Abweichend zur HOAI beschreibt die AHO Nr. 9 ein Bauvorhaben in fünf Projektstufen welche sind dies?
1. Projektvorbereitung HOAI LPH0/1
2. Planung HOAI LPH 2/3/4
3. Ausführungsvorbereitung HOAI LPH 5/6/7
4. Ausführung HOAI LPH 8
5. Projektabschluss HOAI LPH 9
Die einzelnen Projektstufen sind jeweils in fünf Handlungsebenen unterteilt:
A. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
B. Qualitäten und Quantitäten
C. Kosten und Finanzierung
D. Termine, Kapazitäten und Logistik
E. Verträge und Versicherungen
Unterschied HOAI vs. AHO?
HOAI (2021): (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure)
Inhalt: Planungsleistungen,
Vertragsform: Werkvertrag,
Werkerfolg geschuldet → Architekt haftet.
Leistungsphasen: 9 LPH
AHO (Hefte 9 & 19): (Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung)
Inhalt: Beratungs-/Steuerungsleistungen,
Vertragsform: Dienstvertrag,
Haftung nur bei grober Fahrlässigkeit/Vorsatz.
Leistungsphasen: 5 LPH
Projektmanagement Verständnissfragen
a) Was sind nicht delegierbare Bauherrenaufgaben? Nennen Sie Beispiele für nicht delegierbare Bauherrenaufgaben
Projektziele festlegen
Finanzierung bereitstellen
Grundstück bereitstellen
Vertragsabschluss
zentrale Entscheidungen
Repräsentation
Konfliktmanagement.
b) Worin unterscheiden sich im Wesentlichen die Leistungsbilder nach HOAI und AHO?
HOAI (2021):
Planungsleistungen,
AHO (Hefte 9 & 19):
Beratungs-/Steuerungsleistungen,
c) Ist ein Projektsteuerer für die Projekterfolg essenziell?
Nein. Empfohlen bei großen/komplexen Projekten oder unerfahrenen Bauherren.
Vorteile:
Entlastung (Wahrnehmung dessen delegierbaren Bauherrenaufgaben),
Expertise,
Steuerung.
Nachteil: zusätzliche Kosten.
Aufgabe Wirtschaftlichkeitsrechnung - Herstellfaktor / Amortisationsrechnung
Firma Wohnbau GmbH ist großer Bestandshalter von Wohnimmobilien und agiert am Immobilienmarkt aus rein wirtschaftlichen Zwecken. Firma Wohnbau GmbH liegt ein Angebot für ein ca. 1.000m² großes und unbebautes Grundstück vor. Der Kaufpreis des Grundstücks soll inklusive Kaufnebenkosten 250.000 € betragen. Auf das Grundstück passt nach ersten Konzeptüberlegungen der Wohnbau GmbH ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten mit einer BGF von ca. 800m² sowie NRF von ca. 680m². Für den Bau des Mehrfamilienhauses kalkuliert Fa. Wohnbau GmbH mit Baukosten (KG200 – 700) in Höhe von 2,4 Mio. € netto. Für Finanzierungs- und sonstige Kosten (z.B. Marketing, Vermarktung etc.) kalkuliert Fa. Wohnbau GmbH mit zusätzlichen 250.000 € netto.
a) Ermitteln Sie den Amortisationszeitraum der geplanten Immobilie. Gehen Sie davon aus, dass Firma Wohnbau die Immobilie im Bestand behält und berücksichtigen Sie hierfür eine ortsübliche Kaltmiete von 13,50 €/m² NRF. Steuerliche Aspekte sowie Abschreibung sind zu vernachlässigen.
b) Handelt es sich um einen gutes Immobiliengeschäft? Würden Sie der Firma Wohnbau GmbH zu diesem Geschäft raten? Begründen Sie.
