Zu welcher Steuerart gehört die Grundsteuer und wem steht sie zu?
Die Grundsteuer ist eine Realsteuer (Objektsteuer). Sie steht den Gemeinden zu (Art. 106 Abs. 6 GG). Die Grundsteuereinnahmen beliefen sich 2022 auf ca. 15,28 Mrd. €.
Welche zwei Gruppen von Steuergegenständen unterscheidet § 2 GrStG?
Grundsteuer A: Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
Grundsteuer B: Grundstücke (Grundvermögen)
Welche zwei Gruppen von Steuerbefreiungen sieht das GrStG vor?
§ 3 GrStG: Grundbesitz für hoheitliche, Allgemeingebrauchs-, gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke (wenn Benutzender und Eigentümer ein begünstigter Rechtsträger ist)
§ 4 GrStG: Grundbesitz für öffentliche Aufgaben (z. B. Gotteshäuser, Friedhöfe, öffentliche Straßen, Krankenhäuser, fließende Gewässer)
Wer ist Schuldner der Grundsteuer?
Schuldner ist gem. § 10 Abs. 1 GrStG derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswertes zugerechnet wird. Bei mehreren Beteiligten sind alle Gesamtschuldner (§ 10 Abs. 3 GrStG). Für Erbbaurechte gilt eine Sonderregelung (§ 10 Abs. 2 GrStG).
Stellen Sie das dreistufige Erhebungsverfahren der Grundsteuer dar!
Feststellung des Grundsteuerwertes (Bewertung des Grundstücks) → durch Finanzamt
Festsetzung des GrSt-Messbetrags (Steuermessbetragsverfahren) → durch Finanzamt
Festsetzung und Erhebung der GrSt (Steuerverfahren) → durch Gemeinden
Wer ist für die einzelnen Stufen des Grundsteuerverfahrens zuständig?
Finanzamt (Lagefinanzamt): Einheitswertverfahren und Steuermessbetragsverfahren; teilt den Steuermessbetrag den Gemeinden mit
Gemeinden: Festsetzung und Erhebung der GrSt (§ 1 GrStG)
Wann ist der erste Hauptveranlagungszeitpunkt der neuen Grundsteuer und wie oft findet die Hauptfeststellung statt?
Erster Hauptveranlagungszeitpunkt: 1.1.2025. Die Hauptfeststellung soll alle sieben Jahre wiederholt werden.
Wie wird der Grundsteuer-Messbetrag berechnet?
Formel: Steuerpflichtiger Grundsteuerwert × Steuermesszahl = GrSt-Messbetrag
Die Steuermesszahlen betragen grundsätzlich:
0,34 Promille für bebaute und unbebaute Grundstücke
0,55 Promille für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
Welche Veranlagungsarten für den GrSt-Messbetrag gibt es (§§ 16–20 GrStG)?
Hauptveranlagung (§ 16 GrStG): Allgemeine Festsetzung zum Hauptfeststellungszeitpunkt
Neuveranlagung (§ 17 GrStG): Bei Wertfortschreibung, Artfortschreibung oder Zurechnungsfortschreibung
Nachveranlagung (§ 18 GrStG): Bei neu entstehenden wirtschaftlichen Einheiten
Aufhebung der Veranlagung (§ 20 GrStG): Gegenstück zur Nachveranlagung
Was ist der Hebesatz und wie wird die Grundsteuer damit berechnet?
Der Hebesatz ist ein von der Gemeinde festgesetzter Prozentsatz, der auf den GrSt-Messbetrag angewendet wird:
GrSt-Messbetrag × Hebesatz = Grundsteuer-Jahresschuld
Der Hebesatz ist für ein oder mehrere Kalenderjahre, höchstens für den Hauptveranlagungszeitraum festzusetzen (§ 25 Abs. 2 GrStG).
Was ist die Zerlegung des GrSt-Messbetrags (§§ 22–24 GrStG)?
Die Zerlegung ist die Aufteilung des Messbetrags auf zwei oder mehrere Gemeinden. Sie kommt in Betracht, wenn sich der Steuergegenstand über mehrere Gemeinden erstreckt (vergleichbar mit der Gewerbesteuer).
