Grundzüge des französiches Mietrechtes: Wie ist die Laufzeit bei möbilierten und nicht möbilierte Wohnungen ?
A.) Mietvertrag einer nicht möblierten Wohnung
- VM eine Privatperson Mindestlaufzeit MV 3 Jahre u. verlängert sich stillschweigend
- VM eine juristische Person Mindestlaufzeit MV 6 Jahre
B.) Mietvertrag einer möblierten Wohnung
- Stellt die möblierte Wohnung des Mieters den Hauptwohnsitz dar, läuft der MV mind. 1 Jahr (bzw. 9 Monate für Stud.) + verlängert sich stilllegend um jeweils 1 weiteres Jahr
Wie ist die Laufzeit eines gewerblichen Mietvertrages ?
- Das gewerbliche Mietrecht gewährt dem Mieter einen besonderen Schutz
- Mietzeit beträgt 9 Jahre, kann beliebig erneuert werden
- Bei regelmäßiger Mietzahlung durch den Mieter, kann der VM nur unter besonderen Bedingungen kündigen: Meist entspricht die Kündigung, die Entschädigung dem Marktwert des Unternehmens
- Mieter selbst kann alle 3 Jahre kündigen
- Als Gegenwirkung, hat der Mieter dem VM meist ein Eintrittsgeld zu zahlen
Welche Punkte muss ich als Immobilienmakler beachten ?
- gesetzlich geschützte Berufsbezeichnung, betreibt ein Handelsgewerbe und unterliegt dem französischen Handelsgesetzbuch
- strenge gesetzliche Berufsordnung, dem sogenannten Hoguet-Gesetz
- Zugangsbedingungen sind gesetzlich vorgeschrieben
-Maklerzulassung wird durch die Behörde ausgestellt Carte Proffessionelle (Berufsausweis/Gewerbekarte
-Deutsche Makler müssen ebenfalls einen Berufsausweis beantragen, wenn sie Immobilien in Frankreich vermitteln, möchten
-Die Zulassung muss alle 3 Jahre erneuert werden
Folgende Voraussetzungen müssen für die Beantragung des Berufsausweises (Carte proffessionelle) erfüllt werden:
- Diplom, mind. 3 Jahre Studium im Bereich Jura, Wirtschaft oder Handel bescheinigt
- Abitur mit 3-jähriger Berufserfahrung
- Mind. 4 jährige Berufsanstellung als Führungskraft in einem Immobilie betrieb o. 10 jährige Berufserfahrung als angestellter Immobilienmakler
- Usw.
Das Mandat bzw. Auftragerteilung in Frankreich
A. Das Mandat bzw. Auftragserteilung
- Maklervertrag sollte schriftlich geschlossen werden -> ohne schriftlichen Vertrag kein Anspruch auf Kommission!
- Es ist genau vorgeschrieben, wie das Mandat aussehen muss (Maklervertrag):
Berufsausweis des Maklers, Exklusiv oder halbexklusiv Vertrag, Auftragsbeschreibung, Höhe der Courtage, Vertragslaufzeit etc.
a.) Mietverwaltungsmandat
- Vertrag ist spätestens vom VM nach Abschluss MV zu unterzeichnen
- Vermittlungshonorar trägt VM, Honorar gesetzlich nicht begrenzt
- Makler darf Mieter einige Kosten in RG stellen sind aber gesetzlich begrenzt
Höchstgrenze:
Sie dürfen nicht die vom VM getragenen Kosten + Höchstgrenze pro/qm überschreiten
- Die Höchstgrenze setzt sich je nach Lage der Whg zusammen z.B.
- 12€/qm x 40 qm (Whg) = 480€ dürfen max. zu Lasten des Mieters getragen werden
Welche Formen der Verkaufsaufträge gibt es ?
a.) Verkaufsauftrag, exklusiv, halb-exklusiv oder nicht exklusiv
- Maklervertrag muss vor Veröffentlichung unterzeichnet sein
- Beim Halb-exklusiven Vertrag, darf ET ebenfalls die Immobilie verkaufen
- Bei Besichtigungen wird ein sogenannter Besichtigungsschein unterzeichnet
- Die Höhe der Courtage ist gesetzlich nicht begrenzt in der Regel wird diese vom Käufer gezahlt
Was muss ich zu den Notaren und Rechtsanwälte als Makler in Frankreich wissen ?
