar der Geschäftsleitung unterstellt ist, oder

3. Teil einer alle Gutachter umfassenden Einheit ist und einem Bereich zugeordnet ist, in dem Kreditgeschäfte weder angebahnt noch zum Gegenstand des einzigen Votums gemacht werden

§ 16 PfandBG fordert

• Unabhängigkeit von der Kreditentscheidung,

• notwendige Berufserfahrung und

• notwendige Fachkenntnisse über Beleihungswertermittlungen.

§ 6 BelWertV konkretisiert die Anforderungen an die Qualifikation:

• nach Ausbildung und Beruf besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Immobilienbewertung,

• spezielle Kenntnisse über die Erstellung von Beleihungswertgutachten,

• spezielle Kenntnisse der Objektart und des regionalen Immobilienmarktes

§ 7 BelWertV konkretisiert die Anforderungen an die Unabhängigkeit:

• Unabhängig von Kreditakquisition und Kreditentscheidung

• Unabhängigkeit von Objektvermittlung, -verkauf und -vermietung

• kein verwandtschaftliches, sonstiges rechtliches oder wirtschaftliches Verhältnis zum Darlehensnehmer

• kein eigenes Interesse am Ergebnis des Gutachtens

• keine Festsetzung des Beleihungswerts und keine Bearbeitung des Kredits

• aufbauorganisatorische Sonderstellung des Gutachters / seiner Abteilung (nur der Geschäftsleitung verantwortlich)

§ 9 Abs. 2 Satz 3 BelWertV:

1. Grundstück ist wesentlich größer als einer der baulichen Anlage angemessenen Nutzung entspricht (übergroßes Grundstück) und

2. die zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche ist zulässig und möglich (Baulandreserve in Abgrenzung zum Hinterland)

Der Teil der Baulandreserve ist in diesen Fällen beim Bodenwertverzinsungsbetrag nicht anzusetzen. Die zusätzliche Nutzung und Verwertung der Baulandreserve ist im Gutachten auch in baurechtlicher Hinsicht nachvollziehbar darzulegen.

Balulandreserve

• Teil eines übergroßen Grundstücks, der zusätzlich baulich nutzbar oder verwertbar ist

Baurechtsreserve

• gegeben, wenn baurechtlich eine höhere als die tatsächlich vorhandene Ausnutzung des Grundstücks möglich wäre, ohne dass es sich um eine Baulandreserve handelt

§ 10 BelWertV

• Bei der Ermittlung des Rohertrags darf nur der Ertrag berücksichtigt werden, den das Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann (§ 10 Abs. 1 Satz 1 BelWertV).

• Fallunterscheidung:

  a) nachhaltige Miete ≤ Vertragsmiete -> Rohertrag = nachhaltige Miete

  b) nachhaltige Miete > Vertragsmiete -> Rohertrag = Vertragsmiete

• Nach dem Wortlaut der Verordnung „im Regelfall“ sind Abweichungen ausnahmsweise zulässig. Dies ist aber ausschließlich dann der Fall, wenn das nachhaltige Mietniveau mit hoher Sicherheit kurzfristig erreicht werden kann.

• vermietbare Wohnfläche bei wohnwirtschaftlicher oder die dauerhaft vermietbare Nutzfläche bei gewerblicher Nutzung anzusetzen.

  bei verschiedenen Nutzungsarten sind anteilige Erträge getrennt dazustellen

• bei Betreiberimmobilien (Hotel, Klinik-, Pflegeheim etc.) ist der Rohertrag auf der Basis vorsichtig angenommener, durchschnittlich nach Region, Kategorie- und Ausstattungsgrad erzielbarer Umsätze pro Zimmer oder Bett herzuleiten (Pachtwertmethode).

• § 10 Abs. 4 BelWertV ist bei strukturellem oder langanhaltendem Leerstand zu prüfen, ob das Objekt aufgrund der Marktlage und seines Zustandes überhaupt ertragsfähig ist oder eine wirtschaftliche Nutzung zu den angesetzten Roherträgen in absehbarer Zeit noch zu erwarten ist.

vorübergehender Leerstand

• Vermietung ist in einem angemessenen Zeitraum zu erwarten

• funktionierender bis schwächerer Markt, ggf. längere Vermarktungszeiten

• Anlaufphase, Mieterwechsel, zeitlich begrenzte Maßnahmen am Objekt oder im Umfeld

• ggf. im MAW abgedeckt, sonst Wertabschlag für Ausfall von Miete und Nebenkosten über 6-24 Monate zzgl. Incentives, Vermarktungs- und Ausbaukosten bei Neuvermietung

struktureller Leerstand

• Flächen entsprechen nach Lage, Art und Zustand nicht dem Bedarf

• auch längerfristig keine Vermietung absehbar

• Ansatz ohne Miete, aber Berücksichtigung der Betriebskosten im Ertragswert

• Einzelkostenansätze dürfen die in Anlage 1 angegebenen Mindestansätze nicht unterschreiten

  (für INST, VWK und MAW mind. 15 % des JRoE - OHNE nicht umlegbare BK (CO2) und Mod.kosten) und tatsächliche oder kalkulierten Kosten dürfen nicht unterschreiten werden

Verwaltungskosten (§ 11 Abs. 3 BelWertV)

1. zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen sowie der Aufsicht,

2. Buchhaltung, Rechnungsprüfung, Zahlungsverkehr und Jahresabschluss sowie

3. Abschluss und Änderung von Mietverträgen und die Bearbeitung von Versicherungsfällen

 Instandhaltungskosten (§ 11 Abs. 4 BelWertV)

• Kosten, die infolge von Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen

  (regelmäßige Instandhaltung / Instandsetzung, nicht Modernisierung)

Mietausfallwagnis (§ 11 Abs. 5 BelWertV)

• Wagnis einer Ertragsminderung durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist

  dient auch Deckung von Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung oder Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung

Betriebskosten (§ 11 Abs. 6 BelWertV)

• Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen

Modernisierungsrisiko (§ 11 Abs. 7 BelWertV)

• durch Kosten gebildet, die für notwendige Anpassungen, die zusätzlich zu den Instandhaltungskosten zur Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit und der dauerhaften Sicherung des Mietausgangsniveaus notwendig sind.