Wann kann die Gemeinde die Grundsteuer erlassen?
Die Gemeinde kann die GrSt erlassen, wenn die Voraussetzungen der §§ 32 und 33 GrStG (sachliche Unbilligkeit wegen Ertraglosigkeit) oder des § 227 AO vorliegen. Das GrStG regelt abschließend, in welchen Fällen eine sachliche Unbilligkeit wegen Ertraglosigkeit gegeben ist.
Was hat das BVerfG 2018 zur Grundsteuer entschieden und wie reagierte der Gesetzgeber?
Das BVerfG hat am 10.4.2018 (Az. 1 BvL 11/14) die Grundsteuer in ihrer damaligen Ausgestaltung für nicht mit dem Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) vereinbar befunden. Noch rechtzeitig im Jahr 2019 verabschiedete der Gesetzgeber Normen zur Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts. Die Neubewertung erfolgt ab dem 1.1.2022.
Was ist das Bundesmodell der Grundsteuerreform und welche Länder weichen davon ab?
Im Bundesmodell finden neben Grundstücksfläche und Bodenrichtwert auch Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und Gebäudealter Berücksichtigung. Länder können per Öffnungsklausel abweichen. Folgende Länder streben eigene Modelle an: Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Sachsen und Hessen (meist Flächenmodell mit Grundstücksgröße und Lagefaktor).
Was besagt der BFH-Beschluss vom 27. Mai 2024 zur neuen Grundsteuer (Bundesmodell)?
Der BFH hat einem Steuerpflichtigen die Aussetzung der Vollziehung gewährt, da es ihm möglich sein soll, im Einzelfall einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Dies zeigt, dass trotz der grundsätzlichen Bestätigung des Bundesmodells durch andere Gerichte noch Rechtsfragen offen sind.
Wie hoch ist der Grundsteuer-B-Hebesatz in Berlin ab 2025?
Ab dem 01.01.2025 beträgt der Hebesatz für bebaute und bebaubare Grundstücke (Grundsteuer B) 470 % — gesenkt von zuvor 810 %, also eine Absenkung um fast die Hälfte.
Wie wird der Grundsteuerwert im Bundesmodell ermittelt?
Das Gesetz unterscheidet sechs Grundstücksarten, die für die Wahl des Bewertungsverfahrens entscheidend sind:
Ein- und Zweifamilienhäuser (§ 249 Abs. 1 Nr. 1–2 BewG)
Mietwohngrundstücke (§ 249 Abs. 1 Nr. 3 BewG) – mind. 3 Wohnungen, überwiegend Wohnnutzung
Wohnungseigentum (§ 249 Abs. 1 Nr. 4 BewG)
Teileigentum (§ 249 Abs. 1 Nr. 5 BewG) – nicht zu Wohnzwecken dienendes Sondereigentum
Geschäftsgrundstücke (§ 249 Abs. 1 Nr. 6 BewG) – überwiegend gewerblich/freiberuflich
Gemischt genutzte Grundstücke (§ 249 Abs. 1 Nr. 7 BewG)
Sonstige bebaute Grundstücke (§ 249 Abs. 1 Nr. 8 BewG)
Merksatz: Die Grundstücksart bestimmt das Bewertungsverfahren – nicht umgekehrt!
Anwendbar für: Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum
Das Ertragswertverfahren bildet den kapitalisierten Ertrag des Grundstücks ab.
Formel:
Grundsteuerwert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Schritt 1 – Bodenwert (§ 257 BewG):
Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und vom jeweiligen Bundesland bereitgestellt (Stichtagswert: 1.1.2022).
Schritt 2 – Gebäudeertragswert (§§ 252–255 BewG):
Zunächst wird die Nettokaltmiete ermittelt:
Nettokaltmiete = Wohnfläche × monatliche Nettokaltmiete (aus Anlage 39 BewG) × 12
Die Nettokaltmiete richtet sich nach Mietniveaustufen 1–7 (abhängig vom Gemeindeanteil am durchschnittlichen Mietpreis).
