BM2

je effizienter die Flächen desto effizienter die Kosten

1 zi max 50 qm

2 zi max 65 qm

3 zi max 80 qm

4 zi max 95 qm

Kostenrahmen

Kostenschätzung

Kostenberechnung

Gewerkebudgets

Kostenanschlag

Kostenfeststellung

Umso weiter der Bauprozess voran geschritten ist umso weniger breit ist die kostenspanne und umso kalkulierbarer sind die realen Kosten

-Flächen und Rauminhalte einheitlich berechnen

-einheitliche Gliederung und Berechnungsgrundlage aller Flächen und Rauminhalte

-Basis für Vielzahl von Arbeiten in der Planung

-nur über Erfahrungs- und/oder veröffentlichte Kennwerte ermittelt

Unterscheidung zwischen:

• BGF (Bruttogrundfläche) nicht gleich Geschossfläche, unterscheidung zwischen Regel und Sonderfall, Sonderfälle sind zB. Außentreppen,Außenrampen, Pergolen, Freisitze, Terrassen, beachte Unterkellerung bei Durchfahrten sind sonderfall ansonsten nicht gewertet

• KGF (Konstruktionsgrundfläche)

• NRF (Netto Raumfläche) (NUF, TF, VF)

• BRI (Bruttorauminhalt) getrennt nach Sonder- und Regelfall

DIN 277-1 für Außenflächen, Kostengruppe 500

• GF Grundfläche

• BF Bebaute Fläche

• UF Unbebaute Fläche - siehe auch Überstände von Balkonen usw

• AF Außenanlagenfläche

• nicht vorhandene Flächen wie zB Lufträume

• Flächen ohne Zugang oder Nutzbarkeit

• Wartungsflächen

• nicht nutzbare Dachflächen

• Flächen außerhalb des Bauwerks wie Außentreppen

Grundflächen aller Nutzbaren Räume, inklusive freiligende Installationen, fest eingebaute Gegenstände, Vormauerungen und Bekleidungen, bewegliche Raumteiler, begehbare Installations- und Aufzugschächte

• lichte Maße sollen angesetzt werden

• konstruktive Vor- und Rücksprünge bleiben unberücksichtigt

• NRF bei Treppen werden getrennt nach geschossen, abwärts

MFG 0 - keine Mietfläche

MFG 1 - Exklusive Mietfläche

MFG 2 - Gemeinschaftliche Mietfläche

GIF - Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. für Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche für gewerbliche Räume

• Loggien und Terrassen werden zu 1/4 angerechnet max 1/2

• Flächen über 2m Höhe 100%, 1-2m Höhe 50%, unter 1m Höhe 0%

• unbeheizte Wintergärten nur 50%

• Keller und Garagen zu 0%

• Versprünge kleiner als 13cm werden außer Acht gelassen

Projektentwicklung 2-5%

Projektrealisierung/ Errichtungskosten 15-20%

• DIN 277

• DIN 276 für Kostenplanung im Bauwesen

  • 100 Grundstück

  • 200 vorbereitende Maßnahmen

  • 300 Bauwerk Baukonstruktion

  • 400 Bauwerk Technische Anlagen

  • 500 Außenanlagen & Freiflächen

  • 600 Ausstattung & Kunstwerke

  • 700 Nebenkosten

  • 800 Finanzierung

Objektnutzung/ Nutzungskosten 70-80%

• DIN 32736

• DIN 18960 für Nutzungskosten

Objektverwertung/ Verwertungskosten 1-2%

Für Errichtungskosten

• 100 Grundstück

• 200 vorbereitende Maßnahmen

• 300 Bauwerk Baukonstruktion

• 400 Bauwerk Technische Anlagen

• 500 Außenanlagen & Freiflächen

• 600 Ausstattung & Kunstwerke

• 700 Nebenkosten

• 800 Finanzierung

Aufwendung für insbesondere Güter, Leistungen, Steuern und Abgaben, die mit der Vorbereitung, Planung und Ausführung von Bauprojekten verbunden sind

Gesamtheit aller Maßnahmen der Kostenermittlung, der Kostenkontrolle und der Kostensteuerung

in Folgende Stufen unterteilt:

