Immobilienbewertung

Total Return (Gesamtrendite) =

Cash Flow Return (Mietrendite) + Capital Return (Wertänderungsrendite)

Gegeben:

• Kaufpreis der Eigentumswohnung: 1.000.000 €

• Haltedauer: 1 Jahr

• Mieteinnahmen: 30.000 €

• Verkaufspreis nach einem Jahr: 1.050.000 €

ImmoWertV

(Immobilienwertermittlungsverordnung)

• Vergleichswertverfahren

• Ertragswertverfahren

• Sachwertverfahren

→ Verfahrensbezogene Konkretisierungen in den entsprechenden Richtlinien

• RICS

• IVSC

• TEGoVA

• durchschnittliche Lagewerte von unbebauten Grundstücken (= des Bodens), die von von Gutachterausschüssen ermittelt werden

• in Bodenrichtwertkarten werden Bodenrichtwerte werden Bodenrichtwertzonen identifiziert, die über ähnliche Nutzungsverhältnisse und Lagequalität verfügen

  → werden durchschnittlich und pro m2 Fläche bepreist

• Bodenrichtwerte können auch in bebauten Gebieten ermittelt und ausgewiesen werden

  → es Ist der Bodenrichtwert anzugeben, der sich auf unbebauten Boden beziehen würde

Grundidee:

• Ableitung des Marktwerts auf Grundlage von Herstellkosten

  → Herstellkosten wurden tatsächlich einmal bezahlt

• aber: Preis ≠ Wert

  → Herstellkosten können nur als Ausgangsgröße gelten

  → weitere Rechenschritte und Anpassungen sind nötig, um den Marktwert zu ermitteln

Grundsätzlicher Ansatz:

1. Ermittlung Herstellungskosten der baulichen Anlagen zum heutigen Zeitpunkt

   → was kostet ein Neubau des gleichen Gebäudes heute?

2. Subtraktion der Alterswertminderung aufgrund des Gebäudealters

3. Addition des Bodenwertes

= vorläufiger Sachwert

1. Marktanpassung mittels Multiplikation mit Sachwertfaktor, falls wegen des Grundstückmarkts bestimmte Zu- oder Abschläge vorzunehmen sind

2. Korektur um objektspezifische Anpassungen

= Marktwert

Grundidee:

• grundsätzlicher Ansatz ist sehr grundstücksorientiert

• Marktwert = Summe der Barwerte aller Reinerträge eines Grundstücks

  → zentrale Überlegungen sind Rendite und Wirtschaftlichkeit eines Grundstücks im aktuellen Marktumfeld

• bei Zugrundelegung der Reineträge wird davon ausgegangen, dass diese bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung entszehen und dass solche Einfluss finden, die marktüblich erzielbar sind

• eine zu günstige Vermietung unter dem Marktniveau würde beim Ertragswertverfahren insofern ausgeglichen, als dass von den marktüblich erzielbaren Mieten ausgehend gerechnet wird; auch wird der Barwert des Bodenwertes zum Bewertungsstichtag einkalkuliert

Wertbeeinflussende Fakktoren im Rahmen des Ertragswertverfahrens

1. Bodenwert

2. Mieteinnahmen

3. Bewirtschaftungskosten aus Sicht des Eigentümers

4. Liegenschaftszins

5. Restnutzungsdauer, aus denen (Punkt 4 und 5) ein Verfielfältiger abgeleitet wird

6. Bauliche Umstände und Besonderheiten

Formel für Vervielfältiger

RICS

= Red Book

• Mitglieder müssen sich idR. an die enthaltenen Bewertungs-Standards zwingend halten

• Nur Empfehlungschrakter haben die sog. Anwendungsrichtlinien (für bestimmte Bewertungszwecke oder unterschiedliche Nutzungsarten)

• Enthält auch ethische Standards für die Ausübung einer Tätigkeit als Sachverständiger

IVS (International Valuation Standards)