Übergeordnete Aufgaben und Ziele der Planung
LPH2,LPH3,LPH4
Erarbeiten und Festlegung von Raumprogrammen und Flächenkonzepten
Prüfung der baulichen Umsetzbarkeit von Nutzerkonzepten
Festlegung von Art und Umfang der geplanten Maßnahme
Überprüfung der Zulässigkeit/Genehmigungsfähigkeit (z.B. B-Plan)
Integration der an der Planung Beteiligten Fachplanungen zu einer in sich schlüssigen, funktionierenden und abgestimmten Gesamtplanung
Prüfung auf Übereinstimmung hinsichtlich Projektbudget mittels Kostenschätzung und Kostenberechnung
Gesamtterminplanung
Schaffung von Baurecht
Aufgaben des Projektleiters / Projektsteuerers im Planungsprozess:
Abschluss von Planungsverträgen mit sämtlichen am Projektbeteiligten
Vorgaben zu Flächenbedarf, spezifischen Anforderungen und geplanter Nutzung kommunizieren
Erstellung Projektstrukturplan und Organisationshandbuch zur Definition der Projektziele und projektspezifischen Rahmenbedingungen
Überprüfung der Planungen sowie Fachbeiträge der unterschiedlichen Projektbeteiligten auf Übereinstimmung mit den übergeordneten Projektzielen
Steuerung hinsichtlich Kosten, Terminen & Qualitäten
Entscheidungen einholen und Entscheidungen treffen
Planung – Verständnisfragen
a) Was bedeutet der Begriff „Planung der Planung“ und wo findet dieser Anwendung?
Koordination der Fachbeiträge (Statik, Brandschutz, TGA etc.) durch den leitenden Architekten → genehmigungsfähige Gesamtplanung.
b) Worin unterscheiden sich „Kostenberechnung“ und „Kostenschätzung“? Welche ist die „genauere“? Welche Besonderheit ist der „Kostenberechnung“ noch zuzuordnen?
Kostenschätzung (LPH 2):
Genauigkeit ±30 %,
basiert auf Kennwerten.
Kostenberechnung (LPH 3):
Genauigkeit ±20 % → detaillierter
basiert auf DIN 276,
Basis für Honorarermittlung.
c) Ist es ausreichend einen Architekten zur Erlangung des Baurechtes zu beauftragen?
Jein.
Bei EFH kann ein Architekt reichen. Aber meist sind Fachbeiträge nötig (Prüfstatik, Entwässerung, Brandschutz, GEG-Nachweis).
Bei Großprojekten zusätzliche Gutachten (z. B. Lärm, Verkehr, Lüftung).
d) Welche Fachbeiträge/Antragsunterlagen sind zur Erlangung des Baurechtes elementar?
Planung Architektur (Amt. Lageplan, Grundrisse, Schnitte & Ansichten)
Genehmigungsstatik
Brandschutzkonzept
Entwässerungsgesuch
BEG-Nachweis
Flächenberechnung nach DIN277
Ermittlung GFZ/GRZ
Stellplatznachweis für PKW und Fahrräder
Betriebsbeschreibung
Sonderbeiträge u.a.: Löschanlagenkonzept, Lüftungsgesuch, Schallemissionsgutachten, Verkehrsgutachten, Artenschutzgutachten
e) Wie ermittelt sich ein Architektenhonorar und was sich die wesentlichen Bemessungsgrößen?
Bemessungsgrößen:
anrechenbare Kosten (KG 300+400),
Honorarzone,
Honorarsatz,
vereinbarte Teilleistungen.
EXKURS: HOAI Wichtig einfach nur grob merken
Bis Juli 2019 war die HOAI geltendes Preisrecht europaweit. D.h. eine Honorarermittlung hatte zwingend anhand der o.g. Bemessungsgrößen in der
HOAI zu erfolgen. Mit Urteil vom 04.07.2019 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) entschieden, dass die Mindest- und Höchstsätze der HOAI
europarechtswidrig sind und nicht mehr anwendbar sind. Demnach nun Architekten- u. Ingenieurleistungen nicht mehr dem Preisrecht der HOAI
unterliegen und fortweilend frei angeboten werden können.
Daraus lässt sich folgen, dass es bis 2019 mit Angebotseinholung und Beauftragung von Architekten und Ingenieuren mit Leistungen innerhalb der HOAI oftmals noch gar nicht möglich war belastbare Kosten zu „controllen“, da diese nach geltendem Preisrecht, sofern unterhalb der Mindestsätze der HOAI, anzupassen waren. Oftmals musste dies mit sog. „Aufstockungsklagen“ durch die Architekten erfolgen.
