Lager, Logistik

Produktionslager/Fertigwarenlager

• Hauptfunktion ist Lagern von Rohware, Zwischen- oder Fertigerzeugnissen

• räumliche Nähe zur Produktion

• geringe Höhe (bis 10 m UKB); wenig Tore

• Drittverwendungsfähigkeit tlw. eingeschränkt

 Distributionshalle

• Warenverteilung; Lagerhalle mit zusätzlicher Kommissionierung (= Zusammenstellen von Artikeln oder Gütern für Kunden- oder Produktionsaufträge)

• räumliche Nähe zu Empfängern

• größere Höhe (10 m bis 12 m UKB), mehrere Tore, Überladebrücken

• größte Drittverwendbarkeit

 Umschlaghalle

• Warenumschlag mit kurzen Lagerzeiten

• Nähe zum Endkunden

• geringere Höhe (bis 8 m UKB) und Tiefe (30-40 m), mehrere Tore, zweiseitige Andienung, hoher Bedarf an befestigter Freifläche für Andienung und Abstellplätze

• i. d. R. ausreichende Drittverwendbarkeit

Hochregallager

• Lagergebäude ab einer Höhe von 12 m UKB

• Unterscheidung IN

  • konventionelle Bauweise (Bauhöhe bis 20 m)

  • Silobauweise (Bauhöhe bis 50 m)

 Speziallager/Sonderlager

• Lager für bestimmte Funktionen, z. B. Gefahrgutlager, Kühlhallen etc.

• Veränderte Nachfragestrukturen durch technologischen Fortschritt

• Faktor „Fachkräfte“ bei Standortauswahl

• Flächenkonkurrenz in urbanen Gebieten (Büro, Handel, Wohnen)

• Neue Konzeptionen

  • mehrstöckige Objekte

  • Mischformen von Industrie und Logistik

  • Anbindung an Forschung + Entwicklung

• Größe mind. 10.000 m², 40-60% überbaute Grundstücksfläche

• lichte Hallenhöhe optimal 8/10-12m UKB

• großes Stützenraster, möglichst stützenfreie Bauweise

• Büroanteil 5-10 % d. Gesamtnutzfläche, möglichst im Mezzanin oberhalb des Überladebereichs oder externes Gebäude

Built-to-Suit-Immobilien

• auf Erstnutzer zugeschnitten

• eingeschränkt drittverwendungsfähig

• erhöhte Investitionskosten und Mieten

• hohes Ausfallrisiko bei Anschlussvermietung

• wirtschaftlicher Betrieb erfordert langfristigen Mietvertrag (i. d. R. > 5 Jahre)

Multi-User-Immobilien

• auf unterschiedliche Nutzer zugeschnitten (meist Logistikdienstleister und Verlader)

• in der Regel drittverwendungsfähig

• decken etwa 80 % aller Nutzungen ab

• kürzere Mietvertragslaufzeiten aufgrund höherer Drittverwendungsfähigkeit möglich (i. d. R. < 5 Jahre)

Makrostandortfaktoren

• Nähe zu Hauptverkehrsader (möglichst multimodale Anbindung, Drehkreuz): Autobahnkreuz, Bahnanschluss, Flughafen, Hafen

• Nähe zu Ballungszentren

• Nähe zu potenziellen Auftraggebern

• ausreichendes Arbeitskräftepotenzial, insb. niedrige, technische Lohngruppen

Mikrostandortfaktoren

• Verkehrsanbindung

• Nähe zu Autobahnanschluss, besser Autobahnkreuz

• Ausbau der Straßenverbindungen für Lkw-Verkehr geeignet

• mehrere Zufahrtstraßen

• möglichst keine Ampeln, Kreuzungen und Ortsdurchfahrten

• möglichst multimodale Anbindung (Gleisanschluss, Flug-, Seehafen)

• ÖPNV-Anbindung (Arbeitnehmer)