• IVSC (International Valuation Standards Council) betreibt Entwicklung der Bewertungsstandards auf internationaler Ebene

• Harmonisierung von Standards zwischen einzelnen Ländern

• Den IVS muss keine Folge geleistet werden

European Valuation Standards

• durch TEGoVA (The European Group of Valuer’s Associations)

• Bewertungsstandards, die sich nicht nur auf den Marktwert beziehen

• Andere immobilienwirtschaftliche Kenngrößen

  → Mortage Lending Value (eine Art Beleihungswert)

• Berufsstandards

• Vorgaben zu Bewertungsprozess

• Kernkapitalanforderungen in der EU

• Leitlinien und Kommentare zu aktuellen Bewertungstrends

  → automatisierte Bewertungsvorgänge

• unterschiedliche Zeitpunkte des Zahlungseingangs/Zahlungsausgangs sind unterschiedlich zu bewerten

  → “Dynamische Modellierung”

• Ansatz:

  • künftige Zahlungsflüsse, die mit der Immobilie im Zusammenhang stehen, werden durch Abzinsung (Diskontierung) des künftigen Wertes in einen Barwert – also einen Wert aus heutiger Sicht – umgerechnet werden

    praktische Konsequenz:

    1€ Zahlungseingang/Zahlungsausgang heute

    ist in absoluten Werten “teurer” als

    1€ Zahlungseingang/Zahlungsausgang in 10 Jahren

Barwert = Wert in der Zukunft • Abzinsungfaktor

1

Barwert = Wert in der Zukunft • ––––––––––

(1+i) ^n

wobei:

• i = Kalkulationszinssatz (auch Diskontierungszinssatz)

• n = Abzinsungszeitraum

Rechenbeispiel:

In einem Jahr wird eine Zahlung in Höhe von 110€ anfallen.

Der jährliche Kalkulationszinssatz beträgt 10 %.

Die Zahlung hat somit aus heutiger Sicht einen Wert von 100€ (Barwert).

Anders ausgedrückt: Würden 100€ heute zu einem Jahreszins von 10% angelegt, so wären am Ende des Zeitraums die benötigten 110€ vorhanden.

• Mkrostandort:

  → Stadt / Region

• Mikrostandort:

  → fußläufige Umgebung und Grundstück (Teilmarkt)

• Harte Standortfaktoren:

  • Verkehrsanbindung (ÖPNV, Takt, Personenindividualverkehr)

  • Sichtbarkeit, Nahversorgungsattraktivität, ökonomisches Umfeld

• Weiche Standortfaktoren:

  • Prestige / “Image”, Qualität der Bebauung, Attraktivität des Umfelds

  • Aussicht, Engagement der Anwohner / Bürgerinitiativen

1. Abgrenzung des zu analysierenden Teilmarkts nach

   • Nutzungsart

   • Makrostandort

   • Mikrostandort

1. Methodik der Datenerhebung definieren (Quellen, Verfahren)

2. Standortanalyse

   1. Makrolage:

      zB. Bahn-Fernverkehr, Schnellstraßen, BIP pro Kopf, BIP-Wachstum, Kaufkraftkennziffer, rechtliche Rahmenbedingungen (FNP, B-Plan), Bevölkerungsentwicklung, Arbeitslosenquote

   2. Mikrolage:

      zB. Zentralitätskennziffer, Image, Nachfragegeneratoren (“Magneten”), Umgebungsstruktur, Zukunftsperspektive

3. Marktanalyse

   1. Angebot:

      gegenwärtiger Leerstand, Neubau-/ Entwicklungstätigkeit, Wettbewerbsanalyse (Preise), Flächenabsorption

   2. Nachfrage:

      Gesuche navh Branchen, Flächenumsatz, Wechselkurs, Konsumklima

Standortanalyse

= Räumliche Rahmenbedingungen des Projekts/Objekts

Harte Faktoren:

1. Geographische Lage, Infrastruktur

   A) Makroebene:

