GrESt

• Verkehrssteuer

• Bundesländern

Gegenstand der GrESt sind gemäß § 1 GrEStG Rechtsvorgänge, die auf den Erwerb inländischer Grundstücke gerichtet sind.

Hierzu gehören die unmittelbare Übertragung von Grundstücken, gleichgestellte schuldrechtliche Vorgänge und bestimmte Übertragungen von Beteiligungen an grundstückshaltenden Gesellschaften.

Zur Vermeidung einer systemwidrigen Doppelbesteuerung bestimmt § 3 Nr. 2 S. 1 GrEStG, dass

Grundstückserwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden, die unter

das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz fallen, von der Besteuerung ausgenommen werden.

Ja, die sog. Ergänzungstatbestände in § 1 Abs. 2a, 2b 3 und 3a GrEStG regeln die Steuerbarkeit der direkten und indirekten Übertragung von Anteilen an grundstückshaltenden Gesellschaften.

§ 1 Abs. 2a und 2b GrEStG zielen auf die reine Änderung im Gesellschafterbestand von mind. 90 % einer Personen- bzw. einer Kapitalgesellschaft innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren ab.

§ 1 Abs. 3 GrEStG besteuert sowohl den schuldrechtlichen Übertragungsvertrag als auch die Übertragung selbst, wenn mind. 90 % der Gesellschaftsanteile an einen Erwerber übergehen oder ein solcher Anteil in der Hand eines Erwerbers vereinigt wird.

§ 1 Abs. 3a GrEStG besteuert schließlich das Innehaben einer wirtschaftlichen Beteiligung von mind. 90 % an einer grundstückshaltenden Gesellschaft.

Gemäß § 2 Abs. 2 GrEStG:

• Erbbaurechte

• Gebäude auf fremdem Grund und Boden

• dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte (§ 15 WEG, § 1010 BGB)

Gemäß § 2 Abs. 1 S. 2 GrEStG:

• Betriebsvorrichtungen

• Mineralgewinnungsrechte

• Recht auf Erbbauzins

1. Haupttatbestand: § 1 Abs. 1 Nr. 1 (Kaufvertrag)

2. Nebentatbestände: § 1 Abs. 1 Nr. 2–7 (z. B. Auflassung, Zwischengeschäfte)

3. Ersatztatbestand: § 1 Abs. 2 (Verwertungsbefugnis)

4. Ergänzungstatbestände: § 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a (Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigung)

Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Die spätere Eigentumsumschreibung ist irrelevant.

• Schenkungsverträge

• Einbringungsverträge

• Auseinandersetzungsverträge

• Tauschverträge

Wenn sich bei einer Personengesellschaft innerhalb von 10 Jahren der Gesellschafterbestand mittelbar oder mittelbar so ändert, dass mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen.

Bei Kapitalgesellschaften, wenn innerhalb von 10 Jahren mindestens 90 % der Anteile mittelbar oder unmittelbar auf neue Gesellschafter übergehen.

Wenn ein Erwerber mittelbar oder unmittelbar mindestens 90 % der Anteile an einer grundstückshaltenden Gesellschaft in seiner Hand vereinigt.

Bekämpfung von RETT-Blocker-Strukturen: Besteuerung wirtschaftlicher Beteiligungen von mindestens 90 %.

• Bagatellfälle bis 2.500 €

• Erwerbe von Todes wegen

• Schenkungen unter Lebenden

• Übertragungen zwischen Ehegatten/Lebenspartnern

• Übertragungen in gerader Linie

• Erbauseinandersetzungen

§ 5 Abs. 1 GrEStG stellt die Überführung von Miteigentum und § 5 Abs. 2 GrEStG die Überführung von Alleineigentum in Gesamthandseigentum von der GrESt frei, soweit der Überführende nach der Übertragung im gleichen Verhältnis an dem Grundstück berechtigt ist als vor der Übertragung.

Gem. § 5 Abs. 3 GrEStG finden die Abs. 1 und 2 insoweit keine Anwendung, als sich der Anteil des Veräußerers am Vermögen der (erwerbenden) Gesamthand innerhalb von zehn Jahren nach dem Übergang des Grundstücks auf die Gesamthand teilweise oder ganz vermindert (Sperrfrist von zehn Folgejahren).