Preisrecht ist fallen gelassen worden
Planung – Aufgabe Ermittlung Architektenhonorar
Familie Müller hat ein 500m² großes unbebautes Grundstück erworben. Das Grundstück liegt innerhalb eines gültigen Bebauungsplanes. Der Bebauungsplan weißt das Grundstück als allgemeines Wohngebiet (WA) aus. Familie Müller hat für das Grundstück 100.000 € zzgl. Kaufnebenkosten bezahlt. Für die Planung und Erstellung des Bauantrages fragt Familie Müller das Architekturbüro Archifix an. Familie Müller gibt an, dass Ihnen für den schlüsselfertigen Bau 500.000 € brutto zur Verfügung stehen. Hiervon sollen 2/3 der Kosten auf das Gebäude und jeweils 1/6 der Kosten auf Frei- & Außenflächen sowie die Gebäudehaustechnik entfallen.
a) Welche Kostengruppen nach DIN276 sind zur Ermittlung des Architektenhonorars relevant?
KG 300 und KG 400
b) Ermitteln Sie die anrechenbaren Kosten des Architekten für die Erstellung des Bauantrages
c) Berechnen Sie die anrechenbaren Kosten des Architekten für den Fall, dass Familie Müller 700.000 € brutto zur Verfügung stehen und 50 % der Kosten auf das Gebäude, 30 % der Kosten auf die Gebäudehaustechnik und 20 % der Kosten auf die Frei- & Außenanlagen entfallen.
d) Ermitteln Sie das Architektenhonorar das Familie Müller für die Erstellung des Bauantrages für die ermittelten Anrechenbaren Kosten aus b) und c) an das Architekturbüro Archifix zu bezahlen hat. Ordnen Sie das Vorhaben der Honorarzone I und dem Basishonorarsatz zu. Sämtliche Teilleistungen sollen Anwendung finden. Hiervon ausgenommen ist die Vorplanung. Hier finden lediglich 5% Anwendung. Für Nebenkosten sind 3% zu berücksichtigen
Lässt sich durch eine „gute“ Planung eine „hohe“ Kostensicherheit schaffen?
Gute Planung = Vertragsgrundlage → weniger Nachträge → mehr Sicherheit.
Aber externe Faktoren können Kosten trotzdem beeinflussen. (Marktpreise, Krisen)
Kommt „die Planung“ zeitlich immer vor der „Vergabe“? Wenn nein, nennen Sie konkrete Fälle
Nein, kommt auf Vergabeart an.
Konkrete Fälle:
Generalübernehmer (GÜ)
Totalübernehmer (TÜ)
Projektentwickler (PE)
Die Planungsleistungen – insb. Baurechtsschaffung – sind dann Vertragsleistung des GÜ/TÜ/PE.
Kommt „die Planung“ zeitlich immer vor der „Ausführung“? Wenn nein, nennen Sie konkrete Fälle
Ja. (Fangfrage).
In der Baupraxis kann es auch zu „Planning on Doing“.
zb. bei fehlenden Vorleistungen und Problemen auf der Baustelle
Welche Kompetenzen sind für einen Projektleiter in der Planung essenziell? Kreuzen Sie an:
Pkt.1 falsch. Begründung: Dies ist Aufgabe des Tragwerkplaners. Es schadet nicht, wenn der Projektleiter ein grundlegendes Verständnis in der Tragwerksplanung hat und sich stichprobenhaft vergewissert, dass der Fachbeitrag des Statikers ordnungsgemäß ist.
Pkt.5 falsch. Begründung: Die Planungsverantwortung und Haftung nach den AaRdT und geltenden Vorschriften und Normungen zu planen obliegt den Fachingenieuren. Ähnlich wie bei Pkt.1 kann es jedoch nicht schaden, wenn der Projektleiter ein allgemeines Grundverständnis der gängigsten Normen und AaRdT besitzt um Sicherzustellen, dass die notwendigen Qualitäten eingehalten werden.