• Miethöhe (je höher die Miete, desto höher die Ansprüche des Mieters)

• Liegenschaftszinssatz

• Objektart (Hotels werden z.B. alle 10 – 15 Jahre revitalisiert)

• Lage

• Ausstattung

• entspricht dem angenommenen Zinssatz, mit dem die künftig erzielbaren nachhaltigen Reinerträge eines Grundstücks auf den Zeitraum ihrer angenommenen Zahlung nach vorsichtiger Schätzung erfahrungsgemäß diskontiert werden. Er muss aus den regional maßgeblichen langfristigen Marktentwicklungen abgeleitet werden

• Je höher das Ertrags- und Ausfallsrisiko der Immobilie einzustufen ist, umso höher muss auch der Kapitalisierungszinssatz gewählt werden. Verschiedene Nutzungsarten sind jeweils gesondert zu betrachten (§ 12 Abs. 3 BelWertV).

-          Lage des Objekts,

-          Zustand der baulichen Anlagen,

-          Drittverwendungsfähigkeit der baulichen Anlagen,

-          Restlaufzeit der Mietverträge,

-          Mieterbonität,

-          Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt,

-          Beleihungsfähigkeit,

-          prognostizierte Entwicklung der Mieten,

-          steuerliche Rahmenbedingungen

• Ertragswertverfahren nach BelWertV und Ertragswertverfahren nach ImmoWertV = statische Verfahren mit weitgehend identischem Verfahrensgang

• nachhaltig erzielbare Miete im Beleihungswert und die marktübliche Miete im Marktwert = Grundlage für Ableitung der zu kapitalisierenden Reinerträge modelltheoretisch einander entsprechende Funktionen

• Inhaltlich können die Ansätze aber nicht immer gleichgesetzt werden.

ImmoWertV

• jeweilige Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer am Wertermittlungsstichtag in der Preisbildung berücksichtigt, absehbare Änderungen des Mietniveaus in einer marktüblichen Miete bereits enthalten sind

• stichtagsbezogene genaue Bemessung des Mietansatzes steht im Vordergrund

BeWertV

• Miete, hält auch konjunkturellen Schwankungen stand und ist für Jedermann auch in Zukunft erzielbar

• nur nachhaltig gesicherte Mietertrag ist in Ansatz zu bringen

• ausschließlich auf den Zeitraum abzustellen, in dem die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung noch wirtschaftlich betrieben werden kann

• Einschätzung richtet sich danach, wie lange die Vermietbarkeit zu den angenommenen Erträgen gesichert erscheint

• Die sich in zunehmend kürzer werdenden zeitlichen Abständen wandelnden Nutzeranforderungen sind zu berücksichtigen. Bei im Inland belegenen Objekten sind die in Anlage 2 genannten Maximalsätze für die Nutzungsdauer baulicher Anlagen zu berücksichtigen. (§ 12 Abs. 2 BelWertV)

Der bei im Inland belegenen Objekten in Ansatz zu bringende Kapitalisierungszinssatz beträgt bei wohnwirtschaftlicher Nutzung mindestens 3 %, bei gewerblicher Nutzung mindestens 4 % über der nach DIN 1333 auf die erste Nachkommastelle gerundeten von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Rendite 30-jähriger Bundesanleihen zuzüglich etwaiger für einzelne Nutzungsarten nach Anlage 3 zu berücksichtigender Aufschläge.

Ist am 30. November eines Jahres die von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte Rendite 30-jähriger Bundesanleihen mindestens 0,5 Prozentpunkte höher oder niedriger als zu Beginn des der letzten Veränderung der Mindestkapitalisierungszinssätze vorhergehenden Monats, so verändert er sich zum 1. Januar des Folgejahres um die entsprechenden nach DIN 1333 auf die erste Nachkommastelle gerundeten Prozentpunkte.

Vorbehaltlich des Absatzes 5 (Unterschreitungsmöglichkeiten) beträgt der Mindestkapitalisierungszinssatz bei wohnwirtschaftlicher Nutzung mindestens 3,5 % und höchstens 5,5 %, bei gewerblicher Nutzung mindestens 4,5 % und höchstens 6,5 %, jeweils zuzüglich etwaiger für einzelne Nutzungsarten nach Anlage 3 zu berücksichtigender Aufschläge. Die Bundesanstalt gibt die geänderten Mindestkapitalisierungszinssätze unverzüglich nach dem in Satz 2 genannten Zeitpunkt auf ihrer Internetseite bekannt.

Die Mindestkapitalisierungszinssätze dürfen für die Nutzungsarten Wohnen, Handel, Büro sowie Lager und Logistik um höchstens 0,5 % unterschritten werden, wenn es sich um erstklassige Immobilien handelt. Dies ist dann der Fall, wenn mindestens folgende Kriterien erfüllt sind:

1          eine sehr gute Lage im Verdichtungsraum,

2.         ein entsprechend der jeweiligen Objektart bevorzugter Standort,

3          eine gute Infrastruktur,

4          eine gute Konzeption,

5          eine hochwertige Ausstattung,

6          eine hochwertige Bauweise,

7          eine besonders hohe Marktgängigkeit und

8          ein sehr guter Objektzustand.