Nichterhebung in Sonderfällen

§ 6 GrEStG regelt die Steuerbefreiung für den Fall des Übergangs eines Grundstücks von einer Gesamthand in das Miteigentum (§ 6 Abs. 1 GrEStG) oder Alleineigentum (§ 6 Abs. 2 GrEStG) ihrer Gesamthänder.

Danach wird die Steuer insoweit nicht erhoben, als der jeweilige Erwerber am Vermögen der Gesellschaft beteiligt ist. Es handelt sich somit letztlich um den umgekehrten Fall von § 5 GrEStG.

Folgerichtig gilt gem. § 6 Abs. 3 S. 1 GrEStG die Befreiung auch beim Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf eine andere Gesamthand (Ausnahme gem. § 6 Abs. 3 S. 2

GrEStG).

In den Fällen des Übergangs von einer Gesamthand nach § 6 GrEStG ist vor allem auch die Einschränkung nach Abs. 4 zu beachten, wonach die Vorschriften der Abs. 1 bis 3 dann nicht gelten, wenn der Gesamthänder seinen Anteil an der Gesamthand innerhalb von zehn Jahren vor dem Erwerbsvorgang durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat (Sperrfrist von

zehn Vorjahren).

Gem. § 6a Abs. 1 GrEStG wird die Steuer für Umwandlungen nach dem Umwandlungsgesetz (Verschmelzung, Spaltung und Vermögensübertragung) sowie anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage nicht erhoben, obwohl es sich grundsätzlich gem. § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG um grunderwerbsteuerbare Rechtsvorgänge handelt.

Die Befreiung gilt gem. § 6a S. 3 GrEStG nur, wenn an dem Umwandlungsvorgang ausschließlich ein herrschendes Unternehmen und ein oder mehrere davon abhängige Gesellschaften beteiligt sind.

Abhängig ist eine Gesellschaft in diesem Sinn, wenn das herrschende Unternehmen innerhalb von fünf Jahren vor dem steuerbaren Vorgang und fünf Jahre danach unmittelbar oder mittelbar ununterbrochen zu mindestens 95 % am Kapital oder am Vermögen der abhängigen Gesellschaft beteiligt ist.

Vorrangige BMG ist nach § 8 (1) GrEStG der Wert der Gegenleistung. Was Gegenleistung ist bestimmt § 9 GrEStG in Abhängigkeit vom Erwerbsvorgang, wobei die GrEStG selbst nicht dazugehört, § 9 (3) GrEStG.

Bei einem Kauf:

• Kaufpreis

• zzgl. vom Käufer übernommene sonstige Leistungen (Verbindlichkeiten, Grundschuld etc). und

• der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen

• wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder zu ermitteln ist

• bei Umwandlungsvorgängen/Einbringungsfällen

• in den Fällen der Ergänzungstatbestände § 1 (2a) bis (3a) GrEStG

§ 11 GrEStG -> 3,5% gesetzlich aber in Bayern 3,% und in Berlin 6%

Der Steuerschuldner ermittelt sich in Abhängigkeit von der Erwerbsform nach § 13 GrEStG.

• bei einem KV -> alle Vertragsparteien Gesamtschuldnerisch nach § 44 (1) AO

• bei Ersatztatbeständen die PersG oder die KapG

  
  

  
  

Mit der Verwirklichung des gesetzlichen Tatbestandes, also dem Abschluss des Erwerbsvorganges, entsteht regelmäßig die Steuer § 38 AO.

Sonderfälle regelt § 14 GrEStG für aufschiebend bedingte oder genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte.

Anzeigepflichten sind in § 18 und 19 GrEStG geregelt.

In § 18 GrEStG sind Anzeigepflichten für Institutionen, Gerichte und Notare geregelt. Diese müttel dem FA Anzeige erstatten über:

• notarielle Kaufverträge

• Zwansversteigerungsverfahren

  • innerhalb von 2 Wochen auch wenn Wirksamkeit vom Eintritt einer Bedingung abhängig ist

Steuerschuldner müssen gem. § 19 GrEStG Anzeige erstatten bei:

• Ergänzungstatbestände

• innerhalb von 2 Wochen

Die Finanzverwaltung vertritt die sog. „Signing-Closing-Theorie“, nach der z.B. bei einem Verkauf von 100 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft zwei grunderwerbsteuerbare Vorgänge vorliegen sollen: Im Zeitpunkt des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts (Signing) liege ein Anwendungsfall des § 1 Abs. 3 GrEStG vor und beim späteren Übergang der Anteile (Closing) ein Anwendungsfall des § 1 Abs. 2a/2b GrEStG

Die Ergänzungstatbestände knüpfen die Steuerbare Vorgänge der GrESt an unterschiedliche Zeitpunkte ab.