• GI-/GE-Gebiet mit umfangreicher Nutzungsgenehmigungen und ausreichenden Lärmemissionskontingenten Betriebsgenehmigung mind. 6:00 bis 22:00 Uhr; 24/7-Betrieb

  (Genehmigung aufgrund zunehmenden Umwelt- und Gesundheitsbewusstseins zunehmend restriktiv)

• keine Wohngebiete in der Nähe (Emissionen)

• keine Einschränkung durch sonstige Vorschriften (Naturschutz, Lärm-/Luftbelastung)

• Logistikpark durch Synergien besser als Einzelstandort

• Infrastruktur (Tankstellen, Gastronomie, Hotel)

Erschließung

• getrennte Zu- und Ausfahrt, Belag für Schwerlastverkehr geeignet,

• geringe Steigungen, Kurvenradien und Straßenbreiten für LKW-Verkehr geeignet

• Tragfähigkeit des Straßenunterbaus für Schwerlastverkehr geeignet

• ausreichend Stellplätze für Pkw und Lkw

Größe, Zuschnitt

• Grundstücksfläche mind. 20.000 m² (Halle mind. 10.000 m²; ca. 50 % für Andockzonen, Rangierflächen, Stellplätze etc.)

• Rechteckig, 130-150 m x 200-400 m

• wenn möglich Erweiterungsmöglichkeiten

• Feuerwehrumfahrung!

Topografie

• keine Steigungen/Gefälle - max. 3 bis 5% (Winterbetrieb)

Nutzbarkeit/Baurecht

• 24 h-Betrieb und 24 h-Anfahrbarkeit (nach Baurecht und Baugenehmigung)

• keine Einschränkungen für umliegende Wohnbebauung (Lärm, etc.)

• Belastbarkeit bis 45/60t

Sicherheit

• Schutzmaßnahmen gegen Diebstahl (Einzäunung etc.)

• Schutzmaßnahmen gegen natürliche äußere Einwirkungen (Hochwasser etc.)

E-Commerce:

• zunehmend internetbasierter Versandhandel im Konsumentengeschäft (z. B. Amazon, Zalando), parallel Zunahme des Rücksendeaufkommens; dadurch Zunahme der Warenströme und des Bedarfs an Lager- und Umschlagflächen

24h-/Same-day-delivery:

• verkürzte Lieferzeiten insb. im E-Commerce, dadurch Heranrücken der Lager-/Umschlaghallen an die Städte; Konflikt zwischen stadtplanerischen Zielen und Anforderungen der Logistiker; Bsp. Aufbau eines Verteilnetzes für die letzte Meile durch Amazon (Lagerfläche auf dem Ku’damm).

Just-in-time/Just-in-sequence:

• Produktion/Lieferung zum Zeitpunkt des Bedarfs (JIT) bzw. zeit- und sequenzgerechte Anlieferung zum Zeitpunkt des Bedarfs und in der Reihenfolge des Einbaus (JIS) Zwecks Minimierung der Lagerbestände; z. B. Automobilindustrie, bedarfsgerechter Abruf durch den Empfänger bei einem Zulieferunternehmen

Outsourcing:

• Einkauf von Logistikleistungen durch externe Dritte zur Kosteneinsparung, z. B. Spedition, 3PL, 4PL; z. B. Hersteller von Systemschalung verzichtet auf eigenen Fuhrpark und kauft Transportleistungen von Spediteuren oder Kontraktlogistikern ein

Globalisierung:

• neue Absatz- und Beschaffungsmärkte, zunehmende internationale Arbeitsteilung, dadurch Neuordnung der Güterströme; z. B. Herstellung von Teilen in einem Land und Montage im Absatzland (Zoll)

• Wirtschaftsraum mit hoher Bevölkerungsdichte innerhalb Europas, der sich von Südengland über die Benelux-Staaten, Deutschland und die Schweiz bis nach Norditalien erstreckt

• aufgrund Bevölkerungsdichte, Wirtschaft und Infrastruktur hohe Bedeutung für europäische Wirtschaft im Allgemeinen und Logistikwirtschaft