WEGGGG

− Rechtsfähigkeit (§§ 9a, 9b WEG) − Verwaltung des Gemeinschaftseigentums − Inhaber des Verwaltungsvermögens (§ 9a Abs. 3 iVm §§ 18,19 und 27 WEG) Bezeichnung: „WEG und postalische Adresse“ (§ 9a Abs. 1 Satz 3 WEG) 2. Die Wohnungseigentümer − Bruchteilsgemeinschaft (nicht rechtsfähig), § 1008 BGB, § 741 ff BGB 3. Der einzelne Wohnungseigentümer − als Miteigentümer − als Sondereigentümer

1. Teilung gem. § 3 WEG (Vertrag zwischen Miteigentümern) 2. Teilung gem. § 8 WEG (Teilung durch Eigentümer)

1. ein Grundstück im Rechtssinne (§ 1 Abs. 4 WEG)

2. Abgeschlossenheit (§ 3 Abs. 2 WEG)

3. Einigung und Eintragung (§ 4 WEG)

▪ Teilungserklärung (Einigung)

▪ Notarielle Beurkundung (§ 3 WEG, § 311b BGB), öffentliche Beglaubigung (§ 8 WEG)

▪ Eintragung im Grundbuch

− Alles, was nicht ausdrücklich Sondereigentum ist, ist Gemeinschaftseigentum.

− Was Sondereigentum ist, bestimmen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

− Sondereigentum muss sondereigentumsfähig sein.

− Zwingendes Gemeinschaftseigentum sondereigentumsfähig.

Bedeutung für: − Instandhaltung und Instandsetzung − Kosten und Lasten − Herrschaftsrecht und Abwehransprüche − „Sondereigentümer: der einzelne Eigentümer − Gemeinschaftseigentum: die Gemeinschaft

Gegenstand des Sondereigentums sind die bei Teilung (§3 Abs. 1 WEG) bestimmten Räume. Grundsatz : Körperlichkeit (§90 BGB; von allen Seiten fest umschlossen)

Abweichend BGH: Keine tatsächliche Abgrenzung, solange sich die Abgrenzung aus dem Aufteilungsplan ergibt („Luftschranken“).

− Zugehörigkeit zum Raum (räumlicher als auch funktionaler Zusammenhang)

− keine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung (§14 WEG)

− keine Veränderung der Gestaltung

− kein zwingendes Gemeinschaftseigentum

− Teile, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind.

− Konstruktive Bestandteile (Mauern, Fundament, Fassade, Geschossdecken, Dach). (Problem Mehrhausanlagen)

− Anlagen und Einrichtung, die funktional mit dem/der Gebäudebestand/Gebäudesicherheit zusammenhängen, ohne konstruktiv erforderlich zu sein.

Beispiel : feuerhemmende Beschichtung Abgrenzungskriterium :

Verkehrsanschauung, öffentlich-rechtliche Pflicht: sondereigentumsfähig: individuelle Sicherheitsvorkehrungen

Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch, dienen:

− auch Räume

− Problematik: Heizungsanlage

− Unterscheide: ▪ nur Versorgung der Wohnungseigentümer ▪ Versorgung einzelner Wohnungseigentümer

Ansonsten WEG §5!

Das Gemeinschaftseigentum (§1 Abs. 5 WEG):

− Alles, was nicht Sondereigentum- oder Verwaltungsvermögen ist.

− Rechtsinhaber: Die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich.

2. Das Verwaltungsvermögen (§9a Abs. 3 WEG mwN): − Die im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erworbenen Sachen, Rechte und Verbindlichkeiten Beispiele: ▪ Instandhaltungsrücklage ▪ Sozialansprüche ▪ Forderungen gegen Dritte ▪ Eigentum − Rechtsinhaber: Die WEG.

Entweder die Wohnungseigentümer (§18 WEG) oder der Verwalter nach dem WEG (§§26 ff WEG; Regelfall).

Organe der Verwaltung sind:

− Wohnungseigentümer

− Verwalter

− Beirat

1. Durch Verwaltungsentscheidung:

Kollektive Entscheidungskompetenz durch:

− Vereinbarung (§10 Abs. 2 WEG)

− Mehrheitsbeschluss (§25 WEG)

− Zustimmung beeinträchtigter Wohnungseigentümer (§22 Abs. 3 WEG)

2. Durch Verwaltungsmaßnahmen: Maßnahmen rechtlicher und tatsächlicher Art, die dem gemeinsamen Interesse aller Wohnungseigentümer dienen. Beispiele: §19 Abs. 2 WEG

Der Verwalter nach dem WEG (§§9b Abs. 1 Satz 1, 27 Abs. 1 WEG).

− Ohne Verwalter nach dem WEG: Alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich (§9b Abs. 1 Satz 2 WEG).

1. Recht auf Verwaltung: §18 Abs. 2 WEG Anspruch gegen andere Wohnungseigentümer, nicht gegenüber dem Verwalter nach dem WEG!