§ 1 Abs. 2a und 2b -> Übereignung

§ 1 Abs. 3 -> Verpflichtungsgeschäft (Signing)

Grundsätzlich ist § 1 (3) GrEStG subsidiär zu § 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG. Allerdings liegt zum Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäftes die Voraussetzungen von § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG nicht vor.

Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurde mit § 16 Abs. 4a GrEStG eine Verfahrensregelung eingeführt, welche die Korrektur gesetzlich regeln soll. Vereinfacht sieht § 16 Abs. 4a GrEStG vor, dass eine Festsetzung nach § 1 Abs. 3 bzw. 3a GrEStG auf Antrag aufgehoben oder geändert wird, wenn in Erfüllung des Rechtsgeschäfts beim Übergang der Anteile der Tatbestand des § 1 Abs. 2a oder 2b GrEStG verwirklicht wird. Die Korrekturvorschrift greift jedoch gem. § 16 Abs. 5 Satz 2 GrEStG nicht, wenn einer der in § 1 Abs. 3 oder Abs. 3a GrEStG oder in § 1 Abs. 2a oder 2b GrEStG bezeichneten Erwerbsvorgänge nicht fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt (§§ 18 bis 20 GrEStG) war. Es muss also sowohl bei Signing als auch bei Closing eine fristgerechte und vollständige Anzeige erfolgen, andernfalls greift die Rückabwicklungsvorschrift nicht ein.

Ein nichtiger Grundstückskaufvertrag ist nicht nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerbar. Erfolgt jedoch anschließend trotzdem ein Eigentumswechsel durch Eintragung ins Grundbuch, unterliegt der Eigentumswechsel nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG der Grunderwerbsteuer

Es muss eine grundstückshaltende Personengesellschaft (GbR, OHG, KG, Partnerschaftsgesellschaft) vorliegen, deren Gesellschafterbestand sich innerhalb von zehn Jahren unmittelbar oder mittelbar dergestalt ändert, dass mindestens 90 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen.

Bei Grundstücksübertragungen von Gesellschaftern an ihre Personengesellschaft kommt die Befreiung des § 5 GrEStG in Frage, soweit der Übertragende am Gesamthandsvermögen Umfang beteiligt ist. Die Vorschrift gilt trotz Abschaffung der Gesamthand durch das MoPeG bis 31.12.2024 weiter.

Umgekehrt gilt dies nach § 6 GrEStG ebenfalls für Übertragungen der Personengesellschaft an ihre Gesellschafter, soweit diese Miteigentum am Grundstück erwerben.

Geregelt in § 22 GrEStG und stellt sicher, dass bei einem Immobilienkauf die fällige GrESt gezahlt wird.

Hiernach darf eine Person, die ein Grundstück erworben hat, offiziell als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, nur wenn das zuständige Finanzamt bestätigt, dass gegen diesen Vorgang aus steuerlicher Sicht keine Bedenken bestehen. Diese Bestätigung nennt man "Unbedenklichkeitsbescheinigung".

• Abs. 2a und 2b -> Übereignung (Closing)

• Abs. 3 -> Verpflichtungsgeschäft (Signing)

Der bisherige Vorrang der Bewegungstatbestände (§ 1 Abs. 2a, 2b GrEStG) gegenüber den Vereinigungstatbeständen (§ 1 Abs. 3, 3a GrEStG) wird umgekehrt. Künftig hat die Anteilsvereinigung Vorrang – der Besteuerungszeitpunkt verlagert sich strukturell vom Closing auf das Signing.

§ 16 Abs. 4a GrEStG (bisherige Fassung) – Notlösung für die Signing-Closing-Problematik

Was regelte die Norm?

§ 16 Abs. 4a GrEStG wurde mit der Share-Deal-Reform zum 01.07.2021 eingeführt und war der legislative Versuch, die Doppelbesteuerung bei zeitlichem Auseinanderfallen von Signing und Closing zu entschärfen. Das Problem entstand durch die bisherige Systematik:

• Beim Signing wurde ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder 3 GrEStG (Anteilsvereinigung durch schuldrechtliches Geschäft) besteuert.

