Kartenstapel

Einzelne Positionen: Grundstück, einschließlich Bestandteile (Gebäude, Außenanlage, sonst Anlage,

Zubehör), Rechte (Erbbaurecht oder Liegenschaftsrechte)

Handel auf dem freien Markt, weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder Zwang, objektive Maßstäbe

kommen zur Geltung  Verkehrswert somit Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am

wahrscheinlichsten einstellen würde (Beispiel: Gebäude nach Mauerfall, Logistikimmobilien)

AfA – Absetzung für Abnutzung

Auflassung – Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über Eigentumswechsel beim Grundstückskauf

Triple-Net-Mieter - i.d.R. gewerbliche Mieter mit Grundmiete, Nebenkosten und Anteil für Unterhalt der

Bausubstanz

Over-rented / under-rented Objekte -tatsächlich erzielte Erträge liegen über / unter den üblichen Erträgen

AAA-Mieter –Triple-A-Mieter = aktueller/ potentieller Mieter mit erstklassiger Bonität oder Kreditwürdigkeit

Eigenkapitalrendite – betriebswirtschaftl. Kennziffer: Verhältnis von eingesetztem Kapitel (Eigenkapital) zu

Gewinn

Nettokaltmiete – Miete ohne umlagefähige Betriebskosten

Sammlung aller Urkunden & Unterlagen (Erbschein, Todesurkund, Kreditvertrag), die dem

Grundbuch zugrunde liegen (Akten, auf die im Grundbuch Bezug genommen wird, Grundbuch) (Eintragungs- und Löschungsbewilligungen

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das über Rechtsverhältnisse an Grundstücken Auskunft gibt. Es dient der Sicherung von Rechten.

öffentliches Register zur Sicherung von Rechten, geführt im Amtsgericht / den

Grundbuchämtern (Für KN in Villingen-Schwellingen)

Angaben können als richtig angenommen werden/ Alle Eintragungen

genießen öffentlichen Glauben, außer Lagebezeichnung, Flächenangaben, Nutzungsart (Gefahr von

Übertragungsfehlern: Bei Fax, per Mail, Fehler im Kataster —> kein öffentlicher Glaube)

a. Deckblatt – (Aufschrift) Amtsgericht, Gemarkung, Grundbuchband, Grundbuchblatt

—> Dient der rechtlichen Identifizierung des Grundstücks/ Wohneigentums/ Erbbaurechts

b. Bestandverzeichnis – Merkmale des Grundstücks, folgt Angaben Liegenschaftskataster (Bezeichnung

Gemarkung, Flur, Flurstücke, Nummern Liegenschaftsbuch, Lagebezeichnung, Größe)

—> Dient der tatsächlichen Kennzeichnung des Grundstücks

c. Erste Abteilung – Eigentumsverhältnisse

d. Zweite Abteilung –Rechte, Belastungen & Beschränkungen (Besitze ohne Grundpfandrechte, wie

Erbbaurechte, Grunddienstbarkeit, Nießbrauchrechte)

—> Für Wertermittler wichtig

e. Dritte Abteilung – Grundpfandrechte/ Grundschulden

—> Für Ermittlung Verkehrswert i.d.R. unwichtig

Realfolium:

Vorstellung, dass für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt angelegt wird (getrennte

Grundbücher)

Personalfolium:

erlaubt mehrere Grundstücke desselben Eigentümers in einem Grundbuch

Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch / Erbbaurechtsgrundbuch /

Wohnungs- bzw. Teilerbbaurechtsgrundbuch/ Bergbaugrundbuch, Eisenbahngrundbuch (eigenes Amt, DB) /

Fischereigrundbuch (Bayern)

a) Eigentumsverhältnisse – Abt. I – (3 Formen) Alleineigentum / Miteigentum / Gesamteigentum (Was

ist das umfassendste dienliche Recht an einer Sache/ Grundstück, dass gegen jeden Dritten wirkt?

