Steuern

Geldleistung ohne Gegenleistung §3 Abs 1 AO

ANSCHAFFUNGSKOSTEN!!!

Entfällt auf Erwerbvorgänge gem. § 1 Gr EstG

Steuersatz 3,5 % LANDESSTEUER kann angepasst werden.

Ausnahmen gem. § §GrEstG

Bemessungsgrundlage: Im Regelfall der sogenannte gemeine Wert oder auch Verkehrswert angesetzt wird.

Abzug von einem Verschohungsabzug bei selbstgenutzten Grundstücken

In Eigennutzten Wohnungen können Steuerbegünstigungen gem. §10F EstG abgezogen werden (Baudenkmäler). Das heißt 9 % in 7 Jahren und 4 % in 5 Jahren

Bei nicht zum Wohnzwecke genutzten Immobilien gilt § 10g EstG. Herstellungs- und Erhaltungsmaßnahmen können in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abgezogen werden.

Vollständig Werbungskosten entweder sofort oder 0 bis 5 Jahre

wandeln sofort abziehbare Instandsetzungskosten in abschreibbare Herstellungskosten um

Bemessungsgrundlage ist die Abschreibungsgrundlage/ Anschaffungskosten

Demnach sind anschaffungsnahe Herstellungskosten solche, die

1.      drei Jahre nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und

2.      dessen Kosten ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten übersteigen.

Herstellungskosten sind Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.

Nutzungsdauer ca. 40 bis 50 Jahre

Linear 2% Degressiv 2,5 %

Spekulationsfrist 10 Jahre

Beginn Notarieller Kaufvertrag

Gewinn -> Sonstige Einkünfte u. ist zu versteuern

Ausgenommen Gewinn weniger als 600 € oder Selbstgenutzt gem. § 23 Abs 1 ESTG

·       Höhe: 15 % des Rechnungsbetrags.

·       Pflicht: Auftraggeber müssen sie einbehalten und ans Finanzamt abführen.

·       Wer muss zahlen?

Selbstständig Tätige (gewerblich oder beruflich) zur Einnahmenerzielung.

Kleinunternehmer/innen.

Vermieter/innen von mehr als zwei Wohnungen.

·       Ausnahmen:

Keine Steuer, wenn Baukosten jährlich < 15.000 € (Vermietung) bzw. < 5.000 € (Unternehmen).

Gilt für Rechnungsbetrag inkl. Umsatzsteuer.

Befreiung durch Freistellungsbescheinigung

·       Zweck: Verhindern illegaler Beschäftigung im Baugewerbe.

Sicherung der Steueransprüche des Staates.

·       Nicht betroffen:

Private Bauherren (z.B. Eigenheim).

Vermieter/innen von höchstens zwei Wohnungen.

·       Umsatzsteuerpflicht: Grunderwerb und -verkauf sind in der Regel von der Umsatzsteuer befreit,

·       Option zur Steuerpflicht: Bei der Vermietung von Immobilien kann der Vermieter auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichten, wenn der Mieter ein Unternehmen ist und die Immobilie für steuerpflichtige Umsätze verwendet (Gewerbe). § 9 UstG, 10 Jahres Frist Vorsteuerabzug

·       Berechtigung: Vorsteuerabzug ist möglich, wenn die Immobilie für umsatzsteuerpflichtige Umsätze genutzt wird.

·       Teilweise Nutzung: Bei gemischter Nutzung (privat und geschäftlich) ist der Vorsteuerabzug anteilig.

·       Kann anfallen bei Ferien Wohnungen

·       Besondere Regelungen:Sonderfälle: Z.B. Bauherrenmodelle, Sale-and-Lease-Back-Transaktionen.

Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien (Realsteuer/Objektsteuer)

Pflicht: Jeder Eigentümer von Grundstücken und Immobilien ist verpflichtet, Grundsteuer zu zahlen.

Grundsteuer A: Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe.

Grundsteuer B: Für bebaute und unbebaute Grundstücke (Wohn- und Geschäftsimmobilien)

Grundsteuer C: Neu unbebaute Grundstücke, die länger als zehn Jahre ungenutzt bleiben.

Neuer Wohnraum soll schneller entstehen

Die Berechnung erfolgt auf Basis von Flächen (für Wohn- und Geschäftsgebäude) und Bodenrichtwerten statt Einheitswerten. Mehr Transparenz = Mehr Gerechtigkeit

Grundsteuergesetz (GrStG)

·       Eigentümer müssen regelmäßig ihre Grundsteuererklärungen beim Finanzamt abgeben.