• Beim Closing wurde derselbe Anteilsübergang dann erneut nach § 1 Abs. 2a oder 2b GrEStG (Bewegungstatbestand) besteuert, weil dieser Tatbestand nach der bisherigen Systematik vorrangig gegenüber der Anteilsvereinigung war.

§ 16 Abs. 4a GrEStG sah vor, dass die beim Signing entstandene Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder 3 GrEStG nachträglich nicht zu erheben bzw. zu erstatten ist, wenn der Vorgang beim Closing als Bewegungstatbestand (§ 1 Abs. 2a/2b GrEStG) besteuert wurde. Es handelte sich also um eine Rückabwicklungsregelung für die Signing-Besteuerung zugunsten einer einmaligen Besteuerung beim Closing.

Warum wird sie gestrichen?

Mit der Einführung des neuen § 1 Abs. 3b GrEStG-E wird die Systematik vollständig umgekehrt: Die Anteilsvereinigung hat nun Vorrang, § 1 Abs. 2a/2b GrEStG wird verdrängt. Damit entsteht die Doppelbesteuerung strukturell nicht mehr – § 16 Abs. 4a GrEStG als bisheriger „Reparaturmechanismus" wird schlicht überflüssig und konsequenterweise gestrichen (Abschnitt II. 1., V.).

Was regelte die Norm?

§ 16 Abs. 5 GrEStG enthält allgemein die Regelung, dass die Aufhebung oder Nichtfestsetzung der Steuer nach § 16 GrEStG (also auch nach Abs. 4a) ausgeschlossen ist, wenn der Erwerbsvorgang nicht ordnungsgemäß und fristgerecht angezeigt wurde. Satz 2 erstreckte diesen Ausschluss ausdrücklich auch auf § 16 Abs. 4a GrEStG.

Das hatte in der Praxis erhebliche Bedeutung: Wer das Signing nicht (rechtzeitig) anzeigte, verlor den Anspruch auf Rückabwicklung der Signing-Steuer nach § 16 Abs. 4a GrEStG – mit der Folge, dass es doch bei der Doppelbesteuerung blieb, obwohl eigentlich Abhilfe geschaffen werden sollte.

Warum wird sie gestrichen?

Da § 16 Abs. 4a GrEStG selbst gestrichen wird, entfällt auch der auf ihn verweisende Satz 2 in § 16 Abs. 5 GrEStG ersatzlos. Es gibt keinen Bezugspunkt mehr (Abschnitt II. 1.).

Was regelt die Norm bisher?

§ 19 GrEStG verpflichtet bestimmte am Erwerbsvorgang beteiligte Personen (insbesondere Erwerber und Veräußerer), den steuerpflichtigen Vorgang beim Finanzamt anzuzeigen. § 19 Abs. 3 GrEStG regelt die Frist für diese Anzeige:

• Bisher: 14 Tage für inländische Steuerpflichtige

• Bisher: 1 Monat für ausländische Steuerpflichtige

Diese unterschiedliche Behandlung war historisch gewachsen, sachlich aber kaum noch zu rechtfertigen – insbesondere weil komplexe Share Deals mit der oft grenzüberschreitenden Beteiligungsstruktur faktisch kaum in 14 Tagen vollständig angezeigt werden können.

Was ändert sich und warum?

§ 19 Abs. 3 GrEStG-E vereinheitlicht die Frist für alle Steuerpflichtigen auf einen Monat. Die Fristen für Notare (§ 18 GrEStG, 14 Tage) bleiben unverändert, da Notare unmittelbar am beurkundeten Vorgang beteiligt und daher schneller informiert sind.

Die Verlängerung ist auch vor dem Hintergrund der neuen Steuerschuldnerschaft der grundbesitzenden Gesellschaft (§ 13 GrEStG-E) sinnvoll: Diese erfährt von einer mittelbaren Anteilsvereinigung womöglich erst mit erheblicher Verzögerung. Ein praktisch bedeutsamer Nebeneffekt: Da die neue Frist durch Art. 9 Abs. 2 des 9. StBerGÄndG faktisch ab dem Tag der Verkündung gelten soll, könnten knapp verpasste Anzeigen inländischer Steuerpflichtiger nachträglich „geheilt" werden (Abschnitt IV.).