Ein Unterschreiten bedarf einer nachvollziehbaren, im Gutachten dokumentierten Begründung.

In § 13 BelWertV werden 3 Sonderfälle der Ertragswertermittlung definiert:

1. Reinertrag - Bodenwertverzinsungsbetrag < 0 € d.h. NEGATIV

• Als Ertragswert ist nur der Bodenwert anzusetzen. Der Bodenwert ist um die Freilegungskosten zu reduzieren. Der so ermittelte, um die Abbruchkosten verminderte Bodenwert ist vom Zeitpunkt, an dem das Grundstück unbebaut zur Verfügung stünde, auf den Wertermittlungsstichtag mit dem für die zulässige Nutzung heranzuziehenden Kapitalisierungszinssatz abzuzinsen.

1. Restnutzungsdauer < 30 Jahre: zwei Varianten zur Auswahl

• Anteil des Bodenwerts nur über die Restnutzungsdauer kapitalisieren

• Abbruchkosten ermitteln, ausweisen und vom Ertragswert abziehen.

  Der so ermittelte, um die Abbruchkosten verminderte Ertragswert ist vom Zeitpunkt, an dem das Grundstück unbebaut zur Verfügung stünde, auf den Wertermittlungsstichtag mit dem für die zulässige Nutzung heranzuziehenden Kapitalisierungszinssatz abzuzinsen.

1. Bodenwert > 50 % des Ertragswerts:

• Begründung der Annahmen zur Ermittlung des Bodenwerts

• Darlegung der Voraussetzungen einer Ersatzbebauung und der dafür ggf. notwendigen Aufwendungen

§ 15 Abs. 1 BelWertV (nicht erschöpfenden Aufzählung):

1. örtliche Lage, Größe und Zuschnitt des Grundstücks

2. Art und Maß der baurechtlich zulässigen und tatsächlichen Nutzung

3. Art und Beschaffenheit der Zuwegungen

4. die wichtigsten wirtschaftlichen und verkehrstechnischen Verbindungen

5. Anschlussmöglichkeiten an Versorgungsleitungen und Kanalisation

6. noch anfallende Erschließungsbeiträge

7. vorhandene Richtwerte und Vergleichspreise

Darüber hinaus:

-          Altlasten

-          Bodenbeschaffenheit

-          Entwicklungszustand

-          Veränderungen in Infrastruktur und Makrolage

-          Einflüsse auf Mikrolage, z. B. Landschaftsschutz

-          Nachhaltigkeit der vorhandenen Vergleichspreise und Richtwerte

Der Bodenwert ist in Euro pro m² Grundstücksfläche anzusetzen.

Es darf keine höherwertige Nutzung als zulässig zugrunde gelegt werden.

Aus Erfahrungssätzen abgeleitete Herstellungskosten je Raum-/Flächeneinheit multipliziert mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheit des Gebäudes. Ansätze müssen regional- und objektspezifisch angemessen sein. Zu berücksichtigen sind insbesondere

1.     beabsichtigte und mögliche Verwendung

2.     Umfang und Raumaufteilung

3.     Bauweise und für den Rohbau verwendete Materialien

4.     Ausstattung und wertbeeinflussende Nebenanlagen

5.     Alter und Erhaltungszustand

6.     sonstige wertbeeinflussende Umstände

Außenanlagen dürfen i. d. R. mit nicht mehr als 5 % des Herstellungswerts angesetzt werden.

Die Alterswertminderung ist nach dem Verhältnis zwischen Restnutzungsdauer und Nutzungsdauer zu bestimmen und in einem Prozentsatz des Herstellungswerts auszudrücken. Die BelWertV lässt die Wahl zwischen linearer oder mit zunehmendem Alter sich verändernden Wertminderung.

Bei veränderter Nutzungsdauer (z. B. Verkürzung durch unterlassene Instandhaltung bzw. Verlängerung durch Instandsetzungen oder Modernisierung) ist die Wertminderung anhand der veränderten Restnutzungsdauer und der üblichen Nutzungsdauer zu bestimmen.

Sachwertfaktoren gemäß ImmoWertV beziehen sich auf einen Sachwert, der nach den Vorgaben der ImmoWertV ermittelt wurde und nicht nach den Vorgaben der BelWertV. Durch die unterschiedlichen Bezugsgrößen würde der Anpassungsbetrag verfälscht (fehlende Modellkonformität). Eine Übertragung der prozentualen Anpassung auf den geringeren Ausgangswert nach BelWertV würde den Sicherheitsabschlag teilweise kompensieren. Der Sachwertfaktor stellt auf einen Stichtag ab, nicht auf die nachhaltigen Marktverhältnisse. Die Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse sind daher nicht auf die Beleihungswertermittlung anwendbar.

Der Sicherheitsabschlag soll eventuellen Baupreissenkungen und damit der nachhaltigen Gültigkeit der Ansätze Rechnung tragen. Er beträgt mindestens 10 % des nach § 16 Abs. 1 BelWertV ermittelten Bauwerts (inkl. Alterswertminderung und Außenanlagen).

§ 19 BelWertV:

• Es sind nachhaltig erzielbare Vergleichspreise von Objekten heranzuziehen, die in den maßgeblich ihren Wert beeinflussenden Merkmalen hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen. Dies betrifft insb. Lage, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten. Vergleichspreise können aus Kaufpreis- oder anderen Marktdatensammlungen entnommen werden.

• Von dem so ermittelten Ausgangswert ist ein Sicherheitsabschlag in Höhe von mindestens 10 % in Abzug zu bringen. Der Sicherheitsabschlag soll die Nachhaltigkeit der Vergleichspreise untermauern und so der Unsicherheit der künftigen Marktentwicklung Rechnung tragen.

