FM I - Einfühurng, Definitionen

Gliederung des Immobilienmanagements in Ebenen:

Investorenebene (kapitalorientiert)

• Asset- und Portfolio-Management

  -> Vermögensverwaltung: langfristige Kapital-Anlagestrategie, Risikostreuung

  -> Bsp.: An- und Verkauf

Objekt- und Dienstleisterebene: (operativ / objektbezogen)

• operatives Asset-Mangament

  -> Wertstiegerungen einzelner Objekte

  -> Bsp.: Sanierung

• Property-Management

  -> kaufmännische verwaltung

  -> Bsp.: Schließung und Pflege Mietverträge

• Facility-Management

  -> Steuerung aller Abläufe des Gebäudebetriebs

  -> Bsp.: Wartung / Instandhaltung

• materieller Vermögenswert

• Liegenschaft

• Sachressource

  -> Grundstücke, Gebäude, Räume, Infrastruktur, Anlagen, …

• Vermögenswert zu Investitionszwecken (Cadez)

• systematische Führung eines Unternehmens(bereichs)

  -> Zieldefinitionen, Entscheidungen, Planung, Realisierung, Kontrolle, Steuerung, …

• Durchführen von Aufgaben mit dem Ziel diese erfolgreich abzuschließen (Cadez)

IFMA (Iternational Facility Management Association):

P-P-P-T: people, places, process and technology

-> multidisziplinäres Fachgebiet mit der Aufgabe, die Funktionalität der baulichen Umgebung durch Zusammenführung von Menschen, Orten, Prozessen und Technologien zu gewährleisten

EURO FM (European Facility Management Network):

-> FM integriert und steuert Unterstützungsprozesse einer Organisation, um vereinbarte Dienstleistungen bereitzustellen und dadurch die Effektivität der Kernaktivitäten zu unterstützen und zu gewährleisten.

HEFMA (German Facility Management Association):

-> Managementdisziplin, welche die notwendigen Unterstützungs- (Sekundär-) Prozesse des Kerngeschäfts eines Unternehmens vereint.

Dabei stehen Arbeitsplatzgestaltung, Werteerhalt und Kapitalrentabilität im Fokus des Facility Managers.

DIN 32736:2000-08 Gebäudemanagement:

-> Gesamtheit aller Leistungen zum Betreiben und Bewirtschaften von Gebäuden einschließlich der baulichen und technischen Anlagen auf der Grundlage ganzheitlicher Strategien. Dazu gehören auch die infrastrukturellen und kaufmännischen Leistungen.

-> Gebäudebezogen

-> FM-Leistungen gehen über Gebäudebezogenen Leistungen hinaus

-> Abgrenzung unscharf

K- T - I - F

kaufmännisch - technisch -infrststrutkruell - Fläche

• KGM (Kaufmännisches Gebäudemanagement)

  -> wirtschaftliche Verwaltung der Immobilie

• TGM (Technisches Gebäudemanagement)

  -> Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen sicherstellen

• IGM (Infrastrukturelles Gebäudemanagement)

  -> Unterstützende Dienstleistungen für die Gebäudenutzung

• FläM (Flächenmanagement)

  -> Flächennutzungsplanung und -Management

1. Personalmangel (insb. Fachkräftemangel)

   -> demografiscehr Wandel + Zunahme Gewerbeimmo.

2. Digitalisierung

   -> Sensorsteuerung, Automatisierung, Effizienzsteierungen, KI

3. Nachhaltigkeit (und ESG)

   -> Senkung Energieverbrauch / Emissionen

4. Nutzerzentriertes FM

   -> nutzerspezifische FM-Leistungen

5. Integriertes FM

   -> ganzheitliche Betrachtung, Verringerung Schnittstellenprobleme

6. Volatilität (Unsicherheit)

   -> verursacht v.a. durch technologische Entwicklung

   
   

DIN EN 15221 Facility Management – Teil 1: Begriffe

Ziele:

-> Verbesserung der Kommunikation

-> Erhöhung der Effektivität der Hauptaktivitäten und Qualität der Leistungen

Entwicklung von standartisierten Werkzeugen und Leistungen

nach DIN EN 15221

1) Fläche und Infrasruktur

2) Mensch und Organisation

Facility Management steuert und organisiert die Unterstützungsleistungen.

Facility Services sind die tatsächlichen Unterstützungsleistungen.

Facility Management ist die strategische Planung sowie operative Durchführung und Kontrolle von Leistungen, die die Durchführung der Kernaufgaben einer Organisation unterstützen und verbessern oder Aufgaben des "Immobilienmanagements – und/oder –betriebs" für den Investor oder deren Vertreter oder die Eigentümer übernehmen.

