Wertermittlung II

• Idee des „Häusle Bauens“ in Anlehnung an das Käuferverhalten zum Beispiel beim Kauf eines Einfamilienhauses

• Vergleich mit Kauf eines unbebauten Grundstücks und Kalkulation der Bebauung unter Berücksichtigung der Alterswertminderung

• Alterswertminderung = Restnutzungsdauer / Gesamtnutzungsdauer

• = lineare Alterswertminderung (zum Vergleich: früher wurde teils eine Alterswertminderung nach Ross angesetzt)

• Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann

• Modellgröße, abhängig von der Art der baulichen Anlage

• Modellansätze sind so zu wählen, wie sie vom Gutachterausschuss bei der Auswertung der Kaufpreise zur Ableitung der Sachwertfaktoren angesetzt wurden.

• Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann

  = wirtschaftliche Restnutzungsdauer (im Gegensatz zur technischen)

• Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer Alter

• individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts sind zu berücksichtigen!

  dazu zählen

  • durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen

    -> wirken verlängernd

  • unterlassene Instandhaltungen

    -> wirken verkürzend

  • wirtschaftliche Nutzbarkeit / Gebäudekonzeption

• nach sachverständigem Ermessen zu schätzen

• üblich: auf 5 Jahre runden

Es besteht Instandsetzungsgebot und Erhaltungspflicht . Ist die Grenze der Zumutbarkeit

erreicht, kann der Eigentümer Anspruch auf Entschädigung geltend machen.

Instandhaltung

• laufenden Bauunterhaltung, z.B.

  • Oberflächenbehandlung

  • regelmäßige Erneuerung einzelner Bauteile Instandsetzung

• Behebung von Bauschäden oder Baumängeln Modernisierung

• Verbesserung der Bausubstanz Anbau / Erweiterung / Umbau

• Außenwände

• Dach

• Fenster / Außentüren

• Innenwände und türen

• Deckenkonstruktion und Treppen

• Fußböden

• Sanitäreinrichtungen

• Heizung

• Sonstige technische Ausstattung

• Verhältnis des vorläufigen marktangepassten Sachwertes zum vorläufigen Sachwert an.

• Daten für die Wertermittlung im Sachwertverfahren

• von dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreise und den ihnen entsprechenden vorläufigen Sachwerten ermittelt