Makler

·       Kaufgegenstand ist das Grundstück

·       Das GB ist mit dem Grundstück verbunden und geht über sowie alle Wesentliche Bestandteile

·       Mitverkauft sind alle festangebrachten beweglichen Sachen

·       Formvorschrift: Notarielle Beurkundung aus Schutz vor Übereilung

·       Keine Nebenabreden erlaubt! Auch nicht zum Zubehör

Ein gestreckter Erwerbsvorgang beschreibt die zeitliche Aufteilung eines Immobilienkaufs in mehrere Phasen, die oft durch rechtliche und wirtschaftliche Gründe bedingt ist.

Phasen des gestreckten Erwerbsvorgangs:

Vorvertragliche Phase:

Finanzierungsklärung (z.B. Kreditverhandlungen) Einholung von Informationen

Abschluss des Kaufvertrages:

Abschluss eines notariellen Kaufvertrages

Eintrag einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung

Erfüllungsphase:

Zahlung des Kaufpreises

Übergabe der Immobilie

Umschreibung des Eigentums im Grundbuch (Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers)

Dinglicher Vertrag= Einigung Übergang

Wird erst vom Notar beantragt wenn die Info über die Zahlung erfolgt ist.

Sicherung für den Käufer

Verzicht auf Vorkaufsrecht der Gemeinde

Tatsächliche Besitzverschaffung= Wirtschaftlicher Übergang – Recht und Lasten

Ein dingliches Recht, das dem Erbbauberechtigten erlaubt, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu besitzen. Grundstück und GB fallen auseinander.

Typische Dauer: 30 bis 99 Jahre.

Verlängerung: Oft möglich, aber abhängig vom Vertrag und Verhandlungen.

Regelmäßige Zahlung (monatlich, vierteljährlich, jährlich) an den Grundstückseigentümer.

Anpassung: Periodisch möglich, oft indexgebunden (z.B. an den Verbraucherpreisindex). Sofortige Zwangsvollstreckung möglich. Kosten u. Zeiterspraniss

Grundbuch Eintragung: Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen, oft in einer eigenen Abteilung.

Beleihung: Kann wie Eigentum belehnt werden.-> Oft mit Zustimmung

Übertragung: Kann verkauft oder vererbt werden, oft mit Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Bei Vertragsverstößen oder am Ende der Laufzeit kann das Grundstück (inkl. Gebäude) an den Eigentümer zurückfallen. Z. B. Vertragswiedriges Verhalten, Unterlasse Instandhaltung oder Insolvenz

Entschädigung: Der Erbbauberechtigte erhält meist eine Entschädigung für das Bauwerk.

Veräußerung und Vererbung.

Beleihungswerte, Einheitswerte, gleitender Neuwert

Verkauf, Schenkung, Scheidung, Beleihung und Zwangsvollstreckung

unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke und Erbbaurechte

Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert

Vergleichswertverfahren: Bodenwert, RH,ETW Zuschläge führen zur Vergleichbarkeit, Schwierigkeiten bringen Zeitpunkte und unterschiedliche Beschaffenheit.

EFH, Berücksichtigung Restnutzung, Normalherstellungskosten

einfach, Normal und Periodisch

Der Ertragswert wird über den Kapitalisierten Jährlichen Reinertrag und dem abgezinsten Bodenwert ermittelt.

Der Jährliche Reinertrag wird durch die Bodenwertverzinsung  vermindert.

Methode bei der der Wert der Immobilie auf Basis der zu erwartende zukünftige Erträge berechnet wird (unter Abzug der Bewirtschaftungskosten) . Bewertet eine Immobilie basierend auf den zukünftig erwarteten jährlichen Nettomieteinnahmen, die auf den aktuellen Zeitpunkt abgezinst werden, dies gibt Sicherheit bei der Ertragsermittlung. Meistens 10 Jahre betrachtungszeitraum

+ Attraktivität lässt sich gut einschätzen

- Subjektive Prognosen in Hinblick auf die Markt Entwicklung

Das Residualwertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, insbesondere von Grundstücken, die für eine zukünftige Bebauung vorgesehen sind.

Es wird häufig verwendet, wenn der genaue Wert des Grundstücks schwer zu bestimmen ist, aber der Wert des fertigen Bauprojekts bekannt oder gut abschätzbar ist.