Das Vergleichswertverfahren kommt grds. für weitgehend standardisierte Objekte infrage, für die eine ausreichende Zahl an Vergleichsfällen vorliegt. Nach BelWertV wird das Verfahren in folgenden Fällen eingesetzt:

• Für EFH/ZFH sowie Wohnungs- und Teileigentum als Kontrollwert zur Ergänzung des Zwei-Säulen-Prinzips (statt des Sachwertes) (§ 4 Abs. 1 BelWertV).

• Bei EFH/ZFH und ETW, die nach Objekt- und Standortqualität zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet sind und für die eigene Nutzung dauerhaft nachgefragt werden, kann der Beleihungswert am Sachwert oder Vergleichswert orientiert werden und eine Ertragswertermittlung sowie je nach Fall eine Sach- oder Vergleichswertermittlung entfallen. Ist das Objekt noch vermietet, ist die hiermit verbundene Wertminderung nachvollziehbar zu ermitteln und vom Beleihungswert abzuziehen = NEUER Vermietungsabschlag (§ 4 Abs. 2 BelWertV).

• Bei EFH/ZFH darf eine Orientierung am Vergleichswert nur dann erfolgen, wenn mind. 5 Vergleichspreise vorliegen, die auch hinsichtlich der Wohnfläche hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen (§ 4 Abs. 2 BelWertV).

Nach § 20 BelWertV ist zu prüfen

• der Entwicklungszustand und

• der künftige Bedarf an Baugrundstücken

Stellung zu nehmen ist zu

• Bebauungsrecht

• Erschließungssituation

• Altlasten

Im Ergebnis darf nur gesichertes Baurecht bewertet werden. Der Wertansatz ist aus geeigneten Vergleichswerten abzuleiten (§ 15 Abs. 1 BelWertV) und in Euro je m² Grundstücksfläche anzusetzen (§ 15 Abs. 2 BelWertV). Es darf keine höherwertige als die zulässige Nutzung zugrunde gelegt werden (§ 15 Abs. 2 BelWertV).

Nach § 21 BelWertV sind folgende Punkte zu beachten:

• Berücksichtigen der Restlaufzeit des Erbbaurechts

• Einschränkungen aus dem Recht ist durch Wertabschläge Rechnung zu tragen

• Darlegen, ob und wie lange das Recht hinsichtlich seiner Laufzeit und der Entschädigung für das Bauwerk angemessen verwertbar erscheint

• Die Regelungen gelten auch für andere grundstücksgleiche Rechte und solche Rechte einer ausländischen Rechtsordnung, die den grundstücksgleichen Rechten deutschen Rechts vergleichbar sind, entsprechend.

nach § 23 BelWertV:

• bei der Ermittlung des Sachwerts grds. unberücksichtigt, wenn es sich nicht um wesentliche Bestandteile des Bewertungsobjekts handelt.

• Wenn es sich um wesentliche Bestandteilen handelt, dann sind sie gesondert zu schätzen

• bei schneller Überalterung generell kein Ansatz

Bei inländischen wohnwirtschaftlich genutzten Objekten (gewerblicher Anteil des Rohertrags bis ein Drittel) kann anstelle eines Gutachtens eine vereinfachte Wertermittlung erstellt werden, wenn der darauf abzusichernde Darlehensbetrag unter Einbeziehung aller Vorlasten 600.000 € nicht überschreitet.

Maßgebend ist der Nominalbetrag der Grundschuld (=eigentliche Summe, die ein Gläubiger bei einem Kreditinstitut beantragt) einschließlich Vorlasten.

Die Vereinfachungen beziehen sich auf die formellen Anforderungen an den Prozess der Wertermittlung und die Ausgestaltung des Gutachtens, nicht aber auf die Vorgaben zur eigentlichen Wertermittlung (= vereinfachte Wertermittlung muss der BelWertV entsprechen).

Für Kleindarlehen gelten folgende Erleichterungen:

1. vereinfachte Wertermittlung anstelle des Gutachtens

2. Erstellung durch eine ausreichend geschulte und qualifizierte sowie unabhängige Person

3. Funktionstrennung im Zuge der Kreditbearbeitung (= darf nicht identisch mit der Person sein, die die anschließende Kreditentscheidung fällt oder den Beleihungswert festsetzt)

4. Erleichterungen für die Objektbesichtigung

5. Erleichterung für die Innenbesichtigung

Entscheidend für die Einordnung in den Kleindarlehensbereich sind die Nutzung und Belegenheit des Objekts (wohnwirtschaftliche Nutzung, Inland) sowie der Beleihungsauslauf (Nominalbetrag der Grundschuld einschl. Vorlasten) als abzusichernder Darlehensbetrag einschließlich aller Vorlasten (NICHT Darlehensbetrag, Markt- oder Beleihungswert!).

Im Rahmen von Bewertungen im Kleindarlehensbereich nach § 24 BelWertV, kann eine Besichtigung entfallen, wenn

1. das Objekt bekannt ist, d. h. in den letzten beiden Jahren besichtigt wurde,

2. bei einer ETW, in demselben Gebäude in den letzten beiden Jahren zumindest eine gleichartige Wohnung besichtigt wurde,

3. bei einem EFH innerhalb einer Siedlung gleichartiger EHFs während der letzten zwei Jahre zumindest ein gleichartiges Objekt innerhalb der Siedlung besichtigt wurde,

4. bei neu errichteten Fertighäusern der Bauplatz bekannt ist und das Fertighaus nach Art und Typus anhand des Katalogs des Herstellers eindeutig bestimmt werden kann oder

5. stattdessen eine Ansicht des zu bewertenden Objekts, für das eine Restnutzungsdauer von mindestens 40 Jahren zu erwarten sein muss, per Videoübertragung vorgenommen wird, sofern

• der Wertermittler dabei einen zumindest annähernd vollständigen Einblick der gesamten Immobilie, ihres Zustands und ihres Umfelds erhält,

• die per Videoübertragung durchgeführte Ansicht der Immobilie hinsichtlich Umfang und Erkenntnissen sowie mittels einer Fotosammlung (Bildschirmfotos) dokumentiert wird und

• auf das Ergebnis der Beleihungswertermittlung ein Abschlag in Höhe von mindestens 5 % vorgenommen wird.