• Kostenrahmen - Ermittlung der Kosten auf Grundlage der Bedarfsplanung

• Kostenschätzung - Ermittlung der Kosten auf Grundlage der Vorplanung

• Kostenberechnung - Ermittlung der Kosten auf Grundlage der Entwurfsplanung

• Kostenvoranschlag - Ermittlung der Kosten auf Grundlage der Ausführungsplanung und der Vorbereitung der Vergabe

• Kostenanschlag - Ermittlung der Kosten auf Grundlage der Vergabe und Ausführung

• Kostenfeststellung - Ermittlung der entstandenen Kosten

• Kostenkontrolle - Vergleichen aktueller Kostenermittlung mit früheren Kostenermittlungen und Kostenvorgaben

• Kostensteuerung - Ergreifen von Maßnahmen zur Einhaltung von Kostenvorgaben

• Kostenvorgaben - Festlegung von Kosten als Obergrenze oder als Zielgröße für das Bauprojekt

• Kostensicherheit - Ziel und Aufgabe bei einem Bauprojekt, Kostenvorgaben durch geeignete Maßnahmen der Kostenplanung einzuhalten

• Kostentransparenz - Ziel und Aufgabe bei einem Projekt, die Kosten und deren Entwicklung durch eine geeignete Darstellung erkennbar und nachvollziehbar zu machen

• Kostengliederung - Ordnungsstruktur, nach der die Gesamtkosten eines Bauprojektes in Kostengruppen unterteilt werden

• Kostengruppe - Zusammenfassung einzelner, nach den Kriterien der Planung zusammengehörender Kosten

• Gesamtkosten . Kosten, die sich als Summe der Kostengruppe 100-800 ergeben

• Bauwerkskosten - Kosten, die sich als Summe der Kostengruppe 300 und 400 ergeben

• Kostenkennwert - Wert, der das Verhältnis von Kosten zu einer Bezugseinheit darstellt

• Bezugseinheit - Einheit, auf die sich die Kosten in einem Kostenkennwert beziehen

• Kosteneinfluss - Umstand, der sich auf die Höhe von Kosten auswirkt siehe Maximal und Minimalprinzip

• 100 Grundstück

  • Grundstückswert

  • Grundstücksnebenkosten

  • Rechte Dritter

• 200 vorbereitende Maßnahmen

  • Herrichten (nicht anrechenbar)

  • Öffentlicher Erschließung

  • Nicht öffentliche Erschließung

  • Übergangsmaßnahmen

• 300 Bauwerk Baukonstruktion

  • Baugrube/ Erdbau

  • Gründung/ Unterbau

  • Vertikale & Horizontale Baukonstruktion innen und außen

  • Dächer

  • Infrastrukturanlagen

  • Baukonstruktive Einbauten

  • Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktion

• 400 Bauwerk Technische Anlagen

  • technische Kosten vollständig anrechenbar bis 25% der sonstigen anrechenbaren Kosten von KG 300 ansonsten 50% von dem Betrag der 25% übersteigt

  • Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen

  • Wärmeversorgungsanlagen

  • Raumlufttechnische Anlagen

  • Elektrische Anlagen

  • Kommunikations-, sicherheits- und informationstechnische Anlagen

  • (Be-)Förderanlagen

  • Nutzungsspezifische und verfahrenstechnische Anlagen

  • Gebäude- und Anlagenautomation

  • Sonstige Maßnahmen für technische Anlagen

• 500 Außenanlagen & Freiflächen

  • Erdbau

  • Gründung/ Unterbau, Oberbau, Deckschichten

  • Baukonstruktionen

  • technische Anlagen

  • Einbauten in Außenanlagen und Freiflächen

  • Vegetationsflächen, Wasserflächen

  • Sonstige Maßnahmen für Außenanlagen und Freiflächen

• 600 Ausstattung & Kunstwerke

  • Allgemeine, besondere, informationstechnische, künstlerische, sonstige Ausstattung (nicht anrechenbar)

• 700 Nebenkosten

  • Baunebenkosten

  • Bauherrenaufgaben

  • Vorbereitung der Objektplanung, Objektplanung

  • Fachplanung

  • Künstlerische Leistung

  • Allgemeine Baunebenkosten, Sonstige Baunebenkosten

• 800 Finanzierung

• Finanzierungsnebenkosten, Fremdkapitalzinsen, Eigenkapitalzinsen, Bürgschaften, sonstige Finanzierungskosten