Das Verfahren hilft Entwicklern, den maximalen Preis zu bestimmen, den sie für ein Grundstück zahlen sollten, damit das Projekt rentabel bleibt (Sinnvoll für z.B. Vergleichspreise)

Ø  Rechenfehler, nicht vergleichbare Daten, Falsche Annahemen

Ø  Zeitpunkt: Werte sind nicht aktuell

Ø  Rechtliche Gegebenheiten: Können Sich ändern

Ø  Tatsächliche Eigenschaften: Nur beschränkt möglich zu Berücksichtigen

Ø  Sonstige Beschaffenheiten: z.B. Verborgende Altlasten

Ø  Lage des Grundstücks: Kurzfristige Änderung der Umgebung

Ø  Fehleinschätzungen

o   Bewertung

o   Lage

o   Infrastruktur

o   Marktanpassungsfaktoren

o   Gesetzesänderungen

o   Preispolitische Überlegungen

Kapitaldienst bleibt aus

Sonstige Gründe die gegen Darlehnsverträge verstoßen

Öffentliche Abgaben o. Steuern sind bezahlt worden

Ø  Erfolgt durch einen öffentlichen bestellten Gutachter

Ø  Der Marktpreis wir durch den Zuschlag festgestellt

Ø  Mög. Beim ersten Termin den Schlag zu erteilen wenn 7/10 des Wertgutachtens erreicht sind

Ø  Mög. Beim zweiten Termin den Schlag zu erteilen, wenn 5/10 des Wertgutachtens erreicht sind

Ø  Im letzten Termin gilt das höchste Gebot

Reduzierung des Ursprungspreises

+ K. muss weniger Finanzierungsmittel aufnehmen

+ Grunderwerbssteuer ist niedriger

+ Verkäufer erhält ein Positives Image

+ Verkäufer meidet lange Verkaufszeiten

- K ist sich nicht sicher, ob das wirklich das geringste Gebot ist

- K befürchtet, dass spätere Mängel nicht behoben, werden

- Andere K können sich benachteiligt fühlen

- Vermutung auf wirtschaftliche Schwierigkeiten

weniger Miete

+ Mieter kann eine bessere Wohnung Mieten

+ Zahl der potentiellen Mieter vermehrt sich

- M ist unsicher, ob die maximale vergünstigung erreicht wurde

- Eine falsche Mieterstruktur könnte angezogen werden

Ø  Stundung eines Teils des KP

Ø  Weniger Kaution

Ø  Bessere Ausstattung

+ Nicht sichtbar da KP gleich bleibt

+ schwerer für andere zu Bewerten z.B. bessere Ausstattung

- U hat mehr Kosten

- Andere Erwarten dieses auch zu erhalten

- Zielgruppe wird nicht verändert

- Nicht sichtbar

- Niedrige Kaution = Größeres Risiko

- Der Mieter ist sich unsicher das Maximum zu erhalten

·       Festgelegte Kapitalhöhe

·       Festgelegte begrenzte Fondanteile

·       Festgelegte Immobilienanzahl

·       Immer GbR oder KG somit

·       Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

·       Breitstreuung = Geringes Risiko

·       Anlegerzahl nicht eingeschränkt

·       Geringere Einlage

·       Unterliegt der Bundesanstalt für Fondsanteile

·       Ausschüttung sind Einkünfte aus Kapitalvermögen

·       Abriss u. Neuplanung

·       Revitalisierung des Gebäudes

·       Kann in verschieden Formen passieren

·       Von außen in Gänze von innen verschiede Grundrisse

·       Markt prüfen

·       Kann Kosten intensiv sein da Bauschutt oft belastet sein kann

·       KP Vorstellung

·       Auszugdaten

·       Verbleibende Einbaumöbel

·       Prüfung Umwandlungmöglichkeiten

·       Bezieht sich auf das Produkt- also das Angebot

·       Wo kann der größte Erfolg erzielt werden

·       Wichtig ist, dass die Märkte Heterogen sind

Sodass eine Substitution nur auf dem Teilmarkt möglich ist

·       Lokaler Teilmarkt: Angebote gleicher Art stehen in Konkurrenz

·       Regionaler Teilmarkt: z.B. Medizinische Centren

·       Überregional Teilmarkt: Fonds etc.