Die Gründe für das Unterbleiben der Besichtigung sind in nachvollziehbarer Weise zu dokumentieren (d.h. es MUSS Gründe geben, sonst immer Besichtigung).

Bei Beleihungswertermittlungen für im Ausland belegene Objekte kann eine erneute Besichtigung entfallen, wenn ein in Bezug auf das Objekt erstelltes landesspezifisches Gutachten vorliegt, in dem die wesentlichen Erkenntnisse aus der Besichtigung ausreichend beschrieben sowie alle notwendigen Informationen zu Lage, Ausstattung und Zustand des Objekts enthalten sind.

Im Rahmen von Bewertungen im Kleindarlehensbereich, kann eine Innenbesichtigung entfallen, wenn der Person, die die Wertermittlung durchführt, die wesentlichen Bewertungsparameter hinreichend bekannt sind und

1. die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre fertiggestellt worden ist, oder

2. in Abschlag in Höhe von mindestens 10 % auf das Ergebnis der Beleihungswertermittlung vorgenommen wird.

3. Die Gründe für den Verzicht auf die Innenbesichtigung sind nachvollziehbar zu dokumentieren (d.h. es MUSS Gründe geben, sonst immer Innenbesichtigung).

• Ermittlung des Beleihungswerts ist nach BelWertV nur insoweit durchzuführen, wie nichts Abweichendes bestimmt ist.

• D.h.: Es wird klargestellt, dass abweichende Regelungen zu beachten sind, wie z.B. § 12 Abs. 4 BelWertV (dynamische Kapitalisierungszinssätze sind NICHT für Auslandsobjekte anzusetzen) oder auch die Anlage 2 (GND) zählen nur fürs Inland.

• wesentliche Informationen, Daten und Einschätzungen können aus einem in Bezug auf das Objekt erstellten landesspezifischen Gutachten herangezogen werden, sofern dieses Gutachten auf transparenten und von Fachkreisen anerkannten Bewertungsmethoden beruht und die wesentlichen Informationen zur Ermittlung des Beleihungswerts enthält.

• Wesentliche Informationen:

  • Einhaltung des Zwei-Säulen-Prinzips (§ 4 BelWertV),

  • Ansatz nachhaltiger Mieterträge (§ 10 BelWertV),

  • Berücksichtigung von Mindestbewirtschaftungskosten (§ 11 BelWertV),

  • Beachtung der Mindestkapitalisierungszinssätze (§ 12 Abs. 4 BelWertV),

  • Berücksichtigung des Sicherheitsabschlages von mindestens 10% im Sachwertverfahren (§16 BelWertV)

  • Einhaltung der Anforderungen an die Qualifikation und Unabhängigkeit des Gutachters (§§ 6 und 7 BelWertV) entsprechend.

• Das landesspezifische Gutachten darf nicht älter als 2 Jahre sein und muss folgenden Vorgaben entsprechen:

  • Besichtigung des Objektes (§ 5 Abs. 1 BelWertV),

  • Erstellung und Beauftragung des Gutachtens (§ 5 Abs. 2 Satz 1 und 3 BelWertV),

  • Inhalt des Gutachtens (§ 5 Abs. 3 BelWertV),

  • Qualifikation des Gutachters (§ 6 BelWertV) sowie

  • Unabhängigkeit des Gutachters (§ 7 BelWertV

• Wird das landesspezifische Gutachten vom Darlehensnehmer in Auftrag gegeben, darf dieses nur zugrunde gelegt werden, wenn die unabhängige Erstellung eines objektiven, vom Darlehensnehmer unbeeinflussten Gutachtens dadurch gewährleistet erscheint, dass der beauftragte Gutachter diesbezüglich einschlägigen berufsrechtlichen Regelungen unterworfen ist, deren Nichteinhaltung sanktionsbewehrt ist. Das Gutachten einschließlich der Einhaltung dieser berufsrechtlichen Regelungen muss zudem durch eine für diese Zwecke anerkannte unabhängige nationale Stelle auf Basis verbindlicher Standards hinreichend und nachvollziehbar dokumentiert überprüft werden.

• Aus dem landesspezifischen Gutachten entnommene Daten und Parameter sind im Beleihungswertgutachten kenntlich zu machen.

• Auf erneute Besichtigung kann verzichtet werden, wenn das landesspezifische Gutachten eine ausreichende Beschreibung der Erkenntnisse aus der Besichtigung sowie von Lage, Ausstattung und Zustand enthält.