·       Die Grundsteuer wird jährlich im Voraus festgelegt und muss in der Regel in vierteljährlichen Raten gezahlt werden.

Formel: Grundsteuer=Einheitswert×Steuermesszahl×Hebesatz

Steuermesszahl: Festgelegter Prozentsatz für Einheitswert (z.B. 0,35% für Grundsteuer B).

Bemessungsgrundlage: Bodenrichtwert (für Grundsteuer B) und Grundstücksfläche.

Formel: Grundsteuer=Grundsteuerwert × Hebesatz

Grundsteuerwert: Wird aus dem Bodenrichtwert und der Fläche ermittelt.

Anpassung: Kommunen können eigene Hebesätze festlegen, die innerhalb eines bestimmten Rahmens variieren können.

Grundsteuerwert Ermittlung:

Lage, Gemarkung, BJ etc.

Wert wird mit einem Bodenrichtwert u. einer NKM berechnet

Tätigkeiten, die gewöhnlich von Haushaltsmitgliedern erledigt werden, aber an Dienstleister ausgelagert werden können.

Reinigung, Gartenpflege, Kinderbetreuung, Pflege von Angehörigen

Leistung muss im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden.

Rechnung muss vorliegen und Zahlung muss unbar (z.B. Überweisung) erfolgen.

Absetzbare Kosten:

20% der Aufwendungen, maximal 4.000 EUR pro Jahr

Handwerkerleistungen: maximal 1.200 EUR pro Jahr (20% von 6.000 EUR)

=Einnahmen – Werbungskosten

• Ausgaben zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen

• Mindern das zu versteuernde Einkommen

• Sofort abzugsfähig

• Zinsen: Bauzinsen, Schuldzinsen, Zinsen Für die Finanzierung der Immobilie

• Geldbeschaffungskosten; Beratungs- und Suchkosten, Kosten für Notar und Gericht für die Geldbeschaffung, Disagio, Schutzgebühren,

• Abschreibungen (AfA): Linea o. Degresiv oder Ehöhte Afa: Denkml u. Sanierungsgebiet

• Reparaturen und Instandhaltung: Laufende Kosten für den Erhalt der Immobilie

• Verwaltungskosten: Kosten für Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren

• Versicherungskosten: Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung

• Nebenkosten: Betriebskosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden können

• Erhaltungsaufwand: Sofort absetzbar

• Herstellungsaufwand: Aktivierung und Abschreibung erforderlich

• Laufende Ausgaben zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

  • Zinsen für Immobiliendarlehen

  • Reparatur- und Instandhaltungskosten

  • Verwaltungskosten

  • Versicherungen

• Gesamtkosten, die beim Kauf einer Immobilie entstehen.

• Bestandteile:

  • Kaufpreis der Immobilie

  • Notarkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer

  • Erschließungskosten

Kosten für Modernisierungen

• Über die Nutzungsdauer der Immobilie (Abschreibung für Abnutzung, AfA).

• Kosten, die für die Errichtung oder Erweiterung einer Immobilie anfallen.

• Beispiele:

  • Neubau einer Immobilie

  • Anbau oder Ausbau (z.B. Dachgeschossausbau)

  • Wesentliche Verbesserung oder Modernisierung, die den Nutzungswert der Immobilie erheblich erhöhen

• Abschreibung: Ähnlich wie bei Anschaffungskosten, über die Nutzungsdauer der Immobilie.

• Werbungskosten sind laufende Betriebsausgaben.

• Anschaffungs- und Herstellungskosten sind einmalige Investitionen und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

• Erhaltungsaufwand: Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie bewahren oder wiederherstellen (sofort abziehbar als Werbungskosten).

• Herstellungskosten: Maßnahmen, die den Wert der Immobilie erhöhen oder eine Erweiterung darstellen (Abschreibung erforderlich).

• Immobilienwertermittlungsverordnung

• Regelung der Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien in Deutschland

• Bedeutung: Richtlinie für Sachverständige, Gutachter und Behörden zur standardisierten Bewertung von Immobilien

·       Größere Bedeutung der WGFZ

·       Modellkonformität ausdrücklich geregelt

·       Präzise Vorgaben zur Bestimmung der RND

·       Feste Ansätze für BW Kosten

·       Zur Ermittlung von Herstellungskosten sind Regional Faktoren mög.

• Aktualisierung: Anpassung an moderne Bewertungsmethoden und Marktbedingungen.