·       Baurechtliche Bestimmungen

·       Flächennutzungsplan

·       Bodennutzung in den Grundzügen für das Gemeindegebiet

·       Ist nur behördenverbindlich

·       Für jeden Verbindlich

·       Festgelegtes Gebiet

·       Festgelegtes Art u. Maß der baulichen Nutzung

·       Private Bauherren

·       Bauträger

·       Investoren

·       Mit Mitteln der Empirischen Forschung messtechnisch nachweisbar

·       Art und Volumen ausreichend Substanziell

·       Mit Mitteln des Marketings direkt oder in direkt erreichbar

·       Sollten sich Abgrenzen lassen

Gewerbe o. Wohnungsmieter

z.B. Index, Staffel oder Umsatzmiete

Privatkunde o. Kapitalanleger

Eigennutzer: Wohnen o. Gewerbe

Sale and Lease back Modell z.B. Bilanz auf Besserung durch Aktivierung stiller Reserven (Vertrag Notariell Beurkunden)

Ein Monopolist hat die gerößte mögl. auf einen Teilmarkt Einfluss zunehmen

ABER: Gibt es in der Immobilien Branche nicht

Deshalb gilt: Bedienen der Zielgruppe

·       Politisch kennen

·       CI + Kompetente Ansprechpartner können die Markt Position stärken

Auch Bauträger können den Markt beeinflussen über Zusatzleistungen

·       Offene Kommunikation

·       Schnelle Reaktion auf Kundenwünsche

·       Zusatzleistungen

·       Bestandspflege

= Sicherung Qualität in Bestand

= Erhöhung der Marktattraktivität

·       Kann nur mit guten Marketing Maßnahmen erreicht werden

·       Angebot und Nachfrage müssen bedient werden

·       ABER -> Gesetze berücksichtigen z.B: Mieterschutzgesetzt

·       Bei Angebotsüberhang Immobilie attraktiv machen

·       Immobilienmakler = Zivilmakler NIE Handelsmakler

·       BGB= Mäkler Vertrag § 652 bis 654

·       Wenn Dienstleistungen beauftragt werden welche nicht unter den

Maklerauftrag fallen muss ein Dienstleistungsvertrag geschlossen werden

·       Verpflichtung Konkreter Erfolg z.B. Makler steht für den Finanzierungserfolg ein

1.     Wirksamer Vertrag

2.     Hauptvertrag entsteht

3.     Tätigkeit

4.     Kausalität

1.     Unbekannte Vertragsgelegenheit

2.     Möglichkeit Kontakt aufzunehmen:

a.     Hierzu muss Name und Anschrift des Verkäufers und Grundstück weitergeben werden

b.     Schließt dann ein bekannter den Vertrag ab GIBT ES KEINEN Provisionsanspruch

Bedeutet Einwirkung mit erfolgsorientiertem Abschluss

Abschluss eines Hauptvertrags

= Hierfür müssen Verhandlung geführt werden

Bringt die Parteien zusammen und kann Provision Verlagen

Zwingend Textform

Doppelprovision: 2 Verträge u. die Provision wird hälftig aufgeteilt.

Innenprovision o. der Käufer hat einen such Auftrag gemacht, aber nur wenn das Objekt noch nicht akquiert ist

Bestellerprinzip

            Auftragsbeschreibung

2.         Rechte und Pflichten des Maklers

3.         Rechte und Pflichten des Auftragsgebers

4.         Provision u. Aufwendungsersatz

5.         Laufzeit und Kündigung

6.         Datenschutz

7.         Schlussbestimmungen

·       Beschreibung Objekt (Größe, Lage etc.)

·       Auftragsart

·       Verkaufs o. Vermietung

·       Regelmäßige Informationspflicht

·       Doppelmaklertätigkeit

·       Informationspflicht

·       Ggf. Einschaltungsrecht weiterer Makler

·       Provisionshöhe und Bemessungspflicht

·       Fälligkeit des Provisanspruch

·       Regelung zur Laufzeit u. Kündigung

·       Regelungen außerordentliche Kündigung

·       Einwilligung zur Datenerhebung

·       Erfüllungsort

·       Formerfordernis für Nebenabreden

·       Widerrufsbelehrung sonst à Widerruf möglich für 1 Jahr u 2 Wochen

·       Sonst 14 Tage

·       Vorablauf der 14 Tage:

·       Kunde muss ordnungsgemäß belehrt sein

·       Kunde hat zugestimmt

·       Kunde hat Kenntnis davon, dass sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung erlischt

Merkmale:

·       Auftraggeber kann auch andere Makler beauftragen.