   • Lage der Stadt

   • Nachbarstädte

   • Stadtstruktur/-entwicklung

   • Zentralörtlichkeit

   • Staatliche Einrichtungen

   • FNP/ Regionale Raumordnung

   B) Mikroebene:

   • integrierte / solitäre Lage

   • Topographie / Boden

   • Größe / Zuschnitt

   • B-Plan / Geschosse / architektonische Vorgaben / technische Erschließung

1. Verkehrsstruktur

   A) Makroebene:

   • Flughafen / Hafen

   • Bahnanbindung

   • Autobahnanbindung

   • Fernstraßennetz

   • Innerstädtisches Straßennetz

   • ÖPNV-Netz

   B) Mikroebene:

   • Straßenanbindung

   • Verkehrsfrequenz

   • Zugänglichkeit

   • Interne Erschließung

   • Parksituation / Umfeld

   • Anschluss ÖPNV

   • Anschluss Flughafen / Bahnhof

2. Wirtschftsstruktur, Umfeldnutzungen

   A) Makroebene:

   • Charakteristik

   • Hochschulen/ Messen

   • Wirtschaftsstruktur

   • Beschäftigte / Umsatz

   • Arbeitslosenquote

   • Steueraufkommen

   • Pendleraufkommen

   B) Mikroebene:

   • Charakteristik im Umfeld

   • Bebauung / Baustruktur

   • Nutzungen Umfeld

   • Agglomerationsparkt

   • Passantenfrequenz

   • Infrastruktur / Gastor

   • Zentrale Einrichtungen

Weiche Faktoren:

1. Soziodemographische Struktur

   A) Makroebene:

   • Bevölkerungsentwicklung

   • Alterentwicklung

   • Sozialstruktur

   • Ausländeranteil

   • Einkommen

   • Migrationstrends

   • Bildungsniveau

   B) Mikroebene:

   → gleich

2. Image, Investitionsklima

   A) Makroebene:

   • Image der Stadt

   • Verwaltungsstruktur

   • Politische Situation

   • Abgabenregime

   • Investitionsklima

   • Genehmigungspraxis

   • Kultur-/Freizeitangebot

   B) Mikroebene:

   • Image des Standorts

   • “Genius Loci”

   • Adresse / Attraktivität

   • Neuvermietungen Umfeld

   • Aufenthaltsqualität, Grünanteil

   • Wohnqualität, Sauberkeit

   • Freizeitmöglichkeiten

Marktanalyse

= Auswahl und Erhebung geeigneter Informationen auf Gesamt- und Teilmarktebene

Angebotsanalyse

1. Flächenbestand (Bestandsaufnahme)

   • Lagequalität

   • Regionale Verteilung

   • Objekttypen, -größen

   • Angebotsniveau

   • Alter und Zustand

   • Ausstattungsniveau

   • Leerstände

   • Konkrete Angebote

   • Wettbewerbsposition

2. Planung (geplante Flächen)

   • Flächen in Planung

   • Flächen in Bau

   • Realisierungshorizont

   • Realisierungswahrscheinlichkeit

   • Geplante Nutzer / Betreiber

   • Zukünftige Lagequalität

   • Objekttypen, -größen

   • Ausstattungsniveau

   • Mittelfristige Flächenangebote

   • Wettbewerbsposition

3. Preisanalyse

   • Mietenspiegel (nach Lage-, Objektqualität)

   • Bestands-, Spitzen-, Durchschnittsmieten

   • Konditionen / Incentives

   • Abschlussvolumen

   • Anzeigenauswertung

   • Ausstattungsniveau

   • Bodenrichtwerte

   • Verkäufe / Vervielfältiger

   • Prognosen

   • Wettbewerbsposition

Nachfrageanalyse

1. Flächenbedarf (Bedarfsanalyse)

   • Flächengesuche

   • Anmietergesuche

   • Flächenumsatz p.a.