• In den Fällen, in denen keine Vergleichspreise zur Ermittlung von Bodenwerten im Ausland vorliegen, kann ersatzweise auf geeignete sonstige Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts zurückgegriffen werden; hierbei ist darauf zu achten, dass die Herleitung des Bodenwerts unabhängig von der Ermittlung des Ertragswerts erfolgt. (Wie? z.B. durch Residualwertverfahren)

• Bei Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes sind die auf dem jeweiligen Markt nicht nur kurzfristig erreichten Spitzenwerte angemessen zu gewichten

  • Möglichkeit der Unterschreitung der Mindestkapitalisierungszinssätze (in § 12 (4) BelWertV - „im Inland“ – vorher Hinweis auf Deutschland nur in Anlage 3)

  • Methodenstreit: Cap-Rates vs. analoge Anwendung wie in Deutschland (30-jährige Bundesanleihe entsprechend im Ausland als Basis wählen)

  • Bisher noch keine Eindeutigen Aussagen bzw. Ergebnisse aus Deckungsstockprüfungen vorhanden

• RND kann mit 100 Jahren (=ewige RND) angesetzt werden, wenn Berücksichtigung der RND im Belegenheitsland unüblich ist und eine tatsächlich kürzere RND durch zusätzliche Gebäudeabschreibung bei den BWK kompensiert wird

• Mindestansatz BWK (15 %) kann unterschritten werden, wenn Berücksichtigung der BWK im Belegenheitsland unüblich ist und Kompensation durch entsprechend höheren Kapitalisierungszinssatz erfolgt, der zum gleichen Ergebnis führt

• beruht auf transparenten und in Fachkreisen anerkannten Bewertungsmethoden (z. B. direkte Kapitalisierung, DCF)

• enthält wesentliche Informationen zur Ermittlung des Beleihungswerts

• nicht älter als 2 Jahre

• formelle und inhaltliche Anforderungen der BelWertV an Gutachten und Gutachter (Besichtigung, Ausnahmen möglich, Erstellung durch von der Pfandbriefbank beauftragte Gutachter, bei beauftragten Gutachten durch den Darlehnsnehmer muss eine Unabhängigkeit des Gutachters nachgewiesen werden, Inhalte des Gutachtens, Qualifikation und Unabhängigkeit des Gutachters)

Anlässe für die Wertüberprüfung sind in § 26 BelWertV geregelt:

1. Der Beleihungswert ist längstens jährlich zu überwachen.

2. Wenn Anhaltspunkte bestehen, dass sich die Grundlagen der Beleihungswertermittlung nicht nur unerheblich verschlechtert haben. Insbesondere, wenn das allgemeine Preisniveau auf dem jeweiligen regionalen Immobilienmarkt in einem die Sicherheit der Beleihung gefährdenden Umfang gesunken ist. Aber auch bei besonderen Ereignissen (Naturkatastrophen, regionalen Immobilienkrisen, kundenbezogene Ereignisse)

3. Bei wesentlichem Leistungsrückstand der abgesicherten Forderung von mehr als 90 Tagen, ausgenommen eigengenutzte Wohnimmobilien.

Überprüft wird die Gültigkeit der Grundlagen der Beleihungswertermittlung (Verhältnisse, Annahmen, Ansätze) nach den zum Zeitpunkt der Wertermittlung gültigen Verfahren. Eine durch Zeitablauf verkürzte Restnutzungsdauer sowie eine Veränderung des Kapitalisierungszinssatzes aufgrund der anzusetzenden „dynamischen Zinssätze“ sind nicht Gegenstand der Überprüfung und begründet an sich noch keine Neubewertung. Der Beleihungswert ist bei Bedarf zu mindern.

Bei der Ermittlung des Beleihungswerts werden nur solche Umstände berücksichtigt, die für Jedermann wertbeeinflussend sind. Die Bildung der Einzelansätze erfolgt losgelöst von den Besonderheiten des Einzelfalls und Orientiert sich an Maßstäben, die durch eine Vielzahl von Marktteilnehmern nachhaltig akzeptiert würden. Jedes einzelne Bewertungselement ist in dieser Weise kritisch zu betrachten und nach dem Vorsichtsprinzip anzusetzen.

Die Wertansätze müssen für den Adressaten des Gutachtens im Einzelnen nachvollziehbar sein. Korrekturen werden bei dem jeweiligen Parameter vorgenommen. Ein zu hoher oder niedriger Ansatz eines Parameters darf nicht erst durch einen anderen Parameter ausgeglichen werden (z. B. Ausgleich einer zu hohen Miete durch einen höheren Zinssatz). Abschläge sind gesondert darzustellen.

1.     methodische Vorgaben

2.     standardisierte Maßstäbe

3.     Abstraktion der Wertansätze

4.     Transparenz der Wertansätze

5.     Obergrenze Marktwert

6.     Überprüfung

§ 13 (1) BelWertV: Als Ertragswert ist nur der Bodenwert abzgl. Abrisskosten anzusetzen. Der so ermittelte, um die Abbruchkosten verminderte Bodenwert ist vom Zeitpunkt, an dem das Grundstück unbebaut zur Verfügung stünde, auf den Wertermittlungsstichtag mit dem für die zulässige Nutzung heranzuziehenden Kapitalisierungszinssatz abzuzinsen.

Grund dafür ist, dass die derzeitige Bebauung für den Bodenwert eine Belastung darstellt bzw. nicht wirtschaftlich ist. Zudem sind die Abbruchkosten abzuzinsen um dem Umstand zu würdigen, dass das Gebäude erst abgerissen werden kann, wenn es leer gezogen ist.

Ist das Grundstück in Bezug auf die rechtlich mögliche Ausnutzbarkeit nicht optimal bebaut oder die Bebauung ist nicht mehr wirtschaftlich nutzbar, ist eine Freilegung des Grundstücks in Betracht zu ziehen. Ist die Freilegung z. B. aus rechtlichen Gründen erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich (aufgeschobene Freilegung), sieht § 13 Abs. 1 ImmoWertV vor, dies bei der Bodenwertermittlung zu berücksichtigen und von dem sich unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung ergebenden Bodenwert (nutzungsabhängiger Bodenwert) auszugehen, soweit das marktüblich ist.