·       Auftraggeber kann selbst einen Käufer/Mieter finden.

·       Makler erhält nur Provision, wenn er den erfolgreichen Nachweis oder die Vermittlung erbracht hat.

·       Formularvertrag

+ Größtmögliche Flexibilität für den Auftraggeber.

-  Geringe Motivation des Maklers, da Konkurrenz besteht.

Merkmale:

·       Nur ein Makler wird beauftragt.

·       Auftraggeber kann nicht andere Makler beauftragen, aber kann selbst tätig werden.

·       Makler erhält Provision nur bei erfolgreicher Vermittlung durch ihn oder wenn der Auftraggeber selbst einen Interessenten findet.

+ Höhere Motivation des Maklers, da keine Konkurrenz durch andere Makler.

Üblich 3 bis 6 Monate

- Auftraggeber hat weniger Flexibilität.

·       Merkmale:

·       Nur ein Makler wird beauftragt.

·       Auftraggeber darf weder selbst tätig werden noch andere Makler beauftragen.

·       Makler erhält Provision bei erfolgreicher Vermittlung oder Nachweis.

·       Üblich 3 bis 6 Monate

+ Höchste Motivation des Maklers, da er exklusiv arbeitet.

Geringste Flexibilität für den Auftraggeber.

Die Tätigkeit des Maklers muss für den Abschluss des Hauptvertrags ursächlich sein

àMitursächlichkeit reicht dafür aus

àWenn vorher Kenntnis bestand u. der Makler keine neuen Infos gebracht hat ist kein Provisionsanspruch entstanden

·       Personen – u. Objektbezogene Gleichwertigkeit

·       Wirtschaftliche Identität muss gegeben sein

o   Wirksame Anfechtung macht den Provision Anspruch zu nichte

o   Aufschiebende Bedingungen = Provisionsanspruch erst wenn Eintritt

§ 242 BGB Nebenpflichten

Treuepflichten können auch mit den Kauf- und Mietinteressenten entstehen, wenn ein Beratungsvertrag entstanden ist hieraus kann eine Aufklärungs- und Beratung und Unterlassungspflicht entstehen (als Hauptpflicht = Kardinalspflicht = Verletzung gleich = Haftung)

·       Entsteht, wenn Informationen von wichtiger Bedeutung vorhanden sind

·       Besonderes Augenmerk, wenn eine Doppelmakler Tätigkeit vorhanden ist

·       Dann muss alles Aufgeklärt werden

·       Pflichtverletzung führt evtl. zu Schadensersatz

### **Nebenpflichten eines Maklers**

1. **Informations- und Aufklärungspflicht:**

- Der Makler muss den Auftraggeber über alle wesentlichen Tatsachen und Entwicklungen informieren, die für den Abschluss des gewünschten Vertrags von Bedeutung sind.

- Er muss auch auf Risiken hinweisen, beispielsweise auf bestehende Mängel der Immobilie.

2. **Treuepflicht:**

- Der Makler muss die Interessen seines Auftraggebers wahren und darf keine Tätigkeiten ausüben, die diesen Interessen zuwiderlaufen.

- Dies bedeutet auch, dass der Makler keine Geschäfte abschließen darf, bei denen er in Interessenkonflikte geraten könnte.

3. **Sorgfaltspflicht:**

- Der Makler muss seine Aufgaben mit der gebotenen Sorgfalt ausführen. Dazu gehört beispielsweise die korrekte und vollständige Weitergabe von Informationen.

4. **Verschwiegenheitspflicht:**

- Der Makler ist verpflichtet, vertrauliche Informationen, die er im Rahmen seiner Tätigkeit erhält, nicht an Dritte weiterzugeben.

5. **Dokumentationspflicht:**

- Der Makler muss seine Tätigkeit und die dabei geführten Gespräche dokumentieren, um im Streitfall seine Bemühungen nachweisen zu können.

6. **Rechenschaftspflicht:**

- Der Makler muss auf Verlangen des Auftraggebers über den Stand seiner Tätigkeiten und erzielte Ergebnisse Auskunft geben.

Diese Pflichten dienen dazu, das Vertrauen zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber zu gewährleisten und sicherzustellen, dass der Makler seine Rolle verantwortungsbewusst und professionell ausübt.