(Aufgaben und Ziele der Ausführungsvorbereitung)
LPH5,LPH6,LPH7
Finalisierung und Abschluss der Planungen
Marktanalyse und Bietervoranfrage
Prüfung der für das Vorhaben erstellten Leistungsbeschreibungen (z.B. Massen-LV, FLB)
Zusammenstellen der Ausschreibungs- und Vergabeunterlagen
Führen von Bieter- & Vergabegesprächen
Angebotsprüfungen,-auswertungen und Preisspiegelerstellung
Erstellung Vergabevorschlag
Abschluss der für das Vorhaben notwendigen Bauverträge
Kostenkontrolle gegenüber Projektbudget
Kostenanschlag (LPH7)
Detailterminplanung
Risikomanagement
Ausführungsvorbereitung - Verständnisfragen
a) Welche Dokumente gehören zu den Ausschreibungs- und Vergabeunterlagen?
Umgangssprachlich: „Sämtliche für das Vorhaben relevante Unterlagen.“
Angebotsaufforderungsanschreiben mit Angaben zu Lage der Baustelle, Art des Vorhabens und Ausführungszeiträumen
Leistungsbeschreibung
Ausführungsplanung
Baugenehmigung
Gutachten (Baugrund, Brandschutz, Schallschutz, Löschanlage etc.)
Bauzeitenplan
Bauvertragsmuster (Werkvertrag)
Besondere Vertragsbedingungen (z.B. Bürgschaftsmuster, Schlechtwetter-Regelungen)
Sonstiges (z.B. Baubeschreibung, Vermessungsgrundlage, Kampfmittelauskünfte, Medienauskünfte)
b) Welche Arten der Leistungsbeschreibung gibt es nach VOB/A?
Konstruktive Leistungsbeschreibung (Einheitspreisvertrag)
Funktionale Leistungsbeschreibung (definiert Ziel/Erfolg)
c) Welche Dokumente sind mit Angebotsabgabe zu anzufordern / einzureichen?
Angebot samt Angebotsanschreiben mit Hinweisen zu Annahmen, Ausschlüssen und technischen Konkretisierungen
Bepreistes Leistungsverzeichnis / Bepreistes Leistungsprogramm
Meilensteinterminplan / Bauzeitenplan
Zahlungsplan
Anmerkungen zum Vertragsinhalten/-bedingungen
Freistellungsbescheinigung
Versicherungsnachweis
d) Was versteht man unter dem Prozess „Vertragsanbahnung“ und welche Inhalte enthält dieser?
Prozess von Absichtserklärung bis Vertragsschluss. formal fixiert
Enthält:
Vertragssoll,
Rangfolgeregeln,
Auftragssumme,
Termine,
Zahlungen,
Strafen,
Gewährleistung,
Versicherung,
Bürgschaften,
Kündigung.
e) Worin unterscheidet sich der Ausschreibungs- und Vergabeprozess bei privater und öffentlicher Hand?
Öffentliche Hand:
VOB/A und Vergabeverordnung (VgV) zwingend
Keine Klärungsrunde, keine Preisverhandlung
Zuschlag ans günstigste Angebot.
Private Hand:
Freie Vergabe,
Verhandlungsspielraum,
oft durch interne Richtlinien/Compliance begrenzt.
f) Welche Kriterien finden Berücksichtigung im „Vergabevorschlag“?
Abschließende Angebotssumme
Einschränkungen/Restriktionen/Besondere Hinweise in Angebotsschreiben
Ausführungstermine
Qualifikationseignung/Referenzen
Versicherungspolicen
Bonitätsauskünfte
Abgleich gegenüber Projektbudget
Empfehlung
(Der Vergabevorschlag ist das abschließende Ergebnis und der Vorschlag zur Vergabe resultierend aus dem durchgeführten AVA-Prozess. Dieser stellt die wesentlichen Kriterien der einzelnen Lieferantenangebote gegenüber dar um eine abschließende Entscheidung zur Vergabe zu treffen. Die Kriterien sind u.a.: )
g) Wie hoch ist ein „üblicher“ Projektnachlass in einer finalen Vergabeverhandlung?