LPH 1-9 HOAI

• LPH 1 Grundlagenermittlung 2%

• LPH 2 Vorplanung 7%

• LPH 3 Entwurfsplanung 15%

• LPH 4 Genehmigungsplanung 3%

• LPH 5 Ausführungsplanung 25%

• LPH 6 Vorbereitung der Vergabe 10%

• LPH 7 Mitwirkung der Vergabe 4%

• LPH 8 Objektüberwachung 32 %

• LPH 9 Objektbetreuung, Dokumentation 2%

Prozentwerte gelten nur für die Grundleistungen

besondere Leistungen siehe Seite 265-274

Bedarfsplanung

Vorplanung

Entwurfsplanung

Ausführungsplanung

Vorbereitung der Vergabe

Vergabe und Ausführung

Projektabschluss

Baukosteninformationszentrum für Architekten - enthalten MwSt.

Nutzung:

• Ermittlung der Massen gemäß Ermittlugnsebenen

• Multiplikation mit kostenkennwerten einzelner Kostengruppen

• Addition der Kostengruppen

• an Baupreisindex anpassen

• anpassen an den Regionalfaktor

Bauherr - Architekt - Fachplaner - Ausführende Firma - Nutzer - Behörden

Unterschied zwischen:

Einzelplanern welche getrennt voneinander planen welches der Architekt koordiniert

Generalplaner welche alle zusammen arbeiten und sich untereinander austauschen

B - Bauherr

A - Architekt

U - Unternehmer

GU/ TU - Generalunternehmer/ Totalunternehmer, vergibt an einzelne Firmen weiter

GÜ / TÜ - Subunternehmer

FI - Fachingenieur

Bauordnungsamt

Stadtplanungsamt

Tiefbauamt

Umweltamt /Amt für Grünflächen

Wasserbehörden

Gewerbeaufsichtamt / Ordnungsamt

Gesundheitsamt

Städtische Denkmalbehörde

Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD)

Feuerwehr (Vorbeugender Brandschutz)

Lokale Stadtwerke / Versorger

• Aufgliederung des Projektes in Teilaufgaben/ -projekte und Arbeitspakete für eine möglichst übersichtliche Darstellung des Projekts sowie der Beziehungen zwischen den einzelnen Bestandteilen

• hierarchische Baumstruktur

• Grobstruktur welche systematisch verfeinert und erweitert wird

• erstellt objektorientiert, funktionsorientiert, phasen- oder ablauforientiert, gemischtorientiert

• Bottom- up- Methode von ausführender ebene zu strategischer Ebene

• Top- down- Methode von Projekt ausgehend

• Jo- Jo Methode, Mischung aus Beiden

• 3 Ebenen: strategische, koordinierende, operative

• Terminliste, Grundlage für Balkenplan, Zusammenhänge nicht ersichtlich

• Weg-Zeit-Diagramm / Linien-Diagramm, gut für Soll- Ist Kontrolle

• Netzplan, gegenseitige Abhängigkeiten ersichtlich, lange Wege sind zu vermeiden

• Balkenplan (Gantt-Diagramm), Kombination aus Terminliste, Netzplan und Balkendiagramm

nach Projektphasen

• Vereinbarung, Vorhabenvertrag -> Grundlagenermittlung -> Vorplanung -> Entwurfsplanung -> Generalplanung -> Ausführungsplanung -> Übergabe/ Inbetriebnahme

• Rahmenterminplan

• Generalterminplan (Meilensteinplan)

• Planung der Planung

• Bauzeitenplan 1 und 2

• Detailterminplan

Gebührenordnung für Achitekten und Ingenieure

• kein verbindliches Preisrecht mehr

• Architekten- und Ingenieurleistungen frei vereinbar

• Angemessenheit der Honorare, gegen Preiswettbewerb, soll sich alleine nach Qualität der Arbeit richten

• wenn kein Honorar vereinbart wird gilt Basishonorarsatz

• besteht aus 5 Teilen und Anlage 1-15

  • Allg. Vorschriften, Flächenplanung, Objektplanung, Fachplanung, Übergangs und Schlussvorschriften

  • Grundleistungen, besondere Leistungen, Objektliste

• Prozentsätze der LPH bei Wiederholung

  • 1-4 50%

  • 5-7 60%

  • 8-X 90%

• Nebenkosten können pauschal oder nach Einzelnachweis abgerechnet werden

• Projekt - zeitlich befristete einmalige Bauaufgabe mit hohem Komplexitätsgrad

• Objekt - zeitlich nicht befristet Anlage zur wirtschaftlichen oder privaten Nutzung