·       Aufklärungspflicht

·       Beratungspflicht

·       Unterlassungspflicht

Makler ist Sach- und Fachkundig gibt er Zusicherungen sollte er Nachprüfungen anstellen o. einen Hinweis geben, dass er nicht geprüft hat

Makler muss seinen Auftraggeber über wirtschaftliche Umstände Aufklären. Diese können Entscheidungsrelavant sein

·       Mitteilungspflicht ergibt sich aus der Überprüfung der Bonität

·       Der Makler selbst hat kein Recht drauf diese Informationen einzuholen

·       Makler muss über alle rechtliche Gegebenheiten

·       Oft Objekt bezogen

·       Bestehende Bauverbote

·       Auflagen Denkmalschutz

·       Bauschäden

·       Aufklärung steuerlicher Art schuldet der Makler nicht

·       Wenn mit steuerlichen Vorteilen geworben wird muss dieses richtig sein- Er muss darüber Aufklären können

·       Er muss ein Problembewusstsein schaffen und an einen Steuerberater verweisen

·       Übernimmt der Makler die Beratungspflicht so haftet er bei Fehlern

·       Gestaltung von Maklerverträgen

·       Mit Vorbereitung von Notar Verträgen

·       Beratung Energieverträge

·       Makler darf das Hauptgeschäft nicht gefärden

·       Keine Sonderabsprachen

·       Keine Verletzung der Verschwiegenheitspflichten

·       Höhe frei verhandelbar

·       Provision gilt als Stillschweigend vereinbart, wenn die Leistung nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist.

·       Übliche Provision Höhe 3,57 % bis 7,14 % inkl. Umsatzsteuer (2,38)

·       Bestellerprinzip höchstens 2,38

·       Kaufverträge Provision ist hälftig

·       Kann vereinbart werden (Vertragsfreiheit)

o   Das Interesse des Maklers darf nicht über den der Kunden liegen

o   Man darf nicht gegen andere Vorschriften Verstoßen

§  Unerfahrenheit der Kunden

§  Offenlegung von Doppelmaklertätikeit

§  Übervorteilung des Auftraggebers z.B.  Kenntnis Kaufpreisangebot

·       Provisionspflicht muss Kunde mitgeteilt werden

o   Am besten im ersten Kontakt

o   Objektinformationen müssen mitgeteilt werden

o   Aber keine Kontaktdaten sollten mitgeteilt werden (Lage, Größe, GB Alter)

·       Nach Kenntnis der Provisionspflicht können die ET Daten Übergeben werden

·       Vereinbarung für Ersatz und Folgegeschäfte sollte vereinbart werden um die Provision zu sichern

Die Gleichstellungsabrede in Maklerverträgen stellt sicher, dass der Auftraggeber den Makler so behandelt, als wäre dieser der einzige Vermittler.

• Schutz des Maklers vor Umgehung seiner Provisionsansprüche.

• Sicherstellung der Exklusivität und damit Erhöhung des Engagements des Maklers.

• Die Gleichstellungsabrede muss ausdrücklich im Vertrag vereinbart sein, da sie eine erhebliche Einschränkung des Auftraggebers darstellt.

• Diese Abrede kann individuell ausgehandelt oder als Teil eines Makleralleinauftrags festgelegt werden.

+ Klarheit und Sicherheit für beide Vertragsparteien.

+ Vermeidung von Konflikten und Rechtsstreitigkeiten über Provisionsansprüche.

- Einschränkung der Flexibilität des Auftraggebers.

- Eventuelle zusätzliche Kosten, wenn mehrere Makler involviert sind.

z.B.: Ein Hausverkäufer schließt einen Vertrag mit einem Makler ab und vereinbart eine Gleichstellungsabrede. Verkauft der Verkäufer das Haus selbst oder durch einen anderen Makler, schuldet er dennoch die vertraglich vereinbarte Provision dem ersten Makler.

Ein deklaratorisches Schuldeingeständnis ist eine rechtliche Erklärung, in der eine Partei eine bestehende Schuld anerkennt. Diese Anerkennung hat keinen neuen Schuldgrund zur Folge, sondern bestätigt lediglich das Bestehen der bereits bestehenden Verpflichtung.