1,5 – 5 % üblich, >10 % gilt als unseriös.
h) Nennen Sie Möglichkeiten der Risikoidentifikation im Ausschreibungs- und Vergabeprozess
Vollständigkeitsprüfung der eingegangenen Angebote
Inhaltliche (Fachlich/Sachlich) Prüfung der eingegangenen Angebote (u.a. auf Ausschlüsse, Anmerkungen, nicht angebotene Leistungen etc.)
Abgleich SOLL-Vorgaben gegenüber IST-Status (Kosten, Qualitäten, Termine)
Lieferantenprüfung:
Eignungsprüfung
Qualifikationsnachweise, Referenzen, Unternehmensgröße, Einsicht in die Bilanz
Bonitätsprüfung z.B. Creditreform Auskunft, KYC („Know your Customer“)
Aufgaben und Ziele während der Ausführung
LPH8
Überwachen der Qualitäten der Ausführenden Unternehmen (u.a. Baubegehungen, Teilnahme an Baubesprechungen)
Termincontrolling
Kostencontrolling
Änderungsmanagement/Nachtragswesen/Anti-Claim-Management
Rechnungswesen
Abnahme
Inbetriebnahme & Nutzungsaufnahme
Arten der Abnahme
Erklärte Abnahme
Förmliche Abnahme
Fiktive Abnahme
Konkludente Abnahme
Zur förmlichen Abnahme sollten im u.a. nachstehende Dokumente in mangelfreier Form vorliegen
Behördliche Abnahme
Konformitätsbescheinigung Brandschutz
Übereinstimmungserklärung Wärmeschutz/GEG
Standsicherheitsnachweis
Sachverständigen Prüfprotokolle (u.a. Sicherheitsrelevante Anlagen (SiBe, BMA, BOS-Anlage, Sprinkleranlage, NEA, RWA, Blitzschutz, Trinkwasserhygiene etc.)
a) Wann darf eine Abnahme verweigert werden?
Wenn keine Abnahmereife vorliegt, dh. „wesentliche Sachmängel“ vorliegen
b) Was sind „wesentliche Mängel? Nennen Sie Beispiele.
z.B. nicht funktionsfähige sicherheitsrelevante Anlagen.
c) Wann sollte eine Abnahme durchgeführt werden?
Wenn das Vertragssoll erfüllt ist und Abnahmereife erzielt ist.
d) Gelten alle im Abnahmeprotokoll aufgelisteten „Mängel“ als „Mängel“ und sind durch den Auftragnehmer auf dessen Kosten zu beseitigen?
Nein.
Nur die aus dem Vertragssoll geschuldeten Mängel
Abnahmeprotokoll = Ist-Aufnahme
Strittige Punkte werden nicht automatisch anerkannt.
Mit Unterschrift erfolgt keine Anerkennung strittiger Mängel.
e) Können im Nachgang und über die im Abnahmeprotokoll aufgelisteten Mängel Mängelansprüche geltend gemacht werden?
Ja, verdeckte Mängel gem. § 13 VOB/B
f) Wie gehe ich vor wenn der Auftragnehmer der Mangelbeseitigung bei unstrittigen Mängeln nicht nachkommt?
Formale Mangelanzeige mit angemessener Fristsetzung
Formale Nachfristsetzung + Androhung einer Ersatzvornahme
Durchführen der Ersatzvornahme
g) Welches Möglichkeiten gibt es um die Mangelbeseitigung „durchzusetzen“ bzw. nicht auf den Kosten bei Ersatzvornahme sitzen zu bleiben?
Inanspruchnahme der Gewährleistungsbürgschaft
Kürzung der Schlussrechnung
Aufgaben und Ziele während in der Objektbetreuung
LPH9
Sicherstellung des störungs- und mangelfreien Betriebs der Immobilie
Auflisten der Verjährungsfristen für Mangelansprüche
Prüfung der Vollständigkeit der Projektdokumentation
Kostenfeststellung und Abgleich gegenüber Projektbudget
Schlussrechnungswesen / kaufmännischer Projektabschluss
Gewährleistungsmanagement
Was bedeutet Controlling aus der Sicht des AG’s
Controlling bedeutet für den Arbeitgeber die zielgerichtete Steuerung und Überwachung von Unternehmensprozessen, um die Effizienz zu steigern und die Unternehmensziele zu erreichen
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