• Projektleitung

• Projektmanagement

• Projektsteuerung

• Projektentwicklung

• Projektdefinition

• Projektcontrolling

• Facility Management

• CREM - Corporate Real Estate Management

geprägt durch zwei begriffe:

• Projekt

• Entwicklung

Unterscheidung durch Diederichs

• im engeren Sinne i.e.S - Kombination von Faktoren wie Standort, Projektidee, Kapital

• im weiteren Sinne i.w.S - umfasst zusätzlich noch Bauprojektmanagement, sowie das FM

Definition nach Aufgabe und Wirkungsweise

Existenz von drei grundlegenden Varianten für den Beginn einer Projektentwicklung

• 3 Grundbausteine

  • Standort sucht Projektidee

  • Projektidee sucht Standort

  • Kapital sucht Standort und Projektidee

PM umfasst Führungsaufgaben, -organisation, -techniken, -mittel

verschiedene Projektphasen:

• Initiierung Planung, Durchführung& Controlling, Abschluss, Betriebsphase

Corporate Real Estate Management

• Ziel ist die wirtschaftliche Betreuung, Beschaffung und Verwertung von Immobilien und Liegenschaften als Beitrag zur Umsetzung von Unternehmenszielen

• geht von Entwicklungsphase, über Planungs-/Bauphase bis zur Nutzungsphase

• Chancen, Megatrends im Markt

• Risiken, Megadisruptionen im Markt

Building Information Modelling

• beschreibt eine Arbeitsmethode für die vernetzte Planung, den Bau und die Bewirtschaftung von Gebäuden und anderen Bauwerken mithilfe von Software. Dabei werden alle relevanten Bauwerksdaten digital modelliert, kombiniert und erfasst

• BIM Dimensionen

  • 3D Visualization

  • 4D Termin

  • 5D Kosten

  • 6D Bewirtschaftung

  • 7D Nachhaltigkeit

  • 8D Sicherheit

• Level 0-3

  • 0 - 2D CAD, Zeichnungen, Linien, Bögen, Text

  • 1 - 2D | 3D-CAD Modelle, Objekte

  • 2 - BIM Kollaboration

  • 3 - iBIM Vollständige integrierte und interoperable Daten, unterschied zwischen open und closed BIM

• 5 BIM Elemente -> Menschen, Technologie, Prozesse, Richtlinien, BIM Manager

• LOD - Level of Detail

• LOI - Level of Information

• zwischen Planungsphasen gehen immer extrem viele Informationen verloren, was mit BIM weniger extrem ist

• der digitale Zwilling für Objekte

• wichtig für die Gesamtplanung inklusive HKLS, TGA usw.

• vereinfacht gemeinsamen Planungsprozess, da alle den aktuellen Stand abrufen können und gleichzeitiges Arbeiten möglich ist

• Kommunikation zwischen Nutzerorganisation und Bauprojektorganisation einfach möglich

• Lebenszyklusrelevante Informationen

• 1 Objekte - Gebäude, Innenräume Freianlagen, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen. Objekte sind auch Tragwerke und Anlagen der technischen Ausrüstung

• 2 Neubauten / Neuanlagen - sind Objekte die neu errichtet oder hergestellt werden

• 3 Wiederaufbauten - sind Objekte, bei denen die zerstörten Teile auf noch vorhandenen Bau. oder Anlagenteilen wiederhergestellt werde. Wiederaufbauten gelten als Neubauten, sofern eine neue Planung erforderlich ist

• 4 Erweiterungsbauten - sind Ergänzungen eines vorhandenen Objekts

• 5 Umbauten - sind Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen i Konstruktion oder Bestand, Zuschlag von 20% bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad

• 6 Modernisierungen - sind bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchwertes eines Objekts, soweit diese Maßnahme nicht unter Absatz 4,5 oder 8 fallen

• 7 Mitzuverarbeitende Bausubstanz - ist der Teil des zu planenden Objekts, der bereits durch Bauleistungen hergestellt ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird

• 8 Instandsetzung - sind Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes eines Objekts, soweit diese Maßnahmen nicht unter Absatz 3 fallen

• 9 Instandhaltung - sind Maßnahmen zur Erhaltung des Soll Zusatndes eines Objekts

• 10 Kostenschätzung - überschlägige Ermittlung der Kosten auf Grundlage der vorplanung

• 11 Kostenberechnung - Ermittlung der Kosten auf Grundlage der Entwurfsplanung

Honorarzonen richten sich nach folgenden Bewertungsmerkmalen:

• Anforderungen an die Einbindung in die Umgebung,

• Anzahl der Funktionsbereiche

• gestalterische Anforderungen

• konstruktive Anforderungen

• technische Ausrüstung

• Ausbau

• Honorarzone 1 sehr geringe Anforderungen bis 10 Pkt.