   • Absorptionsgeschwindigkeit

   • Vorvermietungsstände

   • Ersatz-, Zusatzflächenbedarf

   • Marktsättigungsgrenze

   • Agglomerationseffekte

   • Befragungsergebnisse, auch öffentliche Meldungen

2. Potentialanalyse (Brachenspezifische Marktanalyse)

   • wirtschaftliche Entwicklung

   • Steigerungsraten

   • Auslastungsgrade

   • Umsätze / Raumleistung

   • Ausgabevolumen

   • rechnerisches Umsatzpotential

   • Mietbelastbarkeit

Oft Darstellung in Form eines gewichteten Scoringmodells

(ähnlich einer Nutzwertanalyse)

Objektanalyse

= Beurteilung des Ankaufs, Vorbereitung der Due Diligence

Vorgehen

• Besichtigung des Objekts (je nach Lebenszyklusstadium)

• Beschreibung des Objeks hinsichtlich

  • Gebäude:

    Baujahr, Bauart, Berscheinungsbild, Zustand, Nutzung, Größe, Flexibilität, Parkplatzsituation, Vermietungsstand, Mietermix, Vermietbarkeit

  • Grundstück:

    Potentiale, Risiken (zB. Altlasten)

Due Diligence (DD)

= “gebotene Sorgfaltspflicht”

→ umfassende Prüfung einer Immobilie

Ziel:

Monetäre Beurteilung aller Chancen und Risiken als Vorbereitung der Abgabe eines Angenots für den Ankauf

• TTD (Technical DD)

  • Gebäude, tehnische Anlagen, Gebäudestruktur

• EDD (Environmental DD)

  • Schadstoffe, andere Imissionen

• LDD (Legal DD)

  • Rechtliche Prüfung der Verträge, Beurkundungen, …

• TDD (Tax DD)

  • Steuerliche Prüfung, zB. Grundsteuer, Umsatzsteuer bei Gewerberaummietverträgen, …)

• CDD (Commercial DD)

  • Kaufmännische Prüfung von Einnahmen und Ausgaben, Integration anderer DD Ergebnisse in eine “financial DD”

    → ggf. Kaufpreisanpassung

• Einholung einer NDA aller Dienstleister

• Information der DD-Dienstleister hinsichtlich

  • Name, Adresse und Flurstück des Objekts

  • Eigentümer, Auftraggeberinformation

  • Leistungsbild

  • Information, Quellen

  • Beauftragte Dienstleister, Sub-Dienstleister

  • Musterreport, Reportformat

  • Terminplan der DD

  • Vergütung

• Schriftliche Beauftragung des DD-Dienstleisters

• Bereistellung des Zugangs zu einer Immobilie (falls möglich)

• Bereitstellung der Dokumente

• Analyse der Mietverträge

• Auswertung der Mieteinnahmen (Rent Roll)