Im Fall einer aufgeschobenen Freilegung ist der Wertvorteil, der sich aus der künftigen Nutzung ergibt, als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen. Der Wertvorteil ergibt sich aus der abgezinsten Differenz zwischen Bodenwert ohne Liquidationsobjekt und dem nutzungsabhängigen Bodenwert (vgl. § 43 Abs. 2 ImmoWertV). Der Abzinsung umfasst den Zeitraum bis zur (rechtlich) möglichen Freilegung des Grundstücks.

Art. 208 Abs. 3 CRR

• regelmäßige Überwachung: mind. jährlich bei Gewerbeimmobilien, alle 3 Jahre bei Wohnimmobilien, bei starken Marktschwankungen häufiger

• Wertüberprüfung bei Hinweis auf Wertverlust; bei Krediten über mehr als 3 Mio. € oder 5 % der Eigenmittel der Bank Wertüberprüfung mind. alle 3 Jahre

• zur Überprüfung der Werte und Identifikation der neu zu bewertenden Objekte können statistische Verfahren Verwendung finden.

§ 26 BelWertV

• Der Beleihungswert ist längstens jährlich zu überwachen (= NEU, dadurch Verbindung zu CRR geschaffen)

• Bei Hinweisen auf eine wesentliche Verschlechterung der Grundlagen der Wertermittlung, insb. bei Rückgang des allgemeinen Preisniveaus in einem die Sicherheit der Beleihung gefährdenden Umfang

• Sofern es sich nicht um eigengenutzte Wohnimmobilien handelt außerdem, wenn die besicherte Forderung einen wesentlichen Leistungsrückstand von mind. 90 Tagen aufweist (ausgenommen eigengenutzte Wohnimmobilien)

• Beleihungswert ist bei Bedarf zu mindern.

• Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.

• Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen. Die Feststellung nachhaltiger Merkmale des Objekts und deren Einflussgrößen auf die Bewertung bedarf dabei einer langfristigen Betrachtung der Marktgegebenheiten. Der betrachtete Zeitraum ist zu benennen und seine Angemessenheit nachvollziehbar darzulegen.

-          vorsichtige Bewertung

-          Beständigkeit (während der gesamten Dauer der Beleihung)

-          Erzielbar bei freihändiger Veräußerung

-          langfristige, nachhaltige Merkmale

-          normale regionale Marktgegebenheiten

-          derzeitige und mögliche anderweitige Nutzungen (Drittverwendbarkeit)

-          Unabhängigkeit von vorübergehenden Wertschwankungen

-          Ausschluss spekulativer Elemente

-          Transparenz der Wertansätze

Es gibt zwar Verweise aus anderen Gesetzen auf § 16 PfandBG, aber mit Ausnahme von § 22 Nr. 1 SolvV nicht auf § 16 (4) PfandBG oder direkt auf die BelWertV. Die BelWertV ist daher (formal) nur für die Anwendung im Zusammenhang mit der Pfandbriefdeckung allgemeinverbindlich.

Prüfer und Prüfungsverbände werden sich bei grundsätzlichen Problemen und Zweifelsfragen auch bei Wertermittlungen für andere Zwecke an vorhandenen Normen orientieren, die sich für die Beleihungswertermittlung aus der BelWertV und für die Marktwertermittlung inländischer Immobilien aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ergeben. Außerdem ist zu vermuten, dass die BaFin als Verfasserin dieser Rechtsverordnung die Inhalte der BelWertV bei Auslegungsfragen reflektiert.

Im Realkredit kommt es aus zwei Gründen entscheidend auf die richtige Beurteilung des Beleihungsobjekts an:

-          Abhängigkeit der Sicherheit der Deckungswerte für den Hypothekenpfandbrief

-          Erwartung einer ausreichend hohen Beleihung durch den Kreditnehmer

Die Immobilienbewertung ist wesentlicher Bestandteil der Qualitätssicherung innerhalb der Wertschöpfungskette der Immobilienfinanzierung. Die wirtschaftliche Bedeutung der Wertermittlung erstreckt sich über folgende Bereiche des Kreditwesens:

-          Kreditprozess (Risikoeinschätzung, Zinskalkulation)

-          Refinanzierung über Hypothekenpfandbriefe

-          Anrechnungserleichterungen nach KWG (z. B. Eigenkapitalprivilegierung i. V. m. CRR u. SolvV)

Grundlage des Sicherungswerts eines Grundpfandrechts ist der Wert des Grundstücks. Da regelmäßig langfristige Darlehen durch Grundpfandrechte abgesichert werden, ist ein dauerhafter Wert des Grundstücks maßgeblich, der so lange erzielbar sein muss, wie das Grundpfandrecht als Darlehenssicherheit benötigt wird. Von Bedeutung für den dauerhaften Grundstückswert ist die Veräußerbarkeit des Grundstücks während dieses Zeitraums. Der Wert, der diese Anforderungen erfüllt, ist der Beleihungswert nach § 16 PfandBG.

Das KWG und das PfandBG dienen auch dem Schutz der Gläubiger von Kreditinstituten und sind diesbezüglich miteinander verzahnt. Das KWG gewährt den Kreditinstituten Erleichterungen beim Gläubigerschutz, die an die Einhaltung bestimmter Vorschriften des PfandBG geknüpft sind. Dies betrifft insbesondere die Vorschriften zur Beleihungswertermittlung nach § 16 (2) PfandBG, auf den in § 21 (3) Nr. 1 KWG (Realkredit) verwiesen wird.

Die im Umlauf befindlichen Pfandbriefe müssen jederzeit durch entsprechend geeigneter Sicherheiten gedeckt sein. Der Beleihungswert bildet die Grundlage für die im Deckungsregister eingetragenen Sicherungswerte, die wiederum der Deckung der ausgegebenen Pfandbriefe dienen (§ 14 PfandBG). Er wirkt somit unmittelbar auf den Schutz der Pfandbriefgläubiger.