Dann wird der Rohertrag um die Bewirtschaftungskosten (pauschale Liegenschaftszinssätze je Grundstücksart, Anlage 40 BewG) gemindert → ergibt den Reinertrag des Gebäudes.
Der Reinertrag wird mit dem Vervielfältiger (abhängig von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer) multipliziert → Gebäudeertragswert.
Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus: Gesamtnutzungsdauer (je nach Gebäudeart, Anlage 38 BewG) minus Gebäudealter. Mindestrestnutzungsdauer: 30 Jahre.
Anwendbar für: Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke sowie Ein- und Zweifamilienhäuser/Wohnungseigentum, wenn keine Mieten ableitbar sind.
Grundsteuerwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Wertzahl
Schritt 1 – Bodenwert: identisch wie beim Ertragswertverfahren.
Schritt 2 – Gebäudesachwert:
Gebäudesachwert = Brutto-Grundfläche × Normalherstellungskosten (NHK) × Alterswertminderung
Die NHK sind in Anlage 42 BewG geregelt und nach Gebäudeart, Baujahr und Ausstattung gestaffelt.
Die Alterswertminderung ergibt sich linear aus dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer.
Schritt 3 – Wertzahl (Anlage 43 BewG): Die Wertzahl ist ein Korrekturfaktor, der regionale Marktgegebenheiten berücksichtigt. Sie orientiert sich am Bodenrichtwert und liegt i.d.R. zwischen 0,50 und 1,30.
Warum war das alte Grundsteuermodell verfassungswidrig?
Du hast gesagt
Das alte System der Grundsteuer wurde durch das wegweisende Urteil des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) vom 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14 u. a.) für verfassungswidrig erklärt. Der Hauptgrund war ein massiver Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG).
Hier sind die zentralen Punkte, die zur Unvereinbarkeit mit dem Grundgesetz führten:
Das Finanzamt berechnete die Grundsteuer basierend auf sogenannten Einheitswerten. Diese Werte stammten aus einer Zeit, die mit der heutigen Realität nichts mehr zu tun hatte:
Im Westen: Die Werte basierten auf den Verhältnissen von 1964.
Im Osten: Die Werte basierten sogar auf den Verhältnissen von 1935.
Eigentlich sah das Gesetz vor, diese Werte alle sechs Jahre zu aktualisieren (Hauptfeststellung). Dies wurde jedoch aus politischem und administrativem Aufwand jahrzehntelang unterlassen.
Da sich die Immobilienmärkte in den letzten 50 bis 80 Jahren völlig unterschiedlich entwickelt haben, kam es zu extremen Ungerechtigkeiten:
Beispiel: Zwei identische Häuser in verschiedenen Stadtteilen konnten denselben Einheitswert haben, obwohl das eine Haus in einer mittlerweile extrem teuren Trendlage stand und das andere in einem Gebiet mit starkem Wertverlust.
Das Gericht bemängelte, dass die Steuerbelastung nicht mehr im Verhältnis zum tatsächlichen Verkehrswert (Marktwert) stand. Gleichartige Grundstücke wurden unterschiedlich belastet, was das Prinzip der steuerlichen Lastengleichheit verletzte.
Durch das Einfrieren der Werte auf dem Stand von 1964 bzw. 1935 wurden moderne wertbeeinflussende Faktoren (Infrastruktur, Sanierungen, allgemeine Mietpreisentwicklung) völlig ignoriert. Das System war laut BVerfG "strukturell entscheidungserheblich defizitär".
Merkmal
Altes System (bis 2024)
Problem
Basis West
Werte von 1964
Über 50 Jahre veraltet
Basis Ost
Werte von 1935
Über 80 Jahre veraltet
Folge
Gleiche Steuer für ungleiche Werte
Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG
Wichtig: Das Gericht ordnete eine Fortgeltung der alten Regeln bis Ende 2024 an, um den Kommunen keinen finanziellen Kollaps zu bescheren. Ab dem 1. Januar 2025 darf die Grundsteuer nur noch nach dem neuen Recht (Bundesmodell oder Ländermodelle) erhoben werden.
Zuletzt geändertvor 16 Tagen