·       Muss vereinbart sein

·       Gilt auch wenn keine Hauptvertrag zustande gekommen ist

·       Hat keine Formvorschrift

·       Pauschalmöglich

·       Nicht nach Maklerrecht zu bewerten

·       Provision ist aus freien Stücken zugesagt

·       Bemüguns Entgelt

·       Individualverglich abzuschließen

·       Beurkundungszwang

·       Unterliegt einem Provisionsverbot

·       Verstoß = Ordnungswidrigkeit

·       Bestellerprinzip

Der Auftraggeber kann jederzeit den Abschluss verweigern

Wenn der Auftraggeber den Hauptvertrag in Sittenwidriger Schädigungsabsicht u Lasten des Makler verteilt macht er sich Schadenersatzpflichtig

·       Häufig aber schwer nach zu weisen

·       Wg. Sittenwiedrigkeit z.B. Mehr o. Übererlösklausel

·       Aufklärungs-,Beratungs- und Unterlassungspflicht = Sittenwidrig wenn nicht eigehalten

·       Ausnutzen Unerfahrenheit mit eigenen Übermäßigen Gewinnstreben

·       Verwirkung bei nicht Neutralität bei Doppelmaklertätikeit

·       Verletzung der Treuepflichten

·       Grob Sittenwidriges Verhalten z.B. Beleidigung

·       Wenn er Haupt- o. Nebenpflichtenverletzt

z.B. Unfähigkeit beim Alleinauftrag

·       Vermögensschaden

z.B.durch zu niedrigen Preis

·       Sorgfaltspflicht bei Mehr oder Übererlösklausel

·       Aufklärungspflicht als Nebenpflicht verletzt

·       Verjährung 3 J. Ende Kalender Jahr

·       Verstoße gegen: Mabv o. § 34 c Gewerbeordnung

Ordnungswidrigkeit = 15.000 €

·       Art E. Ausweis

·       Baujahr

·       Wert für Verbrauch

·       Effizient klasse

·       Energieträger

·       schützt Verbraucher und Mitbewerber vor unlauteren Geschäftspraktiken. Es soll faire Marktbedingungen sicherstellen.

·       Makler dürfen keine irreführenden oder aggressiven Praktiken anwenden.

o   Irreführende Werbung: Unklare oder falsche Angaben zu Objekten.

o   Druckausübung: Unangemessener Druck auf potenzielle Kunden.

o   Verschweigen von Kosten: Nicht Offenlegen aller anfallenden Kosten.

·       Rechtsfolgen:

o   Abmahnungen

o   Unterlassungsklagen

o   Schadensersatzansprüche

regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen für Telemedien, also elektronische Informations- und Kommunikationsdienste. Hierzu gehören auch Websites und Online-Plattformen.

Durch die Einhaltung dieser Vorgaben aus dem TMG stellen Makler sicher, dass ihre Online-Präsenz rechtskonform ist und das Vertrauen der Kunden gestärkt wird.

1. Impressumspflicht:

   • vollständiges Impressum: Name, Anschrift, Kontaktinformationen und Angaben zur Aufsichtsbehörde

2. Datenschutz:

   • Die Verarbeitung personenbezogener Daten muss den Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) entsprechen.

3. Haftung:

   • Makler sind für die Inhalte auf ihrer Website verantwortlich. Dies betrifft auch Verlinkungen und von Dritten bereitgestellte Inhalte, wenn diese wissentlich eingebunden wurden.

4. Informationspflichten:

   • Alle Informationen zu Dienstleistungen und Angeboten müssen klar, verständlich und vollständig dargestellt werden.

Durch die Einhaltung dieser Vorgaben aus dem TMG stellen Makler sicher, dass ihre Online-Präsenz rechtskonform ist und das Vertrauen der Kunden gestärkt wird.

zielt darauf ab, illegale Gelder zu erkennen und ihre Herkunft zu verschleiern. Makler sind nach dem GwG verpflichtet, Sorgfaltspflichten zu erfüllen, um Geldwäsche zu verhindern. (=

Wichtige Aspekte umfassen:

1. Identifizierungspflicht: Makler müssen die Identität ihrer Kunden und gegebenenfalls deren wirtschaftlich Berechtigte vor Abschluss eines Geschäfts prüfen und dokumentieren.

2. Verdachtsmeldepflicht: Bei Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung müssen Makler unverzüglich eine Meldung an die Financial Intelligence Unit (FIU) abgeben.