• Vereinheitlichung: Integration der Wertermittlungsrichtlinien für ein konsistenteres Bewertungsverfahren.

• Genauigkeit: Präzisere und marktgerechtere Bewertungen von Immobilien.

• Transparenz: Erhöhte Transparenz für Investoren, Eigentümer und Käufer.

• Rechtskonformität: Anpassung an rechtliche und wirtschaftliche Veränderungen im Immobilienmarkt.

• Einführung von Modellansätzen zur besseren Berücksichtigung von Standortfaktoren.

Beschreibt die Dichte der Bebauung auf einem Grundstück. Gibt an wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist.

Die Geschossflächenzahl wird wie folgt berechnet:

GFZ=   Geschossfläche×Grundstücksfläche

Beispiel: Wenn die GFZ 1,5 beträgt und die Grundstücksfläche 1.000 Quadratmeter ist, dann darf die gesamte Geschossfläche aller Vollgeschosse zusammen 1.500 Quadratmeter betragen.

Faktoren, die verwendet werden, um die Bewertung von Immobilien zu standardisieren oder zu modifizieren. Sie ermöglichen den Vergleich von Immobilien durch Anpassung an spezifische Merkmale wie Lage, Zustand oder Größe. Beispiele sind der Umrechnungskoeffizient für den Wohnwert oder für besondere Ausstattung.

·       Standardisierung: Anpassung von Werten für Vergleichbarkeit.

·       Modifikation: Berücksichtigung von Besonderheiten der Immobilie.

·       Vergleichbarkeit: Erleichtert den Vergleich zwischen unterschiedlichen Objekten.

€ + UKE= €/m² x m²= €

Es sind dieselben Modelle u. Ansätze zu verwenden. Liegen die Daten nicht vor müssen Modell Ansätze abgeleitet werden

Es gibt feste Modellansätze für GND und RND im Fall von Mod. Oder Instandhaltung. Übergangsfrist 31.12.2024.

Verbot der irreführenden Werbung: Makler dürfen keine falschen oder täuschenden Angaben machen.

Verbot des unlauteren Wettbewerbs: Kein unlauteres Verhalten gegenüber Wettbewerbern, z.B. keine Preisunterbietungen mit dem Ziel, andere Makler aus dem Markt zu drängen.

Energieausweis: Pflicht zur Bereitstellung des Energieausweises bei Immobilienverkäufen und -vermietungen.

Maklerprovision: Transparente Information über die Höhe der Maklerprovision und wer diese zu zahlen hat.

Objektivität: Makler müssen objektiv und neutral beraten.

Sorgfaltspflicht: Pflicht zur sorgfältigen Prüfung und Darstellung der Immobilienangebote.

DSGVO (Datenschutz-Grundverordnung): Schutz der personenbezogenen Daten von Kunden und Interessenten.

Zustimmung: Erforderliche Einholung der Zustimmung für die Verarbeitung personenbezogener Daten.

Der Anspruch auf Provision muss im Maklervertrag geregelt sein, der die Höhe der Provision und die Bedingungen für den Anspruch festlegt.

Doppeltätigkeit: Wenn der Makler sowohl Verkäufer als auch Käufer oder Vermieter und Mieter vermittelt (Doppelmakler), muss er dies offenlegen und beide Parteien korrekt informieren.

Fälligkeit: Die Provision ist in der Regel bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags (bei Kaufimmobilien) oder bei Unterzeichnung des Mietvertrags (bei Mietobjekten) fällig.

Bei vorzeitiger Kündigung des Maklervertrages vor Abschluss des Vertrages kann unter Umständen ein Anspruch auf eine anteilige Provision bestehen, wenn der Makler nachweisen kann, dass er maßgeblich zum Zustandekommen des Geschäfts beigetragen hat.

Darlehensbetrag (K): Die Höhe des aufgenommenen Darlehens.

Zinssatz (p): Der jährliche Zinssatz, angegeben in Dezimalform (z.B. 5% = 0.05).

Laufzeit (n): Die Anzahl der Jahre, über die das Darlehen zurückgezahlt wird.

Annuität (A): Die gleichbleibende jährliche Rate, die gezahlt wird.

Die Restschuld des vorherigen Jahres als Grundlage für die Zinsberechnung des nächsten Jahres dient.

-Auf Antrag

-Ermäßigung auf einkommensteuer

• Haushaltsnahe Beschäftigung prozentuale Begrenzung

• Bargeldlos