Notare als Makler
- Notare sind offene Konkurrenz zu dem Immobilienmakler
- Sie benötigen einen Verkaufsauftrag
- Kommission darf frei ausgehandelt werden
Rechtsanwälte als Makler
- Rechtsanwalt darf seit 2009 nach Voranmeldung bei der Rechtsanwaltskammer makeln – solange es eine Nebentätigkeit bleibt
Die Rolle des Notars in Frankreich
- Der Notar wird in Sachen Kaufverträge, Hypotheken oder Erbschaft gebraucht
- Nur beurkundete Notarakten können beim Grundbuchamt (Service de publivité fonciére) in dem Immobilien Register (Fichier immobilier) eingetragen werden
- Prüft Gültigkeit der Vorverträge oder erstellt diese
- Beratung von Immobilie- Vermögens und Nachlassangelegenheiten
- Notare benötigen einen Verkauf Auftrag bei Vermittlung von Immobiliengeschäften
A. Notare als verlängerter Arm der Finanzverwaltung
- Notarkosten sind ca. 1 % des Kaufpreises, er treibt die Gebietskörperschaften ein (Steuern)
- Die Kosten des Notars belaufen sich auf bis zu 10 % des Kaufpreises + werden von Käufer getragen, darin sind steuern, Grundbuchamt und notarkosten an sich enthalten
Was muss ich zum französischen Grundbuch wissen ?
- Grundbuch sammelt lediglich die Notarakten + gibt auf Anfragen Auskunft über die Eigentums- und Belastungsverhältnisse
- Eintragung hat deklaratorische Wirkung
- Eintragung nicht notwendig, um Eigentümer zu sein, es reicht die Einigung der Parteien. Hiervon raten jedoch alle ab
- Außerdem existiert das Grundregister (fichier immobilier) und das Eintragungsregister.
- Die Eigentumsverhältnisse eines Grundstückes gibt die Eigentümerkartei als Teil der Grundakte Auskunft
Welche Varianten des Vorvertrages gibt es ?
1.) Beiderseitige Verkaufs- bzw. Kaufversprechen
- Hierbei handelt es sich um den endgültigen KV ohne Eigentumsübertragung, die ausdrücklich vorbehalten wird
- Wenn die aufschiebenden Bedingungen erfüllt sind, wird vereinbart das der Eigentum zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung über geht
2.) Einseitiges Kaufversprechen- bzw. Verkaufsversprechen
- Kaufangebot, welches einseitig besteht
- Bietet dem Verkäufer sein ernsthafteres Kaufangebot an, bis zu einem bestimmten Zeitpunkt unwiderruflich
- Käufer hinterlegt beim Makler 10 % des KP
- Bei Nichterfüllung fließt der Betrag an den Verkäufer als Entschädigung
3.) Promesse unilatérale de vente
- Einseitiges verbindliches Verkaufsversprechen, mit einer Frist an den Käufer zum Erwerb der Immobilie
- Käufer ist frei das Angebot anzunehmen oder nicht, jedoch bei Bezahlung einer Abstandssumme
Französischer Verbraucherschutz
- Beim Kauf von zu wohnzwecken genutzten oder zu errichtenden Immobilien hat der Gesetzgeber ein 10-tägiges Widerrufsrecht bzw. eine Überlegungsfrist eingeführt
- Dies gilt beim endgültigen notariellen Vertrag (einseitiges oder gegenseitiges vertragsversprechen)
- Frist beginnt mit der Zustellung des Vertrages durch
Einschreiben mit Rückschein am Folgetag
- Währen der Frist keine Zahlung durchführen oder entnehmen
- Besonderheit geht beim notariellen Vertrag kein einseitiges oder gegenseitiges Vertragsversprechen voraus, erhält der Käufer vor Vertragsunterzeichnung eine 7-tägige Überlegungsfrist
- Während der 7 Tage darf nicht beurkundet werden
Zuletzt geändertvor 11 Tagen