2. Pflicht zur Verwaltung: a) Wohnungseigentümer (grundsätzlich nicht, aber ggf. Treuepflicht) b) Beirat gem. §29 WEG c) Verwalter nach dem WEG (§27 WEG)

I. Die Verwalterbestellung (§26 Abs. 1 WEG):

1. durch Mehrheitsbeschluss

2. für höchstens fünf Jahre; beim ersten Verwalter (nach Teilung) drei Jahre

3. Wiederbestellung zulässig (Beschluss frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit)

4. Stimmverbote: grundsätzlich nicht 5. Besondere Informationsrechte der Wohnungseigentümer

1. Rechtsnatur und Inhalt

a) Parteien: WEG und Verwalter (Die Wohnungseigentümer sind nicht Partei des Verwaltervertrages.)

b) Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte (§328 BGB)

c) Geschäftsbesorgungsvertrag gem. §§675, 662 ff BGB mit dienst- und werkvertraglichen Elementen.

d) Grenzen der Gestaltungsmöglichkeiten: ▪ §§134, 138, 242 BGB

▪ keine Regelungen, die das Gemeinschaftsverhältnis treffen

▪ Zusatzaufgaben möglich

— meistens: AGB

a) Mehrheitsbeschluss (notwendig, nicht hinreichend)

b) Angebot und Annahme: ▪ durch WEG ▪ durch Verwalter

c) Vertretung der WEG: ▪ alle Wohnungseigentümer ▪ sonstige Vertreter (Bestimmung durch Mehrheitsbeschluss, meist Beirat)

Abberufung (§26 Abs. 1 WEG) durch Mehrheitsbeschluss:

1. ordentliche Abberufung (jederzeit)

2. außerordentliche Abberufung (aus wichtigem Grund, nicht abdingbar)

Beendigungsgründe

1. Ablauf der Bestellungszeit

2. Tod des Verwalters:

a) natürliche Person: kein Übergang auf Erben

b) bei Personal- oder Kapitalgesellschaft: mit Verlust der Rechtsfähigkeit bzw. der Beendigung der Gesellschaft

3. Aufhebung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. gegenüber dem Wohnungseigentümer und gegenüber der Gemeinschaft:

a) Durchführung der Beschlüsse

b) Durchführung der Hausordnung

c) Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung

d) (Notmaßnahmen)

e) Lasten- und Kostenbeiträge

f) Zahlungen und Leistungen

g) Verwaltung eingenommener Gelder

h) Information über Rechtstreitigkeiten

2. Weitere Aufgaben: a) Wirtschaftsplan und Rechnungslegung (§28 WEG) b) Einberufung der WEG-Versammlung (§24 Abs. 1 WEG) c) Vorsitz in der Versammlung (§24 Abs. 5 WEG) d) Protokoll der Versammlung (§24 Abs. 6) e) Führung der Beschlusssammlung (§24 Abs. 7 WEG)

1. Befugnis zur Durchführung der Aufgaben (§27 Abs. 1 WEG)

2. Befugnis, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für oder gegen sie:

a) Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer gerichtet sind

b) Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils

c) Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen (nach Ermächtigung durch Beschluss)

d) Anwaltsbeauftragung

3. Der Verwalter ist befugt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie:

a) Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen

b) Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils

c) laufende Maßnahmen der erforderlichen Instandhaltung und Instandsetzung

d) Kontenführung

e) Anwaltsbeauftragung

f) sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen bei Ermächtigung durch Beschluss

4. Besondere Pflicht: Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten (offenes Treuhandkonto unzulässig)

1. „Kann-Bestimmung“, daher Einrichtung fakultativ.

2. Bestellung mit Stimmenmehrheit

3. Beachte : Gemeinschaftsordnung ▪ „…hat einen Verwaltungsbeirat.“ ▪ „…kann einen Verwaltungsbeirat bestellen.“

1. Unterstützung des Verwalters

2. Prüfung bestimmter Verwaltungsunterlagen

3. Ergänzende Funktionen: ▪ Hilfsorgan des Verwalters; ▪ Kontrollorgan gegenüber dem Verwalter; ▪ Vermittlungsstelle zwischen Wohnungseigentümern. dem Verwalter und den

4. Keine eigenen Entscheidungs- bzw. Verwaltungsbefugnisse, kein „Aufsichtsrat“

5. Andere Gremien und Organe möglich (durch Vereinbarung (!)): ▪ Ausschuss zur Überprüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung; ▪ Gartenausschuss.

6. Grenze: Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung

1. Personelle Zusammensetzung:

a) Gesetzliche Regelung: unbestimmte Zahl, aber bei mehreren Mitgliedern Vorsitzender und Stellvertreter (§29 BGB).

b) Nur Wohnungseigentümer (abdingbar)

c) Bei juristischen Handelsgesellschaften: Personen oder Personen von Wohnungseigentümer ist, wer die Stellung eines gesetzlichen Vertreters hat.

d) GbR oder Bruchteilsgemeinschaft: Jeder Gesellschafter bzw. Teilhaber

e) Nicht: Der Verwalter.

f) Abweichende Regelung: Durch Vereinbarung:

▪ Zulässigkeit von Nichtwohnungseigentümern oder ▪ Fachkompetenz

▪ Achtung : Vereinbarung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss geändert werden, wenn Öffnungsklausel fehlt.