3. Aufbewahrungspflicht: Dokumente zur Identifizierung und Überprüfung müssen mindestens fünf Jahre aufbewahrt werden.

Endpreise sind in Anzeigenanzugeben

Einheits/zeitgesetz= m²

·       Daten, Zahlen und Fakten =Sachlich

·       Zusicherung durch Formulierung vermeiden

·       Fremdangaben Kennzeichen

öffentliches Register, das alle Grundstücke und deren Eigentümer verzeichnet, geführt beim Grundbuchamt

1. Deckblatt: Amtsgericht, das das Grundbuch führt, die Nummer des Grundbuchblatts

2. Bestandsverzeichnis: Listet das Grundstück auf: Lage, Größe und Art der Nutzung.

3. Abteilung I: Verzeichnet die Eigentümer des Grundstücks und deren Eigentumsanteile.

4. Abteilung II: Listet Lasten und Beschränkungen des Grundstücks auf, wie Wegerechte oder Vorkaufsrechte.

5. Abteilung III: Enthält Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden.

·       Teile der Immobilie, die fest mit dem Grundstück verbunden sind und nicht ohne Zerstörung oder wesentliche Beeinträchtigung entfernt werden können.

·       Beispiele: Gebäude, fest eingebaute Einrichtungen (z.B. Heizungsanlagen, sanitäre Anlagen).

·       Verkauf: Diese Bestandteile sind automatisch mit dem Grundstück verkauft.

·       Gegenstände, die zwar mit dem Grundstück verbunden sind, aber ohne Zerstörung oder wesentliche Beeinträchtigung entfernt werden können.

·       Beispiele: Bewegliche Einrichtungsgegenstände, abnehmbare Markisen.

·       Verkauf: Diese Bestandteile sind nicht automatisch mitverkauft und müssen im Kaufvertrag explizit aufgeführt werden, wenn sie Bestandteil des Verkaufs sein sollen.

·       Gegenstände, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen und eine gewisse dauerhafte Verbindung zum Grundstück haben.

·       Beispiele: Garagentoröffner, Gartenwerkzeuge.

·       Verkauf: Zubehör ist im Zweifel mit dem Grundstück verkauft, es sei denn, es ist im Kaufvertrag anders geregelt.

·       Zeitpunkt: Mit Eintragung ins Grundbuch. (Beginn Spekulationsfrist)

·       Bedeutung: Käufer wird rechtlicher Eigentümer.

·       Notar: Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden

·       Zeitpunkt: Im Kaufvertrag festgelegt, meist bei Kaufpreiszahlung.

·       Bedeutung: Käufer übernimmt wirtschaftliche Lasten und Nutzen.

·       Nutzen und Lasten: Z.B. Grundsteuern, Betriebskosten, Mieteinnahmen

KP+ KPNK + FKNK + MOD. Kosten + Geldbeschaffungskosten= GK

GK – EK = FK

GK – FK = Evtl. EK

Bekanntes FK +

Neues FK

= Anfängliche mtl. Belastung

Für einen Makler ergeben sich sowohl Hauptpflichten als auch Nebenpflichten, die sich aus dem Maklervertrag und den gesetzlichen Regelungen ergeben. Hier ist eine Übersicht:

### **Hauptpflichten eines Maklers**

1. **Nachweis- und Vermittlungspflicht:**

- Der Makler ist verpflichtet, den Auftraggeber über potenzielle Käufer, Mieter, Verkäufer oder Vermieter zu informieren (Nachweis) oder zwischen den Parteien zu vermitteln (Vermittlung).

- Der Makler muss aktiv werden und geeignete Interessenten suchen bzw. Angebote einholen.

2. **Bemühungspflicht:**

- Der Makler muss sich nach besten Kräften bemühen, das vereinbarte Ziel zu erreichen, also einen Kauf-, Miet- oder sonstigen Vertrag zu vermitteln.

3. **Objektive Beratung:**

- Der Makler muss seinen Kunden umfassend, neutral und objektiv über den Markt und die Möglichkeiten informieren, damit dieser eine fundierte Entscheidung treffen kann.

Die Nebenpflichten sind die Pflichten, die sich aus einem Vertrag ergeben, aber nicht dessen Hauptgegenstand bilden.

Sie sind jedoch notwendig für die Erfüllung des Vertrages und bilden eine Grundlage für die Zusammenarbeit zwischen den Vertragsparteien.

Nebenpflichten können sowohl explizit im Vertrag festgelegt werden, als auch implizit aus der Natur des Vertrages oder aus Gesetzesnormen resultieren.

Ihr Nichterfüllen kann zu Schadensersatzansprüchen führen, gleichwertig zu einer Verletzung der Hauptleistungspflicht.