• Bonitätsprüfung der Mieter

• Auswertungt der betriebskostenrelevanten Verträge

• Detaillierte Markt- und Standortanalyse

• Untersuchung der finanziellen Kennzahlen

  • Der Immobilien bei Asset Deal

  • Der Objektgesellschaften bei einem Share Deal

1. Käufer

   • Gesellschaftsform

   • Konzernzugehörigkeit

   • Bonität

   • Haltefrist des Ankaufobjekts

2. Grundbuch

   • Aktueller Grundbuchauszug

   • Eigentumsverhältnisse

   • Eintragungen Abteilungen II, III

   • Eintragungsbewilligungen

   • Unerledigte Anträge

   • Ggf. notwendige Anträge

1. Baulastenverzeichnis

   • Aktueller Auszug

   • Eintragungsbewilligungen

   • Unerledigte Anträge

2. Baurecht

   • Zulässige Art und Maß der baulichen Nutzung

   • Absehbare Planungsänderung

   • Gestaltungssatzungen

   • FNP, kommunale Bauakte

   • Baugenehmigung

   • Abstandsflächen

   • Stellplatznachweis

3. Erschließung

   • Bezahlung Beiträge / Gebühren

   • Netzkostenbeiträge

   • Zugangs- / Zufahrtsmöglichkeiten

4. Gebäude / Grundstück

   • Grenzüberbauung

   • Denkmalschutz

   • Vorkaufsrechte

   • Drittverwendungsfähigkeit

   • Nachbarvereinbarungen

   • Rechtsstreitigkeiten

   • Restitutionsansprüche

5. Altlasten

   • Asbest

   • Kontaminationen

   • Kampfmittel

   • …

6. Bauliche Situation

   • Bau-/ Planungsverträge

   • Abnahmeprotokolle

   • Mängelansprüche

   • Sicherheiten / Einbehalte für Mängelansprüche

   • Architektenurheberrecht (Änderungsbefugnis?)

7. Versicherung

   • Deckungsschutz / Policen

   • Laufzeit / Kündigung

   • Prämienzahlung

8. Andere Verträge

   • Arbeitsverträge

   • Versorungsverträge, Contracting

   • Leasing- / Wartungsverträge

   • FM-Verträge

   • AM-, PM-Verträge

1. Mietverträge

   • Mietverträge mit allen Anlagen und Nachträgen

   • Schriftformprüfung

   • Nebenabsprachen (Side Letters)

   • Laufzeit der Mietverträge

   • Miethhöhe

   • Wertsicherung, Staffelvereinbarungen

   • Indexgenehmigungen (bis 1997)

   • Nebenkostenregelung, -abrechnung

   • Rückbauverpflichtungen

   • Schönheitsreperaturen

   • Instandhaltung / -setzung

   • Miersicherheiten

   • Minderungen, Mietverzichte

   • Offene Posten

   • Kündingen

   • Konkurrenzschutzklauseln

   • Betriebspflicht

2. Steuerliche Belange

   • Einheitswertbescheid

   • Grundsteuerhöhe

   • Städtische Abgaben

   • Zahlungsstand

   • Steuernachfolge

   • Umsatzsteuersituation

   • Objektgebundene Ausgaben

1. Allgemeine Informationen

   → Lage, Flurstück, Gebäude

2. Gebäudestruktur

3. Bauweise

   → Dach, Fassade, Ausbau

4. Außenfläche

5. Gebäudedienstleistungen

6. Umwelt DD

7. Nachhaltigkeit

8. Stadtplanung

9. Genehmigungen

10. Denkmalschutz

11. Kennziffern

12. Grundstücksgrenzen, Abstandsflächen, baulasten, Erbbaurecht

13. Wiederherstellwert

14. Investitionsplan 10 jahre (CapEx Forecast)

15. Bewirtschaftungskostenplan 10 Jahre (OpEx Forecast)

• Darlehensparameter

  • Auszahlungshöhe

  • Auszahlungsgewährung

  • Zinsvereinbarung

  • Zinszahlung und -verrechnung

  • Modus der Tilgung

  • Sonstige Gebühren und Provision

• Darlehensarten

  • Festzins- oder variable Darlehen

  • Annuitäten-, Tilgungs- oder endfällige Darlehen

Ziel:

Abschluss des Kaufvertrages unter Berücksichtigung aller kaufpreismindernden Faktoren; zügige Beurkundung und Abarbeitung aller Regelungen

Vorgehen:

• Kaufvertrag-Entwurd idR. vom Verkäufer

• Einbindung eines Rechtanwalts

• Unterschriftsregelungen prüfen, erste Unterschrift Verkäufer

• Verkäufer bestimmt idR. den Notar

• Käufer und Verkäufer wickeln Kaufvertrag gemeinsam ab (“Closing Procedures”)

• Notar bestätigt Zahlungseingang und damit idR, BNL

• Käufer muss ggf. weitere Pflichten des Verkäufers monitoren (zB. nachträgliche Kaufpreisminderung bei Nichtvermietbarkeit)