Das Alleineigentum)

b) Rechte Dritter – Abt. II – Vorkaufsrecht / Dienstbarkeiten / Nießbrauch / Reallasten / Erbbaurecht

c) Grundpfandrechte – Abt. III – Hypothek / Grundschuld / Rentenschuld

schuldrechtlicher Kaufvertrag, braucht Notarielle Beglaubigung,

Voraussetzung: Auflassungsvormerkung (weiterer Kauf ist auszuschließen, Sperrvermerk, Gebühren)

Erst mit Umschreibung im Grundbuch (Verwaltungsakt), Ausnahme: Tod, Zwangsversteigerung

a. Wesentliche Bestandteile – Gebäude und Anbauten / Techn. Gebausstat. / Bäume, Pflanzen/ Ansaat

b. Scheinbestandteile – Einbauküche d. Mieters/ Tresen Gaststätte (gehört nicht Eigentümer)

c. Zubehör – z.B. Mülltonne/ Möbel / verpacktes Baumaterial im Rohbau/ Pferde Reitstall

1. Entwicklungszustand – (nach §5 ImmoWertV):

- Flächen der Land- und Forstwirtschaft:

(Land- und forstwirtschaftlich nutzbar, Ohne Bauerwartung)

- Bauerwartungsland:

(Erwartung einer baul. Nutzung in absehbarer Zeit, Aufgrund entsprechender Darstellung im

Flächennutzungsplan —> entspr. Verhalten der Gemeinde, der allg. Entwicklung im Gemeindegebiet)

- Rohbauland (solange es kein B-Plan gibt):

Bauliche Nutzbarkeit nach §§ 12, 30, 33 oder 34 BauGB, jedoch: ungesicherte Erschließung, nach

Lage/ Form/ Größe unzureichend gestaltet

- Baureifes Land:

Bauliche Nutzbarkeit nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften, B-Plan ..

2. Ermittlung des Bodenwertes – fiktiv, als unbebautes Grundstück zu ermitteln, Bewertung des Bodens ist als

unbebauter Boden anzunehmen

3. Gutachterausschuss – hoheitliche Aufgaben: Führung und Auswertung des Kaufpreissammlung / Ableitung

und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten / Ermittlung sonstiger zur Wertermittlung erforderlicher Daten

(Liegenschaftszinssatz, Sachwertfaktor...)

1. Normiertes Bewertungsverfahren

2. Vergleichswertverfahren

3. Sachwertverfahren

4. Ertragswertverfahren

5. Nicht normierte Bewertungsverfahren

6. Internationale Wertbegriffe

7. Internationale Wertermittlungverfahren

Vergleichswertverfahren (unbebauter Grundstücke, Wohnungseigentum, gleichartig bebaute Grundstücke) / Ertragswertverfahren (Mietwohnungen ab 3 WE, Gewerbe-/

Industrieobjekte) / Sachwertverfahren (Ein- und Zweifamilienhäuser)

Ausreichende Zahl geeigneter Vergleichsobjekte, ab 10 (Grundstücke: Lage / Bodenbeschaffenheiten/ Größe / Zuschnitt, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand, bauliche Anlagen: Gebäudeart, Bauweise und Baugestaltung, Restnutzungsdauer, Bauzustand, Ertrag)

a. Berücksichtigung von Abweichungen – Zweifel an der Methode bei überprop. Zu- und Abschlägen

b. Fehlerquellen – Vergleichbarkeit / Datengrundlage schwierig zu bekommen / Datenauswahl

c. Vorrangig bei Bodenwertermittlung, am besten zur Verkehrswertermittlung geeignet

auf Grundlage von Herstellungskosten, unter Berücksichtigung Alterswertminderung & zeitliche Anpassung durch Baupreisindex

a. Zusammensetzung Sachwert – Bodenwert, Sachwert der baulichen Anlagen (Gebäudesachwert),

Sachwert der sonst. Anlagen

b. Fehlerquellen – Marktanpassungs- und Sachwertfaktor sind DIE Stellschrauben / kompl.