Bedarfsebene (Organisation)

Lösungsebene (Facility Management)

Leistungsebene (Facility Services)

1) Bedarf der Organisation wird erkannt

2) Festlegung von Maßnahmen

3) Festlegung von SLAs (Service Level Agreements) und KPIs (Key Performance Indicators)

a) Strategishe Leistungen

b) Taktische Leistungen

c) Operative Leistungen

Langfristige Sicherstellung der Ziele der Organisation

• Facility Management Strategie

• Anpassungen an Veränderungen

• Leitlinien und Definition von Prozessen

• Leistungsvereinbahrungen

• Überwachung von Schlüsselkennzahlen

• Kommunikation zwischen Beteiligten

mittelfristige Umsetzung der strategischen Ziele

• Leitung des FM Teams

• Management von Projekten, Prozessen und Vereinbahrungen

• Entwicklung von Geschäftsplänen und Budgets

• Einführung von Richtlinien zur Strategie-Verfolgung

• Anforderungen auf operativer Ebene auf Basis der Ziele entwickeln

• Vereinbahrung SLAs und KPIs

• Überwachung behördlicher Anforderungen

• Ressourcen- und Einsatzplanung

Durchführung der Facility Services

• Erbringung der vereinbarten Leistungen

• Entgegennahme von meldungen und Anforderungen

  -> Help Desk, Service Hotline

• Controlling (Datensammlung zur Leistungsevaluation)

• Berichten an taktische Ebene

• Erfüllung der Kundenbedürfnisse

• FM Dienstleister als “Prozesspartner außerhalb der Kernaktivitäten”

• 
  

umfassen Leistungen um

a) Fläche und Infrastrutkur

b) Mensch und Organisation

1) Unterbringung (Flächenmanagement, Instandhaltung, …)

2) Arbeitsplatz ( Ausstattung, Beschilderung, …)

3) Technische Infrastruktur (Betrieb und Instandhaltung, …)

4) Reinigung (Fassaden-, Unterhalts-, Sanitär-, …)

5) sonstige Flächen und Infrastruktur (besondere Abforderung.)

6) gesundheit, Arbeitsschutz und Sicherheit (Betriebsarzt, …)

7) Hospitality (Help Desk, Empfang, Verpflegung, …)

8) Information und Kommunikation (IT-Services, …)

9) Logistik (Post, Bürobedarf, Fuhraprk, Transport, …)

10) sonstiges Unterstützungsleistungen (Buchhaltung, HR, Marketing, …)

DIN EN 15221: Facility Management (FM)

-> nutzuerorientiert

DIN 32376: Gebäudemanagement (GM)

-> gebäudeorientiert

Leistungsspekturm DIN 15221 umfangreicher.

kerngeschäftsnäher (nicht nur gebäudebezogen)

• Kunden- und Serviceorientierung

• Partnerschaftlichkeit

• Marktorientierung

• Prozessorientierung / IT-Umsetzung

• Ergebnisorientirerung (Wirtschaftlichkeit)

• Ganzheitlichkeit (Lebenszyklusorientierung)

Output-Spezifikationen:

Beschreibung und Definition der Ergebnisse einer Dienstleistung

-> Fokus auf Zielzustand, Grundlage für SLA

Input-Spezifikationen:

Beschreibung und Definition der Dienstleistungen zur Erreichung eines bestimmen Zustands

-> Fokus auf Leistungserbringung, Definition der Leistungen

Service Level Agreements (SLAs):

Beschreibung der Qualität der Facility Management Leistungen und der zulässigen Abweichungen sowie der objektiven Messung/Bewertung der Ergebnisse (-> KPIs)

Vorteile:

• Innovationsfreiheit des Auftragnehmers

• langfristig geplante Services

• durchdachtere Planungsergebnisse erforderlich

Anforderungen:

• klare und eindeutge Definition des geforderten Standards

• vollständige Angaben

-> Die geforderten leistungen müssen für den Bieter klar erkennbar und kalkulierbar sein.

SLA: Service Level Areement

Festlegung von:

-> gefordertem Standard

-> Abweichungstoleranzen

-> Reaktionszeiten bei Überschreitung der Toleranzen

-> Lösungszeiten zur Herstellung des Standards

-> Notfällen

KPI: Key Performance Indicator

Festlegung von

-> Größen zur Bewertung des Service-Levels

-> objektiv messbarer und prüfbarer Indikator

-> Festlegung von Spannen für leichte und schwere Abweichungen