• Marktwert folgt den Wertschwankungen, Beleihungswert ist davon unabhängig.

• Marktwert liegt normalerweise oberhalb Beleihungswert

• Marktwert ist stichtagsbezogen, Beleihungswert nachhaltig bezieht sich auf gesamten Zeitraum der Beleihung

• Der Marktwert bildet den Markt objektiv ab; der Beleihungswert folgt dem Vorsichtsprinzip

• Der Marktwert kennt keine Mindestansätze wie die BelWertV

Sachwert:

• BLW darf nicht aufgerundet werden

• Marktanpassungsfaktor / Sicherheitsabschlag / Nachhaltigkeitsabschlag

Ertragswert:

• marktübliche vs. nachhaltige Erträge

• Modernisierungsrisiko

• Liegenschaftszins vs. Kapitalisierungszins

• i.d.R. im BWL keine Berücksichtigung von Over- und Underrents / Staffelmieten

• BLW darf nicht aufgerundet werden

Vergleichswert:

• Sicherheitsabschlag mind. 10 %

Die Abgrenzung von Wertminderung und Vorlasten geht auf das Zwangsversteigerungsrecht zurück. Sie richtet sich nach der Rangigkeit der Belastung im Verhältnis zu dem Grundpfandrecht. Der Gutachter muss den Beleihungswert lastenfrei ermitteln. Für die Finanzierung ist die Rangstelle einer Belastung im Verhältnis zu der den Kredit sichernden Eintragung in Abteilung III des Grundbuches maßgebend. Die Beurteilung der Rangstelle ist nicht Aufgabe des Gutachters, diese erfolgt meist im Zuge der Beleihungswertfestsetzung vor der Kreditentscheidung. Der Gutachter weist neben dem lastenfreien Wert des Grundstücks den Wert der Last aus.

Grundsätzlich ist bei allen Lasten und Beschränkungen zu überprüfen, inwieweit sie den Wert eines Grundstückes für den Kreditgeber auch bei Rangrücktritt negativ beeinflussen.

Der negative Einfluss einer Belastung in Abteilung II, aber auch in gewissem Maße die „Schornsteinhypothek“ (=Gläubiger von nachrangigen und offensichtlich wertlosen Grundpfandrechten verweigern die Löschung ihrer Grundpfandrechte) in Abteilung III, verhindern trotz Nachrang einen freihändigen Verkauf. Besonders nachteilig für den Kreditgeber ist, dass die Eintragung eines Nießbrauchrechtes, welches den Marktwert gegen Null verändern kann, nach der Kreditvergabe durch den Sicherungsgeber veranlasst werden kann. Kommt der Kreditnehmer seinen Ratenverpflichtungen nicht mehr nach, ist eine Realisierung der Sicherheit dann nur noch über die Zwangsversteigerung möglich. Daher sollte der Kreditgeber entsprechend den heutigen Erkenntnissen auch die möglichen Erlösquoten bei Zwangsversteigerungen im Auge haben und sich nicht zu sehr auf den Vorrang der Sicherheiten verlassen.

Im Rahmen seiner Aufgabenerfüllung muss der Gutachter unabhängig arbeiten und darf nicht weisungsgebunden sein. Für Kreditinstitute sind sowohl externe als auch bankinterne Gutachter tätig.

§ 7 BelWertV: von Kreditakquisition, Kreditentscheidung sowie Vermittlung, Vermietung und Verkauf unabhängig, nur der Geschäftsleitung verantwortlich

Aufgaben:

- Vorprüfung von Beleihungsobjekten

- Rating

- Risikoeinschätzung (Vermietbarkeit, Verkäuflichkeit, Drittverwendung)

- Erstellung und Plausibilisierung von BLW-Gutachten => wesentlich für Kreditkonditionierung, Kreditentscheidung, Deckungsstock

- laufende Werteüberprüfung

- Mittelverwendungskontrolle (Bautenstände)

- Stichproben (Kleindarlehen)

• Alles, was dauernde Erträge sichert

• Deshalb nicht: Photovoltaikanlagen, Brüche, kurze RND, keine Drittverwendungsfähigkeit

Die Drittverwendungsfähigkeit gibt an, ob es eine ausreichende Anzahl potenzieller Nutzer für die vorhandene, gleichbleibende Nutzung (subjektive Drittverwendungsfähigkeit) oder ob es eine ausreichende anderweitige Nutzungsmöglichkeit (objektive Drittverwendungsmöglichkeit), ohne dass größere bauliche Veränderung an den zu begutachtenden Nutzungseinheiten erforderlich werden, gibt.

Über die gesamte Dauer der Beleihung (§ 3 BelWertV).

Risiken bei Portfoliobewertungen

• Merkmale der Einzelobjekte nicht ausreichend berücksichtigt

• falsche Clusterung

• nicht repräsentative Stichprobe

• Veränderung des Portfolios durch Abverkauf

Methoden der Portfoliobewertung

• Einzelbewertung (für ein konkretes Wertermittlungsobjekt an jedem Wertermittlungsstichtag die wesentlichen wertbestimmenden Merkmale einzeln erhoben)

• Pauschalbewertung (vereinfachendes bzw. überschlägiges Bewertungsmodell, basierend auf vereinfachenden Annahmen, ohne Besichtigung, Desk-Job)

• Strukturierte Bewertung (Segmentierung der einzelnen Bewertungsobjekte mit gleichen oder ähnlichen wertbestimmenden Merkmalen)         

Qualitätssicherung

• optimal: Einzelgutachten inkl. Besichtigung

• sonst: möglichst große Stichprobe, sorgfältige Stichprobenauswahl und Clusterung