Rechengang, schwer nachvollziehbar / Eingangsparameter wie Gebäudetyp, BGF,... / Höhe des

Bodenwertes wird 1:1 berücksichtigt

c. Alterswertminderung – Verhältnis geschätzte RND des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag zu

GND des Gebäudes – im Regelfall gleichmäßig —> Lineare Abschreibung

d. Marktanpassung – Anpassung des Sachwerts an das Marktgeschehen (Bodenwert!)

e. Sachwertfaktor – Kaufpreis / Sachwert (Abhängig von Lage, NHK’s, Wert Grundstück, Baujahr,

Zustand, GND, RND

Bildung des Wertes eines Grundstücks über Barwert aller zukünftigen Reinerträge

und dem diskontierten Bodenwert (Ermittlung Jahresreinerträge durch abgezinsten/ diskontieren Barwert)

a. Prinzip der Barwertbildung – aus Abzinsungsfaktor und RND

b. Barwertfaktor – Summe aller Abzinsungsfaktoren, abhängig von Kapitalisierungszeitraum (RND) und

Zinssatz (Liegenschaftszinssatz)

c. Vereinfachte Ertragswertverfahren: EW= RE * V + BW * q-n

d. Eingangsgrößen Ertragswert– Bodenwert, Mietfläche, Marktübliche erzielbare Erträge,

Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Wirtschaftliche RND

e. Erträge – Mieteinnahmen & Pachten: vorhandene Mieteinnahmen müssen plausibilisiert werden,

aus gewöhnlichem Geschäftsverkehr

f. Bewirtschaftungskosten – Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis,

Betriebskosten (sind aus Nettokaltmiete aufzubringen)

g. Reinertrag = Rohertrag (alle Einnahmen) – Bewirtschaftungskosten

h. Folie 76 – Fill the Gap??

i. Mietausfall - Gründe: konjunkturell (stagnierende Einkommen) / strukturell (schlechte Infrastruktur)

/ Sättigung von Teilmärkten (demografische Entwicklung)

j. Liegenschaftszinssatz = Jahresreinertrag / Kaufpreis (Renditedefinition: Gewinn durch Einsatz)

i. Auswirkungen: Niedriger Zinssatz = hoher Endwert (niedriges Risiko)

+/- 0,5% LSZ bewirken +/- 10% Ertragswert

ii. Hohe Zinssatz für Gewerbe / niedriger Zinssatz eher Wohneigentum

iii. Zu- und Abschläge (+/-0,5 bis 1,0): je risikoreicher Immobilie ist

& geringer Drittverwendbarkeit

& Gewerblicher Anteil —> LZS hoch, Endergebnis niedriger

iv. Einflussfaktoren – Art und Lage des Objektes

/ Restnutzungsdauer / Objektgröße

/ Drittverwendungsfähigkeit

/ Vermietungssituation und Mietvertragsgestaltung

k. Restnutzungsdauer – Ermittlung Verkehrswert an wirtschaftliche, nicht technische RND gekoppelt

RND = GND – Alter

l. Fehlerquellen Ertragswertverfahren – Miethöhe, Ertrag / Mietfläche / RND / Liquidationswert / LSZ

ist die Stellschraube!!

a. Residualwertverfahren – Bauträgerkalkulation

Berechnung:

Fiktiver Verkehrswert nach vollendeter Bebauung

– Bau-, Entwicklungs- und Vermarktungskosten einschl. Unternehmergewinn

= Residuum (Bodenwert, bzw. wirtschaftlich vertretbarer Grundstücksankaufspreis)

—> Sagt aus, wieviel ein Investor unter normalen Renditeerwartungen bereit ist für Grund und

Boden zu zahlen

b. Maklermethode – Multiplikatoren

Market Value (=Marktwert) / Fair Value (=Zeitwert)

a. Comparison Method – Eigentumswohnungen

b. Cost Method – Theater / Museum

c. Residual Method – Bodenwertableitung

d. Profits Methos – Hotels / Kinos / Pflegeheime

e. Investment Method – Renditeobjekte

i. Kriterien Zinssatz (ARY) – Lage, Infrastruktur, Erreichbarkeit / Eigentumsform /

Mieterbonität / erwartete Marktsituation und Leerstandzeiten, ...

ii. Gegensatz zu Ertragswertverfahren – Kapitalisierung auf unendlich statt RND

f. DCF-Method (Discounted-Cashflow-Verfahren) – Renditeobjekte (USA) – Einsatz zur

Investitionskontrolle („Prognoseverfahren“)