2. Bestellung: Durch Beschluss und Annahme

3. Beiratsvertrag (meistens konkludent; § 662 BGB)

4. Haftung nach § 29 Abs. 3

4. Beendigung

a) Veräußerung des Wohnungseigentums (bei gesetzlicher Regelung)

b) Abberufung

c) Amtsniederlegung

d) Beendigung des Beiratsvertrages

Innere Ordnung und Willensbildung

a) Geschäftsordnung

b) Einberufung

c) Beschlussfassung

d) Beschlussfähigkeit, Stimmrecht, Abstimmung

e) Vertretung

f) Niederschrift

1. Beratung

2. Vermittlung

3. Überwachung

4. Insbesondere : Aufgaben und Befugnisse gem. § 29 Abs. 2 WEG

Prüfung von Wirtschaftsplan, Abrechnung, Rechnungslegung und Kostenanschlägen Stellungnahme dazu Prüfungsumfang:

▪ Rechnerische Schlüssigkeit

▪ Sachliche Richtigkeit

▪ Kostenzuordnung und Verteilung

Sonstige gesetzliche Befugnisse und Pflichten: a) Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung (wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen) b) Unterschrift des Versammlungsprotokolls c) Haftung

1. Form und Frist der Einberufung (§ 24 WEG)

a) Mindestens einmal im Jahr

b) Vom Verwalter

c) Gem. Gemeinschaftsordnung oder auf Antrag von mehr als ¼ der Wohnungseigentümer (Kopfprinzip)

d) Textform (ausreichend, aber auch erforderlich)

e) Frist: Mindestens drei Wochen, meistens in der Gemeinschaftsordnung verlängert

2. Tagesordnung Beschlüsse können nur über Angelegenheiten gefasst werden, welche dem Gegenstand nach der Einladung zur Versammlung zu entnehmen sind.

− Zweck: Schutz der nicht teilnehmenden Eigentümer

− Wortlaut eines Antrages kann erst auf der Versammlung formuliert werden

− Bei vorformulierten Anträgen: Änderungen auf der Versammlung möglich, solange vom Gegenstand erfasst Ausnahme: Organisationsbeschlüsse

3. Vorsitz: Der Verwalter, soweit die Versammlung nicht (durch Organisationsbeschluss) etwas anderes beschließt.

4. Beschlussfähigkeit: wenn mindestens ein stimmberechtigter Eigentümer auf der Versammlung zugegen ist oder, auch das ist möglich, die WEG Verwaltung die Vollmacht eines stimmberechigten Eigentümers in Händen hält (§ 25 Abs. 1 WEG).

a) Es gilt das Vertretungsrecht des BGB (§§ 164 ff. BGB), soweit nicht – wie meistens – in der Gemeinschaftsordnung anders geregelt.

b) Zulässig: Vertretung nur durch den Verwalter oder andere Wohnungseigentümer

c) Sieht die Gemeinschaft Schriftform der Vollmacht vor, hat sie im Original vorzuliegen.

d) Grundsatz: Anwesenheitsrecht nur für Wohnungseigentümer: − Jeder Teilhaber − bei juristischen Personen: der gesetzliche Vertreter − Streitfälle: Berater

(Niederschrift, § 24 Abs. 6 WEG)

a) Schriftlich

b) Beschlussprotokoll ausreichend (aber: In Verwalterverträgen oftmals Verlaufsprotokoll vereinbart)

a) Versendung nicht zwingend

b) Unterzeichnung durch: − Versammlungsleiter − Einen Wohnungseigentümer − Vorsitzender des Verwaltungsbeirates, falls ein solcher bestellt

7. Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG)

− Wortlaut der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung und

− Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtstreit gem. § 43 WEG mit Angabe von Datum, Gericht und Parteien)

− Beschlüsse sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren; Anfechtungen sind zu vermerken

− Pflichtaufgabe des Verwalters Beschlüsse und Gerichtsentscheidungen sind „unverzüglich“ (bisherige Rechtsprechung: Innerhalb einer Woche) einzutragen; möglicher Grund für Abbestellung (§ 26 Abs. 1 WEG)

Die Wohnungseigentümer untereinander regeln ihre Rechtsverhältnisse:

− durch Gesetz (Wohnungseigentumsgesetz)

− durch Vereinbarung (i.d.R. Gemeinschaftsordnung)

− durch Beschlüsse.

Beachte: Vereinbarungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln, binden den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nur an Regelungen, die im Grundbuch Wirksamkeit eingetragen (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Darüber hinaus braucht es für die von Beschlüssen auch gegenüber dem Sonderrechtsnachfolger keiner Eintragung in das Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG)

Unterscheide:

Vereinbarung: Zustandekommen durch gleichgerichtete Willenserklärung aller Wohnungseigentümer (formlos möglich, aber Bindung für Rechtsnachfolger nur bei Eintragung im Grundbuch)

Beschluss: Mehrseitiges Rechtsgeschäft eigener Art, bestehend aus mehreren (teilweise) gleichgerichteten Willenserklärungen