• Honorarzone 2 geringe Anforderungen 11-18 Pkt.

• Honorarzone 3 durchschnittliche Anforderungen 19-26 Pkt.

• Honorarzone 4 hohe Anforderungen 27-34 Pkt.

• Honorarzone 5 sehr hohe Anforderungen 35-42 Pkt.

• Wohnen Zone 1-4

• Ausbildung/ Wissenschaft/ Forschung Zone 1-5

• Büro/ Verwaltung/ Staat/ Kommune Zone 3-5

• Gesundheit/ Betreuung Zone 1-5

• Handel/ Verkauf/ Gastgewerbe Zone 2-4

• Freizeit/ Sport Zone 2-5

• Gewerbe/ Industrie/ Landwirtschaft Zone 1-5

• Infrastruktur Zone 1-5

• Kultur-/ Sakralbauten Zone 2-5

• besondere Leistung

• kann zusätzlich zum vereinbarten Honorar abgerechnet werden

• Architekt sollte diese Leistung nur übernehmen, wenn dies vertraglich von ihm verlangt wird

• Bauleitung ist kein rechtsverbindlicher Begriff

• Objektüberwachung/ Bauüberwachung nicht gleich Bauleitung

• Architekt hat kommissarische Leitung, Bauherr hat die Oberleitung

• Architekt soll schriftliche Informationen und Beratungsleistungen in LPH 8 geben

• weitere Bevollmächtigte

  • -> Mitarbeiter der Bauaufsicht (Wort ist Gesetz)

  • -> Entwurfsplaner bzw. Ausführungsplaner

  • -> Projektsteuerer/ -manager

  • -> Bauleiter/ Vorarbeiter/ Polier der Unternehmen

• Annahme:

  AG lässt durch Architekten planen und überwachen

  AG vergibt Gewerkeweise an Alleinunternehmer

  Architekt hat keine Vollmachten vom AG erhalten

• Situation:

  AG lässt durch Architekten planen und überwachen

  AG vergibt pauschal an GU

  GU ist Rohbauunternehmer und vergibt ggf. den Ausbau an verschiedene Nachunternehmer

• Vergabe-, Vertrags- und LV-Unterlagen:

  • bestehen aus

    Anschreiben (Aufforderung zur Angebotsabgabe)

    Teilnahmebedingungen

    Vertragsunterlagen

zu informieren:

• Versorger, Rohbauer, Erdbauer, Bauaufsichtsbehörde, BG Bau/ Gewerbsaufsicht, Vermesser, Kampfmittelräumdienst, Nachbar (evtl. durch den Bauherrn), Versicherung durch den Bauherrn, evtl. Feuerwehr (Zufahrten und Rettungsplätze), evtl Straßenamt, Gutachter Flora und Fauna,

• Teil der Ausschreibungsunterlagen, welche bei der Vergabe einer Planungs- oder Bauleistung wichtig sind.

• Informationen welche der Auftragnehmer liefern muss

  • wer muss was an wen geben

  • wann

  • welcher typ datei oä

  • Status

  • Level of Information, Detail, Geometry, Development

  • Format offen o. proprietär

Virtueller Projektraum

• web basiert, Art Black Box

• verbindet über Unternehmensgrenzen

• Cloud und Mobility Trend

• -> verbesserte Prozessaktualität, Geschwindigkeit, Dokumentation, Transparenz, Rechtssicherheit

• -> mehr Qualität, geringere Kosten

• -> Weitergabe von Daten an FM

• für jede Branche anwendbar, nur mit Zugriffsberechtigung, Zugriff über Pull Prinzip

• Einsatz meistens ab 5 Mio Euro Bausumme, sonst kleinere Anwendungen wie Dropbox oä.

• Abrechnung nach verschiedenen Modellen, als besondere Leistung, nicht HOAI