2.2. Erbbaurecht

Das Erbbaurecht gestattet dem Erbbauberechtigten, auf dem Grundstück des Erbbaurechtsausgebers ein Bauwerk zu errichten und zu bewirtschaften.

Es ist ein veräußerbares und vererbliches dingliches Recht, für das ein Erbbaugrundbuch angelegt wird. Geregelt ist das Erbbaurecht im Erbbaurechtgesetz (ErbbauRG).

Das Grundbuch gibt keine umfassende Auskunft über die vertraglichen Vereinbarungen.

Das Erbbaurecht entzieht dem Grundstückseigentümer die Nutzungsrechte umfassend und für einen langen Zeitraum. Es reduziert den Grundstückswert drastisch, im Extremfall nahezu auf Null.

Die Heimfallgründe können grundsätzlich frei vereinbart werden, müssen aber mit dem Erbbaurecht zusammenhängen. In der Praxis wird der Heimfall vereinbart bei vertragswidrigem Gebrauch, Erbbauzinsrückständen von mehr als zwei Jahren, Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Erbbauberechtigten sowie bei Anordnung der Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung des Erbbaurechts. Der Anspruch auf Heimfall muss geltend gemacht werden, damit er nicht verjährt.

Der Eigentümer hat aus dem Heimfall einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts, der durchgesetzt werden muss. Es ist unter Umständen eine Vergütung an den Erbbauberechtigten zu zahlen, Grundpfandrechte bleiben bestehen. Der Bestand des Erbbaurechts wird durch den Heimfall nicht berührt.

Die Beendigung nach Zeitablauf tritt planmäßig ein, der Heimfall stellt eine Besonderheit dar. Bei Zeitablauf erlischt das Erbbaurecht, bei Heimfall geht es (gegen Vergütung, wenn eine solche nicht im Erbbaurechtsvertrag ausgeschlossen wurde) auf den Grundeigentümer über. Die Grundpfandrechte erlöschen bei Zeitablauf, bei Heimfall bleiben sie bestehen.